【正文】 商務(wù)接待頻繁的公司及社團(tuán)； 深圳各行業(yè)頂尖成功人士（商人、著名藝人、律師、會(huì)計(jì)師、建筑師）； 香港及內(nèi)地經(jīng)常往來深圳的商務(wù)精英； 自由職業(yè)者（藝術(shù)家、作家、音樂人等）。 資料： 舊北京曾有：“頭戴馬聚源，身穿瑞蚨祥，腳蹬內(nèi)聯(lián)升，腰纏四大恒”的順口溜。從這個(gè)順口溜中，可以知道馬聚源、瑞蚨祥、內(nèi)聯(lián)升和四大恒是過去北京最著名的店鋪。 內(nèi)聯(lián)升從創(chuàng)業(yè)至現(xiàn)在 100 多年來，在清代，主要經(jīng)營貴族 官吏穿的朝靴；民國年間，轉(zhuǎn)營地主、資本家富有者喜歡穿的圓口緞鞋；解放后，開始面向勞動(dòng)大眾，既保留千層底布鞋老傳統(tǒng)產(chǎn)品，又增添了大量各式男女新式皮鞋等新產(chǎn)品。前店后廠自產(chǎn)自銷。他從十幾歲開始，就在東四牌樓一家靴鞋店學(xué)徒。他出師后，得到當(dāng)時(shí)清朝一個(gè)官員的幫助，籌資白銀萬兩，在崇文門內(nèi)東江米巷（東交民巷）開辦了內(nèi)聯(lián)升靴鞋店，取名內(nèi)聯(lián)升，內(nèi)指“大內(nèi)”，清 政府，聯(lián)升意即穿了我店的靴子就可聯(lián)升三級。 內(nèi)聯(lián)升開業(yè)后，生意很是興隆。最初開業(yè)的幾年，今年做朝靴，去人量尺寸，試樣子，往返要跑好幾趟；明年做朝靴，還要派人去，量尺寸，試樣子。 有了這個(gè)履中備載，根據(jù)它的記載，做的靴準(zhǔn)保合腳。 第 二 部 分 價(jià)價(jià) 格格 策策 略略 一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場有著密切的關(guān)系，本項(xiàng)目作為一個(gè)個(gè)性化的，面對社會(huì)高收入階層的產(chǎn)品，在定價(jià)中應(yīng)該充分考慮產(chǎn)品能夠帶給目標(biāo)客戶的附加值，不應(yīng)簡單遵循常規(guī)的定價(jià)方法。 從市場上來看，面對高收入階層的，與本項(xiàng)目具有一定相似性的產(chǎn)品有觀瀾高爾夫公寓。 同時(shí)結(jié)合發(fā)展商的開發(fā)成本、獲利要求，以及本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目以總價(jià)定價(jià)： 即主打戶型 的一房一廳總價(jià) 58 萬元，約合單價(jià)：￥ 12086 元 /㎡ 。合單價(jià)： ￥ 12579 元 /㎡ 三、 價(jià)格策略 本司建議采用以每套制定總價(jià)，與會(huì)籍捆綁的方式銷售，以提升項(xiàng)目的品質(zhì)感和尊貴、罕有的感覺。在項(xiàng)目的不同推廣期，可以分別采用：贈(zèng)送會(huì)籍、贈(zèng)送會(huì)所服務(wù)（紅酒廊、雪茄房、桑拿、健身等）作為購買公寓的優(yōu)惠。總價(jià)包含終身會(huì)籍及公寓 70 年產(chǎn)權(quán)。 1016 層為本項(xiàng)目最具景觀價(jià)值的樓層，故根據(jù)戶型的大小，依次在本段樓層增加總價(jià) 5 萬元， 3— 9 層和 17— 23 層的單位總價(jià)不變。針對一次性付款的客戶可在會(huì)所的服務(wù)上增加服務(wù)內(nèi)容或者時(shí)間，以體現(xiàn)與按揭付款的差異性（具體措施參考會(huì)所管理辦法制定）。 六、 回款計(jì)劃 見附表 第 三 部 分 營營 銷銷 氛氛 圍圍 形形 成成 一、 包裝總綱 對項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，是使項(xiàng)目形成品質(zhì)形象感，并營造客戶對未來的想象空間，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。在項(xiàng)目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項(xiàng)目定位，以項(xiàng)目定位 “會(huì)員制公寓” 為中心，強(qiáng)化項(xiàng)目的 品位、罕有和值得珍藏 。 二、 應(yīng)用系統(tǒng) 應(yīng)用系統(tǒng)包括營銷通路包裝、賣場形象包裝、宣傳形象包裝三部分： 營銷通路包裝 營銷通路主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營銷現(xiàn)場的路徑，主要包括通路組織、地盤包裝。 地盤作為目標(biāo)客戶關(guān)注的地方，是項(xiàng)目宣傳最經(jīng)濟(jì)和直接的媒體，可以吸引注意力，營造賣場氛圍。施工機(jī)械、物料單獨(dú) 路口進(jìn)出，弱化工地凌亂的施工形象。 深圳高爾夫球場 趣園 停車場 主入口 濱河路輔道 綠化帶 濱河路 【售樓通路示意圖】 2） 地盤包裝： ■ 工地圍墻 作為現(xiàn)場的展示十分必要，并有利于烘托現(xiàn)場氣氛。 ■ 戶外導(dǎo)示牌 導(dǎo)視牌起到引導(dǎo)客戶的作用，在本項(xiàng)目應(yīng)本著少而精的原則 ，在引導(dǎo)客戶的同時(shí)起到烘托氣氛、從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的作用。 賣場形象包裝 售樓處的風(fēng)格與項(xiàng)目建筑形體保持一致，并利用現(xiàn)場展板、模型充分展示項(xiàng)目定位和推廣主題。 形象宣傳包裝 主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等，在制作過程中應(yīng)充分考慮與會(huì)所相結(jié)合。 這些物品設(shè)計(jì)形式要以新穎、實(shí)用為設(shè)計(jì)原則，并與項(xiàng)目整體形象風(fēng)格、色調(diào)保持一致。兩個(gè)分冊既相互獨(dú)立又相互包容。 ■ 光盤廣告 由于本項(xiàng)目推廣期可展示性較差，建議采用袖珍光盤廣告的形式，與樓書、 DM 直郵配合使用，在光盤中利用電腦動(dòng)畫充分展示未來趣園的生活場景和項(xiàng)目的獨(dú)特之處。 ■ 促銷禮品： 促銷禮品在銷售中有幾方面的作用： 展銷期間吸引看樓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生良好印象； 通過小禮品敦促落定； 回饋業(yè)主。 第 四 部 分 銷銷 售售 實(shí)實(shí) 施施 一、 銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo) 總體戰(zhàn)略： 會(huì)籍推廣與公寓銷售相結(jié)合，針對會(huì)員做有效推廣 銷售目標(biāo)： 三個(gè)月實(shí)現(xiàn) 90% 的銷售目標(biāo)，不積壓利潤，按時(shí)按量完成銷售任務(wù)。采用高爾夫球賽、會(huì)員聯(lián)誼、法國紅酒品鑒會(huì)、雪茄鑒賞會(huì)的形式進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)推廣； ■ 與各大銀行聯(lián)手 ，與銀 行的各種卡類會(huì)員實(shí)現(xiàn)資源共享，并組織各種公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行推介； ■ 與各大保險(xiǎn)公司聯(lián)手 ，與保險(xiǎn)公司的參與巨額投保的個(gè)人和集團(tuán)客戶實(shí)現(xiàn)資源共