【正文】 2 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 年折現(xiàn)率 10％ 3 稅后靜態(tài)投資回收期 年 4 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 5 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 6 投資利潤(rùn)率 % 7 投資利稅率 % 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 8 盈虧平衡點(diǎn) % 9 盈虧平衡點(diǎn) 萬(wàn)元 簡(jiǎn)要結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè) 符合 北安市 老齡化 的 需求 ， 項(xiàng)目 的建成 將 提高 北安市 社會(huì)福利設(shè)施 水平 ， 完善老年保障體系，有助于提高老人的生活 居住 水平，有助于和諧社會(huì)的建立 。 本項(xiàng)目的建設(shè) ，對(duì)周圍的 環(huán)境影響 較小 ，對(duì)提高社會(huì)福利設(shè)施水平 具有積極意義， 社會(huì)評(píng)價(jià)良好 ，項(xiàng)目建設(shè)是可行的 。目前，我國(guó) 60 歲以上的老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?11%， ,這一比重仍有上升趨勢(shì) ；預(yù)計(jì) 2020 年將達(dá)到 億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?16%左右。在未來(lái)25 年內(nèi)，目前 35 歲到 60 歲年齡段的人將逐步進(jìn)入老年人口階段 。老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的老齡事業(yè)發(fā)展機(jī)制尚待建立和完善。 截至 2021 年底，全省 有社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 3297 家，共有床位數(shù)近 30 萬(wàn)張，平均每百名老年人不足 張， 據(jù)抽樣調(diào)查， 需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的人數(shù)占老年人口總數(shù)的 5%左右 ，占老齡人數(shù)的 5%左右， 需新增床位 15 萬(wàn)張，才能滿足老年人機(jī)構(gòu)的服務(wù)要求，按每家老年 養(yǎng)護(hù)院 接納 100 位老年人計(jì)算，需要新增老年 養(yǎng)護(hù)院 1500 多家。同時(shí)，要調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極性，建立多元化的老齡事業(yè)投入機(jī)制。建立健全縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道 ）和社區(qū)（村）三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，城市街道和社區(qū)基本實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。鼓勵(lì)社會(huì)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)新服務(wù)模式。積極拓展居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務(wù)、緊急救援等方面延伸。把日間照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，納入小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃。（ 3） 統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會(huì)化的投資建設(shè)和管理模式。 “ 十 三 五 ” 期間，新增各類養(yǎng)老床位 342 萬(wàn)張。每千名老人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到 30 張 ； 居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。重點(diǎn)推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。積極支持“公建民營(yíng)”和“民辦公助”。完善政府宏觀管理、社會(huì)力量主辦、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)管理機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 積極支持“公建民營(yíng)”和“民辦公助”。而 北安市 的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)將全部獲得政府資金支持。 2021年以來(lái)，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)》《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》等文件。 除去語(yǔ)焉不詳或者因?yàn)樘^(guò)籠統(tǒng)而無(wú)法落實(shí)到位的優(yōu)惠政策，目前國(guó)家和 北安 市政府關(guān)于養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策主要有： （ 1）政府部門、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織等投資興辦的福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，手續(xù)齊全可免征 自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的甚至還免征養(yǎng)老服務(wù)營(yíng)業(yè)稅、車輛使用稅等。 每年每個(gè)床位補(bǔ)貼 1200 元。對(duì)新辦福利事業(yè)的項(xiàng)目屬于出讓土地的，要適當(dāng)降低土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，減免土地管理費(fèi)。 （ 4）按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資 興辦的社會(huì)福利院、兒童福利院、精神病院、殘疾人康復(fù)中心、工療站、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 （ 6）對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用電按當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠價(jià)收費(fèi)，用水按居民生活用水價(jià)收費(fèi)；對(duì)福利機(jī)構(gòu)使用的救護(hù)車、生活用車等免征養(yǎng)路費(fèi)；對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)使用的電信業(yè)務(wù)、郵政業(yè)務(wù)、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P(guān)部門要給予優(yōu)惠和照顧。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 表 11 北安 市 2021 年 2021 年人口結(jié)構(gòu)表 2021 年 2021年 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 14 歲以下 1464 歲 66 歲及以上 從表中數(shù)據(jù)可以看出，老齡化人口一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì) ， 如此 大的老年人口比例要求相應(yīng) 配套的老齡養(yǎng)護(hù)中心 。 是 完善老年保障體系 的需要 關(guān)注社會(huì)弱勢(shì)群體的生存狀態(tài)是社會(huì)公平的 重要內(nèi)容，關(guān)注老人的生活質(zhì)量和居住環(huán)境是社會(huì)進(jìn)步的必然。 城市老年 人養(yǎng)護(hù) 問(wèn)題作為老年保障體系的一部分，理應(yīng)符合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平，問(wèn)題解決得好，可以進(jìn)一步幫助完善我國(guó)老年保障體系，當(dāng)社會(huì)動(dòng)用資源、人力來(lái)組織、支持老年保障時(shí)，它在廣度上和深度上就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)政府福利制度所能提供得保障，不僅使全社會(huì)福利水平得以提高，而且對(duì)老年保障體系更進(jìn)一步完善有很大幫助。 是 滿足當(dāng)下 獨(dú)生子女養(yǎng)老模式 的需要 目前國(guó)家計(jì)劃生育政策仍未放開(kāi)，加之隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生育北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 觀念的轉(zhuǎn)變，逐步淡化“不孝有三、無(wú)后為大”的中國(guó)式“孝經(jīng)”觀念。而城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有自身的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，或退休金或養(yǎng)老保險(xiǎn)金，在子女給予一定經(jīng)濟(jì)資助的基礎(chǔ)上送老年人進(jìn)敬老院，是順理成章被當(dāng)下社會(huì)所接受以及推崇的。 養(yǎng)老護(hù)理院 的建成既能滿足個(gè)體需要，又 滿足了當(dāng)下獨(dú)生子女養(yǎng)老模式的需要 ，可見(jiàn)，該項(xiàng)目的實(shí)施是非常必要的。 整個(gè)養(yǎng)老護(hù)理院容積率約為 ， 項(xiàng)目完成后 ，養(yǎng)老護(hù)理院將成為現(xiàn)代養(yǎng)生及山水農(nóng)家園林融為一體的綜合性高檔 養(yǎng)護(hù)院 ，集老年人居住、療養(yǎng)、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 4 項(xiàng)目選址及建設(shè) 條件 項(xiàng)目 選址 項(xiàng)目建設(shè) 基本情況 本項(xiàng)目處于北安市趙光鎮(zhèn)轄區(qū)，轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 60 歲老人約 萬(wàn)，其中農(nóng)村五保老人 460 人，農(nóng)村留守空巢老人 3000 余人，養(yǎng)老需求空間大。項(xiàng)目建成后，必然成為當(dāng)?shù)刈钸m宜健康保健、老年護(hù)理及養(yǎng)老的大型社會(huì)福利性項(xiàng)目。 夕陽(yáng)是晚開(kāi)的花，夕陽(yáng)是陳年的酒。 項(xiàng)目場(chǎng)址 （ 1）項(xiàng)目地點(diǎn)位于黑龍江省北安市趙光鎮(zhèn) ，毗鄰趙光農(nóng)場(chǎng)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，地形平坦、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件較好。 （ 3）項(xiàng)目地點(diǎn)交通便利，北黑鐵路、綏北高速、城鄉(xiāng)公路橫貫鎮(zhèn)城。 土地性質(zhì) 養(yǎng)老護(hù)理院項(xiàng)目規(guī)劃占地面 積 13500 平方米 ， 成長(zhǎng)方形布局， 該地區(qū)地質(zhì)穩(wěn)定 。 氣象 趙光鎮(zhèn)地處小興安嶺南麓邊緣，總的地勢(shì)是西南高，東北低。地處中高緯度，屬寒溫季風(fēng)氣候，年平均氣溫一般 ℃ ， 無(wú)霜期 120 天左右?？偟臍夂蛱攸c(diǎn)是，春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季霜早降溫塊，冬季寒冷漫長(zhǎng) 。 交通 北黑鐵路、綏北高速、城鄉(xiāng)公路橫貫鎮(zhèn)城 ，交通便利。 建筑的設(shè)計(jì)應(yīng)適應(yīng)我國(guó)養(yǎng)老模式要求，在保證老年人使用方便的原則下，體現(xiàn)對(duì)老年人健康狀況和自理能力的適應(yīng)性，并具有逐步提高老年人居住質(zhì)量及護(hù)理水平的前瞻性。 建筑方案 建筑設(shè)計(jì) 依據(jù) 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》－ JGJ 122— 99 《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T 503402021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB400162021 業(yè)主 提供 1： 500 地形圖； 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 業(yè)主 設(shè)計(jì)任務(wù)要求； 國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范。 主要出入口宜設(shè)在城市次要道路上，道路設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔流暢，方便救護(hù)車、消防車及輪椅通行。 主要建筑 (居室、主要公共活動(dòng)場(chǎng)所 )應(yīng)有良好的朝向和景向，處于公用服務(wù)用房的上風(fēng)方向。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整，功能分區(qū)明確，建筑與室外環(huán) 境有良好的結(jié)合。 主要用房冬至日滿窗日照有效時(shí)間不應(yīng)少于 3h，養(yǎng)老設(shè)施建筑的間距不得小于建筑物高度的 倍，且最小間距不得小于 12m。 老年人室外活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)地勢(shì)平坦，朝陽(yáng)通風(fēng)， 并設(shè)有座椅 。 （ 3） 豎向規(guī)劃 項(xiàng) 目區(qū)的場(chǎng)地科學(xué)設(shè)計(jì)，確保匯集的雨水順暢流入縣城排水 管網(wǎng)。注重加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)環(huán)境美化、綠化。門扇開(kāi)啟端 的墻垛凈尺寸不應(yīng)小于 。 建筑物出入口應(yīng)設(shè)置雨篷，雨篷的挑出長(zhǎng)度宜超過(guò)臺(tái)階首級(jí)踏步 以上。不應(yīng)采用旋轉(zhuǎn)門。 安全監(jiān)控設(shè)備終端和呼叫按鈕宜設(shè)在大門附近，呼叫按鈕距地面高度為 。 公用走廊應(yīng)安裝扶手。扶手宜保持連貫。滅火器和標(biāo)識(shí)板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙使用輪椅北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 或拐杖通行的位置上。 走廊轉(zhuǎn)彎處的墻面陽(yáng)角宜做成圓弧或切角。 （ 3） 公用樓梯 公用樓梯的有效寬度不應(yīng)小于 。 樓梯應(yīng)在內(nèi)側(cè)設(shè)置扶手。扶手安裝高度為 ～ ，應(yīng)連續(xù)設(shè)置。扶手端部宜水平延伸 以上。每段樓梯高度不宜高于。同一個(gè)樓梯梯段踏步的寬度和高度應(yīng)一致。當(dāng)設(shè)防滑條時(shí)，不宜突出踏面。 （ 4） 戶門，門廳 戶門的有效寬度不應(yīng)小于 1m。 戶門內(nèi)外不宜有高差。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 戶門宜采用推拉門形式且門軌不應(yīng)影響出入。 供輪椅使用者出入的門，距地面 ～ 處宜安裝防撞板。 過(guò)道的主要地方應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手；暫不安裝的，可設(shè)預(yù)埋件。 過(guò)道地面及其與各居室地面之間應(yīng)無(wú)高差。 （ 6） 衛(wèi) 生 間 衛(wèi)生間地面應(yīng)平整，以方便輪椅使用者，地面應(yīng)選用防滑材料。 宜采用推拉門或外開(kāi)門，并設(shè)透光窗及從外部可開(kāi)啟的裝置。 衛(wèi)生潔具的選用和安裝位置應(yīng)便于老年人使用。浴盆一端宜設(shè)坐臺(tái)。 （ 7） 公用衛(wèi)生間 公用衛(wèi)生間和公用浴室入口的有效寬度不應(yīng)小于 ，地面應(yīng)平整并選用防滑材料。坐便器安北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 裝高度不應(yīng)低于 ，坐便器兩側(cè)應(yīng)安裝扶手。 宜設(shè)置適合輪椅坐姿的洗面器，洗面器高度 ，側(cè)面宜安裝扶手。 陽(yáng)臺(tái)欄桿的高度不應(yīng)低于 。 宜設(shè)便于老年人使用的晾衣裝置和花臺(tái)。室內(nèi)墻面采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)用暖色。臥室、起居室、活動(dòng)室采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。 老年人居室不設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥 , 設(shè)置高度在 以下。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 老年人居住建筑的門窗宜使用無(wú)色透明玻璃， 落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。 各類用房、樓梯間、臺(tái)階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識(shí)別 。 給水系統(tǒng)采用下行上給方式，最不利處用水器具處的靜水壓不超過(guò) 。 給水管采用 PPR 管，熱熔連接。 污水量 :按生活水量的 90%計(jì)。 雨水污水系統(tǒng)均采用暗管 (溝 )排放 ,最大污水管管徑 d300,最大雨水管徑為 d500。 為防止?jié)B漏污染環(huán)境，室外雨污水管用雙壁波紋管，并采用柔性接口。 高壓電源為 10KV 單回路供電，低壓母線采取單母線不分段運(yùn)行。 公共區(qū)域及功能用房按使用功能進(jìn)行電氣照明設(shè)計(jì)，其照度標(biāo)準(zhǔn)和功率密度值按現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)的規(guī)程和規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 一般插座回路均設(shè)置漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，動(dòng)作電流 30mA。 在二級(jí)配 電箱及主要配電箱設(shè)浪涌保護(hù)。 行道樹(shù)采用 糖槭樹(shù) ，以利于在兩三年內(nèi)形成林蔭道。 考慮建設(shè)面積約 200 平方米的書(shū)畫(huà)院（室）和 200 平方米左右棋牌室，滿足部分老干部即興揮毫和打牌娛樂(lè)需求，也可作有相同愛(ài)好的老人之間交流場(chǎng)所。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 6 消防 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 中華人民共和國(guó)消防法 （ 2） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162021 （ 3） 地方各級(jí)主管部門頒布的消防法規(guī)、法令 消防給水 排水 （ 1） 中心消防 按多層建筑設(shè)防，室內(nèi)消火栓用水標(biāo)準(zhǔn) 15L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h,消防用水量 108m3；室外消火栓用水標(biāo)準(zhǔn) 30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h,消防用水量 216m3。 （ 2） 室外消防 從城市給水干管接 2 條水管進(jìn)入本區(qū)域 。 （ 3） 消火栓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng)均采用高壓制，由市政給水管網(wǎng)直接供水。 化學(xué)消防 老年公寓內(nèi)的建筑 按 GBJ14090《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》配北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 備足夠數(shù)量的小型化學(xué)滅火器。 北安市老年 養(yǎng)護(hù)院 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 7 節(jié)能 分析 設(shè)計(jì)依據(jù) 節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方 案的通知》（國(guó)發(fā) [2021]15 號(hào)） 《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資 [2021]2505 號(hào)） 《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國(guó)家發(fā)改委、科技部 2021 年 12 月） 《國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保