【正文】 88 張床位缺口，需要增加 100 張床位的養(yǎng)老機構(gòu) 88 家。 三、市場競爭力分析 （一）主要 競爭對手情況 目前，長春市尚未建立養(yǎng)醫(yī)結(jié)合的老年機構(gòu)。 松海養(yǎng)老院 使用物業(yè)為租用 ,還有 2 年到期，環(huán)境極差，養(yǎng)老院的 客戶定位為低收入群體，收入低，服務標準低，設備設施老化，易被市場所淘汰。 安嘉老年公寓 該公寓為原東站十委老年公寓，自有房屋，正在裝修，首批老人已入住。 長春濟康醫(yī)院老年養(yǎng)護中心 長春市唯一一家由醫(yī)院自主成立的養(yǎng)老機構(gòu)，該養(yǎng)老院的優(yōu)勢是入住老人就醫(yī)方便。與其它養(yǎng)老院相比，由于缺乏管理經(jīng)驗造成入住率較低，經(jīng)營狀況一般。該公寓服務內(nèi)容單一，管理一般，客戶容易流失。主要客戶為中、高收入自理型的離退休人員。 （二）本項目競爭優(yōu)、劣勢分析 經(jīng)營模式優(yōu)勢 長春市養(yǎng)醫(yī)結(jié)合的老年機構(gòu)尚屬獨家，這種模式“比養(yǎng)老院更專業(yè)，比醫(yī)院更關(guān)注”。 地理位置優(yōu)勢 周邊有 6 家大中型醫(yī)療機， 2 家大型超市， 1 家社區(qū)百貨，為老人的大病就醫(yī)及日用品采購提供了更大的方便。 服務的專業(yè)性 該項目通過大量考察及市場調(diào)研，集各家所長而進行規(guī)劃建筑設計的，更適合老年人的實際需求，同時我們與大型的養(yǎng)老機構(gòu)連鎖機構(gòu)和大型的醫(yī)療機構(gòu)進行強強聯(lián)合，為老年人提供的更專業(yè)的服務。 市場風險 由于養(yǎng)老院的一次性投資大，回收期長。 法律風險 養(yǎng)老院發(fā)展仍處于起步階段，這方面的法律還未健全，經(jīng)營中常出現(xiàn)一些意想不到的糾紛，所涉及的糾紛類型主要有勞動報酬、人身損害賠償?shù)燃m紛，可能導致養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營虧損和難以發(fā)展。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 地下 水位高，水資源比較豐富。降雨期主要集中在 6 月 9 月，全年平均氣溫 4－ 5攝氏度，年平均降水量為 550 毫米 650 毫米，無霜期約為 150 天左右。 交通運輸條件 項目位于東盛大街，交通運輸四通八達，與吉林大路、自由大路、臨河街、東環(huán)城路相距 1公里，并且，分別通往 機場高速、 哈大高速、 102 國道、長吉南線、長吉北線、長營、長哈、雙九等公路。 防洪、防潮、排澇設施條件 項目所在地是老城區(qū)，地下排水系統(tǒng)完善，防洪、防潮、排澇條件良 好。 法律支持條件 項目所在地長春市是吉林省會，對養(yǎng)老事業(yè)重視程度高，法律健全。 1施工條件 項目場址已達到“七通一平”，具備施工條件。 （二） 建筑 產(chǎn)品設計方案 關(guān)愛老 人護理院 根據(jù)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，按照建設部制訂的《養(yǎng)老機構(gòu)建筑設計標準 》設計了“成套老年公寓住宅”和“合居老年公寓住宅”兩種公寓。 設有獨立公寓，合居公寓的套間、單人間、二人間，多人間、特護間。 （三）配套功能設計方案 （ 1）小院落和休閑廣場相結(jié)合，為老人健身及室外活動提供了充足的空間。 （ 3）大、小餐廳為老人情感交流提供機會和場所。 （ 5）閱覽室、棋牌室、球類活動室為老人度過快樂時光提供條件。 （ 7） 公醫(yī)院門診可保證老年人“大病不出院，小病不離床”。 （四）項目主要設備方案 主要設備選型 可調(diào)式護理床： 外形尺寸： 1960 900 540（長寬床面高） 供應商信息：圣優(yōu)康醫(yī)療商場（地址：北京豐臺區(qū)菜戶橋西三路居 330 號） 價格區(qū)間： 380— 9000 元之間都有 吸氧設備： 中心供氧系統(tǒng)（含呼叫系統(tǒng)） 1200 元 /床位 供應商：山東捷誠醫(yī)療設備工程公司 聯(lián)系電話： 06336859176 呼叫設備： 主機容量為 60 張床位 6000 元 /套（最長連接線 800米） 主機容量為 80 張床位 7000 元 /套（最長連接線 800米） 供應商：山東捷誠醫(yī)療設備工程公司 聯(lián)系電話： 06336859176 移動式洗澡床： 12700 元 /臺 康復器材： 產(chǎn)品說明：偏癱康復器 產(chǎn)品型號： ERUSX01 產(chǎn)品規(guī)格 (cm)： 6550160 產(chǎn)品說明：偏癱患者利用健側(cè)肢體協(xié)助患肢進行訓練 ,改善其活動范圍 價格： 1680 元 /臺 產(chǎn)品名稱：腰部旋轉(zhuǎn)訓練器 產(chǎn)品規(guī)格 (cm)： 7680107 ～ 126 產(chǎn)品型號： ERUH1460 產(chǎn)品說明：用于改善腰部活動范圍訓練 價格： 1600 元 /臺 產(chǎn)品名稱：成人雙輪助行器 產(chǎn)品型號： ERUGO130 產(chǎn)品 說明：患者可把持此助行架，穩(wěn)定身體，練習行走 可折疊，便于攜帶，前腳裝有輪子，可推動前進，后腳裝有橡皮墊，可起安全保護作用。 價格： 1980 元 /套 產(chǎn)品名稱：角度尺 產(chǎn)品規(guī)格 (cm)： 36256 產(chǎn)品型號： METGJ74 產(chǎn)品說明：測量肘、手指等關(guān)節(jié)活動范圍及脊柱彎曲程度。 廚房設備： 其他： 主要設備來源 國內(nèi)采購、社會贊助。（ 詳見附表 2） （ 五）項目工程方案 項目主要建筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案 本建筑主體采用矩形形式，長度 76米寬度 12 米；建筑內(nèi)設三部電梯，五部樓梯；一層高度 米，其余為 米；建筑總高度 39 米，（局部 22 米）；基礎為樁基礎，主體為 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻保溫采用 60 厚苯板，容重不小于25公斤，建筑面積 15400 平方米。 主要裝修工程一覽表 （詳見附表 3） （六） 項目總圖與輔助工程布置 總平面規(guī)劃（詳見附圖 1） 平面布置 該項目東西長分別為 20 米、 60米，南北長 120 米，用地面積 16109 ㎡； 豎向布置 （ 1）場區(qū)地形條件；南側(cè)場地略高，較平坦。 （ 3）場地標高及土石方工程量；較主要街道（東盛大街 ） 高出 米，土 石方量基本平衡。 公用輔助工程設計： 給排水工程 （ 1）給水工程： 直徑 150mm 管路，直接從萬通小區(qū)市政自來水管路引入，用 水負荷及水質(zhì)要求滿足項目使用要求。 供電工程 （ 1）供電負荷 年用電量、最大用電負荷 2*630kw。 （ 4）場內(nèi)供電輸變電方式及設備設施； 通過箱式變壓器，低壓引入。 （ 2）通信線路及設施 供熱設施 直徑 159*2 及 216*2 鋼質(zhì)聚氨酯發(fā)泡保溫管路，采用小區(qū)內(nèi)市政熱交換 供熱泵站直接引入。 倉儲設施 采用小區(qū)地 下倉儲設施，規(guī)模及運輸滿足項目使用。滿足項目使用要求。 （七） 項目節(jié)能、節(jié)水措施 節(jié)能、節(jié)水措施； （ 1）采用節(jié)能保溫墻體和鋁塑窗。 3 采用直飲水系統(tǒng)。 （ 2）能耗、水耗指標分析 （八）項目環(huán)境保護措施 場址環(huán)境條件 項目建設對環(huán)境的影 響 無 環(huán)境保護措施方案 （ 1）設計依據(jù)：《中華人民共和國環(huán)境保護法》，《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，《建設項目環(huán)境保護辦法實施細則》。采用上向流曝氣生物濾池污水處理新工藝和一體化地埋式污水處理設備。 固體廢棄物處理：廚房，餐廳，生活區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾，由衛(wèi)生環(huán)保部門處理。 綠化防止環(huán)境污染：在本項目圍墻兩側(cè)種植防護林代，并在圍墻兩壁種植攀緣木本植物形成綠籬。在行道的適當?shù)貐^(qū)設置假山，水池，花壇等建筑小品。 （九） 項目勞動安全、衛(wèi)生與消防方案 危害因素和危害程度： 有毒有害物品的危害 無 危險性作業(yè)的危害 無 安全措施方案： 使用安全設備 對危險部位的保護措施 對容易滑倒的地面，使用 防滑地板鋪設。 職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施 護理人員統(tǒng)一穿著護士服、護士帽，戴口罩。 所以，項目經(jīng)營過程中存在一定的火災隱患。 消防設施 設置噴淋系統(tǒng)、消防栓、下方監(jiān)控和消防廣播。 項目實施進度安排 2020 年 09 月 30日休閑廣場竣工投入使用； 2020 年 12 月 31日完成項目可行性研究報告； 2020 年 02 月 28日完成規(guī)劃設計，并審批《建設工程規(guī)劃許可證》； 2020 年 04 月 30日完成施工圖設計，并審批《施工許可證》； 2020 年 08 月 01日開始“關(guān)愛護理院”建筑工程施工，工期 20個月； 2020 年 10 月 30 日竣工驗收。 綜上所述，項目在技術(shù)上也是可行的。具體服務項目有： （ 1）呼叫服務： 24 小時值班服務，各房間均設呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊情況，工作人員可隨時到房間服務； （ 2）健身服務：有康復室、健身廣場的醫(yī)療健身設施，老人可根據(jù)自身情況或遵醫(yī)囑在規(guī)定時間內(nèi)進行健身體能鍛煉； （ 3）文娛服務：閱覽室、 棋牌室在全天對入住老人開放，有專職人員指導并定時組織活動。日常為老人清洗衣服（不含內(nèi)衣），洗涮碗筷，床單每周清洗一次； （ 6）心理疏導：有專業(yè)的心理醫(yī)生適時進行心理調(diào)理，排解 心理障礙，使老年人心理健康，精神愉快； （ 7）營養(yǎng)配餐：針對老人獨特的生活特點，配備專業(yè)廚師在醫(yī)護人員指導下配餐。 （ 2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。 （ 4）組織老人文體活動，安排節(jié)日演出。 介助級護理 服務內(nèi)容： 在為老人提供自理級服務的基礎上，為老人增加下列生活護理服務： （ 1）為老人送飯、送水。 （ 3）協(xié)助老人洗頭、修剪指甲。 （ 5）定期為老人理發(fā)，保持老人儀表端莊。 （ 7） 組織老人戶外活動、鍛煉。 介護級護理 服務內(nèi)容： 在為老人提供介助級服務的基礎上，為老人增加下列生活護理服務： （ 1）安排工作人員 24 小時值班，實行程序化個案護理。 （ 2）喂水、喂飯、喂藥，隨時更換尿墊，定期為老人翻身。 （ 4）早晨幫助老人起床穿衣、洗漱、口腔護理、整理床鋪，晚上幫助老人洗腳、睡前脫衣。 專護級 護 理 服務內(nèi)容： 在為老人提供介護級服務的基礎上，為老人增加下列生活護理服務： （ 1）安排工作人員 24 小時一對一護理老人，隨時為老人提供所需個性化生活護理服務。做到用藥、治療到床邊。 三、 經(jīng)營管理方案 （一 ）組織機構(gòu)與人力資源配置 組織機構(gòu)： 法人組建方案 “長春關(guān)愛老人護理院”為非營利性企業(yè)，法定代表人：欒麗華，注冊資金100 萬元。 管理機構(gòu)組織方案和體系圖 院長 辦公室主任 護理部主任 內(nèi)業(yè) 1名 炊事員 1名 幫廚 1名 保潔員 2名 護工 若干 名 門衛(wèi) /更夫 各 1 名 司機 1 名 （二）人力資源配置 護理人員工作時間 工作時間 為兩班制，白班： 07： 00— 19： 00；夜班： 19： 00— 07： 00。 職工工資 及 福利 院長工資： 4000 元 /月，加“五險一金” 主任工資： 3000 元 /月，加“五險一金” （ 2人） 會計工資： 2400 元 /月，加“五險一金” 出納工資： 1600元 /月， 加“五險一金” 內(nèi)業(yè)工資： 1800 元 /月，加“五險一金” 護工工資： 2020 元 /月，加“五險一金” （ 50人） 司機工資： 1800 元 /月，加“五險一金” 廚師工資： 3000 元 /月，要求有三級廚師證 書 幫廚工資： 1800 元 /月，加養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和意外傷害險 保潔工資： 1200 元 /月，加養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和意外傷害險（ 2 人） 門衛(wèi)工資： 1200 元 /月， 更夫工資： 1200元 /月。 勞 動生產(chǎn)率水平分析 員工培訓 （ 1） 管理人員培訓 培訓方法 ：參觀其他養(yǎng)老機構(gòu)； 派人到管理先進的養(yǎng)老機構(gòu)實習； 請專業(yè)的管理、護理人員輔導、講課。 （ 2）護理服務人員培訓 護理服務人員培訓內(nèi)容： A、老年人生理、心理變化與特點； B、老年人安全知識； C、老年人常見病護理、急救與護運； D、 養(yǎng)老機構(gòu)護理操作流程等。 培訓方法： 請有經(jīng)驗的護理人員 到護理院進行言傳身教， 請專業(yè)護士 到 現(xiàn)場培訓。 第四部分 經(jīng)濟 效益 與社會效益評價及風險分析 一、 經(jīng)濟效益分析 項目投資估算依據(jù) ： 長春市拆遷管理條例 吉林省建筑與裝飾工程預算定額 設備及工具價格明細表 養(yǎng)老機構(gòu)建筑設計標準 國家銀行貸款利率 （一） 項目 建設投資估算 建 設工程費 拆 遷補償費 ： 906萬元（ 2249 4029 ㎡） (2740 萬元 ：