【正文】 牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實(shí)施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。 B、 主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 國家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 南站體育公園 琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河 延伸整治 向 南 發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。 三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r 成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 19982021 年 成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資從 億元上漲到 億元，而商品房銷售從 1998 年的 萬平方米增至 2021 年的 萬平方米，年平均上漲幅度達(dá) 30%。 根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積 萬平方米，共銷售商品房 萬平方米，整體來看，總供求狀況相對(duì)平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場(chǎng)步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 2021 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時(shí)，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費(fèi)者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。 個(gè)性化項(xiàng)目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時(shí)促進(jìn)了二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)日益升溫。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。 城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進(jìn)入了市場(chǎng) 培育階段。 可以預(yù)見的是，城東下階段的開發(fā)，將要依托城東副中心 —— 十陵片區(qū)的啟動(dòng)，但就市區(qū)內(nèi)的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。 從政府開始實(shí)行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對(duì)該區(qū)域內(nèi)的 150 多個(gè)中小企業(yè)進(jìn)行拆遷改造，預(yù)計(jì)將有 平方公里的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。雖然從目前表現(xiàn)來看，城西、城西南 片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。 結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng) 的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定 的歷史文化保護(hù)價(jià)值。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。改造后 的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對(duì)市場(chǎng)的培育與選擇。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個(gè)體地塊的體量又較小。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí)與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。 同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 本章從成都旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的 %）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂場(chǎng)所（ %）、古玩市場(chǎng)（ 1%）、各種生活配套等。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴(kuò)店 2 17 商場(chǎng) 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 煙草專賣 2 21 藥品 2 22 娛樂場(chǎng)所 2 23 浴足保健 2 24 布藝 1 25 超市 1 26 車輛維修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市場(chǎng) 1 29 旅行社 1 30 燒烤 1 31 書店 1 32 網(wǎng)吧 1 33 診所 1 合 計(jì) 105 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。 經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。詳 見下表。 但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問題。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。 （四）大慈寺片區(qū) 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南 京等地都有佛教信徒前往。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有 96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。 （五）文殊 院片區(qū) 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。 作為中國西部門戶的成都， 80 年代即被列入中國歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 米，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 12021 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 272021 1846個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理 規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。 2021年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 2021年 — 2021年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 單位：萬元 2021年 2021年 2021年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1148606 1301285 1501552 第一產(chǎn)業(yè) 4979 4575 9698 第二產(chǎn)業(yè) 310143 361845 437952 第三產(chǎn)業(yè) 833484 934865 1053902 （資料來源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒 20212021） 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍，對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂設(shè)施的需求會(huì)隨之增長。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。城東近年來通過對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。 （四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才 有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。 中房集團(tuán)在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 （五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境 宗教文化 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 1160