【正文】 . 日常管理及維修更新時(shí)，收集房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案，將維修更新后的物業(yè)變動(dòng)情況登記在案。 （包括與業(yè)主簽訂的前期管理服務(wù)協(xié)議、消防安全管理責(zé)任書(shū)等協(xié)議式文件、交房及裝修資料及向業(yè)主提供服務(wù)的過(guò)程記錄 ,一戶一檔） a) 裝飾裝 修檔案； b) 房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄的檔案； c) 設(shè)備運(yùn)行檔案； d) 共用設(shè)施設(shè)備巡檢記錄； e) 治安交通管理資料； f) 設(shè)施設(shè)備（包括消防）管理資料； g) 綠化清潔資料； h) 物業(yè)文化資料； i) 員工管理資料； j) 投訴、回訪信息； k) 行政文件（包括法律、法規(guī)及各類管理制度）； l) 其他相關(guān)資料。 2. 涉及業(yè)主和項(xiàng)目處利益影響較大的資料，嚴(yán)格控制借、查閱對(duì)象。 4. 檔案資料保存于安全、干燥、通風(fēng)、清潔的地方。 二、項(xiàng)目物資裝備： 按照項(xiàng)目《前期物業(yè)服務(wù)合同》中項(xiàng)目物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)中物資細(xì)目，并結(jié)合項(xiàng)目項(xiàng)目的實(shí)際情況，做好物資采購(gòu)，保證及時(shí)到位。 軟件接管驗(yàn)收采用逐項(xiàng)清理，一一驗(yàn)收歸檔的辦法。 二、 接管驗(yàn)收及交房組織： 為了確保項(xiàng)目房屋滿足業(yè)主的使用要求，保證項(xiàng)目房屋接管驗(yàn)收和交房 工作的順利完成，項(xiàng)目 可 成立項(xiàng)目房屋接管驗(yàn)收及交房工作強(qiáng)矩陣組，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目集中接管驗(yàn)收和交房工作，零星接管驗(yàn)收和交房由項(xiàng)目項(xiàng)目處負(fù)責(zé)。 （一）、項(xiàng)目接管驗(yàn)收強(qiáng)矩陣組 項(xiàng)目接管驗(yàn)收組組長(zhǎng) 主要職責(zé)： 1. 全面負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的總體安排； 2. 接管驗(yàn)收工作質(zhì)量的把控； 3. 全面負(fù)責(zé)與和駿公司物業(yè)接管驗(yàn)收工作的總體協(xié)調(diào)工作。 項(xiàng)目資料接管驗(yàn)收分組 主要職責(zé)： 1. 負(fù)責(zé)資料接管理驗(yàn)收質(zhì)量記錄表格的準(zhǔn)備工作； 2. 按照接管驗(yàn) 收工作進(jìn)度全面進(jìn)行項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。 金荷花保潔開(kāi)荒及綠化接管驗(yàn)收分組 組長(zhǎng)：曾偉 副組長(zhǎng)：胡華忠 主要職責(zé)： 準(zhǔn)備； A 座保潔開(kāi)荒及綠化的驗(yàn)收移交工作。 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收 分組 主要職責(zé)： 管驗(yàn)收質(zhì)量記錄表格的準(zhǔn)備工作； 施設(shè)備的接管驗(yàn)收移交工作。 物業(yè)簽約分組 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)相關(guān)協(xié)議的簽訂、資料的發(fā)放及答疑工作。 物業(yè)驗(yàn)房分組 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)帶領(lǐng)業(yè)主對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。 工程整改督促及對(duì)外協(xié)調(diào)分組 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)業(yè)主所提合理問(wèn)題整改的督促和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。 物業(yè)咨詢分組 組長(zhǎng)： 林進(jìn) 協(xié)助：金荷花公司、品質(zhì)管理中心 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)解答業(yè)主疑問(wèn)工并積極引導(dǎo)業(yè)主 后勤服務(wù)分組 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)辦公用具、飲用水等后勤保障工作 活動(dòng)組織分組 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目交房現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的組織。 項(xiàng)目物業(yè)硬件接管驗(yàn)收分組對(duì)房屋、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行接管理驗(yàn)收，形成驗(yàn)收記錄，雙方簽字確認(rèn)，和駿公司全力配合。 一、 項(xiàng)目客戶服務(wù)范圍 根據(jù)客戶服務(wù)中心的的服務(wù)內(nèi)容和運(yùn)作，其服務(wù)項(xiàng)目可分為信息管理和有償服務(wù)兩大類。其主要職能之一就是收集與項(xiàng)目管理、服務(wù)相關(guān)的信息。 2）投訴接待 項(xiàng)目客 戶服務(wù)中心采用“在投訴中完美”的理念，通過(guò)專人接待、電話接待、上門(mén)接受投訴、定期發(fā)放調(diào)查等方法，在項(xiàng)目建立一條暢順的投訴處理渠道。對(duì)于項(xiàng)目依照自身資源不能開(kāi)展而項(xiàng)目又有需求服務(wù)項(xiàng)目，由客戶服務(wù)中心對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目至少選定兩家符合服務(wù)要求的合格分包方，約定相關(guān)協(xié)作事宜，為客戶提供最滿意的服務(wù)。 管理位置： 客戶服務(wù)中心是作為項(xiàng)目處的一個(gè)服務(wù)部門(mén)而存在的，在其職責(zé)范圍內(nèi)，可調(diào)配項(xiàng)目處的相關(guān)服務(wù)資源，因此客戶中心在管理中處于項(xiàng)目經(jīng)理與各業(yè)務(wù)塊之間的部門(mén)。 2）層級(jí)處理辦法 服務(wù)人員接到需求信息或投訴信息后，按照操作程序使用相關(guān)資源進(jìn)行處理，如果尚未能解決應(yīng)立即報(bào)告客戶中心經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理由其進(jìn)行處理，如果還未能解決問(wèn)題，則要上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出面解決。客戶服務(wù)中心上班或值班期間由客戶服務(wù)中心接聽(tīng)，客戶服務(wù)中心無(wú)人時(shí)通過(guò)轉(zhuǎn)接由監(jiān)控中心或配電房值班人員接聽(tīng)，并做好登記和客戶解釋工作。服務(wù)人員對(duì)當(dāng)天的或之前的投訴事件進(jìn)行分類、歸整，然后分解責(zé)任，開(kāi)展跟蹤，進(jìn)行電話或上門(mén)回訪，并及時(shí)將相關(guān)信息轉(zhuǎn)達(dá)給項(xiàng)目處及公司總部。 四、項(xiàng)目客戶服務(wù)中心員工行為標(biāo) 準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 六、項(xiàng)目客戶服務(wù)中心人員配備： ???略??? 。 二、項(xiàng)目安全管理體系的建立： 采用固定崗和巡邏崗、人防與技防相結(jié)合的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行安全管理。 在防范的策略上 強(qiáng)調(diào)與周邊物業(yè)及轄區(qū)派出所的聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起 “快速反應(yīng) ,快速支援” 體系。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。 正常使用期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。 四、 項(xiàng)目安全固定崗的設(shè)置： 略 五、項(xiàng)目安全巡邏崗的設(shè)置： 略 六、項(xiàng)目安全管理工作規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊(cè)》執(zhí)行 。 八、項(xiàng)目安全管理工作標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《治消管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 二、對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的管理。同時(shí)，停車場(chǎng)內(nèi)守車員對(duì)進(jìn)入物業(yè)的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放。 四、項(xiàng)目車輛及交通管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊(cè)》執(zhí)行。 六、項(xiàng)目車輛及交通管理標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《治消管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 二、消防管理工作內(nèi)容： （一）消防教育宣傳工作： 項(xiàng)目處在物業(yè)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。 （二）消防培訓(xùn)及演練工作： 每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì) 員和業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“安全防范”意識(shí)和能力。 對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開(kāi)工。 （四）、日檢、月檢、季檢、半年檢相結(jié)合，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理 檢查類別 檢查內(nèi)容 備注 日檢 檢查火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無(wú)損壞； 檢查消防泵風(fēng)的 閥門(mén)、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是否正常； 檢查疏散通道、安全出口的防火門(mén)是否完好，常閉防火門(mén)是否處于正常狀態(tài)。 季檢或?qū)嶒?yàn) 查火災(zāi)警報(bào)裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對(duì)報(bào)警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水實(shí)驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力； 檢查噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，當(dāng)噴頭上有異物時(shí)應(yīng)及時(shí)清除； 檢查室外閥門(mén)井中進(jìn)水閥、屋項(xiàng)水箱閥門(mén)和管道中的閥門(mén)，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)； 檢查與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動(dòng)功能的防火門(mén)（包括防水卷簾）能否聯(lián)動(dòng)，檢查設(shè)施、設(shè)備間的防火門(mén)是否完好； 檢查防排煙系統(tǒng)是否處于正 常狀態(tài)。消火栓箱門(mén)是否完好無(wú)缺，是否能正常開(kāi)啟； 檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損； 檢查滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過(guò)期失效、是否生銹、是否無(wú)法啟用。 三、消防管理人員及項(xiàng)目消防快速反應(yīng) 分隊(duì)建立 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目的消防具體管理工作由治消隊(duì)長(zhǎng)及監(jiān)控室人員負(fù)責(zé)，不另行配備人員。 四、 項(xiàng)目消防管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊(cè)》執(zhí)行。 第七節(jié) 環(huán)境保護(hù)與管理 一、環(huán)境保護(hù) 在項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)上，著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺(jué)污染、空氣污染等四方面的問(wèn)題。 對(duì)于生活垃圾及保潔產(chǎn)生垃圾實(shí)行“保潔人員區(qū)域責(zé)任清運(yùn)制”，由該區(qū)域保潔人員自行運(yùn)至垃圾房。二樓、三樓餐飲垃圾由商家自行處理。項(xiàng)目處采取以下措施進(jìn)行預(yù)防及消除： 嚴(yán)格控制二次裝修，積極與周邊施工單位協(xié)調(diào)，在裝飾裝修協(xié)議中明確裝修時(shí)間，并嚴(yán)格 執(zhí)行，以避免噪音擾民； 嚴(yán)格車輛管理，物業(yè)內(nèi)車輛禁止鳴笛； （三）美化觀瞻 與城管、派出所、居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)密切配合，同時(shí)對(duì)治消員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)的“亂張貼、亂擺賣(mài)、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛”等六亂現(xiàn)象，為客戶營(yíng)造良好的環(huán)境。 確保項(xiàng)目?jī)?nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全； 建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn) ； （二）環(huán)境衛(wèi)生管理的具體措施 ? ?略 （三）保潔人員配備： ??略 三、寵物飼養(yǎng)管理 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定（成都市犬只管理辦法），對(duì)違反者及時(shí)勸告、報(bào)告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。 五、 項(xiàng)目環(huán)境管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司保潔綠化工作手冊(cè)》執(zhí)行。 七、項(xiàng)目環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《保潔、綠化管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 一、 項(xiàng)目裝修管理 （一）項(xiàng)目裝修管理重點(diǎn) ：房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩 序（物品出入、安全、消防） （二）裝修管理內(nèi)容： 加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo) 針對(duì)項(xiàng)目的特色，制訂詳細(xì)的《裝飾裝修管理辦法》（包括在項(xiàng)目的《物業(yè)服務(wù)手冊(cè)》中），在辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)放給客戶，同時(shí)項(xiàng)目處為客戶提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙，指導(dǎo)客戶合理進(jìn)行二次裝修；裝修手續(xù)的辦理由客戶中心統(tǒng)一辦理。 ⑴、 加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一協(xié)議”制度，要求裝修施工單位辦理“裝修入場(chǎng)證”和“施工人員出入證”，并簽訂“裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”，同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn)。在裝修高峰期間，對(duì)裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控，并著重監(jiān)督以下方面： 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀 受損及違章搭建，在實(shí)際工作中，除要求工程人員的例行巡查外，項(xiàng)目處治消員、清潔等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 為維持物業(yè)裝修秩序及安全，加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，控 制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對(duì)搬出 /入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除 因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。對(duì)整改不良的以《裝飾裝修管理協(xié)議》為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。房屋二次裝修完成后依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。 二、公共部位、共用設(shè)施設(shè)備管理 （一）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍 公共部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。 （二）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施 公共部養(yǎng)護(hù)的實(shí)施： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 日常維修計(jì)劃 實(shí)施方案 實(shí)施效果 備注 01 房屋主體承重結(jié)構(gòu) 02 外墻面 03 屋面 04 樓梯間、通道 序號(hào) 設(shè)施名稱 日常維修計(jì)劃 實(shí)施方案 實(shí)施效果 備注 01 物業(yè)內(nèi)道路 02 雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井 03 文化場(chǎng)所 04 停車場(chǎng)（自行車棚） 05 落水管 06 消防監(jiān)控系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防管道、消火栓、滅火器材等 07 消防通道 08 公用 標(biāo)識(shí)設(shè)施 09 防雷系統(tǒng) 10 水、電設(shè)備一般項(xiàng)目（公 共照明、供水設(shè)備等） 三、客戶室內(nèi)報(bào)修： 客戶室內(nèi)報(bào)修由客戶服務(wù)中心統(tǒng)一受理，實(shí)行填單制，其實(shí)施流程嚴(yán)格按照《嘉寶客戶工作手冊(cè)》中“客戶報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”執(zhí)行。 六、項(xiàng)目維修人員行為標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 第九節(jié) 項(xiàng)目文化管理 物業(yè)文化的營(yíng)造是物業(yè)精神文明 生活不可缺少的，它不但可以蕩滌人們 的身心，更促進(jìn)物業(yè)的祥和、融洽。通過(guò)項(xiàng)目物業(yè)文化和環(huán)境文化建設(shè)，使 人性思想、倫理觀念與張揚(yáng)個(gè)性、崇尚自我完美地結(jié)合，使項(xiàng)目的環(huán)境具有鮮明的個(gè)性特征，客戶具有獨(dú)特的精神風(fēng)貌。 物業(yè)文化活動(dòng)操作流程 文化形式 我們?cè)O(shè)想中的文化環(huán)境營(yíng)造 應(yīng)當(dāng)是多種形式并存的。 四、項(xiàng)目環(huán)境文化 環(huán)境文化建設(shè)日益受到社會(huì)的重視，做為項(xiàng)目的管理者，我們對(duì)形成良好的環(huán)境文化負(fù)有很大的使命，在項(xiàng)目環(huán)境文化管理上將大力推行環(huán)境文化意識(shí)的培養(yǎng)，以此來(lái)豐富“真、善、美”的內(nèi)涵，只有客戶認(rèn)識(shí)到維持環(huán)境整潔的重要性，才會(huì)認(rèn)同我們的管理。 項(xiàng)目盈虧測(cè)算及增收節(jié)支措施 第一節(jié) 項(xiàng)目盈虧測(cè)算依據(jù)及原則 測(cè)算依據(jù)： 項(xiàng)目基本情況； 項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)于停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)約定； 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 379 號(hào)（自 2020 年9 月 1 日起施行）；