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重慶市麗源島尾盤營銷執(zhí)行報告-在線瀏覽

2025-05-03 04:38本頁面
  

【正文】 ,在銷售創(chuàng)新,營銷手段,價值策略方面由為重要,市場在平穩(wěn)過度后在今年的 6 月后將得到一定的回升。 2021 年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 a、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 分析項目 2021年 2021年 2021年 2021年 1—— 10月 開發(fā)投資額(億元) 增長率( %) % % % 01002003004002021年 2021年 2021年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%%開發(fā)投資額(億元) 增長率(% ) 分析: 去年 1 到 10 月,我市房地產(chǎn)投資總額為 266 億余元,同比雖增長 19%,但增幅已下滑, 10 月份增幅較上月下滑了 %,主要是辦公用房的投資大大減少。 b、房地產(chǎn)新開工面積 分析項目 2021年 2021年 2021年 2021 年 1—— 10月 新開工面積(萬方) 1661 增長率( %) % % % 050010001500202125002021年 2021年 2021年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%新開工面積(萬方) 增長率(% ) 分析: 2021 年 1—— 10 月,全市房地產(chǎn)新開工面積 平方米,比去年同時期下降 %。 c、房地產(chǎn)竣工面積 分析項目 2021年 2021年 2021年 2021 年 1—— 10月 7 竣工面積(萬方) 1021 增長率( %) % % % 05001000150020212021年 2021年 2021年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %竣工面積(萬方) 增長率(% ) 分析: 1—— 10 月全市竣工面積達到 萬方,同比增長 %,房管所對銷售預售許可證發(fā)放的嚴格把關(guān)及銀行利率調(diào)整都促使開發(fā)商加快施工工程進度,盡早回籠資金,此 舉明顯影響市場價格和營銷難度。這種頹勢在 10 月份暫時終結(jié),截止 10 月底,我市已售商品房超過 642 萬平方米,同比增長了 %,去 年 10 月比去年 9 月份的商品房銷售也增長了 個百分點。去年國家制定了一系列宏觀調(diào)控政策,對房地產(chǎn)開發(fā)有較大影響,例如“加 息”和嚴格控制對房地產(chǎn)開發(fā)貸款等,都對開發(fā)資金構(gòu)成產(chǎn)生較大的變化,房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款占資金來源總量的比重呈下降趨勢,而自有資金、預售房款呈上升趨勢,特別是銷售房款已成為開發(fā)資金快速增長的主要源頭,而各開發(fā)商也開始關(guān)注銷售速度因素,為使項目能早日回收資金,降低項目開發(fā)資金壓力和市場風險。而商業(yè)物業(yè)的增長卻是最快的,去年 1—— 11 月,商業(yè)物業(yè)投資增長 %。 b、 房地產(chǎn)開發(fā) 施工面積 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長( %) 比重( %) 房屋施工面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務 商業(yè) 其他 分析: 住宅依然是房地產(chǎn)市場的主流,去年 1—— 11 月份,住宅施工面積達到 萬方,同比增長 %,也占了去年施工總面積的 73 %。同比減少了 個百分點。商務物業(yè)市場份額還將進一步減少。 d、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長( %) 比重( %) 竣工房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務 12 商業(yè) 其他 分析: 住宅竣工面積達到 ,同比增長 %,占總體竣工面積的 %。商業(yè)物業(yè)竣工面積增長不大,去年 1—— 11 月僅同比增長 個百分 點。而商務的銷售卻相對不理想,出現(xiàn)了負增長,而到去年 9月末,重慶的商業(yè)空置面積居全國之首。同比負增長 %。同時,《指引》還要求各商業(yè)銀行統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”,并將風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。 房地產(chǎn)市場近兩年的飛速發(fā)展與金融機構(gòu)投融資和按揭貸款業(yè)務飛速發(fā)展有著非常密切的聯(lián)系。 因此整個銀行體系強調(diào)在放貸時必須加強對貸款者還款能力的評估,該政策的出臺能夠清醒一部分購房者的頭腦,同時減小銀行的金融風險,影響部分投資購房者。目前重慶市各家銀行要求第二套房按揭的首付比例多在 3 成以上,并采取普通商業(yè)貸款利率,即 5 年以上 %,遠高于 %的優(yōu)惠住房按揭貸款利率。 分析: 我國貧富分化嚴重的程度已經(jīng)超過國際公認的承受線,有條件的部分群體買一套房還不能滿足其追求高品質(zhì)生活的目的,還繼續(xù)兩套、三套地購買,條件略差的即使按揭也可以擁有多套房屋,正是這一部分購買力使房價不斷攀升。該政策的出臺 限制了很大一部分購買力,使住房市場的供需狀況得到真實的反映,使社會正視絕大部分市民的居住愿望,從另一層面也警示開發(fā)商在策劃時真正應該抓住的購買力是哪一部分。觀音巖隧道東至北湖路,西至兩路工業(yè)園區(qū)商業(yè)街,總長 1410 米,其中隧道380 米,高架橋 200 米,連接道路 830 米,總投資 3280 萬元。 d、紅旗河溝立交橋通車 紅旗河溝立交橋是一座兩層式環(huán)行立交。紅旗河溝 改造工程南北長約 400 米,東西長約 800 米, 此橋的通車,縮短了江北到渝北區(qū)的時間,增加購房者對渝北片區(qū)發(fā)展的看好,從面在 2021 年更加促進房地產(chǎn)市場的消化量。其中兩路板塊隨著主城區(qū)的不斷擴張,兩路已不僅僅是郊區(qū),特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短,主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加,這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。 觀音橋板塊 隨著觀音橋商圈的輻射能力的加強,觀音橋板塊擴充至紅旗河溝、五里店一帶,形成觀音橋板塊的新格局;而隨著觀音橋商圈的擴 16 大,特別是觀音橋步行街的擴容,使觀音橋商圈商業(yè)氛圍更加濃厚, 2021 年更是涌現(xiàn)了一大批樓盤,以商務物業(yè)為主,例如:紅鼎國際、盛天地、浩博天庭等;而且板塊內(nèi)的樓盤價格均有繼續(xù)上升趨勢,此板塊的火熱對市場有較大的促進作用,但同時加強了整個北部區(qū)域的競爭。 江北城板塊 江北城的整體改造工作涉及到 萬居民, 萬平方公里,拆遷量達 100 多萬平方米,這將在未來 23 年內(nèi)給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來新的機遇和發(fā)展空間,去年魯能星城一經(jīng)推出,即在市場上引起了熱切關(guān)注,一期銷售非常理想,五里店片區(qū)也是新盤迭起,預計在 2—— 3 年內(nèi),該板塊市場將成為新的房市熱點區(qū)域。結(jié)合前期的蓄勢,這幾個項目的銷售均較為理想。 兩路板塊 隨著主城區(qū)的不斷擴張,兩路已不僅僅是郊區(qū),特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短,主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加,這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。 該板塊市場的特點是 a 目標客戶群多以吸引外區(qū)(渝中區(qū)、江北區(qū)等)客戶為主; b 開發(fā)規(guī)模日益增大; c 板塊內(nèi)開發(fā)環(huán)境在改變,開發(fā)項目品質(zhì)不斷提高; d 土地儲備量較 大,開發(fā)規(guī)模也在不斷增加。相對 于本區(qū)域市場來說,該板塊競爭實力相對較弱。 該板塊市場的特點是: 19 ? 該板塊項目規(guī)模以小區(qū)住宅為主; ? 板塊內(nèi)物業(yè)消化量較好,項目銷售均價較未平穩(wěn),與重慶房市價格基本持平; ? 板塊內(nèi)項目的連動性較強,逐漸形成配套完善的生活區(qū); ? 區(qū)域市場開發(fā)潛力很大 ,房價有平穩(wěn)上漲的趨勢; 北部新區(qū)板快 北部城區(qū)板塊是去年重慶房市的一個熱點區(qū)域,該板塊去年涌現(xiàn)了一大批高檔次高品質(zhì)樓盤,引 起了重慶全市的熱切關(guān)注,該板塊可供開發(fā)土地量較大,開發(fā)前景較海好。 江濱路板塊 江濱路板塊是江北新興的房地產(chǎn)市場板塊,特別是江北區(qū)政府具體將江濱路作具體規(guī)劃后,江濱路的價值得到了更充足的體現(xiàn)。 該板塊市場的特點是: ? 開發(fā)體量大,以高層建 筑為主,重視對江景的打造; 20 ? 板塊內(nèi)有較大的開發(fā)潛力,開發(fā)前景較豪; ? 隨著區(qū)政府對江濱路的規(guī)劃打造,將直接拉升該板塊內(nèi)物業(yè)價格??梢灶A見:去年的經(jīng)高新城,競爭將有增無減,整個 2021 將是濃墨重彩的一年。 新城市向北發(fā)展中的回興、兩路全面融入主城,這里正逐漸成為交通規(guī)劃配置檔次最高的區(qū)域之一。 (但需要的時間有待 年) 四、 2021 年重慶房地產(chǎn)市場動態(tài)前景分 析 政策因素分析 從經(jīng)濟規(guī)律看,經(jīng)濟政策無疑是影響重慶樓市走向的最大力量之一。但是,房價漲幅將處于可控范圍。 雖然國家已決定 2021 年仍將實行嚴格的土地政策,但囤積在開發(fā)商或其他建設單位的存量土地基本能滿足 2021 年甚至未來幾年的開發(fā)建設需要。國家統(tǒng)計局景氣中心研究室副主任張海旺表示,當前商品房價格增長的勢頭仍然偏快,很難出現(xiàn)價格回落。 供求因數(shù) 2021 年的市場需求將比以往更大:據(jù)了解,渝懷鐵路、出海大通道相繼通車,地理優(yōu)勢吸引大量異地消費,體現(xiàn)了城市的輻射能力和地位。重慶的城鎮(zhèn)化率比較低,2021年才達到3 7.1%,離全國水平還差2個百分點。按人均20平方米的居住需求來算,每年至少有上千萬平方米需求,對市場拉動極大;雖說2021年拆遷將受到更嚴厲的限制, 但在2021年全市主城區(qū)拆遷量有300萬平方米,在眾多的拆遷戶中,絕大部分實行的貨幣安置,即有幾萬拆遷安置戶進入商品房低端市場。 23 第二篇 麗源島滯銷原因分析 一、產(chǎn)品及設計方面 項目前期規(guī)劃考慮不周全(如:建筑外立面檔次不高,不同位置的戶型檔次及創(chuàng)新力方面未考慮全面); 剩余部分戶型設計整體偏大(整體購買力水平提供速度不大); 在建筑設計方面沿街部分未使用隔音材料或隔音效果不佳; 二、銷售方面 前期銷售節(jié)奏、銷售控制不足或未做較科 學的控制; 價格定位、檔次定位與實際消費群體有一點的偏差; 項目形象定位不明確; 促銷手段較少或者不明確,有待調(diào)整和提升; 四、營銷推廣方面 案名力度不足,宣傳力和形象提升方面受一定的限制; 推廣力度不夠,前期營銷中未樹立較好的形象,對銷售的延續(xù)性把握不夠,營銷推廣存在一定的脫節(jié); 營銷渠道不明確,
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