【正文】 0 項目優(yōu)劣勢分析 ................................. 30 、項目優(yōu)勢： ................................ 30 、項目劣勢 .................................. 32 第三部分、市場定位 .................................. 33 一、優(yōu)劣勢分析 ....................................... 33 優(yōu)勢分析 ....................................... 33 劣勢分析 ....................................... 33 二、項目定位 ........................................ 33 三、客戶定位 ........................................ 34 區(qū)域來源分析 ................................... 34 職業(yè) .......................................... 34 年齡 .......................................... 34 家庭結(jié)構(gòu) ....................................... 34 經(jīng)濟收入 ....................................... 34 生活方式 ....................................... 35 行為偏好 ....................................... 35 四、價格定位 ........................................ 35 五、規(guī)劃指標(biāo)假定 ..................................... 35 第四部分、經(jīng)濟測算 .................................. 38 一、開發(fā)經(jīng)營期與銷售計劃假定 ......................... 38 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 5 二、主要成本假定 ..................................... 38 三、具體測算 ........................................ 39 四、現(xiàn)金流量分析 ..................................... 39 五、經(jīng)濟評價 ........................................ 40 六、風(fēng)險分析 ........................................ 40 敏感性分析 ..................................... 40 保本點分析 ..................................... 41 七、結(jié)論 ............................................ 43 第五部分、附件 ..................................... 44 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 ......................... 44 附件二 溫泉 D1 可研項目動態(tài)資金測算表 .............. 47 附件三 溫泉 D1 可研項目成本測算表 .................. 48 附件四 溫泉 D1 可研項目現(xiàn)金流量測算表 .............. 50 附件五 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 ............ 51 附件六 溫泉 D1 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 ... 52 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 6 第一部分、項目概況 一、項目位置 地塊 D1（ D0 D0 D0 D D1 D15）位于 北京市 海 淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)位置，東至名人居路；南至溫泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。屬于海淀區(qū)中關(guān)村科技園西區(qū)，地理位置好。周邊道路四通八達(dá)，南北向有兩條對外道路和兩條一級道路通往北清路，可經(jīng)由北清路聯(lián)系永豐科技園和生命科學(xué)園等科技園區(qū)，并方便到達(dá)北部地區(qū)的風(fēng)景區(qū)。原溫泉鎮(zhèn)政府位于本地塊北部中央位置。 四、規(guī)劃指標(biāo) 項目為政府收購?fù)恋?，總?guī)劃 建設(shè)用地面積 公頃，建筑面積 230589 平方米，其中住宅建筑面積 172932 平方米，容積率 ，高度 18 米；行政辦公建筑面積 36957 平方米，容積率 ，高度 18米；商業(yè)建筑面積 11250 平方米，容積率 ，高度 15 米。 供給方面 ? 05 年上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 按可比價格計算， 同比增長 % ，增幅比一季度提高 ，對比全國 %的經(jīng)濟增長速度，北京仍處于較快的增長的軌道上。 ? 05年上半年房地產(chǎn)業(yè)商品房開復(fù)工面積達(dá)到 7,方米，同比增長 %， 竣工 1, 萬平方米，同比增長%。經(jīng)濟發(fā)展的同時也帶來巨大的房地產(chǎn)需求。 ? 05年上半年 北京市城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8, 元，同比增長 %，增幅提高 個百分點，增速呈上升趨勢 ， 人均消費支出為 6, 元，比上年增長 %，居民的 消費實力大大增強， 生活質(zhì)量在逐步提高。受上半年市場持幣觀望的影響， 空置面積略有上升， 6 月底，全市空置一年以上的商品房 萬平方米，同比增長 %， 總之， 對 于北京房地產(chǎn)市場來說， 盡管國家不斷出臺宏觀政策，抑制房價上漲， 但 由于需求強勁 ， 北京 房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)上升勢頭，長期看，市場前景樂觀 。 面積 426 平方公里，人口 224萬。 、 人文環(huán)境 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。 區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。 、 中關(guān)村第一園 — 海淀園 海淀區(qū)也是全國著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 海淀園是在北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。 海淀園各項經(jīng)濟指標(biāo)一直保持著 30%以上的年平均增長速度。 、小結(jié) 隨著國家在政策上和經(jīng)濟上的支持， 海淀區(qū) 經(jīng)濟 一直呈飛速發(fā)展態(tài)勢 ，企業(yè)的規(guī)模和數(shù)量均有了 很 大的提升，優(yōu)惠的人才政策不斷地吸引大量的歸國留學(xué)人員、外地 人才進(jìn)入園區(qū)，為海淀區(qū)的住宅開發(fā)市場提供了較為穩(wěn)定并持續(xù)增長的需求支撐。 因此，從宏觀市場走勢來看，海淀區(qū)的房地產(chǎn)市場在今后較長的一段時間內(nèi)仍將保持較為持續(xù)和穩(wěn)定的增長勢頭。 2021 年上半年海淀區(qū) 普通 住宅總體銷售情況 項目 銷售套數(shù) (套數(shù) ) 銷售面積 (平方米 ) 銷售金額 (億元 ) 銷售均價 (元 /平方米 ) 數(shù)量 市場份額 % % % % 月均 由上表可見，海淀區(qū)仍 是北京房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，市場成交均價也高出 個百分點。由于中關(guān)村核心區(qū)不再審批住宅用地，且海淀東部和南部地區(qū)土地供應(yīng)基本飽和，目前海淀區(qū)開發(fā)的項目集中于五大區(qū)域，Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 14 一是西北部的萬柳地區(qū)，二是西部的板井地區(qū)、三是上地區(qū)域，四是北部的頤和園圓明園北山前區(qū)域，五是北部山后地區(qū)。 海淀區(qū)細(xì)分區(qū)域市場特征 、 區(qū)域市場各板塊市場特征分析 A 中關(guān)村核心區(qū)： 國家規(guī)劃建設(shè)的中關(guān)村核心區(qū)被定位成具有國際水準(zhǔn)的科技商務(wù)中心，基本為甲級寫字樓、星級酒店、金融服務(wù)中心、會議會展中心、娛樂休閑中心以及各種配套設(shè)施。有部分住宅也由于土地資源的稀有，在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計上，居住的舒適度、價格等方面制約了購買力。成為純居住生活社區(qū)的典范，這一區(qū)位的價格在 7000— 10000元，受土地供應(yīng)的制約未來該區(qū)域?qū)⒉粫儆许椖棵嬉?。其中世紀(jì)城是板井地區(qū)、泛中關(guān)村Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 15 以至整個西部最重要的項目。 D 上地區(qū)域： 項目有當(dāng)代城市家園、怡美家園、創(chuàng)業(yè)者家園（領(lǐng)秀該區(qū)域的特點是價格較低（ 5000元左右），當(dāng)代城市家園由于社區(qū)已非常成熟價格接近 6000 元。隨著輕軌的開通會有更多的遠(yuǎn)端客戶加入。目前由于回龍觀超大社區(qū)的建設(shè)， 使得京昌高速沿線交通狀況變得較為擁堵。 F 香山地區(qū) :該區(qū)域是除溫渝河以外的自然環(huán)境較好的低密度住宅區(qū) ,歷來受開發(fā)商及客戶青睞 ,目前的香山藝墅、半山楓林等樓盤，銷售情況較好。 G 頤和園、圓明園以北山前地區(qū)： 低密度是該區(qū)域的主要特點，項目有博雅西園（ ）、天秀花園（ ）、麒麟家園（ ）、百旺家苑（ ）、西山庭院（ ）等，容積率都控制在 以下。項目價格大多在 6000 元左右，規(guī)模適中、居住舒適度高。目前處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段，除了科技園區(qū)，主要規(guī)劃為居住區(qū)。溫泉鎮(zhèn)范圍內(nèi)，在山坡地帶有早期開發(fā)的普通住宅和少量低價別墅，由于開發(fā)時間過長，目前已 經(jīng)不在市場銷售。 、 分析結(jié)論 A 萬柳地區(qū)的自然環(huán)境，城市化氛圍等最具吸引力，但是該區(qū)域過高的價格以及過大的戶型，將中關(guān)村區(qū)域市場的中端客戶以及追求低密度住宅的客戶拒之門外； B 板井地區(qū)項目環(huán)境較好社區(qū)規(guī)模較大具有成熟氛圍，銷售價格稍微低于萬柳地區(qū)，社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計單一，建筑體量過大，人口密度大，且開發(fā)程度較高，對于講究居住與自然融合的高知人群來說已經(jīng)失去 了價格低產(chǎn)生的吸引力； C 上地區(qū)域的項目客戶區(qū)域性特征從目前市場顯現(xiàn)出：受輕軌開通的影響對區(qū)外客戶的吸引力有所增強； Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 17 D 京昌路沿線：該區(qū)域隨著回龍觀文化社區(qū)、沙河大學(xué)城等大規(guī)模社區(qū)的建設(shè)，以及溫渝河沿線高檔別墅的推出，未來其釋放量會成上升趨勢，同時目前陸續(xù)也有如雙拼、聯(lián)排等中高檔產(chǎn)品入市。 F 山前地區(qū)，頤和園、圓明園以北地區(qū)的潛力正在被進(jìn)一步挖掘，自然環(huán)境優(yōu)越，容積率低，產(chǎn)品以 花園洋房為主，居住環(huán)境舒適度高，該區(qū)域道路交通越來越通暢，周邊配套設(shè)施逐步完善。 G 山后地區(qū)：本項目區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、交通暢達(dá)、文化底蘊深厚對于地緣性客戶而言具有極高的認(rèn)同。 、小 結(jié) 近年來，伴隨中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的發(fā)展建設(shè)，海淀區(qū)住宅市場持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，各區(qū)域的住宅項目 銷售情況均較好。因此，土地供應(yīng)量大、交通方便的西四環(huán)外和北五環(huán)外，在今后將成為海淀區(qū)住宅發(fā)展的重要區(qū)域。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 19 三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析 溫泉鎮(zhèn)背景分析 、 溫泉鎮(zhèn)的地理位置 溫泉鎮(zhèn)位于海淀區(qū)北部、西山北坡， 處于海淀北部地區(qū)的中心位置。溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)距海淀區(qū)中心海淀鎮(zhèn) 公里，距市區(qū)西直門 公里，是北部地區(qū)距離市區(qū)最近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。 、區(qū)位條件 溫泉鎮(zhèn)是海淀區(qū)北部地區(qū)的中心鎮(zhèn)的主要建設(shè)區(qū)，區(qū)位條件較為優(yōu)越。根據(jù) 2021 年 5 月，國家高技術(shù)信息獲取與處理技術(shù)專家組批復(fù)，確認(rèn)海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)為國家 863 計劃 308 主題（ 863 計劃是鄧小平同志親自批準(zhǔn)的國家高技術(shù)研究發(fā)展計劃， 308主題是《基于空間信息的小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)與管理決策支持系統(tǒng)》）選定的關(guān)于小城鎮(zhèn)的 6 個重點示范小城鎮(zhèn)之一，也是北京市唯一被選中的城鎮(zhèn)。根據(jù)中關(guān)村科技園總體規(guī)劃，海淀區(qū)北部地區(qū)是中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的主要發(fā)展區(qū)。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 21 、區(qū)位優(yōu)勢 從上圖中可以看到，溫泉鎮(zhèn)周邊有溫泉科技園、中醫(yī)藥科技園、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村生命科學(xué)園、中關(guān)村軟件園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地等眾多的科技園區(qū)，這些園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展將為溫泉地區(qū)提供較多的發(fā)展機遇，并為該地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的保障。溫泉鎮(zhèn)的主要職能是北部地區(qū)的行政管理、公共服務(wù)中心，對其它小城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展具有集聚和輻射的功能。 溫泉鎮(zhèn)是中關(guān)村科技園區(qū)海淀園發(fā)展區(qū)的組成部分。 、周邊環(huán)境 A、自然環(huán)