【正文】 未定義書簽。 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）項(xiàng)目區(qū)位及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）項(xiàng)目地塊分析 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）市場(chǎng)定位 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）產(chǎn)品定位 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （五）市場(chǎng)價(jià)值定位 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、項(xiàng)目名稱建議及依據(jù) .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）備用案名 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、項(xiàng)目商業(yè)評(píng)估 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）新建項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）項(xiàng)目收益及敏感性分析 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 七、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）建筑風(fēng)格定位 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （四）環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、客群定位分析 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口就業(yè)狀況 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （四）目標(biāo)客群定位 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）項(xiàng)目單位成本 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （五）價(jià)格分期策略 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 ....................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）廣告總策略 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）廣告主題 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、媒介策略 ................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一） 媒介選擇 ................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 八、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝 ....................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）現(xiàn)場(chǎng)包裝 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研及策劃定位方案 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái) 走 勢(shì)分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 保持平穩(wěn)快速發(fā)展 GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 依據(jù)《 2021 年 國(guó)民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》， 初步核算 的 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 182321 億元，比上年增長(zhǎng) %， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10493 元，實(shí)際增長(zhǎng) %， 農(nóng)村居民人均純收入 3255 元，扣除價(jià)格上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。 根據(jù) 2021 年 2 月 17 日 中科院發(fā)布 的 7 項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告 ， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新一輪景氣周期的上升期 。 宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 目前，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，但也同時(shí)出現(xiàn)了 短期宏觀失衡 的 狀況 ，主要原因在于 不斷飆升的貿(mào)易順差 （如 2021 年 10 月中國(guó)貿(mào)易順差飆升至歷史最高水平 億美元 ）。 由于 預(yù)期中的全球經(jīng)濟(jì)放緩以及人民幣小幅升值將削弱中國(guó)出口增速，到2021 年經(jīng)常項(xiàng)目盈余在中國(guó) GDP 中的比例將趨于穩(wěn)定。 隨著國(guó)際壓力的增加， 人民幣 匯率 將可能 進(jìn)一步升值， 從而 削弱內(nèi)部需求的增長(zhǎng)，但同時(shí)有助于解決經(jīng)常項(xiàng)目的大量盈余問(wèn)題，不過(guò)僅依靠市場(chǎng)自身的匯率調(diào)整將不足以長(zhǎng)期降低中國(guó)經(jīng)常項(xiàng)目的盈余規(guī)模 ，但是可以 使資本流動(dòng)發(fā)生合理變化，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)重新達(dá)到平衡狀態(tài)。 （ 二 ） 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 房 地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示， 2021 年 1 月至 10 月，中國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā) 6 投資 14611 億元，同比增長(zhǎng) %， 增幅比前三季度回落 %，但比去年同期加快了 個(gè)百分點(diǎn)。前 10 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 20592 億元，同比增長(zhǎng) %；完成開發(fā)土地面積 18391 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；完成房屋施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。繼 8 月、 9 月的連續(xù)回落后， 10 月的國(guó)房景氣指 數(shù)止跌回升，總指數(shù)為 ，比 9 月上升 點(diǎn)，比去年同期上升 點(diǎn)。其中，住宅施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng)%；辦公樓施工面積 6525 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，空臵商品住宅 6680 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。與此目標(biāo)相配套，國(guó)家在繼續(xù)嚴(yán)把土地 “ 閘門 ” 、促進(jìn)集約用地的同時(shí)，將繼續(xù)增強(qiáng)土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性， “ 有保有壓、區(qū)別對(duì)待 ” ，加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。但由于保持 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和內(nèi)需拉動(dòng)的宏觀需要 ， 將 有望 扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢(shì)。 隨著 世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，外貿(mào)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的權(quán)重上升。 （ 3） 節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國(guó)住宅建筑能耗高，面對(duì)能 源供給約束和能源價(jià)格居高不下的形勢(shì)，節(jié) 8 能型住宅成為建設(shè)方向。 （ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng)門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來(lái)越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過(guò)程 將提速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實(shí)力雄厚、管理理念先進(jìn)、產(chǎn)品與市場(chǎng)對(duì)路的房地產(chǎn)公司通過(guò)實(shí)施跨區(qū)開發(fā)，向二、三線城市進(jìn)軍等將進(jìn)一步強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)能力，在融資競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)際并購(gòu)中占據(jù)一席之地。 9 二 、 成都 房地產(chǎn) 宏觀 市場(chǎng) 分析 （一） 成都房地產(chǎn)市場(chǎng) 總體 環(huán)境分析 城市地位與經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （ 1） 城市地位 成都： 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會(huì)城市、國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家重點(diǎn)旅游城市， 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)， 具有強(qiáng)大匯聚能力。且 成都在西部具有良好的經(jīng)濟(jì)體制優(yōu)勢(shì)，投融資方式多元化，近年來(lái)證券市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)快速發(fā) 展 。 2021 年以來(lái)每年新增外來(lái)人口都超過(guò) 30 萬(wàn)， 2021 年更是達(dá)到了 萬(wàn)，機(jī)械人口增長(zhǎng) 萬(wàn)。 2021 年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 2371 億元，并且連年保持 13%以上的增幅較快發(fā)展。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。人民生活水平快速提 高。 成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國(guó)際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。 經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國(guó)防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅 游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國(guó)西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。 空間拓展方向 近中 期 （ 2021 年前） 空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)期 （ 2020 年前） 和遠(yuǎn)景 （ 2020 年后） 以向南、北方向?yàn)橹鳌８鶕?jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。 其中， 大豐、三河一帶將是 13 發(fā)展重點(diǎn)，將和中心城區(qū)連成一片 。 從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點(diǎn)為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。 2021 年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 成都近五年土地市場(chǎng)成交情況206 369321355255180240801000202130004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年020210040000060000080000010000001202100成交量（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元） 成都土地市場(chǎng)成交價(jià)格及漲幅831441982307 3 . 6 %3 7 . 4 %1 6 . 1 %0501001502002502021年 2021年00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8平均單價(jià)漲幅 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局， 2021 年數(shù)據(jù)包括國(guó)際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)） 15 隨著國(guó)六條的出臺(tái)和實(shí)施，未來(lái)土地市場(chǎng)將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū) 域土地價(jià)格仍將保持上升態(tài)勢(shì) 。 成都近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況（單位：萬(wàn)平米）689 718961741830 8484424400200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年16月供應(yīng)面積銷售面積 （ 2） 環(huán)域 結(jié)構(gòu) 住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外 區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時(shí)三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，未來(lái)成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔?shì)。 90 平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對(duì)主力，其中供應(yīng)的重點(diǎn)戶型面積區(qū)間為 100144 平米，占比超過(guò) 40%。 17 2 0 0 6 年1 5 月份