【正文】 ..............................36 多層、小高層價格策略 ........................................................................................................................................36 11 階段推廣策略 .................................................................................................................................................................38 蓄勢待發(fā)期 .............................................................................................................................................................38 內(nèi)部認購期 .............................................................................................................................................................38 開盤熱銷期 .............................................................................................................................................................38 持續(xù)推廣期 .............................................................................................................................................................39 尾盤清理期 .............................................................................................................................................................39 12 項目促銷策略 .................................................................................................................................................................40 階段促銷策略 .........................................................................................................................................................40 項目形象促銷 .........................................................................................................................................................43 項目促銷創(chuàng)新 .........................................................................................................................................................45 13 規(guī)避 市場風險策略 ........................................................................................................................................................46 14 推廣費用預(yù)算 .................................................................................................................................................................48 15 結(jié)論 ..................................................................................................................................................................................49 參考文獻 ...............................................................................................................................................................................50 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 緒論 項目提出背景 （ 1）中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略； （ 2）根據(jù)《 鎮(zhèn)安縣 20212021 突破發(fā)展實施方案》，“山水園林型旅游山城” 概念提出； （ 3） 鎮(zhèn)安縣 城市建設(shè)實行 加大城市設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境 ； （ 4） “ 十一五 ”發(fā)展 規(guī)劃 開發(fā)新的經(jīng)濟增長點 ， 促進縣域經(jīng)濟發(fā)展 ； 項目概況 （ 1） 地理位置 秀山花園 項目位于 廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠 區(qū)， 鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部， 緊鄰 火車站 ，毗鄰 二中 ， 背靠繡屏公園， 近觀 鎮(zhèn)安河 ， 依山傍水，環(huán)境幽雅； 周邊有 鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學 、 永樂中學、城關(guān)小學 、幼兒園、田園酒店 、 豐都酒店。 該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，項目周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現(xiàn)出極佳人居的氛圍。 （ 3） 開發(fā)商介紹 陜西秀山 集團初創(chuàng)于 70 年 代生產(chǎn)水泥國有企業(yè) ， 2021 年開始 股份制改革，改革后集團公司飛速發(fā)展，目前旗下有年產(chǎn)量 60 萬噸的水泥公司、 房地產(chǎn)開發(fā)公司、 建工公司、 裝飾公司等 10 余家公司。 秀山 集團 順應(yīng)發(fā)展的需要， 2021 年 組 建 了萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)公司。 本項目作為 房地產(chǎn)公司 的第一個開發(fā)項目，在開發(fā)產(chǎn)品的時候，必將注重公司形象的建立和公司品牌的樹立，同時，為公司以后的發(fā)展，打下良好的 基礎(chǔ) 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22718 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 86208 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 73395 億元，增長 %。 圖 “ 十五 ” 時期國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 %。商品房銷售額 18080 億元。 全國居民消費價格總水平比上年上漲 %，其中服務(wù)價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %。因此 可以說 在過去的 2021 年 ，國家在宏觀調(diào)控方面 取得了一定成就。 此外，宏觀調(diào)控的效應(yīng)初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5（ 2） 全國宏觀環(huán)境趨勢 1） 現(xiàn)實經(jīng)濟低于潛在經(jīng)濟增長水平， GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟增長能力看，一個經(jīng)濟體的經(jīng)濟潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。因此，國內(nèi)支持經(jīng)濟增長的供給能力更加寬松，煤電油運的緊張狀況將進一步得到改善。 2） 社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升 價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。由于我國的生產(chǎn)要素沒有在各個部門得到有效均衡的配置，在總體經(jīng)濟供求基本平衡的情況下，一些部門產(chǎn)能過剩 的同時伴隨著另外一些部門需求過剩，表現(xiàn)在糧食、礦產(chǎn)資源價格大幅度上升，制造業(yè)產(chǎn)品價格下跌，但總的看， 近年 來我國的總體價格上漲比較溫和，屬于成本推動型和結(jié)構(gòu)型。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及 趨勢 2021 年 ， 陜西省 國民經(jīng)濟整體上延續(xù)去年高速增長的態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，與去年同期持平。 （ 1） 2021 年 運行特征分析 1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。尤其是三產(chǎn)的增長更是讓我們眼前一亮，六年增幅第一次突破 10%，達 %，貢獻率由去年 36%提升至 42%，拉動全省經(jīng)濟增長 5 個百分點。 表 2021 年 一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表 2） 投資規(guī)模持續(xù)擴張。應(yīng)該說，對于 陜西 這樣一個欠發(fā)達省份，投資保持一定速度的增長符合經(jīng)濟運行的內(nèi)生性要求。 3） 消費保持強勁增長，物價水平 回升。伴隨著全省經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，價格水平也在穩(wěn)步回升，持續(xù)一年的物價低位運行局面出現(xiàn)了明顯變化。 從 2021 年度陜西省 國民經(jīng)濟 的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴張，消費強勁增長等，而社會經(jīng)濟發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進。 1） 陜西省 投資、消費共同推動經(jīng)濟增長的合力漸趨增強， 2021 上半年全省經(jīng)濟將保持產(chǎn)業(yè)時間 地區(qū)生產(chǎn) 總值增長 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 增幅 貢獻率 增幅 貢獻率 增幅 貢獻率 06 年 05 年 5 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7目前的增長態(tài)勢穩(wěn)定運行。 2021 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運用會越來越靈活，越來越市場化。綜合考慮，預(yù)計上半年全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 938 億元，比上年同期增長 33%，高于去年同期。 2021 年 陜西省 消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。 2） 居民收入快速增長的趨向不明顯，穩(wěn)定增收的基礎(chǔ)不牢固。 分析 近一年來的數(shù)據(jù) 可以看到 ，全省居民收入增長提速的進程是起伏不定的，反映出 陜西省 目前尚未建立一整套完 善且行之有效的居民增收機制和與之匹配的政策環(huán)境。 3） 全省物件總水平高于全國平均水平，居民消費物價小幅上漲。預(yù)計 2021 上半年全省居民消費價格指數(shù)為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。生產(chǎn)總值年平均增長速度達到 12％左右 ，經(jīng)濟增長速度較快 。政府預(yù)計到 2021 年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五”末的 ％提高到 20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財稅總額占地方財政收入的比 重由“十五”末的 ％提高到 60％以上。 從以上兩方面可以看出， 鎮(zhèn)安 地區(qū)經(jīng)濟不論是生產(chǎn)總值還是固定投資，都處于一個增長階段，其經(jīng)濟形勢總體發(fā)展良好，經(jīng)濟指標呈穩(wěn)定發(fā)展趨勢，預(yù)計在 2021 年以后 經(jīng)濟的發(fā)展也會保持良好的發(fā)展。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱， 西安 的快速發(fā)展也必將帶動鎮(zhèn)安的發(fā)展 。 （ 3） 鎮(zhèn)安 格局 形成 鎮(zhèn)安縣 城發(fā)展 歷經(jīng) 的三個階段： 老縣城 ： 以前后街 附近為界。 新縣城 ： 老縣城向東西關(guān)、西菜園子方向發(fā)展。 （ 4） 縣 城 重點規(guī)劃 ： 城市交通： 隨著環(huán)城路的開通， 城市的交通有了很大的改善，新規(guī)劃在日幾山開一條隧道，直接連通新老城區(qū)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。 2021 年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅 個百分點，這可能是 2021年房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控后， 2021 年房價仍上漲較快的原因。 2021 年，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長為 %，占住宅開發(fā)投資的比例由 2021 年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。 （ 2） 市場需求狀況 市場需求方面，將會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。 普通居民住房需求會繼續(xù)增