【正文】 就業(yè)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn) 定、快速發(fā)展起到了不可替代的重要作用，已成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 據(jù)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)監(jiān)測(cè)中心調(diào)查分析，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。但和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房善以及人民群眾日益增長(zhǎng)的住房要求比較，仍有較大關(guān)中。根據(jù)專家預(yù)測(cè)，隨著甸城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)居民改善居住條件需求不斷增長(zhǎng)，未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展勢(shì)頭，產(chǎn)業(yè)前景看好。近年來(lái)，市委、市政府非常重視改善市民的居住條件和舊城改造工作，為此出臺(tái)了一系列相互配套的優(yōu)惠政策，極大地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和舊城改造工作。改 革開發(fā)以來(lái)，全市新建住宅 1700多萬(wàn)，使全市住宅面積達(dá) 3000多萬(wàn)，戶均住房使用面積從 1990年的 %提高到 50%，住房成套率也相應(yīng)提高，全市人民的住房善明顯改善。 但是，由于我市建市時(shí)間短，歷史欠賬多，加之人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展的因素，舊城改造步伐與城市發(fā)展比相對(duì)遲緩：一邊是布局錯(cuò)落有致、具有時(shí)代個(gè)性、外觀亮麗的高樓大 廈和寬闊平坦、環(huán)境優(yōu)美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條件差、房屋低矮破舊的老居民區(qū)。項(xiàng)目場(chǎng)址區(qū)域是其中較典型的例子。 為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實(shí)城市規(guī)劃、改善人 民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、失去城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、共同發(fā)展的精神，經(jīng)友好協(xié)商， XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與 XX 市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成協(xié)議，由 XX“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì) XX生活小區(qū)進(jìn)行整體改造。 土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國(guó)的基本國(guó)策 。項(xiàng)目擬選場(chǎng)址占地面積約 公頃，根據(jù)摸底調(diào)查，目前，場(chǎng)址上住宅建筑面積約 ，居住 2424 戶，人口約 8400 人。 項(xiàng)目建成后，將使當(dāng)?shù)鼐用褡叱龅桶婆f、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。近一年來(lái)，多次組織有關(guān)人員對(duì)外地各類不同建筑風(fēng)格的居民 小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察和比較，博采眾長(zhǎng)，以期該項(xiàng)目建成與場(chǎng)址地段相稱的我市一流的住 宅區(qū)和商務(wù)區(qū)；對(duì)場(chǎng)址原民宅情況進(jìn)行了全面詳細(xì)的摸底；與常山紡織集團(tuán)就 XX 生活區(qū)整體發(fā)生達(dá)成協(xié)議；與市有關(guān)部門進(jìn)行了協(xié)商和溝通；對(duì)場(chǎng)址市政配套條件進(jìn)行了初步了解；現(xiàn)已委托有關(guān)設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃方案。 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品由商品住宅和商務(wù)樓兩部分組成，以下就兩部分分別進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、 食問(wèn)題后，個(gè)人購(gòu)房已成為人們首選的消費(fèi)行為，進(jìn)入普通百姓的消費(fèi)日程。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到 30 ㎡之前，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 800 至 3000 美元時(shí)，住房會(huì)保持較旺盛的需求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時(shí)期。隨著居民經(jīng)濟(jì)收入的進(jìn)一步提高以及各種啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的配套政策和措施 (如：商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)行抵押貸款規(guī)模逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)等 )的實(shí)施，將進(jìn)一步提高個(gè)人購(gòu)房能力，使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)，住房消費(fèi)市場(chǎng)總體上看前景良好。住房消費(fèi)市場(chǎng)逐漸成熟，購(gòu)房者的消費(fèi)行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施和功能 齊全，物業(yè)服務(wù)“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 周到等，商業(yè)住宅正在由以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段向在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。 ⑵、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) A、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項(xiàng)目均受到購(gòu)房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。上述兩大住房消費(fèi)群體構(gòu)成我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。 ⑶、市場(chǎng)定位 由于項(xiàng)目地處市區(qū)中心區(qū)域，占地規(guī)模較大，開發(fā)成本相對(duì)較高，因此本項(xiàng)目適宜定位在高品質(zhì)、中高價(jià)位的開發(fā)檔次上，以大“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 規(guī)模開發(fā)降低成本，以優(yōu)秀的人性人設(shè)計(jì)，營(yíng)造新建筑風(fēng)格和五星級(jí)居住環(huán)境，著力創(chuàng)造比較優(yōu)勢(shì)， 通過(guò)賣點(diǎn)制造和兌現(xiàn)，對(duì) XX 舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)起到積極的示范和帶動(dòng)作用。 ⑷、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 A、 XX 房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項(xiàng)目有較大的操作空間和贏取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)。 C、小高層、高層住宅逐漸被市場(chǎng)接受，但供應(yīng)量有限，且現(xiàn)有供應(yīng)不具備太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目的又一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。具體說(shuō)各種社會(huì)中介組織和機(jī)構(gòu)將如 雨后春筍篷勃發(fā)展，無(wú)論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長(zhǎng)。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 另一方面，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，我國(guó)對(duì)外開放的嘗試和廣度將出現(xiàn)空前的提高，對(duì)外交往將日益頻繁，各種國(guó)社會(huì)服務(wù) 中介機(jī)構(gòu)、商務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入我國(guó)，項(xiàng)目的建設(shè)將為國(guó)外的機(jī)構(gòu)進(jìn)駐我市， 發(fā)展事業(yè)，提供到理想的辦公場(chǎng)所，具有廣闊的市場(chǎng)前景。 本項(xiàng)目以寫字辦公為主，相應(yīng)配臵：商務(wù)、會(huì)議、餐飲、康樂(lè)健身、會(huì)展、接待、生活服務(wù)等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務(wù)內(nèi)容。 綜上所述，本項(xiàng)目將以合理的市場(chǎng)定位，完善的服務(wù)功能，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合理的價(jià)位，一流的 物業(yè)管理為廣大國(guó)內(nèi)外客商所青睞，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。場(chǎng)址現(xiàn)為 XX 生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀(jì)五十年代，大部分樓 房已成為危房，現(xiàn)有建筑中居民住宅約 方米，居住戶數(shù)為 2424 戶，另有其它配套設(shè)施約 ，“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 需拆遷。項(xiàng)目場(chǎng)址周邊已具有城市中央商務(wù)的雛形，本項(xiàng)目設(shè)臵商務(wù)功能奠定了良好的基礎(chǔ)。 交通，健全配套的基礎(chǔ)設(shè)施，整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風(fēng)格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿(mào)氛圍，已顯露了現(xiàn)代化都市的風(fēng)采。 全年平均氣溫： 13℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫 :℃ 全年平均降水量 :㎜ 日最大降水量 :㎜ 一小時(shí)最大降水量 :㎜ 最大積雪深度 :190㎜ 冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng) “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 全年平均風(fēng)速： 全年日照時(shí)數(shù)： 最大凍土深度： 540 ㎜ 全年雷暴日數(shù)： 冬季大氣壓力： 763 ㎜ hg 夏季大氣壓力： 747 ㎜ hg （ 2）、水文工程地質(zhì)條件 本場(chǎng) 地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì)沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細(xì)、中砂土，地下水位較深。 （ 3）、地震烈度 據(jù)國(guó)家地震局 1990 年頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》， XX 市處于 7度地震設(shè)防區(qū)。 建設(shè)條件 供電 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用電容量 23030KW，從市電業(yè) 局廣安街、青園街“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 供電線路各引一路 10KV電源 到本項(xiàng)目開閉所。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量 5014m3 /日（含中水 1637 m3）。 供熱 本項(xiàng)目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項(xiàng)目換熱站。 由市政煤氣管網(wǎng)引入本項(xiàng)目煤氣調(diào)壓站后，送至用戶。 以上資源供給已經(jīng)得到各有關(guān)部門保證供應(yīng)的承諾，詳見(jiàn)附件。 項(xiàng)目選址情況 本項(xiàng)目位于 XX 市 青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi) 。 土地綜合利用情況 本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目，本項(xiàng)目用地性質(zhì)以 住宅（公寓）為主，附建部分辦公、商業(yè)。 （ 2）、滿足使用功能的要求，并結(jié)合實(shí)地自然狀況合理布臵。 （ 4）、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機(jī)結(jié)合，充分利用土地。 （ 2）、 出入口：本項(xiàng)目在青園街、談南路、廣安街設(shè)臵車行出入口。在沿街超過(guò) 150 米的建筑物設(shè)臵消防通道。 （ 4）、 綠化 : 本項(xiàng)目共設(shè) 集中綠地 42021 平方米 。住宅設(shè)地下自行車庫(kù)。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。 、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項(xiàng)主要指標(biāo)如下： 建筑物名稱 建筑面積 層數(shù) 結(jié)構(gòu)形式 板式住宅 43490 7 磚混 塔式住宅 24210 13～ 25 剪力墻 商住樓 66800 25 剪力墻 寫字樓 39200 25 框架剪力墻 綜合樓 12021 12 框架 公寓樓 157649 18～ 20 剪力墻 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 24800 15 剪力墻 商業(yè) 47250 3 框架 地下車庫(kù) 90000 2 框架 小學(xué) 5000 3 磚混 幼兒園 1620 2 磚混 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 2500 1 磚混，輕鋼結(jié)構(gòu) 物業(yè)、居委會(huì)等 4280 在商業(yè)底層 本區(qū)公建擬建 位臵如下： 名稱 擬建位臵 建筑面積 六級(jí)人防 地下車庫(kù)內(nèi) (負(fù)二層 ) 17200 熱交換站 公建地下 200 空調(diào)機(jī)房 地下車庫(kù)內(nèi) (負(fù)二層 ) 150 加壓泵房 地下車庫(kù)內(nèi) (負(fù)二層 ) 50 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 變配電室 各高層地下 500 燃?xì)庹{(diào)壓站 煤氣公司確定 150 垃圾站 地上 50 公廁 地上 150 本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，建筑面積分別為 80、 100、 1 140 平方米。 區(qū)內(nèi)設(shè)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑設(shè)室內(nèi)消火栓， 建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于 6米，高層之間大于13 米，高層與多層之間大于 9米。 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；辦公樓采用框 —剪結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；小高層住宅為剪力墻或異型柱結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)。計(jì)算程序擬采用由中國(guó)建筑科學(xué)研究院“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 編制的 PKPM系列軟件計(jì)算。 、抗震設(shè)防烈度為 7 度， ，第一組（見(jiàn)地震動(dòng)參數(shù)符合報(bào)告的評(píng)審意見(jiàn)）。 （ 2） 、 供水系統(tǒng)： 1~3 層建筑供水由市政水壓直供，供水壓力。 區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè)施，恒壓自動(dòng)變頻泵組，一定 容 量貯水池。各用水單位用室內(nèi)水表計(jì)量。 ①、生活用水標(biāo)準(zhǔn)及最高日用水量： 住宅 250L/人、日，用水時(shí)間 24h，最高日用水量 2400m3/d, 商業(yè) 7L/m2，用水時(shí) 間 12h，最高日用水量 330 m3/d, 綜合樓 8L/m2，用水時(shí)間 12h，最高日用水量 96m3/d, 商住樓 250L/人、日，用水時(shí)間 24h，最高日用