【正文】 面展開。 XX生活小區(qū)改造工程是 XX市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在進行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項目的前期工作極為重視。經(jīng)過改造后，住宅面積將達到 73700 平米 (地上 )，居住人口 9625人，在保證回遷安臵的基礎(chǔ)上，依托場址區(qū)位優(yōu)勢，利用臨廣安街、中山路、談南路的地段建設(shè) 萬平米 (地上 )的大型商務(wù)中心，這樣使土地資 源得到合理配臵，土地的利用率也大大提高。 在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。 項目場址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀五十年代建設(shè)的居民住宅樓， 大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項目場址周邊舊城改造，場址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極 不協(xié)調(diào)，將越來越不能適應(yīng)城市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進行相應(yīng)的改造。 XX 生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀 50 年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴重影響城市面貌和城市品位的提高，對其進行改造已迫在眉捷。兩者形成鮮明對比，極不協(xié)調(diào)，與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區(qū)內(nèi)多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關(guān)居民住宅，使市區(qū)交通擁護狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 12 頁 為市區(qū)景觀的新亮點；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應(yīng)配套條件。自 95年以來逐年加大住宅建設(shè)的投資規(guī)模。 XX 市做為省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心。目前，甸人民生活水平正在向小康階段過渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經(jīng)濟收入不斷提高，在解決衣食問題后， 個人購房已成為人們首選的消費行為。 近年來，我國人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達 20 ㎡。 任何產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場需求所致，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展適應(yīng)了我國住房制度改革的要求和城鎮(zhèn)居民巨大的住房需求。綜上所述，本項目是可行的。 可行性研究報告的研究范圍 依據(jù)該項目建設(shè)特點，對項目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)選址、總圖布臵、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析等內(nèi)容進行了全面系統(tǒng)的研究和測算 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)總用地： 128000m2 總建筑面積： 518799 m2 其中：地上建筑面積： 428799m2，地下 90000 m2 總居住戶數(shù) 2750 戶 總居住人口 9625 人 經(jīng)計算，本項目： 估算總投資 總收入 投資利潤率為（稅后） % 投資利稅率為（稅后） % 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%，稅后） 2255 萬元 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 10 頁 投資回收期（稅后） 年（含建設(shè)期 3年） 盈虧平衡點（ BEP） % 以上指標(biāo)表明，本項目具有較強的盈利能力和一定的抗風(fēng)險能力 結(jié)論：本項目符合 XX 市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè) 計滿足使用者對居住、辦公和商務(wù)活動的要求。 （ 3）積極采用新技術(shù)、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。 （ 9） 建設(shè)單位委托書 編制原則 （ 1）依據(jù) XX 市總體規(guī)劃，嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策進行編制和規(guī)劃。 ： 編制單位： XX 市建筑設(shè)計院 咨詢證書編號： 工咨甲 103205002 法人代表：曹肅國 法定地址：中華南大街 45 號 電話： 7022971 編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍 編制依據(jù) “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 8 頁 （ 1） 市政【 1996】 63 號“關(guān)于加快舊城改造的實施意見” （ 2） XX市 2021 年總體規(guī)劃 （ 3） XX市發(fā)改委關(guān)于 市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX生活區(qū)改造項目建議書的批復(fù) ,市 計投 (2021)352 號文 （ 4） XX市規(guī)劃局 2021 年 7月 28 日《規(guī)劃條件通知書》。 本著互惠互利、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與 XX 市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達成協(xié)議，由 XX市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對 XX 生活小區(qū)進行整體改造。 公司積極響應(yīng)政府號召，投身 XX 市的城市建設(shè)和改造，投資“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 7 頁 開發(fā)的 5萬平方米美佳樂超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會效益及經(jīng)濟效益。 公司成立以來，已有多名從事房地產(chǎn)開發(fā)的資深人士加盟，形成了一個強有力的開 發(fā)團隊，從項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進行動作?！?XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 1 頁 目錄 1總論 ………………………………………………………… 7 項目概況 項目擬建地點 可行性研究報告編制單位概況 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍 建設(shè)規(guī)模 2 項目建設(shè)的背景與必要性 ……………………………… ..11 、項目背景 、項目 建設(shè)的必要性 、項目發(fā)展概況 3市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 ……………………………………… 16 、市場預(yù)測 、 建設(shè)規(guī)模 4 場址、建設(shè)條件 ………………………………………… ..21 、建設(shè)場址 、建設(shè)條件 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 2 頁 5土地綜合利用 …………………………………………… 24 土地利用依據(jù) 土地利用原則 項目選址情況 用地規(guī)模及土地使用參數(shù) 6工程技術(shù)方案 …………………………………………… .25 、 總平面布局與功能劃分 、建筑設(shè)計 、結(jié)構(gòu)設(shè)計 、給水、消防、排水、 雨水設(shè)計 、暖通設(shè)計 、強電設(shè)計 、弱電設(shè)計 7 環(huán)保、綠化與節(jié)能 ……………………………………… 39 、設(shè)計依據(jù) 、 施工期間環(huán)境影響因素 、項目建成后對周圍環(huán)境的影響 、園林綠化 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 3 頁 、節(jié)能 8消防 ……………………………………………………… .42 設(shè)計依據(jù) 消防給水 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 9物業(yè)管理 ………………………………………………… .44 、物管理的內(nèi)容和目標(biāo) 、機構(gòu)設(shè)臵與定員 、物業(yè)公司經(jīng)費來源 10項目實施計劃和招標(biāo)方案 ……………………………… 46 招標(biāo)方案 11投資估算與資金 籌措 …………………………………… 48 、編制依據(jù) 、編制辦法及各項費用的確定 、投資估算及投資其構(gòu)成 、項目資金籌措與來源 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 4 頁 12 財務(wù)評價 ……………………………………………… 49 、總收入估算 、銷售成本 、稅金計算 、財務(wù)評價指標(biāo) 、不確定性分析 13 社會評價 ……………………………………………… 53 14 評價結(jié)論 …………………………………………… ..54 附表及框圖等（共 12張 ） 附件： XX市發(fā)改委“ 項目建議書”批復(fù) XX市規(guī)劃局“規(guī)劃設(shè)計條件”。 環(huán)評報告 (另冊 ) 安評報告 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)資質(zhì)證明 開發(fā)公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 編制可研報告委托書 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 5 頁 項目區(qū)域位臵圖 項目總平面布臵圖 土地、拆遷、農(nóng)民工工資支付文件 1自有資金資信證明、銀行貸款承諾文件 1水、暖、電等資源供給承諾文件 第一章 總論 項目概況 、項目名稱： XX 生活小區(qū)改造工程 ： XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 法定代表人： 注冊資金： 1000 萬元人民幣 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 6 頁 地址： 電話： XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)為龍頭、以高新科技為依托，集商貿(mào)、工業(yè)、科技、餐飲、娛樂、服裝于一體，走綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人，其中管理人員 80 多人，管理人員中大專以上學(xué)歷及各類中高級以上學(xué)歷及各類中高級以上技術(shù)職稱人員占 95%以上，在公司完善的組織結(jié)構(gòu)及企業(yè)訪華下形成了一個富于創(chuàng)新、勇于奮進、充滿活力的團隊。 XX 房地產(chǎn)以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投資發(fā)展經(jīng)濟、回報社會大眾”的經(jīng)營理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會資源，以雄厚的經(jīng)濟實力和高素質(zhì)的人才隊伍及超前的思維，使企業(yè)經(jīng)營不斷發(fā)展，組成不斷擴大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會基礎(chǔ)和良好的口碑。 XX 房地產(chǎn)在創(chuàng)造自身經(jīng)濟效益的同時，不斷以 各種形式回報社 會，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識順應(yīng)社會發(fā)展潮流，適應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團化、管理科學(xué)化、經(jīng)營多元化、產(chǎn)業(yè)科技化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀的輝煌。 、項目擬建地點 本項目擬建地點位于 XX 市 中山路以北，廣安街西。 （ 5） XX 市規(guī)劃局 2021年 3月 4日批準的《總平面規(guī)劃圖》 （ 6） 國家計委《建設(shè)項 目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （ 7） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （ 8） 項目場址地形圖及有關(guān)其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 （ 2）本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計先進，節(jié)省投資的原則。 受建設(shè)單位委托，我院組成可行性研究報告“項目組” ，同建設(shè)單位有關(guān)人員進行了座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運作構(gòu)思，并提供了本項目的相關(guān)資料及文件，我院項目組在認真調(diào)查、“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報告 第 9 頁 統(tǒng)計、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報告。本項目的建設(shè)對于加快我市舊城改造步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟意義和重要的社會效益。 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 、項目背景： 近年來，隨著國家陸續(xù)出臺了一系列旨在啟動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠、鼓勵政策，我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過幾年盤整后，得以重新活躍起來，進入相對理性、穩(wěn)定健康快速的發(fā)展埋藏，房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟發(fā)展的貢獻和輻射作用明顯提高和加強，對抖動內(nèi)需、擴大消費、安排