【正文】 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 四方區(qū) 四方區(qū)成立于 1951 年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線(xiàn)長(zhǎng) 7 千米，總面積 。 經(jīng)濟(jì)概況 四方區(qū) 1998年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) ％。財(cái)政收入 9517萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) ％。 交通狀況 區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，是公路、鐵路、航空、海港的門(mén)戶(hù)和必經(jīng)之地，距海港 2 公里，距機(jī)場(chǎng) 10公里，鐵路縱貫全區(qū) ， 區(qū)內(nèi)的四方火車(chē)站和沙嶺莊火車(chē)站兩處客貨混合三等中間站 ―― 青島市長(zhǎng)途汽車(chē)站座落于區(qū)內(nèi)，年旅客送量 180萬(wàn)人次。 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開(kāi)發(fā)，老區(qū)抓 改造， “ 兩翼齊飛，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) ” 的總體思路和 “ 三產(chǎn)興區(qū) ” 方針 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)外開(kāi)放 截止目前，全區(qū)已有來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、韓國(guó)、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺(tái)等 19個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商，共批準(zhǔn)設(shè)立中外合資、合作和外商獨(dú)資 企業(yè) 130余家，合同利用外資 ，實(shí)際利用外資 9000萬(wàn)美元。 第三產(chǎn)業(yè) 四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全 區(qū)各類(lèi)市場(chǎng) 39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車(chē)配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。 綜合評(píng)述 青島申辦奧運(yùn)帆船比賽項(xiàng)目城市的成功，加快了大青島國(guó)際化都市的進(jìn)程。從布局結(jié)構(gòu)上來(lái)看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識(shí)之士的居住、投資樂(lè)園。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開(kāi)始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 綠都公寓 發(fā) 展 商：青島港澳置業(yè)投資有限公司 地 址：威海路與浦口路交匯處 總 戶(hù) 數(shù)： 160戶(hù) 戶(hù) 型： ㎡ 價(jià) 格： 3570元 /㎡； 配 套：全封閉物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、三表程控、西子奧蒂斯電梯等； 備 注：房屋入住已達(dá) 90%，物業(yè)管理費(fèi)總計(jì) /平方米 .月，僅剩六套 80平方米房。 海濱廣場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山 東路立交橋西側(cè) 樓盤(pán)規(guī)模： 8棟聯(lián)體住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià) 位：標(biāo)準(zhǔn)層： 2100— 2600元 /平方米 閣 樓： 1800— 2021元 /平方米 155㎡ 備 注：網(wǎng)點(diǎn)不售，住宅已售罄。目前基本售罄。 海地儷園 發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司 地 址：敦化路 建筑面積： 14000平方米 戶(hù) 型： 65130㎡ 價(jià) 格： 3470元 /㎡ 4080元 /㎡ 備 注：規(guī)模不大，普通住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總量情況 從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一、開(kāi)發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀(jì)錄 截止 2021 年，四方、市北房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)投資、商品房屋施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。 三、住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)換代 隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精品意識(shí)的不斷增強(qiáng)，住宅建設(shè)已經(jīng)邁上新臺(tái)階。 去年全市的平均套型為 86平方米，普遍住宅平均面積為 84平方米，比上年增長(zhǎng) 8平方米左右。 住宅配套設(shè)施規(guī)劃水平明顯提高。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠 色、生態(tài)等高科技配套產(chǎn)品逐步滲入的平民百姓家中。 四、房?jī)r(jià)平穩(wěn)適度上漲 從成本考慮，新建筑材料的應(yīng)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。這主要表現(xiàn)在： 明年全市財(cái)政撥款的機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補(bǔ)貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約有幾個(gè)億的資金要流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金 圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷(xiāo)售的順暢。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 六、規(guī)?；?、個(gè)性化、多元化小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流 通過(guò)對(duì)青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購(gòu)房者品位的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來(lái)的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類(lèi)型組合、點(diǎn)面結(jié)合、空間結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣化的戶(hù)型選擇，以及規(guī)模個(gè)性化小區(qū)給購(gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)的附加價(jià)值，強(qiáng)烈吸引購(gòu)買(mǎi)者的注意力。市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，舒適房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐步得到市場(chǎng)的重視，裝修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定潛力。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)7080901001101201301 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12房地產(chǎn)景氣指數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、地產(chǎn)投資指數(shù)走勢(shì) 2021年房地 產(chǎn)投資在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，又有新的提高。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運(yùn)行。全年房屋新開(kāi)工面積，比去年增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。與此相對(duì)應(yīng)，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格最低 /平方米，最高 元 /平方米，相差 /平方米。 二、城市規(guī)模： 人 口 規(guī) 模 人口 年份 中心城市實(shí)際居住人口 城市人口 非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 2021 234 170 330 2021 255 182 325 2021 276 194 300 用 地 規(guī) 模 年份 城鎮(zhèn)建設(shè)用地 人均城市建社用地 銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)0501001501 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)走勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （每平方公里） （每平方米） 2021 206 93． 6 2021 230 89． 8 2021 266 85． 8 三、城市總布局 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線(xiàn)為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展趨勢(shì)。規(guī)劃建設(shè)用地面積 ，實(shí)際居住人口 230萬(wàn)，人均建設(shè)用地 。 其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。中部，青島 CLD日趨成型。 暢銷(xiāo)戶(hù)型 70～ 130㎡。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。 對(duì)于高層或小高層，戶(hù)型的高公攤低實(shí)用率、二次供水費(fèi)、電梯質(zhì)量及運(yùn)行費(fèi)等等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 讓部分客戶(hù)望而怯步。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶(hù)忽略樓層的差異。 海泊人家項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地 址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶； 周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺(tái) 東中心近在咫尺； 地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達(dá)，近 20路公交車(chē)來(lái)往穿梭； 鞍山路作為“第二條香港路”的改造， 為項(xiàng)目的升值帶來(lái)無(wú)窮的潛力； 地鐵一號(hào)線(xiàn)和四號(hào)紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項(xiàng)目 極大投資價(jià)值； 海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn) 了項(xiàng)目形象提升； 項(xiàng)目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡(jiǎn)約之感，易調(diào) 動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性； 房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和美譽(yù)度，加強(qiáng)了目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心，對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定了基礎(chǔ)； 青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功 能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。 劣勢(shì)分析 目前，中部尚處于改造建設(shè)中，該區(qū)域商品房消費(fèi)意識(shí)尚有待進(jìn)一步引導(dǎo)； 臨主干道，車(chē)多人雜，噪音、污染較重； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)于強(qiáng)調(diào)曲線(xiàn)，單體設(shè)計(jì)中北弧樓座的戶(hù)型難免不適用； 規(guī)劃停車(chē)庫(kù)的位置不能真正實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流； 目前道路建設(shè)尚不完善； 去海泊河公園須穿過(guò)車(chē)水馬龍的威海路，不甚方便； 周邊目前較亂，臺(tái)柳路等地改造周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的宣傳推 廣、形象提升有一定負(fù)面影響； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附近的普通住宅小區(qū)對(duì)本區(qū)域定位有一定影響，進(jìn)而影響本項(xiàng)目檔次的提升； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)，政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)及不可抗力等不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)較多。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，若受工期、工程進(jìn)度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷(xiāo)售將不能達(dá)到預(yù)期的成績(jī)。 項(xiàng)目總體策劃思路 項(xiàng)目定位 定位能創(chuàng)造差異，是基本的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略要素，只有準(zhǔn)確的定位才能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目命名 對(duì)于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。 而“海泊人家”： ◆“海泊”二字明確了項(xiàng)目位置 ，為在項(xiàng)目推廣中，減少了地段訴求的繁瑣，清晰了思路；