【正文】 搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 四方區(qū) 四方區(qū)成立于 1951 年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長 7 千米，總面積 。 經(jīng)濟概況 四方區(qū) 1998年國內生產總值 ，比上年增長 ％。財政收入 9517萬元，比上年增長 ％。 交通狀況 區(qū)內交通發(fā)達，是公路、鐵路、航空、海港的門戶和必經(jīng)之地，距海港 2 公里，距機場 10公里，鐵路縱貫全區(qū) ， 區(qū)內的四方火車站和沙嶺莊火車站兩處客貨混合三等中間站 ―― 青島市長途汽車站座落于區(qū)內，年旅客送量 180萬人次。 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓 改造， “ 兩翼齊飛，優(yōu)勢互補 ” 的總體思路和 “ 三產興區(qū) ” 方針 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 對外開放 截止目前，全區(qū)已有來自美國、加拿大、日本、韓國、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺等 19個國家和地區(qū)的投資商，共批準設立中外合資、合作和外商獨資 企業(yè) 130余家，合同利用外資 ，實際利用外資 9000萬美元。 第三產業(yè) 四方區(qū)第三產業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場、集貿市場發(fā)展較快，目前，全 區(qū)各類市場 39處，其中，青島花卉市場、燈具市場、汽車配件批發(fā)市場是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場，市場交易輻射全國各地。 綜合評述 青島申辦奧運帆船比賽項目城市的成功，加快了大青島國際化都市的進程。從布局結構上來看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲綜合功能片區(qū)共同組成。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識之士的居住、投資樂園。置業(yè)“一次到位”者、房產投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 綠都公寓 發(fā) 展 商：青島港澳置業(yè)投資有限公司 地 址：威海路與浦口路交匯處 總 戶 數(shù)： 160戶 戶 型： ㎡ 價 格： 3570元 /㎡； 配 套：全封閉物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、三表程控、西子奧蒂斯電梯等； 備 注：房屋入住已達 90%，物業(yè)管理費總計 /平方米 .月，僅剩六套 80平方米房。 海濱廣場 開 發(fā) 商：李滄房地產開發(fā)有限公司 設計單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山 東路立交橋西側 樓盤規(guī)模： 8棟聯(lián)體住宅 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 價 位：標準層： 2100— 2600元 /平方米 閣 樓： 1800— 2021元 /平方米 155㎡ 備 注：網(wǎng)點不售，住宅已售罄。目前基本售罄。 海地儷園 發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司 地 址：敦化路 建筑面積： 14000平方米 戶 型： 65130㎡ 價 格： 3470元 /㎡ 4080元 /㎡ 備 注：規(guī)模不大，普通住宅。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 項目區(qū)域房地產市場總量情況 從房地產業(yè)的發(fā)展來看，主要有以下幾個特點： 一、開發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀錄 截止 2021 年，四方、市北房地產在開發(fā)投資、商品房屋施工面積、竣工面積、銷售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。 三、住宅產品實現(xiàn)了產品升級換代 隨著住宅產業(yè)現(xiàn)代化的全面實施，同時也是房地產開發(fā)企業(yè)精品意識的不斷增強，住宅建設已經(jīng)邁上新臺階。 去年全市的平均套型為 86平方米，普遍住宅平均面積為 84平方米，比上年增長 8平方米左右。 住宅配套設施規(guī)劃水平明顯提高。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠 色、生態(tài)等高科技配套產品逐步滲入的平民百姓家中。 四、房價平穩(wěn)適度上漲 從成本考慮，新建筑材料的應用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。這主要表現(xiàn)在： 明年全市財政撥款的機關、團體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約有幾個億的資金要流向房地產市場。環(huán)境的建設、商業(yè)鉑金 圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質的提升等等，都驗證了今年各商品房銷售的順暢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、規(guī)?；?、個性化、多元化小區(qū)將領導近期置業(yè)潮流 通過對青島樓市的調查發(fā)現(xiàn)，隨著購房者品位的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點面結合、空間結合的綠化景觀設計、多樣化的戶型選擇，以及規(guī)模個性化小區(qū)給購房者帶來的物業(yè)的附加價值，強烈吸引購買者的注意力。市場品質競爭的加劇，舒適房再次引起人們的關注，即刻入住的概念逐步得到市場的重視，裝修房的市場消費有一定潛力。 房地產景氣指數(shù)7080901001101201301 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12房地產景氣指數(shù) 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 二、地產投資指數(shù)走勢 2021年房地 產投資在去年高速增長的基礎上，又有新的提高。雖然房地產投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運行。全年房屋新開工面積，比去年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。與此相對應，商品房平均銷售價格最低 /平方米，最高 元 /平方米，相差 /平方米。 二、城市規(guī)模： 人 口 規(guī) 模 人口 年份 中心城市實際居住人口 城市人口 非農業(yè)人口 農業(yè)人口 2021 234 170 330 2021 255 182 325 2021 276 194 300 用 地 規(guī) 模 年份 城鎮(zhèn)建設用地 人均城市建社用地 銷售價格指數(shù)走勢0501001501 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12銷售價格指數(shù)走勢 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （每平方公里） （每平方米） 2021 206 93． 6 2021 230 89． 8 2021 266 85． 8 三、城市總布局 城市總體布局結構規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成“兩點一環(huán)”的發(fā)展趨勢。規(guī)劃建設用地面積 ，實際居住人口 230萬，人均建設用地 。 其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲綜合功能片區(qū)共同組成。中部，青島 CLD日趨成型。 暢銷戶型 70～ 130㎡。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。 對于高層或小高層，戶型的高公攤低實用率、二次供水費、電梯質量及運行費等等 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 讓部分客戶望而怯步。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。 海泊人家項目分析 項目基本情況 地 址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶； 周邊公共配套設施齊全，四方中心、臺 東中心近在咫尺； 地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達，近 20路公交車來往穿梭； 鞍山路作為“第二條香港路”的改造， 為項目的升值帶來無窮的潛力； 地鐵一號線和四號紅換乘站位于小區(qū)基地西側，賦予項目 極大投資價值； 海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進 了項目形象提升； 項目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡約之感，易調 動目標消費者的購買積極性； 房產置業(yè)集團已有一定的知名度和美譽度，加強了目標消費者的購買信心，對項目的宣傳推廣奠定了基礎； 青島遠景規(guī)劃中將中部的功 能定位確定為：能源、居住、商貿、工業(yè)和交通樞紐。 劣勢分析 目前，中部尚處于改造建設中，該區(qū)域商品房消費意識尚有待進一步引導； 臨主干道，車多人雜，噪音、污染較重； 項目規(guī)劃設計過于強調曲線，單體設計中北弧樓座的戶型難免不適用； 規(guī)劃停車庫的位置不能真正實現(xiàn)人車分流； 目前道路建設尚不完善； 去海泊河公園須穿過車水馬龍的威海路，不甚方便； 周邊目前較亂，臺柳路等地改造周期過長，對本項目的宣傳推 廣、形象提升有一定負面影響； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 附近的普通住宅小區(qū)對本區(qū)域定位有一定影響，進而影響本項目檔次的提升； 項目開發(fā)時間周期長，政策風險、經(jīng)濟風險、投資回收風險及不可抗力等不可預見風險較多。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產市場都有一定的競爭力，若受工期、工程進度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷售將不能達到預期的成績。 項目總體策劃思路 項目定位 定位能創(chuàng)造差異，是基本的營銷戰(zhàn)略要素，只有準確的定位才能形成競爭優(yōu)勢。 項目命名 對于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。 而“海泊人家”： ◆“海泊”二字明確了項目位置 ，為在項目推廣中，減少了地段訴求的繁瑣，清晰了思路；