【正文】 ..................... 53 第 11 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................. 54 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................54 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 融資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 投資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................................................................55 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................55 融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................56 投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................56 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................56 4 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................57 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................57 第 12 章 結(jié)論與建議 .............................................................................. 58 主要結(jié)論 ........................................................................................................58 建議 ................................................................................................................59 附件： 區(qū)位圖； 廈府 [2021]地 325號(hào)文件《 XX市人民政府關(guān)于 2021C023（ XX路西側(cè)）政府儲(chǔ)備用地的批復(fù)》； 廈開(kāi)國(guó)投 [2021]011號(hào)《 XX市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司關(guān)于“ XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套”項(xiàng)目建議書(shū)的立項(xiàng)請(qǐng)示； XXXX路香山 五通段咨詢(xún)方案。 1 第 1 章 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) XX市 XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及參考資料 ⑴ 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； ⑵ 可行性研究報(bào)告編制的合同書(shū)； ⑶ 承辦單位提供的資料 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 改革開(kāi)放以來(lái)，特別是 XX設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)， XX市充分利用特殊的地理位置和優(yōu)良的海港、空港等資源，發(fā)揮特區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，適時(shí)地調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，加 快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)得到了飛速的發(fā)展。 XX由 XX島、鼓浪嶼及大陸XX江北岸沿海部分組成，陸域面積 1565平方公里，海域面積 300多平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 154公里， XX港外島嶼星羅棋布，港內(nèi)四周群山環(huán)抱。獨(dú)特的自然條件和歷史條件，形成了 XX市獨(dú)特的風(fēng)景資源。強(qiáng)調(diào)做好： ①修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設(shè)施開(kāi)發(fā)規(guī)劃。③加大海上娛樂(lè)、海濱休閑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，建設(shè)旅游碼頭、游艇俱樂(lè)部，提高海上休閑度假項(xiàng)目的檔次和效益。⑤充分利用 萬(wàn)石山麓小水庫(kù)和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，興建高層次的會(huì)員俱樂(lè)部休閑中心和國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部。 項(xiàng)目概況 地理位置 本項(xiàng)目位于 XX島東部海濱，西靠虎仔山、觀(guān)音山，東隔 XX路，南至香山及何厝村，北至東宅村。 本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是通過(guò)對(duì) XX本島東部地區(qū)零散的農(nóng)村進(jìn)行整 3 合，既推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又騰出寶貴的土地資源。 本項(xiàng)目的工程建設(shè)內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場(chǎng)平、道路、給排水、供電、電訊以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目的總收入為 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic＝ %)為 ，投資回收期為 。 XX 市土地面積1, 平方公里（含灘涂面積可達(dá) 1,624 平方公里）， 其中：適宜建設(shè)用地為 640 平方 公里，基本可建用地為 145 平方公里，不宜建設(shè)用地為 780 平方公里 。 XX 本島是 XX 城市的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，是 XX 城市結(jié)構(gòu)的中心和重心。 XX 本島由于空間的隔離性而具有形態(tài)規(guī)模抑制的特點(diǎn)，因而其人口規(guī)模受城市用地的空間形態(tài)所決定。 考慮到本島較密容量發(fā)展的現(xiàn)狀，人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)取 100m2/人，則本島的人口最高容量為 100 萬(wàn)人 。按國(guó)務(wù)院：“ 嚴(yán)格限制向本島東部繼續(xù)大規(guī)模拓展城市建設(shè)用地，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留有余地 ”的要求， 市委、市政府 早 在《 XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 計(jì)劃和 2021年遠(yuǎn)景目 5 標(biāo)》中 就 提出了把 XX建設(shè)成海灣型城市 的戰(zhàn)略 構(gòu)想，逐步實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心由島內(nèi)向島外的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。 從 近期島內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的用地看： 一是規(guī)劃的舊城 、舊村 改造項(xiàng)目 ；二是建設(shè)用地單位 往年 經(jīng)合法手續(xù)取得土地使用權(quán)并且具備用地條件而未按約動(dòng)工 ，近兩年房地產(chǎn)升溫而開(kāi)始施工 的 建設(shè)項(xiàng)目 。 按經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)預(yù)測(cè)，若 預(yù)測(cè)到 2020年 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相應(yīng)的 人均 GDP為 20萬(wàn)元，則 2020年城市就業(yè)人口為： 3600億元 247。 （ 5055） %=327360（萬(wàn)人）。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的擴(kuò)大， 建設(shè)用地 的需求量也將不斷增長(zhǎng)。 據(jù) 2021年 XX年鑒： 2021年底，我市人均住房面積 ； 2021年的抽樣調(diào)查，我市居民住兩房一廳居室以下的占 50%以上，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人均居住面積也將不斷提高，按世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房狀況：美國(guó)為 60多平方米，歐洲國(guó)家為 45平方米，就是新加坡這樣地少人多的國(guó)家，人均也有 26平方米。 綜上所述， 土地是不可再生的重要資源， XX島內(nèi)的土地資源非常緊缺，若不在供地總量上作適當(dāng)控制，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資空間的嚴(yán)重不足。 土地價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè) ⑴ XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 土地價(jià)格是反映土地市場(chǎng)和土地供需狀況的 “ 晴雨表 ” ，也是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要杠桿。 ① 市場(chǎng)供給情況 土地一級(jí)市場(chǎng)： 2021年 XX市商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為 方米，可建建筑面積 ，而 2021年商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為 ，可建建筑面積是 ， 與 2021年相比增加了 %。 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：各類(lèi)商品房的供應(yīng)結(jié) 構(gòu)與 2021年相差不大，分別為住宅 74%，商場(chǎng) 10%，寫(xiě)字樓 3%，工業(yè)用房 1%，車(chē)庫(kù) 8%，別墅 3%，其他 1%。其中 80%以上是居住用房。從全年的季度價(jià)格走勢(shì)線(xiàn)上，可看出XX2021年的商品房成交量及房?jī)r(jià)在 2021年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步上升，第三、四季度均價(jià)已在 5000元 以 上。（所示數(shù)據(jù)不包括同安區(qū)，同安區(qū) 2021年商品房銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額 ，均價(jià)每平方米 2317元。 2021年以前， XX市政府公開(kāi)出 讓的土地用途集中為居住和商業(yè)綜合用途，但從 2021年開(kāi)始呈多樣化的趨勢(shì)，酒店、旅游、純商業(yè)、辦 8 公等用途的土地公開(kāi)出讓日益增多，特別是 2021年，體育用地占 2幅約12萬(wàn)平方米，占總拍賣(mài)地的 1/5。此外， XX市土地競(jìng)投主體發(fā)生顯著變化，大型國(guó)企廣泛參與、外地資本也試探進(jìn)入。 據(jù) XX市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局資料， 2021年 XX土地市場(chǎng)公開(kāi)掛牌出讓土地 15幅，成交 15幅，總成交用地面積為 632352平 方米，總成交地價(jià)為 218705萬(wàn)元。 從以上資料分析可以看到，全年島內(nèi)公開(kāi)出讓土地有 8幅，島外土地有 7幅，但島外住宅出讓面積為 310,661平方米，是島內(nèi) 115,773平方米的 。全年島內(nèi) 8幅出讓土地中僅有 3幅居住用地，而體育、商業(yè)、酒店、旅游用地則達(dá)到 5幅，體育、酒店旅游用地的異軍突起讓人們看到市政府發(fā)展 XX體育和旅游業(yè)的決心。 XX市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局于 2021年 11月 9 14日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中明確表示，將優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，增加島外土地供應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向島外轉(zhuǎn)移，促進(jìn)島內(nèi)、島外房地產(chǎn)平衡發(fā)展。 ⑶ 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的 土地價(jià)格 預(yù)測(cè)，有一緊鄰本項(xiàng)目用地南邊的地塊可比：2021年 4月 7日 市土房局公開(kāi)掛牌出讓的 2021G1地塊，用地性質(zhì)為體育設(shè)施、商業(yè)、酒店， 容積率 ， 土地 面積 12544平方米 ， 拍賣(mài)成交價(jià) 6425萬(wàn)元， 地 面單價(jià) 5122元 /平方米 。 在預(yù)測(cè) 時(shí) ， 也考慮以下幾個(gè)因 素 ： ① 隨著 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開(kāi)發(fā) ，島內(nèi) 土地資源相當(dāng)緊缺 ； ② 地塊在 XX島東部海邊、 XX路邊上， 地理位置相當(dāng)優(yōu)越； ③ 項(xiàng)目 責(zé)任 單位 區(qū)國(guó)投， 有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ，又有政府相關(guān)部門(mén)的支持 ； ④ 國(guó)家出臺(tái)政策宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，預(yù)計(jì)近幾年土地價(jià)格不會(huì)有太大變化 ； ⑤ 該地塊原規(guī)劃為生態(tài)綠地，計(jì)劃在地塊內(nèi)保留 %綠地做為主題公園用地，這部分地價(jià)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)會(huì)有所影響。因此， 根據(jù)以上 情況 ，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地價(jià)格 在今后三年 內(nèi)不會(huì)有太大的變動(dòng)；從第四年起，按每年樓面地價(jià)遞增 5%計(jì)。其中：居住 用地 ，商業(yè)用地 37851平方米，辦公用地，旅館用地 ，公園用地 ，公建面積為 ，小學(xué)用地面積為 ，綠化用地面積為 。本項(xiàng)目的東側(cè)為 XX路，西側(cè)為五石路，均為城市主干道，南至香山及何厝村，北至東宅村。 開(kāi)發(fā)條件 ⑴ 交通：從大的區(qū)位交通條件分析，本項(xiàng)目北距 XX高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 7公里，又緊鄰五通客貨聯(lián)運(yùn)碼頭，西距 XX火車(chē)站約 8公里，周邊為已建成或規(guī)劃的城市交通干道。 本項(xiàng)目的東側(cè)為已建 成的 XX路，是城市主干道；西為規(guī)劃的五石路，也是城市主干道，目前正在審查概算，將在近期內(nèi)開(kāi)工建設(shè)；南北側(cè)為規(guī)劃的城市次干道；但南北側(cè)數(shù)公里處即為已建成的城市主干道呂嶺路和正在建設(shè)的城市主干道仙岳路。給水管道在城市道路下均已建成。 污水管網(wǎng)隨城市道路的建設(shè)而敷設(shè)。遠(yuǎn)期按規(guī)劃由嶺兜變電站（ 110kV）供應(yīng)，而 110kV嶺兜變電站的兩回 110kV電源，分別引自現(xiàn)狀的半蘭山變電站（ 220kV）和規(guī)劃的湖邊變電站（ 220kV）。 廈門(mén)市工程咨詢(xún)中心 《 廈門(mén)環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第 4章 開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 規(guī)劃布局方案 用地規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)用地東起現(xiàn)狀 XX 路西側(cè)，西至規(guī)劃 五石路東側(cè)，北起規(guī)劃中的橫一路，南抵規(guī)劃中的橫五路，總面積 820210 平方米。（見(jiàn)表 41） 表 41 XXXX 路旅游區(qū)用地統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 地塊 用地面積（ m2） 備注 1 Rb Rb Ra Rc、Rd Re Rf、 Rg 居住用地 2 CRa CRb、 CRa1 商業(yè)用地 3 C1a C1b1 辦公用地 4 C2a1 旅館 用地 5 E