【正文】 源、補(bǔ)貼），在一定限期內(nèi)明確達(dá)到招商目標(biāo)。根據(jù)每個(gè)客戶市場(chǎng)不同，設(shè)計(jì)不同的招商渠道和策略，運(yùn)用各種招商方式力爭(zhēng)在較短時(shí)期內(nèi)取得一定效果。 ⑷區(qū)域市場(chǎng)交換、深挖：負(fù)責(zé)不同區(qū)域的小組，互相交換區(qū)域市場(chǎng)，以便發(fā)揮各小組不同的優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取一些不接受以前招商小組、招商方式的客戶和以前招商小組沒(méi)有發(fā)展的客戶。效果理想的情況下，在保證新化地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)調(diào)整省內(nèi)（及全國(guó)）招商力度。 產(chǎn)品策略：在招商懇談中虛心聽(tīng)取商家意見(jiàn)，勇于按商業(yè)規(guī)律調(diào)整校正產(chǎn)品，以期更好滿足經(jīng)營(yíng)使地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 用，完善物業(yè)的價(jià)值。 資源策略：充分利用鈞天置業(yè)顧問(wèn)及項(xiàng)目骨干人員的客戶資源，廣泛團(tuán)結(jié)湘渝兩地及其它城市各大中商業(yè)機(jī)構(gòu)的主管級(jí)人士，挖掘?qū)嵙ι碳?、精品商家? 多渠道推廣：結(jié)合“湘中 ?金源商埠”產(chǎn)品打造特色和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)招商客戶制定相應(yīng)的政策，通過(guò)電視專(zhuān)題片、精美印刷品、人員傳播等手段，使信息更快、更準(zhǔn)地到達(dá)目標(biāo)客戶，舉辦集中式的主題說(shuō)明會(huì)推介產(chǎn)品。 ⑵收集需招商行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類(lèi)、分區(qū)整理。 ⑷充分認(rèn)識(shí)自身優(yōu)勢(shì)，做好一份吸引人的招商書(shū)及相關(guān)宣傳資料。 ⑹適當(dāng)策劃一些專(zhuān)題配套活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高商場(chǎng)知名度。 ⑻招商專(zhuān)員每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。對(duì)商場(chǎng)及周邊環(huán)境進(jìn)行包裝，凸現(xiàn)商場(chǎng)入租競(jìng)爭(zhēng)力，吸引路過(guò)的潛在客戶，同時(shí)增加來(lái)訪客戶成交率 。建議選擇目前在各地州市較受歡迎的平面媒體，《婁底日?qǐng)?bào)》投放時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度及招商狀況而定。 ⑴客戶資料的收集和篩選?？蛻舻默嵍?，客戶資料的分類(lèi)管理。電話拜訪約見(jiàn)的要點(diǎn)，面訪前準(zhǔn)備，面訪的過(guò)程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。 ⑸內(nèi)部溝通。 ⑴客戶足以影響商場(chǎng)的發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)必須努力經(jīng)營(yíng)，獲取客戶的信賴(lài)。 ⑶商場(chǎng)每年都可能會(huì)喪失若干就客戶，因此要采取計(jì)劃性客戶儲(chǔ)備與拓展。 ⑸對(duì)客戶做未來(lái)分析，包括客戶數(shù)量，類(lèi)別等情況的未來(lái) 發(fā)展趨勢(shì)，爭(zhēng)取客戶的手段等。每個(gè)階段都有針對(duì)性的客戶群體和招商目標(biāo)。此階段將大范圍地接洽各地商家，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度，對(duì)反饋信息進(jìn)行評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目招商計(jì)劃作出動(dòng)態(tài)調(diào)整。 招商推廣階段：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月。 招商攻堅(jiān)階段：開(kāi)盤(pán)后第一個(gè)月起。該階段力圖在銷(xiāo)售的中后期又掀起新一輪“湘中 ?金源商埠”項(xiàng)目投資的熱潮。重點(diǎn)引進(jìn)本地商家。 3）自主招商 利用我司在重慶、四川等地積累的客戶資源和網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行重點(diǎn)城市的招商工作。 商家比例分配 招商階段，招商的比例計(jì)劃為：新化地區(qū)招商占 50％左右；省內(nèi)招商占 30％左右；全國(guó)招商占 15％左右；預(yù)留出 5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。 后街：放水養(yǎng)魚(yú)模式。 十二、招商時(shí)間安排及實(shí)施 時(shí)間安排 招商前期準(zhǔn)備工作階段為：合同簽定 —— 2021/5/31 正式招商時(shí)間確定為： 2021/06/01—— 2021/12/31 以新化為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計(jì)劃控制在總體的 50％以內(nèi)。外埠招商設(shè) 2 個(gè)月試探期，如果反應(yīng)良好，則由負(fù)責(zé)人員作出報(bào)告提交招商部，由招商部作出外埠實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商計(jì)劃（包括地點(diǎn)選擇、招商規(guī)模、策劃廣告宣傳配合、費(fèi)用預(yù)算等），報(bào)請(qǐng)審批。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。 招商部人員招聘計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為 5 人 (暫定 )。 十四、招商費(fèi)用預(yù)算 按我司多年的招商經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)面積招商的費(fèi)用在總 銷(xiāo)售額的 %左右。 湘中改建的天華南路將成為新化未來(lái)主要的景觀大道，改造后全長(zhǎng) 公里。 二、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展分析 市政規(guī)劃布局 目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)起步階段，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者尤其是 萬(wàn)余人的公務(wù)員隊(duì)伍，對(duì)改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì)；同時(shí)，由于城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場(chǎng)的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強(qiáng)，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費(fèi)群對(duì)縣城中高檔百貨、購(gòu)物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動(dòng)城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。 新化當(dāng)?shù)厝丝诒姸啵?jīng)濟(jì)粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在 14001500 元 /月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?1/4。 項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展分析 自 2021 年以來(lái)，央行連續(xù) 3 次調(diào)高銀行金融存貸款利 率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加重，雖有效遏制了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，但也打擊了一部分購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購(gòu)買(mǎi)群體；同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部委不斷出臺(tái)二手房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)限制措施，更使地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團(tuán)大部分撤出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進(jìn)行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲。 項(xiàng)目周遍樓市現(xiàn)狀 就項(xiàng)目周邊來(lái)說(shuō)，類(lèi)似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量總和大體與本項(xiàng)目相當(dāng)；新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)已于 2021 年正式營(yíng)業(yè)，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般；明源陽(yáng)光購(gòu)物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級(jí)酒店、高品位休閑娛樂(lè)業(yè)、著名品牌專(zhuān)賣(mài)店為 一體的步行商業(yè)街項(xiàng)目，目前已招商的企業(yè)包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨（鞋類(lèi)）、康一馨藥業(yè)連鎖?? 項(xiàng)目地貌狀況 項(xiàng)目占地 240 畝，規(guī)劃總建設(shè)面積 30 萬(wàn)㎡。地塊很平整， 沒(méi)有拆遷，呈一字型展開(kāi)，北面和新化火車(chē)站相隔 50 米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對(duì)平整。 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（ W） A、由于該項(xiàng)目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動(dòng)人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。金源商業(yè)項(xiàng)目來(lái)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目機(jī)遇的分析（ O） A、新化房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了充足的市場(chǎng)空間； B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動(dòng)人口消費(fèi)總額有望大幅攀升； C、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升級(jí)提供了機(jī)會(huì)； D、由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間； E、私營(yíng)礦主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源； F、未經(jīng)過(guò)大商業(yè)和國(guó)際國(guó)內(nèi)一流主力店的 洗禮，外來(lái)商業(yè)品牌正加緊布點(diǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)。 目前已啟動(dòng)的項(xiàng)目有：金龍金源商埠（商住， 300000平方米）等。 四、項(xiàng)目 定位 住宅部分 住宅定位：開(kāi)放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時(shí)尚商業(yè)帶。 商務(wù)定位：集酒店、 SOHO、 LOFT、企業(yè)會(huì)所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務(wù)辦公空間。金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)為一體，具現(xiàn)代、時(shí)尚、國(guó)際化特征，臨近紫江的景觀建筑綜合體。 推廣手段： 【金源會(huì)】、主題活動(dòng)、軟性宣傳。 推廣手段：戶外、車(chē)身、視頻、報(bào)媒全方位視覺(jué)及理念輸出。 推廣手段：體驗(yàn)館、示范區(qū)。 推廣手段：促銷(xiāo)優(yōu)惠策略：會(huì)員優(yōu)惠；以及不同銷(xiāo)售階段給予不同程度的優(yōu)惠。 兩極消費(fèi)：滿足不同消費(fèi)群體的需求。 ———— 此為我司打造好湘中 八、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣總體策略 先商后市 以商養(yǎng)市 以商養(yǎng)商 第一步、招商先行 所謂兵馬未動(dòng)， 糧草先行。 第二步、引進(jìn)商家 通過(guò)我們營(yíng)銷(xiāo)推廣和廣告所帶來(lái)的視覺(jué)和心靈上的沖擊，將會(huì)為我們前期的招商工作帶意想不到的效果，會(huì)使大批商家關(guān)注我們的項(xiàng)目，最終入住。也會(huì)使我們的客戶對(duì)本項(xiàng)目有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)和了解。 第五步、加快銷(xiāo)售 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 招商的實(shí) 施、商家的入住、較好的優(yōu)惠政策、價(jià)值和品牌的進(jìn)一步提升都是我們項(xiàng)目熱買(mǎi)的必要條件。 湘中具有相當(dāng)?shù)钠放铺?hào)召力和知名度。 由于新化市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃定位的特殊性，因此我司建議采取“放水蓄勢(shì)、集中殲滅”的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，早推廣、早積累，集中兵力，一舉拿下。 整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)工作應(yīng)緊扣兩大主題：一是創(chuàng)新、二是發(fā)展。倍速提升產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。新化人的思想觀念在變化發(fā)展，使項(xiàng)目得到包容和接納。 項(xiàng)目功能分區(qū)特色分析 前區(qū)：應(yīng)結(jié)合火車(chē)站廣場(chǎng)定位為地方特色小吃、旅游商品、特色工藝品、農(nóng)副產(chǎn)品等為主的商業(yè)街區(qū)，突出小商品特色。 中心綠島廣場(chǎng)：應(yīng)命名為具有濃郁梅山文化特色的廣場(chǎng)，如蚩尤文化廣場(chǎng)、梅山文化廣場(chǎng)等，將前區(qū)與本區(qū)連為一體，同時(shí)本區(qū)有一 大型商場(chǎng)和商務(wù)寫(xiě)字樓，應(yīng)將綜合性商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅游休閑進(jìn)行統(tǒng)一、有機(jī)的結(jié)合。 橋頭廣場(chǎng)公共設(shè)施區(qū)：為本項(xiàng)目的收官區(qū)域，也是最高檔的城市中心商務(wù)區(qū)，廣場(chǎng)應(yīng)時(shí)尚、簡(jiǎn)約，周邊配套有金融證券、保險(xiǎn)等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，酒店應(yīng)考慮三星級(jí)以上的產(chǎn)權(quán)式酒店，且酒店應(yīng)優(yōu)先建設(shè)，提升整體形象，在運(yùn)營(yíng)后可協(xié)助本項(xiàng)目回籠 資金，且堅(jiān)定欲投資本項(xiàng)目商業(yè)企業(yè)的信心。其業(yè)態(tài)分布為： 天華南路前段：規(guī)劃為小型餐飲、旅游商品、小百貨、經(jīng)濟(jì)型賓館、銀行網(wǎng)點(diǎn)、便利超市等微型商業(yè)，主要考慮商家贏利水平、承租能力等因素。 二樓補(bǔ)充娛樂(lè)、休 閑、健身等業(yè)態(tài)。 天華南路末段：重點(diǎn)引進(jìn)品牌酒樓、名火鍋、特色餐飲等為主。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 重點(diǎn)部分業(yè)態(tài)細(xì)分 后街：中心開(kāi)花，再配綠葉 后街：商業(yè)著重考慮以大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型水產(chǎn)市場(chǎng)以及裝飾材料、燈具、窗簾布藝、床上用品等與家居生活息息相關(guān)的專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)為主，補(bǔ)充鮮花、甜點(diǎn)屋、文具書(shū)店、音像店等。 1316樓：旗艦入住，舞動(dòng)全城 1316樓：重點(diǎn)以大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合規(guī)劃為主。 十二、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 新化商業(yè)集中在老城區(qū)天華中路、天華南路區(qū)域，就項(xiàng)目周邊來(lái)說(shuō)，類(lèi)似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量總和大體與本項(xiàng)目相當(dāng)；新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)已于 2021 年正式營(yíng)業(yè) ，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般；明源陽(yáng)光購(gòu)物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級(jí)酒店、高品位休閑娛樂(lè)業(yè)、著名品牌專(zhuān)賣(mài)店為一體的步行商業(yè)街項(xiàng)目，目前已招商的企業(yè)包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨（鞋類(lèi)）、康一馨藥業(yè)連鎖?? 服裝超市賣(mài)場(chǎng) 億客隆服裝超市：主要經(jīng)營(yíng)中低檔服飾，面積約 1000 平方米，經(jīng)營(yíng)情況較好。 2）大型綜合性商場(chǎng) 日盛商都：新化目前唯一的綜合性商場(chǎng)，配備有電動(dòng)扶梯，面積約 5000 平方米，商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，但屬于個(gè)體組合、分散經(jīng)營(yíng)，檔次不高， 2021 年 10 月開(kāi)業(yè)。 1 樓、2 樓經(jīng)營(yíng)狀況較好，有多家品牌專(zhuān)賣(mài)店入駐經(jīng) 營(yíng)， 3 樓和部分 2 樓未能實(shí)現(xiàn)招商，整體經(jīng)營(yíng)狀況不是非常理想。 5）西苑超市 面積約 1800 平方米，為單純生活超市類(lèi)型，經(jīng)營(yíng)情況較好。同時(shí)鑒于商業(yè)地產(chǎn)的需要，我們建議做以下策略調(diào)整： 中心大道的建設(shè)應(yīng)提前 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 商業(yè)招商需考慮周邊配套，因此配套工作應(yīng)將大的工程進(jìn)度提前，如 32 米寬的中心大道 ，必須優(yōu)先建設(shè)，才能對(duì)招商對(duì)象有所吸引。 綠化、雕塑、小品等布局 根據(jù)以上項(xiàng)目定位，應(yīng)在沿途全部考慮綠化隔離帶和中心綠化帶，兩個(gè)廣場(chǎng)均配備音樂(lè)噴泉，浮雕等，整個(gè)商業(yè)景觀應(yīng)更多的采用湖湘文化濃厚的雕塑小品，突出古味古韻；中心廣場(chǎng)的浮雕可采用長(zhǎng)卷的形式演繹湖湘文化的變遷；橋頭廣場(chǎng)公共設(shè)施區(qū)則考慮現(xiàn)代感十足的雕塑，以配合現(xiàn)代化的產(chǎn)權(quán)式酒店。 配套設(shè)施 1）廣場(chǎng)、道路兩旁適當(dāng)設(shè)置座椅，方便人們休息； 2）廣場(chǎng)、紅綠燈處設(shè)置監(jiān)控，保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全； 3）公交站牌應(yīng)設(shè)置頂棚，便于人們遮風(fēng)避雨，同時(shí)設(shè)置座椅和廣播，方便人們休息； 4）可設(shè)置幫扶低保戶和殘疾人的愛(ài)心報(bào)刊亭或公共收費(fèi)廁所，作為政府解決再就業(yè)困難人群的實(shí)際工作； 5）車(chē)位根據(jù)實(shí)際情況采取路邊 臨時(shí)停車(chē)位、廣場(chǎng)地下停車(chē)位相結(jié)合形式進(jìn)行。 景觀營(yíng)建上化整為零，做到隨處見(jiàn)景、步移景換，景觀除了可觀賞以外，還要有親和力，滿足人們的參與性。 配置標(biāo)準(zhǔn) 原則：中檔適用，控制成本。 十四、價(jià)格體系 價(jià)格策略 目前常用的價(jià)格策略： 1）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略： 以低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格贏得市場(chǎng)。 2）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略： 在同一均加價(jià)水平上，通過(guò)采取與其他樓盤(pán)相差異的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與形象包裝、主題定 位等 ，形成差異性價(jià)格。 3）全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略： 即以我為