【正文】 十三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)了前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場(chǎng)休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭廣場(chǎng)公共設(shè)施五個(gè)大板塊，定位是合理的，但特點(diǎn)不明顯，商業(yè)氛圍不濃厚。 4）幸福樹電器 該商場(chǎng)屬品牌電器連鎖企業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積約 800 平方米。 3）新化溫州商業(yè)廣場(chǎng) 溫州商業(yè)廣場(chǎng)建筑面積約 30000 平方米， 3 層建筑為主，以獨(dú)立門面為主，配備有電動(dòng)扶梯。 歐亞名品服飾商城：經(jīng)營(yíng)面積約 1000 平方米，新開業(yè)，與億客隆服裝超市相對(duì)而開，經(jīng)營(yíng)檔次略地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 高于億客隆超市。其中 : 底層：以購(gòu)物為主，主營(yíng)時(shí)尚前衛(wèi)、流行新潮、品牌旗艦店，其種類盡量按商業(yè)特點(diǎn)引導(dǎo)聚合。 二樓：業(yè)態(tài)組合，讓商業(yè)街動(dòng)起來 二層：以大型超市、家用電器、電玩 、 KTV 為主，形成以商業(yè)配套、生活超市、量販?zhǔn)綂蕵返却箝_敞、大賣場(chǎng)集合的綜合性商業(yè) MALL。同時(shí)，補(bǔ)充星級(jí)酒店、大型洗浴中心、商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)。以茶樓、酒吧、書吧、網(wǎng)吧、電玩、 KTV、臺(tái)球室、健身中心、皮膚護(hù)理、美容美體、發(fā)藝中心、足浴、保健按摩為主力店。 天華南路中段：商業(yè)規(guī)劃主要以大型百貨商場(chǎng)為主，主要經(jīng)營(yíng)金銀首飾、品牌服飾、皮鞋皮具、化妝品、 IT 通訊、大型超市，以金融服務(wù)、郵政、影樓等作為補(bǔ)充配套。 十一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 總體規(guī)劃 根據(jù)我司對(duì)新化市場(chǎng)的深度研究與分析后，針對(duì)天華南路項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與業(yè)態(tài)組合，將本項(xiàng)目由北向南分為前段、中段與末段三個(gè)街區(qū)。 商貿(mào)區(qū)：為本項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，從中心綠島廣場(chǎng)的商業(yè)開始到本區(qū)，為商業(yè)最為集中的區(qū)域，主要集中大型餐飲、品牌服飾、高檔家電、數(shù)碼電子產(chǎn)品、家居飾品、婚紗攝影、西餐、咖啡廳、金融證券等；背街主要考慮酒吧、 KTV等時(shí)尚娛樂場(chǎng)所。 商住區(qū)：突出社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，以餐飲、小型超市、經(jīng)濟(jì)型酒店、服飾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)院、美容美發(fā)、書店等為主，適當(dāng)考慮酒吧等休閑娛樂場(chǎng)所。 十 、項(xiàng)目功能分區(qū)說明 規(guī)劃設(shè)計(jì)成五個(gè)功能區(qū)，即從天華南路廣場(chǎng)向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場(chǎng)休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭廣場(chǎng)公共設(shè)施。 發(fā)展，新化經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，是項(xiàng)目賴以生存發(fā)展的土壤。 創(chuàng)新，開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷定位突破 —— 打造新化第一個(gè)綜合型的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目！創(chuàng)新，項(xiàng)目產(chǎn)品包括商業(yè)街、公寓住宅、星級(jí)酒店三位一體，無論是產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品配置、產(chǎn)品配套、產(chǎn)品管理、產(chǎn)品服務(wù)，均處處體現(xiàn)創(chuàng)新精神，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全方位攻略。綜合運(yùn)用各種 營(yíng)銷手段，分期分批采取短平快制勝，此策略一則可以節(jié)約、控制營(yíng)銷成本，二則更有利于回收資金。品牌的影響力是具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的。金源商埠屬于政府投資項(xiàng)目，在新化的影響很大，屬于品質(zhì)較高的大型綜合性商住項(xiàng)目。 九、營(yíng)銷策劃總體戰(zhàn)略 —— 領(lǐng)先者戰(zhàn)略 項(xiàng)目總體量較大，進(jìn)入銷售的商用房、住宅品質(zhì)高，宜于走綜合型、規(guī)模化的特色道路，同時(shí)利用產(chǎn)品的品質(zhì)營(yíng)造尊貴感。 第四步、提升價(jià)值 通過以上步驟的實(shí)施與完成，本項(xiàng)目良好的口碑、核心地段的體現(xiàn)、先進(jìn)營(yíng)銷理念的灌輸必將會(huì)全面提升項(xiàng)目的品牌和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 第三步、優(yōu)惠政策 取得一定的優(yōu)惠政策也是本項(xiàng)目的關(guān)鍵因素之一。本項(xiàng)目的招商工作將慣穿于項(xiàng)目始末，前期的招商也是項(xiàng)目開盤熱買的重要因素之一。金源商埠的指導(dǎo)理念。 多重功能：提供多元化的消費(fèi)場(chǎng)所，滿足不同的層次需要。 七、策劃營(yíng)銷指導(dǎo)性理念 一站式 ———— 兩極消費(fèi) ———— 多重功能 詮 釋： 一站式：方便、快捷、高效，一站式購(gòu)物消費(fèi)。 誘惑 —— 最不在乎價(jià)格的客戶也希 望獲得更高的性價(jià)比。 感動(dòng) —— 融入其間，漸進(jìn)地體驗(yàn)式情景營(yíng)銷。 沖擊 —— 意識(shí)形態(tài)立體推廣。 五、營(yíng)銷策劃構(gòu)思與設(shè)想 總體構(gòu)思 創(chuàng)造一種對(duì)公共領(lǐng)域的共同理解； 不同功能與審美層面的適合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一； 建筑的多樣性； 個(gè) 性與自我的表達(dá)； 總體設(shè)想 一處多樣化、開放形居住形態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所； 一種生活、休閑、交流、購(gòu)物行為的粘結(jié)劑； 一個(gè)銜接個(gè)性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡(luò)體系； 體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心； 六、營(yíng)銷策劃推廣主題 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 信賴 —— 信賴源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關(guān)懷。 項(xiàng)目總體定位 湘中 商業(yè)部分 商業(yè)定位：融餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、文化、購(gòu)物為一體的景觀時(shí)尚商業(yè)街。 即將啟動(dòng)的項(xiàng)目有：香檳山名苑（高層住宅， 202100平方米）、新化瓷廠住宅樓項(xiàng)目（未定名，建設(shè)用地 110 畝）等。風(fēng)景家園（住宅， 30000平方米）、明源陽光購(gòu)物公園（商業(yè)， 52021平方米）、新康園經(jīng)貿(mào)中心（高層商住， 32021平方米）、陽光小區(qū)（商住，住宅 67000平方米，商業(yè) 13000平方米）、湘中 項(xiàng)目的威脅分析（ T） A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來資本進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模較??； B、沒有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設(shè)施不全； C、本土化銷售運(yùn)作，無市場(chǎng)先進(jìn)營(yíng)銷理念，開發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營(yíng)，投資置業(yè)無保障； D、銀行及國(guó)家政策宏觀調(diào)控、稅收等因素制約； 第三部分、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷 一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總建設(shè)用地： 240畝 道路及綠化用地： 150畝 房屋建設(shè)用 地： 90畝 建筑密度： 30% 容積率： 綠地率： 25% 二、一期產(chǎn)品介紹 住宅銷售面積： 萬㎡ 商業(yè)銷售面積： ㎡ 項(xiàng)目戶型： 兩室一廳一衛(wèi)一廚： 80 ㎡； 兩室兩廳一衛(wèi)一廚： 98 ㎡； 三室兩廳一衛(wèi)一廚： 128㎡； 三室兩廳兩衛(wèi)一廚： 123142 ㎡； 五室兩廳三衛(wèi)一廚： 218㎡； 復(fù)合式： 四室兩廳三衛(wèi)一廚： 181㎡； 五室兩廳一衛(wèi)一廚： 171180 ㎡； 五室兩廳三衛(wèi)一廚： 200㎡； 三、項(xiàng)目周邊樓市狀況 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 新化房地產(chǎn)市場(chǎng)目前建設(shè)規(guī)模不大， 2021年全縣完成城建基礎(chǔ)設(shè)施總投資 億元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 %；完成固定資產(chǎn)投資 億元，較 2021年增長(zhǎng) %。加大廣告宣傳。 B、由于本項(xiàng)目是新化第一個(gè)大型商住項(xiàng)目，且商業(yè)占據(jù)了 萬平米 ,為了打造專業(yè)市場(chǎng)，需要政府加大力度，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范整治，將各 個(gè)零售店鋪集中到湘中 第二部分、項(xiàng)目 SWOT分析 一、地塊優(yōu)劣式分析 優(yōu)勢(shì)： 1）規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 240 畝項(xiàng)目規(guī)模，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 2）配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力； 3）自然環(huán)境好：項(xiàng)目地塊的 水資源良好，景色優(yōu)美； 4）區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核心，高起點(diǎn)規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對(duì)項(xiàng)目利好； 劣勢(shì)： 1）治安環(huán)境暫不樂觀，靠近火車站； 2）項(xiàng)目周邊住房影響項(xiàng)目形象，尤其是后街旁邊的住房； 3）道路沒整治好，南面基本沒什么人群； 二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) SWOT分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（ S） A、政府組織建設(shè)，項(xiàng)目信譽(yù)度高，資金到位確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行； B、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會(huì)打消 顧客的心理顧忌； C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大 ，且各自的規(guī)劃具有一定互補(bǔ)性，相互沖 擊較??； D、 2021 年底，新化地區(qū)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，新化當(dāng)?shù)貪撛诘南M(fèi)群體 已有強(qiáng)烈的投資意識(shí)，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過少，且商業(yè)發(fā)展程度不 高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎，希望投資更好的項(xiàng)目。一期開發(fā)建設(shè)面積 22 萬㎡。 就本項(xiàng)目來說，以上情況對(duì)項(xiàng)目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購(gòu)買群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步階段，大量 握有資金的目標(biāo)客戶群正在積極尋找投資方向，是本項(xiàng)目的利好所在；但從另一個(gè)方面說，由于新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況一般，明源陽光購(gòu)物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中 心的客戶分流，本項(xiàng)目 必須作好項(xiàng)目定位和招商工作，否則將會(huì)影響項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度。 2021 年新化房地產(chǎn)市場(chǎng)將展開空前激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進(jìn)一步帶動(dòng)建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設(shè)和城市發(fā)展將邁上一個(gè)新臺(tái)階。 2021 年新化縣在建和待建項(xiàng)目體量較大，建筑面積預(yù)計(jì)超過 80 萬方，總投資將超過 8 億元，由于市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格將會(huì)迅速上漲。 項(xiàng)目一期總投資 億元，規(guī)劃設(shè)計(jì)成五個(gè)功能區(qū)，即從天華南路廣場(chǎng)向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場(chǎng)休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場(chǎng)設(shè)施區(qū)，是 2021 年度新化縣政府市政重點(diǎn)建設(shè)工程之一。金源商埠 營(yíng)銷策劃推廣案 目 錄 第一部分、項(xiàng)目概述及市場(chǎng)分析 項(xiàng)目地塊基本情況 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析 項(xiàng)目地貌狀況 項(xiàng)目現(xiàn)狀 第二部分、項(xiàng)目 SWOT分析 地塊優(yōu)劣式分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（ S） 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（ W） 項(xiàng)目機(jī)遇的分析（ O） 項(xiàng)目的威脅分析（ T） 第三部分、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一 期產(chǎn)品介紹 項(xiàng)目周邊樓市狀況 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策劃構(gòu)思與設(shè)想 營(yíng)銷策劃推廣主題 策劃營(yíng)銷指導(dǎo)性理念 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣總體策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 營(yíng)銷策劃總體戰(zhàn)略 項(xiàng)目功能分區(qū)說明 1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 1區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 1項(xiàng)目產(chǎn)品建議 1價(jià)格體系 1目標(biāo)客戶分析 1物管建議 第四部分、項(xiàng)目包裝推廣 推廣主題 推廣訴求 廣告推廣方式 活動(dòng)推廣方式 會(huì)員推廣方式 平面表現(xiàn) 第五部分、結(jié)束語 第一部分、項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目地塊基本情況 本項(xiàng)目位于湖南省新化縣舊 城天華南路，北起天華廣場(chǎng)與新化火車站相隔 50 米，南接資江二大橋西端接線工程，全長(zhǎng) 1190 米，項(xiàng)目總建設(shè)用地約 240 畝，其中道路及綠化用地 150 畝，房屋建設(shè)用地 90 畝，建筑密度 30%，容積率 ，綠地率 25%；規(guī)劃總建設(shè)面積 30 萬㎡，一期開發(fā)建設(shè)面積 22 萬㎡，其中住宅約 萬㎡、商鋪 萬㎡。 注：此方案僅對(duì)項(xiàng)目整體招商的思路進(jìn)行闡述，在執(zhí)行的過程將對(duì)項(xiàng)目的招商計(jì)劃作出相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整和細(xì)化。 十三、招商租金付款方式 合同期內(nèi)一次性付款加免租期； 合同期內(nèi)分期付款加免租期； 合同期內(nèi)分季度付款加免租期。 招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè) 3 年以上招商經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商。 招商實(shí)施內(nèi)容 招商人員的招聘工作： 為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行招商隊(duì)伍的 建立。同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。先入駐，前三個(gè)月從營(yíng)業(yè)額提取一定比例充當(dāng)租金，其后則按租金收取。其中：新化地區(qū)招商所占比例不得超出整體的 60％；省內(nèi)招商、全國(guó)招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如 10％）。 4）利用現(xiàn)代通訊手段招商 對(duì)外地商家（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外品牌的國(guó)內(nèi)代理、國(guó) 內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)等手段招商。 2）通過縣政府組織的招商引資洽談會(huì)招商 在招商過程中，我司將參加以縣政府主導(dǎo)的招商會(huì)，通過前期的市場(chǎng)宣傳和項(xiàng)目的推廣，組織大小商家參加，作項(xiàng)目的詳細(xì)介紹推薦，輔以政府的招商優(yōu)惠政策，達(dá)到招商的目的。 十一、招商方式 招商的方式 1）直接交流招商 我司將安排招商專員到城區(qū)和周邊城鎮(zhèn)，對(duì)各行業(yè)的商家采取派發(fā)招商手冊(cè)、 DM 單、 電話營(yíng)銷、紙媒廣宣等方式，并深入溝通和聯(lián)系，了解商家的意向和需求，給與適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠方式和措施，有針對(duì)性的選擇商家招商。此階段將集中新化縣政府招商力量與開發(fā)商和代理商的人力、財(cái)力，對(duì)意向性較強(qiáng)的商家進(jìn)行強(qiáng)力營(yíng)銷，并最終確定進(jìn)駐商家。此階段將對(duì)前期接洽商家進(jìn)行篩選，展開針對(duì)性的公關(guān)活 動(dòng)，對(duì)商家后期經(jīng)營(yíng)的可行性進(jìn)行深入的調(diào)查和研究，并且制造事件、提供推廣素才，如召開招商洽談會(huì)或新聞發(fā)布會(huì)，為項(xiàng)目創(chuàng)造新的賣點(diǎn)，充分發(fā)揮其促銷作用，形成第二個(gè)銷售高峰。同時(shí)引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，加強(qiáng)產(chǎn)品的軟件建設(shè)，提升產(chǎn)品的附加值，樹立投資者信心。 招商蓄勢(shì)階段：簽定代理合同即開始進(jìn)行招商籌備。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下