【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 元至十一月份，全市累計完成地方財政收入 32890 萬元，同比增長 %，其中：一般預(yù)算收入完成 32129 萬元，同比增長 %；基金預(yù)算收入完成 761 萬元，較上年同期增長 %；三稅收入完成 20435 萬元，占地方 財政收入的 %。 截止十一月底，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為 194558 萬元，比年初增加 45654 萬元，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 333335 萬元，比年初增加 48138 萬元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款為 282165 萬元，比年初增加 29675 萬元。 今年以來，市場物價有所上漲，居民 消費(fèi)價格指數(shù)累計較上年同期上升 個百分點(diǎn)，其中：服務(wù)項(xiàng)目價格指數(shù)上升 個百分點(diǎn)，消費(fèi)品價格指數(shù)上升 個百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 孟州市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、孟州市商業(yè)物業(yè)綜述 根據(jù)調(diào)研，以及我們 對不同層次、不同行業(yè)消費(fèi)者的了解，我們對項(xiàng)目和消費(fèi)者市場做出如下判斷： 孟州 商 業(yè) 房 投資 意識雖然不成熟，但是已經(jīng)處在了建立雛形的時期，必須加強(qiáng)引導(dǎo)。 消費(fèi)者市場雖然 有一部分客戶 關(guān)注項(xiàng)目 位置 ，但是他們對于項(xiàng)目的深入了解知之甚少，所以，項(xiàng)目的獨(dú)特性和品質(zhì)感并沒有很強(qiáng)烈地反映在消費(fèi)者的心里， 所以在 他們 心目中現(xiàn)在孟州市商業(yè)中心位置應(yīng)該是韓愈大街，會昌路與大定路之間段。所以給孟州大部分消費(fèi)者和商戶心理造成的印象是屬于很低檔片區(qū)，對于這里未來這個地方將成為一個高檔商業(yè)區(qū)，都持有懷疑或者不認(rèn)可的態(tài)度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 租金水平普遍偏低。 孟州商業(yè)格局還是以服飾、鞋帽、餐飲為主，商業(yè)業(yè)態(tài)非常單一，仍處于商業(yè)原始狀態(tài)。 以連鎖商業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代經(jīng)營形式和營銷方式迅速崛起，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。 孟州 零售業(yè)中的重要組成部分 —— 百貨業(yè)由于原有計劃經(jīng)濟(jì)的烙印太深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發(fā)展。在老百貨業(yè)沒落的同時，以 景文百貨 為首的百貨新生力經(jīng)過近 幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為 孟州 知名商業(yè)品牌，具有極大的市場號召力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 孟州市幾大商業(yè)片區(qū)： 一、 韓愈大街： 韓愈大街是孟州繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是 孟州 東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、文化 四 大功能的商業(yè)街。作為 孟州 市最 繁華 的商業(yè)街， 基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷， （韓愈大街因?yàn)閷儆诿现葜鞲傻镭灤┟现菽媳?，原?4 車道 設(shè)計現(xiàn)在已嚴(yán)重突現(xiàn)出弊端。 二：河陽 大道： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 是孟州老的商業(yè)中心。但是業(yè)態(tài)的配制還是非常的單一和落后，基本屬于原始狀態(tài)，由于街區(qū)形象低檔，商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移是這里成為了城郊、低端消費(fèi)者光顧的場所，中高檔的消費(fèi)者不般不會問津此地。大定路延長線道路改造工程的實(shí)施，聯(lián)動孟州南北兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；三立量販及其它品牌店的進(jìn)駐，也將帶動該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。這里將形成一個專業(yè)的批發(fā)市場，以專業(yè)取勝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求， 購物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越，易于形成新的購物中心和消費(fèi)中心。目前在全國風(fēng)起云涌的 SHOPPING MALL 建造運(yùn)動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游等多項(xiàng)功能于一體的大型一站式消費(fèi)中心。 商貿(mào)結(jié)合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機(jī)關(guān)團(tuán)體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。二是城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場。由于孟州汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費(fèi)便成了孟州人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小型店鋪 社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。為此，我們對 孟州 市主要商圈的人流、車流進(jìn)行了調(diào)查。按一天 8 小時進(jìn)行計算，車流量達(dá) 450 輛，人流量達(dá)2 萬多人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按一天 8 小時進(jìn)行計算，車流量達(dá) 800 輛， 人流量達(dá) 人。抽樣調(diào)查的各個路口各方向平均 10 分鐘車流量為 50 輛，人流量為 人。 結(jié)論：韓愈大街區(qū)域?yàn)槊现萆虡I(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價格水平也處于高端水平，河陽商業(yè)區(qū) 相對于韓愈大街 無論人流、車流的日流量均屬 較 低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ■ 隨著居民生活水平不斷提高，孟州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。 ■ 隨著城市形象的提升，必將吸引更多的外來人士涌入孟州，孟州更應(yīng)該以一種積極的心態(tài)面對巨大的商機(jī)。 ■ 大交通格局的形成、大定路改建、老城區(qū)的改造建成后的投入使用，會使得客源流入，有利于商業(yè)發(fā)展。 ■ 信貸政策的變化，將對商業(yè)項(xiàng)目的市場去化形成一定的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作相對較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消費(fèi)傾向、項(xiàng)目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項(xiàng)目成功的重要因素，一個好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對項(xiàng)目周 邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項(xiàng)目運(yùn)作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采用整合營銷手段等來擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑，吸引更多的人氣。 ● 處于老鼓樓的核心地段，老鼓樓對孟州市民有一定的影響力 。 ● 做為孟州市委、市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，可以 爭取到很多的優(yōu)惠政策，對項(xiàng)目的后期運(yùn)作產(chǎn)生積極的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 劣勢： ● 案量較大，高于市場的承載能力。 機(jī)會： ● 孟州州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)前景可觀。 ● 孟州整個城市框架的 拉大，但是商業(yè)格局陳舊，未來需求市場較大，客源充足。屆時區(qū)內(nèi)人氣會比較旺盛。在一定時期內(nèi)不可能得到改觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 威脅： ● 離本案不遠(yuǎn)的韓愈大街商圈以及韓愈大街老影劇院周邊的商業(yè)項(xiàng) 目上馬。 對策：建議本案走差異化競爭策略，定位旅游觀光 +體驗(yàn)式、開放式的模式，避開韓愈大街商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行同質(zhì)競爭。 項(xiàng)目定位分析 本案擬定位于“ 旅游觀光 +體驗(yàn)式、開放式 ”主題商城，其原因如下 ： 競爭面分析 —— 差異化競爭 與本案直接競爭的同類型項(xiàng)目目前有財富中心、老影劇院周邊的商業(yè)項(xiàng)目、韓愈大街與會昌路交匯處商業(yè)項(xiàng)目，都是以滿足大眾日常消費(fèi)為主旨，本案另辟蹊徑，以“ 旅游觀光 +體驗(yàn)式、開放式 ”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 位于大定路與東街交匯處，占地 畝。 鼓樓在孟州市民心中有著無可替代的地位，在建筑設(shè)計上也考慮到。本案定位于 旅游觀光 +體驗(yàn)式、開放式 ，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用鼓樓開展文化運(yùn)動，通過動態(tài)的“文化 +商業(yè) +旅游”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。定位于“ 旅游觀光 +體驗(yàn)式、開放式 ”型主題商城，因其在焦作尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引孟州周邊縣區(qū)的居民前來消費(fèi)，以此來擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。而隨著生活水平的提高，人們會將消費(fèi)興趣轉(zhuǎn)移到旅游、文化等方面，這為與此類消費(fèi)相關(guān)的 產(chǎn)品提供了廣闊的前景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 交通動線、景觀視線，商鋪的規(guī)劃我們將進(jìn)一步對業(yè)種分布作出建議。 ※ 建筑、鼓樓、戶外廣場、對本案而言是一個有機(jī)的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運(yùn)。 市場定位 一個細(xì)分的以二線品牌為帶動、二線、三線品牌為主體的時尚購物中心，追求時尚品味和現(xiàn)代生活服務(wù)的概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總體 目標(biāo) 本項(xiàng)目的興建需要達(dá)到如下的目標(biāo)：要將 鼓樓商業(yè)中心 建設(shè) 成為 孟州 商圈中 “ 最可去 ” 的地方。 （ 1） 分目標(biāo) A、 最可逛 B、 最可購 C、 最可吃 D、 最可玩 （ 2） 提高日均吸引人流目標(biāo) A、 鼓樓商業(yè)中心 對顧客要求有 一定的專一性（以中高檔消費(fèi)群體為主），但同時也要注意適當(dāng)?shù)?廣泛性 ，盡可能使得 男女老少皆宜 ； B． 鼓樓商業(yè)中心 對顧客要求強(qiáng)烈吸引力：本 地 人、外 地 人、旅游者 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這一優(yōu)勢，將人流最大限度地引導(dǎo)到 鼓樓商業(yè)中心 來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商必須考慮商場的經(jīng)營問題，要考慮經(jīng)營者的問題，并盡可能形成共同投資共同管理商鋪，實(shí) 行風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，而不是一賣了之。 （ 8） 利用上述兩點(diǎn)建立起來的優(yōu)勢，安排各種社會活動，樹立商業(yè)品牌形象。 B、 從現(xiàn)代流行概念的商場來看，一般購物、娛樂和休閑等多種功能并重， 只強(qiáng)調(diào)商品檔次的統(tǒng)一，而不過分強(qiáng)調(diào)功能分區(qū) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 10） 商業(yè)單位的布置形式 A、 空間開敞式（半封閉式），適合統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場（超市形式）或較高檔的賣場； B、 精品屋封閉形式，適合獨(dú)立經(jīng)營的店鋪形式或中、低檔的賣場； C、 開敞與精品屋結(jié)合方式，適合中等檔次的賣場。 商場各樓層品牌商家招商原則 （ 11） 在臨街的部分位置 設(shè)置精品名牌服飾專店，專營中、高檔品牌，并已此為區(qū)域劃分標(biāo)志并帶動其他