【正文】 主要是試探市場，并根據(jù)市場反應(yīng)，對正式內(nèi)部認(rèn)購的售價、付款方式、折扣、廣 告主題等進行校正； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 推廣主題：鼓樓商業(yè)中心 —— 孟州中心商業(yè)街旗艦式商業(yè)廣場即將隆重推出 ！ ? 現(xiàn)場組織： 通過前段時間部分消息的發(fā)布，向社會正式公開項目的認(rèn)購登記，認(rèn)購的方式進行周循環(huán)登記，即對有購買意向的客戶在一周內(nèi)進行登記，每位登記客戶只需交納 3000 元人民幣（或 2021 元）就可以享受在每周統(tǒng)一選購當(dāng)天所享受的優(yōu)惠折扣和挑選鋪位的權(quán)利（周內(nèi)其他時間不享受該優(yōu)惠，此舉意在集中銷售）。這一過程從前一輪認(rèn)購登記到后一輪認(rèn)購登記，在過程中定期推出不同方位的物業(yè)和價位。 ? 媒體策略 ：由于此期間屬于接受咨詢期， 主要針對周邊客戶 巨幅內(nèi)容： 商業(yè) 1 號，挺進孟州！鼓樓商業(yè)中心領(lǐng)袖財神鋪，登記火爆，即將認(rèn)購！ 宣傳用語選擇： ? 鼓樓商業(yè)中心 —— 賺錢之城，把孟州裝進錢包”， ? 2021 年，孟州商業(yè)極地何在？ 鼓樓商業(yè)中心 ，舞動孟州投資龍頭！頂級商圈規(guī)劃，超常規(guī)發(fā)展 ? 把孟州裝進錢包！北京有個王府井，廣州有個北京路，上海有個南京路；孟州有個 鼓樓商業(yè)中心： ? 旺！旺！旺！金鋪 搶！搶！搶！地段決勝，地利成就規(guī)模，天時造就專業(yè)，人和斂聚財富 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 一鋪養(yǎng)三代 黃金地段 集中優(yōu)勢規(guī)模經(jīng)營 大型主題“一站式”動感購物商業(yè)中心 ◆ 銷售目標(biāo)：積累有效客戶到 30%。 正式內(nèi)部認(rèn)購期 ? 時間： 三個月 ? 目的 ：通過強烈的現(xiàn)場氣氛的營造，及大力度的廣告宣傳，力爭以最快的速度完成大部分銷售任務(wù)。 ? 媒體組織： 有針對性的散發(fā)傳單（針對周邊商戶）。運用媒體宣布業(yè)主優(yōu)先、優(yōu)惠、限時（正式內(nèi)部認(rèn)購 前一個月）內(nèi)部認(rèn)購。（售樓現(xiàn)場或展點現(xiàn)場、戶外、電視）公開內(nèi)部認(rèn)購第一天，孟州黃金時段的電視廣告。 交通要道處的條幅、巨幅，主要公共場所的派單，孟州主 要交通要道的派單同時進行。以后每周大頻率播放電視廣告（新聞 +形象廣告）， 據(jù)銷售業(yè)績調(diào)整銷售策略。 ? 現(xiàn)場組織： 在項目正式內(nèi)部認(rèn)購的當(dāng)天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場銷售場景，現(xiàn)場內(nèi)停滿車輛，售樓處內(nèi)人頭族擁，在上午 9： 30－ 10： 00 舉辦一個簡單而又莊重的開幕儀式，請發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工程進度、封頂、入伙時間以及物業(yè)管理費等，接下來安排的就是排隊搶購的選鋪程序，有專人在高處提揚聲器維持秩序，發(fā)布最新銷售戰(zhàn)況，營造旺銷氣氛。我們邀請《孟州人》和孟州電視臺的記者一同參加，對現(xiàn)場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 進行采訪報到。同時在現(xiàn)場準(zhǔn)備許多糕點、飲料，對持牌選鋪的客戶進行招待，我方與發(fā)展商 一同準(zhǔn)備組織禮儀小姐進行客戶咨詢和服務(wù)，并且同時開展一系列促銷活動，如：對來現(xiàn)場咨詢的客戶每人享用精美紀(jì)念品一份 對每位下定認(rèn)購的客戶舉辦一個生動的抽獎活動，活動設(shè)最低獎金項目 2021 元（或 2021 元的物資），每人可獎2 次，客戶可根據(jù)獲獎通知書到指定商場聯(lián)系。在活動的當(dāng)天下午，對已下定的客戶組織活動，吸引各媒體的參加報到，推出孟州地產(chǎn)首次案例?；顒拥诙鞂顒尤P報到，制造出孟州地產(chǎn)的轟動。 ? 效果預(yù)測： 這是一個典型促銷活動，其最科學(xué)而有效的作用是降低促銷的費用，縮短銷售周期，在短時間內(nèi)為發(fā)展商回籠資金， 強化自身物業(yè)形象，為發(fā)展商后期開發(fā)物業(yè)打下基礎(chǔ)。 發(fā)售第三天，以第一天的現(xiàn)場氣氛做廣告內(nèi)容作電視宣傳。同時以單張配合宣傳。 以后每個周六、日都要力爭引導(dǎo)客戶，售樓員密切配合， 營造一個持續(xù)旺銷的景象。 ? 推廣主題： 商業(yè) 1 號，橫空出世！ 鼓樓商業(yè)中心 —— 孟州中心商業(yè)街旗艦式商業(yè)廣場隆重發(fā)售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 媒體策略： 以電視廣告、派單為先導(dǎo)，報紙廣告為輔助，以售樓處現(xiàn)場氣氛吸引人流，同時用直郵、專遞等方式為輔。 ? 工作內(nèi)容： A、 制定合理有效的媒介投放計劃； B、 投放項目的形象硬性廣告（電視、戶外）； C、 穿插投放賦予 創(chuàng)意的賣點廣告； D、 對廣告效果進行追蹤評估，及時調(diào)整策略； E、 充分利用“商鋪銷售時機短暫”這一特性，集中精力； F、 大量純銷售性廣告的集中投放； G、 對主要賣點繼續(xù)推出創(chuàng)意廣告，強化受眾印象 ? 銷售配合： A、 廣告目的將客戶引導(dǎo)至售樓中心現(xiàn)場； B、 銷售員利用銷售道具及銷售技巧促成客戶下定； ? 銷售目標(biāo)：簽定認(rèn)購書的有效客戶達(dá)到 50%。 正式發(fā)售期 ? 時間：三個月（樓體封頂達(dá)到預(yù)售的條件） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 目的 ：通過營銷手段的創(chuàng)新，讓部分擔(dān)心發(fā)展商手續(xù)、工程等問題的遲疑客戶落定，同時展開新的一輪攻勢。 ? 手段： 主要通過電視廣告、單張、口碑來宣傳。 ? 推 廣主題： 全面封頂，鼓樓商業(yè)中心火爆認(rèn)購已超 60%，正式發(fā)售 ? 銷售目標(biāo)：簽定認(rèn)購書的有效客戶達(dá)到 70%。 尾盤促銷期 ? 時間：三個月 ? 目的：通過營銷手段的創(chuàng)新，發(fā)展商讓利促進剩余物業(yè)的銷售。 ? 手段：主要通過電視廣告、單張、口碑來宣傳。 (詳細(xì)方案待定 ) ? 推廣主題：銷售神話！鼓樓商業(yè)中心狂熱發(fā)售，現(xiàn)已勁銷 75%， 最后機會留給精明的您！ 廣告目標(biāo) ：消化存量，成功完成銷售 廣告主題 ：價格賣點及“保留單位旺鋪” ? 工作內(nèi)容： 利用電視廣告向社會公開感謝各屆對本樓盤的支持； 推出部分滯銷單位，集中銷售“保留單位旺鋪 ”； 整理老客戶資料，以老客戶帶新客戶而起帶動作用； ? 銷售目標(biāo)：簽定認(rèn)購書的有效客戶達(dá)到 80%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以上均需結(jié)合實際銷售情況采取多種形式的宣傳方案及適宜的銷售手法。 價格策略 各期價格提升策略： “小幅多次 小步快跑”是價格提升策略的基本原則。 預(yù)計銷售全程至少提價 3 次以上。首先執(zhí)行認(rèn)購登記價格，正式內(nèi)部認(rèn)購時提一次價，幅度可稍大，正式內(nèi)部認(rèn)購后，在廣告策略和各種營銷手段的支持下，視市場反映的熱烈度即時決定是否提價，不管如何，應(yīng)至少提價 2 次，以最大限度的營造熱銷現(xiàn)象。至于提價的幅度可根據(jù)銷售中所體現(xiàn)出來 的消費者能接受的幅度極限來確定，提價最終以促進銷售為目的，任何提價都不能阻礙銷售。提價的形式有兩種，一是通過折扣提價，二是直接提高表價。本項目銷售過程中建議以折扣提價為主，提高表價為輔的提價方式。 分期之間的價格策略： 內(nèi)部認(rèn)購與正式開盤后價格要有明顯區(qū)別，以便形成良好的口碑； 公開銷售價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 原則： ? 售價表不公開發(fā)放 ? 傳銷方式銷售給老業(yè)主價格優(yōu)惠 ? 公開認(rèn)購前期 我們采取低價位入市的策略，不論何種付款方式。我們承諾，在此期間內(nèi)認(rèn)購的客戶將享有折扣點的 優(yōu)惠。 ? 公開發(fā)售后期 我們采取低價位回升入市的策略，把 物業(yè)的入市最低價調(diào)整，我們可以選一些朝向樓層相對較差的鋪位進行炒作制造低價位入市（制造假象），一般來說，相鄰物業(yè)間的價格在幾百元錢／平方米的差價不怎么吸引人，但如果相鄰物業(yè)相差在 45 千元／平方米以上，則就可以明顯讓感覺到真正的優(yōu)惠。 ? 采用“低開高走”遞增策略，給物業(yè)足夠的升值空間； 具體做法： 先到先得，造成先買占“便宜”的感覺， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 形成熱銷搶購局面（“保留若干鋪王”） 根據(jù)銷 控制總量 售情況 30%左右 好 不好 調(diào)高已售和未售好鋪位 調(diào)高已售好鋪位的售價 售價，形成已買的升值 保持未售好鋪位售價，調(diào) 的情況，并且通過同層 低未售其余鋪位的售價（ 價差來顯示剩余鋪位價 以調(diào)表價或折扣的方式） 格上的優(yōu)勢達(dá)到促銷目的 完成 30~40%的銷售量 現(xiàn)場拍賣“鋪王”來聚人氣，同時宣布新的優(yōu)惠措施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 完成 20~30%的銷售量。 特別促銷或留作租賃 掃蕩 100%尾盤 銷售完畢 付款方式 ? 一次性付款； ? 建筑分期付款； ? 銀行按揭（ 6 成 10 年）； ? 優(yōu)惠按揭方式（一） —— 首期 10%，入伙時 30%，余款按揭； ? 優(yōu)惠按揭方式（二） —— 首期 10%，入伙時 20%，發(fā)展商提供一成一年免息貸款，余款（ 60%）按揭； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 入伙后提供最高四年的返租保證，返租年回報率 6%，出租收益歸發(fā)展商所有，返租租金可一次性從首期款中扣除。 ? 先將物業(yè)出租，租金由雙方商定，再將出租后的物業(yè)售出，既為“帶租約出售”。 ? 交足一間鋪（柜臺）的首期，可獲贈同類型的另一間鋪的一成首期。（買一送一） （具體價格指定，屆時將制定詳細(xì)的價格策略，以上為整個項目操作的一個簡單的思路）