【正文】 部 (商會(huì) )，使商家在本商場(chǎng)內(nèi)有一個(gè)聚會(huì)和交流生意的常設(shè)地址，令商場(chǎng)業(yè)主享受到超于其他商場(chǎng)的優(yōu)惠條件。 B：想買的、能買到、價(jià)不貴 經(jīng)營(yíng)管理思路 （ 6） 從速組建專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)未來(lái)的商場(chǎng)進(jìn)行管理，從發(fā)展趨勢(shì)看，投資者越來(lái)越看重商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，而商業(yè)本身能經(jīng)營(yíng)好才是物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3） 延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間 ， 目標(biāo)家庭集體購(gòu)物：留住小孩、留住夫婦、留住老人 A、 鼓樓商業(yè)中心 的可去點(diǎn)要盡量增多 B、 走累了有地方休息 （休閑椅、休閑廣場(chǎng)） C、 小孩子有地方玩 （兒童樂(lè)園、鼓樓頂層運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)廣場(chǎng)） D、 餓了有地方吃 （美食街） E、 有地方娛樂(lè) （鼓樓頂層運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)廣場(chǎng)） （ 4） 提高顧客消費(fèi)率目標(biāo) A、 該買的能買到 B、 該玩的能玩到 C、 想吃的能吃到并且干凈、價(jià)格可接受 D、 想看的能看到 （ 5） 提高日均銷售額及利潤(rùn)目標(biāo)多元化的價(jià)格策略 A：堅(jiān)持薄利多銷中檔價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C． 鼓樓商業(yè)中心 要充分利用 未來(lái)規(guī)劃的鼓樓為中心步行商業(yè)街龍頭地位的優(yōu)勢(shì) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “ 休閑日哪里去 —— 鼓樓商業(yè)中心 ” （暫定） 成為眾人皆知的廣告語(yǔ) 。 經(jīng)營(yíng)的商品以品質(zhì)為先，是精品，但以中檔產(chǎn)品為主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售前期準(zhǔn)備 項(xiàng)目定位 鼓樓商業(yè)中心定位為一個(gè)極具新時(shí)代精神，能代表處于大開(kāi)發(fā)背景下的孟州本地消費(fèi)者及外地投資者的 生活品位和消費(fèi)時(shí)尚，充分體現(xiàn)高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)，多層次消費(fèi)需求， 集購(gòu)物、娛樂(lè)、文化旅游等為一體的主體購(gòu)物和休閑中心 。 ※ 建筑單位設(shè)計(jì)中，局部交通動(dòng)線的組織似需再作商榷。 【 尚需深入討論的問(wèn)題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營(yíng)者的特點(diǎn)、來(lái)源及招商策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客層分析 —— 迎合消費(fèi)趨勢(shì) 正 如本文前面所分析的，隨著孟州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)，居民消費(fèi)力逐漸增強(qiáng)。 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：孟州市民、老城區(qū)市民、行政中心的職員，由于已居住人口消費(fèi)層次低，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量。在考慮到鼓樓的重建的文化意義和實(shí)用基礎(chǔ)上。是一個(gè)以商業(yè)為主住宅為輔的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目。 本案位于老城區(qū)鼓樓之內(nèi)， 孟州市政府未來(lái)確定的市政發(fā)展 主流 方向，本項(xiàng)目占據(jù)最為核心的價(jià)值地段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 立地條件分析 —— 充分利用資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 信貸政策的變化，會(huì)給本案的銷售形成一定的壓力。都會(huì)對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 本項(xiàng)目特色化商業(yè)走差異化經(jīng)營(yíng)，打文化、旅游的牌必定會(huì)吸引廣大的投資客，并且本商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)影響面將會(huì)擴(kuò)大到周邊的縣市， 給項(xiàng)目帶來(lái)大量的客流。 ● 老的商業(yè)中心顯然已經(jīng)滿足不了孟州現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重制約了孟州整體的商業(yè)形象，并且一些硬件方面如：道路系統(tǒng)。 ● 隨著舊城改造工程的進(jìn)展，加上大定路改造工程的啟動(dòng)，有效的改善舊城區(qū)的街區(qū)形象。 ● 大面積的 舊城改造，帶來(lái)大量的高端人群，而且這些人口的消費(fèi)觀念新、消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)前景樂(lè)觀。 ● 成熟的觀前商圈對(duì)本案客源的分流作用明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 本項(xiàng)目位置所處孟州市政府未來(lái)發(fā)展主流規(guī)劃的最核心地段，隨著市政南向的大規(guī)模發(fā)展，勢(shì)必引來(lái)大批的投資者和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，屆時(shí)必將引來(lái)一輪史無(wú)前例的投資開(kāi)發(fā)熱潮。 ● 大定路的闊寬 綠化 工程，必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來(lái)消費(fèi)，客源充足。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ● 處于孟州老城區(qū)的中心地帶，未來(lái)人氣比較旺盛，加上老城區(qū)拆遷改造，未來(lái)市場(chǎng)前景很好。 開(kāi)發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，一些資金鏈比較薄弱的小開(kāi)發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■ 綜合競(jìng)爭(zhēng) 能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 ■ 隨著孟州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向工業(yè)化、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 ■ 充分利用孟州的文化旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。 綜 述 ■ 鼓樓商業(yè)中心獨(dú)特的商業(yè)格局、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，鼓樓的商圈在兩、三年內(nèi)有望與韓愈大街商圈進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)洗牌，形成 “割據(jù)”狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，機(jī)動(dòng)車流量達(dá) 2021 多輛，人流量達(dá) 45864 人。 三、大定路路段 大定路周邊及韓愈大道路段人流、車流較多。 二、河陽(yáng)路路段 河陽(yáng)路作為孟州的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時(shí)間通過(guò)該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向10 分鐘車流量?jī)H為 20 輛，最高也不到 50 輛；人流量平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 365人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、韓愈大街路段 韓愈大街路段作為孟州中心商業(yè)區(qū)，四個(gè)車道，車流 量大，高于同時(shí)間通過(guò)該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分鐘車流量也高達(dá)將近 50 輛，最高達(dá) 70 輛，平均 10 秒至少就有一輛車通過(guò)；人流量也不少，平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 570 人。 孟州市主要商圈人流、車流調(diào)查 孟州市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。 入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪規(guī)模受社區(qū)開(kāi)發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著社區(qū)商 鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，社區(qū)屬中小型， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)。 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由 于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營(yíng) 專業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 孟州商業(yè)區(qū)比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價(jià)格 出租率 消費(fèi)群來(lái)源 韓愈大街 孟州市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)頭羊，商業(yè)中心 購(gòu)物中心、大型超市、品牌店 臨街商鋪 30 元 /平方（月） 95%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 河陽(yáng)路 區(qū)域中心，交通便利 二級(jí)商業(yè)區(qū)， 小商品批發(fā)市場(chǎng)、服裝鞋帽店 鄰街商鋪 35— 40 元 /平方（月） 95%以上 全市市民 大定路 交通便利 專業(yè)家電一條街 家電 臨街商鋪 25— 30 元 /平方（月） 95%左右 全市消費(fèi)者 韓愈大街北東段 區(qū)域中心，交通便利 東區(qū)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 家居、建材集中區(qū)域 商鋪 20 元 /平方（月） 90%左右 全市消費(fèi)者 各類商業(yè)物業(yè)主要特征 （一）大型商廈物業(yè)的主要 特征 規(guī)?；? 大型商廈經(jīng)營(yíng)面積均超過(guò) 1 萬(wàn)平方米，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 韓愈大街東段： 韓愈大街東段 商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。 三：大定路： 大定路道路改造工程 以及大定路綠化工程的完工，會(huì)有效 的帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有孟州最大的家電一條街，歷史文化的沉淀及 現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的特色。周圍幾千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類、箱包店，由于歷史的積淀，這里的商業(yè)氛圍還比較濃厚，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著孟州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及外來(lái)車輛、人口的增加，所以造成交通的嚴(yán)重?fù)矶拢⑶疫@些現(xiàn)狀不可能在一時(shí)間內(nèi)得到改觀，孟州未來(lái)商業(yè)中心的重任韓愈大街已經(jīng)無(wú)法擔(dān)負(fù)） 加以政府管理方面存在的部分問(wèn)題，韓愈大街 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布 很不合理 ，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，已 嚴(yán)重制約了韓愈 大街商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。 吸引了龐大的 孟州 消費(fèi)群體。 韓愈大街商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛， 以 孟州市人 為主。 生意還是比較蕭條。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著和歡路改造工程的完工，成為孟州餐飲一條街，極大的推動(dòng)了孟州當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)的發(fā)展進(jìn)程，成為了一道靚麗的風(fēng)景線，但是由于餐飲一條街投入時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏知名度，所以在一定程度上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在面對(duì)外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力的情況下，紛紛以服務(wù) 和差異化 為先導(dǎo)，求變求新，出臺(tái)多項(xiàng)刺激消費(fèi)的措施、辦法，增強(qiáng)自身市場(chǎng)號(hào)召力。目前，形成了市區(qū)中部以 財(cái)富廣場(chǎng) 為中心聚集了 三立大量販、金好來(lái) 等 現(xiàn)代商業(yè)模式 ，形成了 孟州 市新的商業(yè)格局。但是隨著近兩年孟州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu) 化，加大了招商引資的力度。 最影響消費(fèi)者購(gòu)買意向的因素為價(jià)格和“項(xiàng)目未來(lái)成為城市中心商業(yè)區(qū)”的人氣和運(yùn)營(yíng)狀況。 大的速度過(guò)快 ， 造成 由于經(jīng)營(yíng)門面空置率較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 孟州 存在著龐大的投資型消費(fèi)者市場(chǎng)