【正文】 布局注重入口景觀塑造，局部退讓后形成半開敞空間，豐富城市街道景觀。在各片區(qū)院落綠地內(nèi)設(shè)娛樂健身場地。其 他市政設(shè)施按居住區(qū)規(guī)范要求設(shè)置。 在平面布局上通過點(diǎn)式住宅錯落、圍合、層數(shù)變化等手法及住宅單體的造型和空間限定，靈活布局，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑院落。同時道路設(shè)計強(qiáng)調(diào)形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。 、道路網(wǎng)規(guī)劃 整個小區(qū)環(huán)以雙車道為主，與中心組團(tuán)步行帶相連接。 住宅 采用地下儲藏室 及停車場 ；室外停車位于宅間綠化帶的一側(cè)。端部建筑周邊場地結(jié)合地面停車設(shè)置回轉(zhuǎn)場地，以滿足消防要求。將小區(qū)中心綠地和宅間綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。由小區(qū)入口進(jìn)入小區(qū)后，視野漸開闊直至中心組團(tuán)綠地，銜接踏步式綠化帶將住宅、組團(tuán)綠地與景觀帶有機(jī)滲透又自成一體，是整個小區(qū)成為有機(jī)整體。作為面廣量大的小區(qū)綠化，不應(yīng)追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形 態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。 、 智能化系統(tǒng) （ 1）安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 （ 3）信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等 。 立面造型設(shè)計 本設(shè)計采用空間及立面的構(gòu)成手法，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代生活氣息的完善結(jié)合。在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲，通過構(gòu)件的穿插，屋面返臺的處理和屋面細(xì)部的處理，營造了豐富的動感空間和陰影效果。 本設(shè)計將以其獨(dú)特的風(fēng)格，鮮明的個性，別具一格的整體形象，而成項目名稱 單位 數(shù)量 總征地面積 ㎡ 390000 總用地面積 ㎡ 352021 總代征道路用地面積 ㎡ 38000 規(guī)劃總 建筑 面積 ㎡ 49900 其中 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 6000 居住 建筑面積 ㎡ 43900 容積率 建筑密度 % 7 綠地率 % 45 為 寧陽 縣 住宅小區(qū)中的一道亮麗的風(fēng)景。沿街建筑長度控制在 150 米以內(nèi)，建筑總長度控制在 220 米以內(nèi)。 、戶型設(shè)計 住宅戶型以 85 和 89 平方米的兩室兩廳為主，擬設(shè)少量 120140 平方米 的三室 戶 及 140 平方米以上的四室戶 ，在滿足國家有關(guān)要求的前提下盡量滿足市場多樣化的要求。 、公建建筑 本項目公建配套包括沿街商業(yè)、物業(yè)管理用房等，根據(jù)各自的使用要求，功能設(shè)計要求也將是多樣化的。 （ 2）屋面：現(xiàn)澆平屋面。廚房、廁所高級瓷磚到頂。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。 （ 5）門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 （ 7）、衛(wèi)生間：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。 、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 、 自然條件 抗震設(shè)防烈度：六度 (設(shè)計基本地震加速度值為 ) 結(jié)構(gòu)安全等級：二級。 、結(jié)構(gòu)設(shè)計 ●結(jié)構(gòu)選型 小高 層住宅 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)及其他公共建筑采用框架結(jié)構(gòu)，配電室等公共建筑均采用砌體結(jié)構(gòu)。 ● 墻體材料 框架結(jié)構(gòu)建筑外墻采用 加氣砼砌塊 ，內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻體 ，砌體結(jié)構(gòu)建筑采用多孔 煤矸石 磚 。 給排水設(shè)計方案 、 用水量測算 、生活用水量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計規(guī)范》，本項目住宅均設(shè)有衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)。日，小區(qū)內(nèi) 460 戶居民全部入住后，總?cè)丝诩s計 1610人，日用水量約 。 、綠化用水量 綠化及道路用水指標(biāo)平均 1 升 /㎡ 、未預(yù)見用水量管網(wǎng)漏失量 按以上 三 項之和的 5%計，日用水量約為 。 以上合計，本期工程最高日用量約為 立方米 。 、生活給水系統(tǒng) 小區(qū)由周邊市政道路引兩路 DN200 給水管，給水管在小區(qū)內(nèi)分二路，一路供生活，另一路供消防，分設(shè)水表計量。室外生活給水管（市政給水管）管徑小于等于 80的采用塑鋼管，大于 80 的采用球墨給水鑄鐵管。 、消防給水系統(tǒng) 室外消防管道兩路供水，消防管道在小區(qū)內(nèi)環(huán)通，以確保供水安全可靠。在水泵接合器 15 至 40米范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。公共建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)公建樓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)水量估計為 15L/S，消火栓布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。消火栓、噴淋系統(tǒng)均采用臨時高壓系統(tǒng)，在屋頂上設(shè)置消防水箱，水箱內(nèi)存放滅火初期 10 分鐘不動用消防水量，超過 18立方米的按 18 立方米計。 消防系統(tǒng)管徑小于 100 的采用熱鍍鋅鋼管，大于等于 100 的采用熱鍍鋅無縫鋼管。住宅部分配置基準(zhǔn)按 A 類火災(zāi)危險級考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過 25 米。 、生活污水 生活排水采用污、廢合流制，室外雨廢分流制，室外設(shè)化糞池，對糞便污水進(jìn)行預(yù)處理后，部分再經(jīng)過自備污水處理系統(tǒng)處理后用于綠化噴灑，其余的與 其它廢水合并排入 市政 污水管。 、用 電量估算 、住宅：平均 8kW/戶 每戶負(fù)荷同時利用系數(shù)： 小區(qū)負(fù)荷同時利用系數(shù)： 住宅： 8 460 =1288(kW) 、商業(yè)及公共配套公建： 30W/m2 負(fù)荷同時利用系數(shù)： 配套設(shè)施： 6000 =126（ kW) 、草坪燈及景觀燈等： 15kKW 負(fù)荷同時利用系數(shù)： 、變壓器安裝容量 (1288+126+12)247。 、電源 電源由 附近 高壓線直接引入小區(qū)配電室， 380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。 光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈 為輔，光源顯示色指數(shù) Ra≥ 80。 、計量 為實現(xiàn)用電計量的準(zhǔn)確性和便于用電管理，選用一戶一表制，電表 (自動斷電保護(hù) )分層戶外集中設(shè)置。 、供電方案 、高壓配電 小區(qū)由兩條來自不同母線段的 10kV高壓線，按建筑規(guī)劃建設(shè)變配電設(shè)施 1 處，位置根據(jù)使用要求靈活布置。繼電保護(hù)采用定時限過流速斷保護(hù)方式，直流彈簧操動機(jī)構(gòu)，計量方式為高供高計混合計量。 低壓配電采用全封閉組合式開關(guān)柜，單母線分段，設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。 、低壓配電系統(tǒng) 小區(qū)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鎧裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設(shè)到各高低壓用電點(diǎn)。自變電所至建筑單體主干線均采用電纜埋地或穿管敷設(shè)。負(fù)荷均采用單電源供電，直接由變電室內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動力配電箱和照明配電箱。消防設(shè)備配電均采用阻燃型電線、電纜。在住宅、辦公及商業(yè)房內(nèi)設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座，可方便使用。 、建筑智能化系統(tǒng) 主要包括安全閉路監(jiān)控、紅外防盜報警、訪客可視對講 及語音廣播四套子系統(tǒng)。 其他消防系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)滿足有關(guān)防火規(guī)范要求。天然氣由市政天然氣中壓管道引入，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。住宅每戶設(shè) 立方米 /小時的天然氣表1 只。 、室內(nèi)設(shè)計參數(shù) 冬季室內(nèi)溫度 17℃土 l℃ 、熱負(fù)荷估算 根據(jù)以上參數(shù)和有關(guān)設(shè)計規(guī)范，經(jīng)估算， 本期工程 冬季采暖所需熱負(fù)荷為 3583kW。 本小區(qū)可采用換熱站，換熱站采用汽水加熱器間接加熱方式，可供應(yīng)本區(qū)內(nèi)所有居民的采暖。在項目建設(shè)過程中，建議項目承辦單位共同抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項目按時完成。本 期工程 建設(shè)計劃自 2021年 8 月 開始籌建 ，至 2021 年 1月竣工， 建設(shè)工 期 。 、項目法人責(zé)任制 為加強(qiáng)工程建設(shè)，實行項目法人責(zé)任制 縣城市 城市建設(shè)綜合開發(fā)公司作為項目 法人 負(fù)責(zé) 全部 工程的建設(shè)實施。 、工程監(jiān)理制 為了加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護(hù) 居民生 命和財產(chǎn)安全，提高項目經(jīng)濟(jì)效益，凡屬于國家規(guī)定的工程建設(shè)項目監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項目，必須進(jìn)行工程監(jiān)理。 、估算說明 、 根據(jù)有關(guān)協(xié)議， 本 期工程 土地費(fèi)用 為 2021萬元； 、勘察設(shè)計費(fèi)按 土建 工程費(fèi)用的 %計算； 、工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按 土建 工程費(fèi)用的 %計算； 、建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%計?。? 、基本預(yù)備費(fèi)按 2 項費(fèi)用之和的 5%計??； 、 工程建設(shè)其他各類規(guī)費(fèi) 盡量爭取優(yōu)惠政策 。 、總投資估算 經(jīng)估算，本 期工程 總投資為 萬元，其中：工程費(fèi) 4400 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi) 4696 萬元，預(yù)備費(fèi) 。因此 ，主要 從以下幾個方面去籌措資金： 、 籌措和利用自有資金 投入 4000 萬 元 ； 、其余 萬元通過 滾動開發(fā)和 房屋預(yù)售 解決。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。②注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 、優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下： ，可以緩和資金矛盾。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或 縮短占用資金。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。??堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。 《山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?十 二 五?規(guī)劃綱要》指出：?要把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的基本立足點(diǎn)和宏觀政策的著力點(diǎn)，促進(jìn)投資型經(jīng)濟(jì)逐步向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，為經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和長期平穩(wěn)較快發(fā)展奠定基礎(chǔ)。完善社會管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會建設(shè)全面發(fā)展。該項目的建設(shè)，有利于促進(jìn) 寧陽 縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增大第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比例，提高城市的生活品位，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，因此，符合國家?十 二 五?規(guī)劃的要求。緊緊抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，大力調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建具有較強(qiáng)競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。堅持走新型工業(yè)化道路，依靠科技進(jìn)步，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。理順租售房比價關(guān)系，形成‘梯級消費(fèi)’的良性循環(huán)。? 綱要圍繞擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、擴(kuò)大財源三個目標(biāo)，按照?政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、企業(yè)經(jīng)營、社會參與?的原則，以市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化為方向，創(chuàng)新發(fā)展思路，改革體制機(jī)制，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步強(qiáng)化旅游龍頭地位，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、餐飲娛樂、社區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、房地產(chǎn) 5個重點(diǎn)行業(yè)。 該 工程 建設(shè)項目將現(xiàn)代簡潔的建筑形式和精致體貼、富含文化底蘊(yùn)的環(huán)境空間相交融，形成了 ?建筑與文化?相融合的新型居住觀念，為 寧陽 縣 居民提供新一類的居住的優(yōu)雅生活方式，有利于 寧陽 縣 物質(zhì)文明、政治文明和精神文明的建設(shè)，因而符合泰安市及 寧陽 縣 的?十 二 五?發(fā)展規(guī)劃要求。 多元化的房地產(chǎn)市場需求刺激房價不斷上漲。當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動需求和往來人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場的需求。 通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。與從前單向?鼓勵?市場發(fā)展不一樣，政策更多地傾向于?繼續(xù)深化住房長期制度改革，堅持對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地發(fā)揮促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健 康發(fā)展、改善人民群眾住房條件?。 保障性住房政策的大力推行，政策對于保障房項目的大力扶持將改變著目前房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀與布局。 2021年 10 月 15 日中共十七屆五中全會已經(jīng)透露，房地產(chǎn)的政策地位將被新能源等行業(yè)所取代，調(diào)控維穩(wěn)將成為未來 5 年行業(yè)最重要課題。 二、支柱地位將?重而不重? 過去十年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其支撐國內(nèi) GDP增長的重要性不言而喻。盡管面臨著住房價格漲幅遠(yuǎn)超居民收入增幅的現(xiàn)實問題，但房地產(chǎn)的良好發(fā)展仍然重要，行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)上的戰(zhàn)略地位短期內(nèi)很難迅速改變。早在去年 9月 27日，國土資源與住建部共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，在這一份文件當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)一步加強(qiáng)市場的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行土地和住房供應(yīng)向 居住 小區(qū) 領(lǐng)域傾斜的政策。? 在政府關(guān)于制定?十二五?規(guī)劃的建議中，也明確提出，?加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競爭力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)