【正文】 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 7 總體趨勢： 加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 ， 抑制房地產(chǎn)投資增長和 房價上漲過快的勢頭 ，著重解決 住房供應結(jié)構(gòu)不合理的矛盾 ， 重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。隨著戶籍制度的進一步放開，會有更多的人選擇到城市來居住生活，這一特征會更加明顯。 （ 2）濃厚的區(qū)域情結(jié) 邢臺的橋東為老城區(qū)，人口密集，生活 便利，因此橋東的人還是愿意生活在這里，有濃重戀土情節(jié)。因此在置業(yè)上，目標客戶的地域范圍選擇有很大的擴張。對于工作單位與住所之間距離承受閾限小，尤其以無（私家）車族為例，步行距離稍遠便形成購房阻力。） （ 4）文化引導的前提基礎 相對來說，邢臺消費者不是能快夠快速接納新鮮事物，這一點在零售業(yè)尤為明顯。而且邢臺城市規(guī)模較小，有大農(nóng)村特點，依靠人際傳播的程度較高，不像大城市特有的媒體依賴。 另由于邢臺市區(qū)域范圍較小，人與人之間、公司廠礦之間又比較熟知，對于項目整體包裝中對開發(fā)商或個人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個很有說服力的環(huán)節(jié)。在城市建設過程中，一 要加強城鎮(zhèn)建設用地總量控制 ， 二要合理引導城市化進程，加大規(guī)劃管理力度 。 房地產(chǎn)政策： 以國家房地產(chǎn)政策為主導，根據(jù)邢臺市實際情況制定實施細節(jié)。 2021－ 2021 年住宅總面積逐年上漲且幅度平穩(wěn)， 2021 年上半年住宅總面積忽然放量增長。 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟房和集資房占到 %，商品房占到 %， 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟房和集資房占到 %，商品房占到 % 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟房和集資房占到 %，商品房占到 % 2021 年上半年住宅總面積中，經(jīng)濟房和集資房占到 %，商品房占到 % 表明集資房、經(jīng)濟房和商品房在一定時間內(nèi)長期并存，各領風騷。 預測，今明兩年，邢臺市住房面積大幅增加，各房地產(chǎn)商之間競爭加劇，整體開發(fā)水平將明顯提高，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。 原因在于 ：目前我國房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫， 一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長， 為了防止房地產(chǎn)過熱給國民經(jīng)濟造成重大沖擊和損失，國家相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，為了 進一步發(fā)揮土地供應的調(diào)控作用，必然要嚴格控制建設用地規(guī)模，這就決定了土地的供應量不會 增長過快，隨著邢臺的城市化進程不斷加快，城區(qū)人口必然會逐年增多（《 邢臺市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確提出，到 2021 年，市區(qū)人口達到 100 萬人以上） ，人多地少，土地價格必然上漲，再加上全國的房地產(chǎn)熱而導致的建筑材料漲價，以及人們居住要求的提高導致的施工費用的增長，這些因素都將導致住宅建設的成本提高，售價也必然要提高。觀察近 5 年的變化，在邢臺市區(qū)同樣的地段房價每平方米普遍提高了 700 元左右。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 13 住宅樓盤調(diào)查分析 ： 從 2021 年至 2021 年 3 月底，經(jīng)過招、拍、掛獲得土地進行開發(fā)的住宅項目共有十五塊，擬征地用地面積 559147 平方米，實發(fā)用地面積 平方米，總投資 億元，總建筑面積 1111448 平方米。 2021 年 8 月份擬拍賣 3 宗地塊，總面積 平方米（ 畝）。 項目名稱 起價 均價 最高價 占地面積 建筑面積 建筑類型 永輝 巴黎 2021/2250 3300 165 萬 多、高 金水灣 1250 1590 1860 100 10 萬 多層 永康國際 1888 2021 2400 6000 萬 高 中央名城 1563 1960/2200 2320 10 萬 多 高 5 陽光國際 2600/2300（ soho） 150 萬 多 1高 7 青青家園 1400 1930 2140 337 40 萬 多、別 上院 1600 2050 2400 53 萬 多 高 4 世紀名都 1078 1430 1698 1268 100 萬 多、高 、別 書香園 1500 2100 2300 210 20 萬 多、高 天闊上城 1780 2120 2300 50 多、高 凱旋城 2260 2500 3400 105 10 萬余 多 1高 8 調(diào)查項目基本情況一覽表 （注：多，指多層；高，指小高層和高層；別，指別墅。 邢臺的房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，建筑形態(tài)出現(xiàn)了新的變化，逐漸出現(xiàn)了別墅、豪宅，但仍以多層為主，小高層為輔，高層住宅較少。 從開發(fā)思路來看，目前邢臺房地產(chǎn)企業(yè)長遠的發(fā)展規(guī)劃不足，對企業(yè)品牌的塑造不夠重視。 在營銷模式上來說，目前相對單一，雖然已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進外地的房地產(chǎn)策劃公司，但專業(yè)水準參差不齊，而且大多為后期介入，前期介入、全程策劃的項目非常少。在未來幾年，達活泉將成為邢臺市的政治中心，周邊機關眾多，人口密度大，學校較多，生活設施齊全便利，人口素質(zhì)較高。 綜合邢臺市城市發(fā)展規(guī)劃和目前城區(qū)建筑情況來看，未來幾年的房地產(chǎn)項目將呈現(xiàn)以下鮮明的特征： 單體開發(fā)量增加：目前邢臺市內(nèi)的破產(chǎn)企業(yè)較多，原址的土地多為一次性整體轉(zhuǎn)讓，開發(fā)企業(yè)的項目土地量增加，建筑面積也必然要增大，出現(xiàn)單個項目 體量較大的現(xiàn)象。 高層化發(fā)展方向明顯：從目前在售項目中可以看到，高層住宅的售價普遍要比多層高，出于對出房率和利潤的追求，開發(fā)商會增加容積率，但又會適當?shù)囊蠛徒ㄖ芏瘸室环N平衡關系，因此高層是一種趨勢，同時高層的綜合素質(zhì)也在逐漸得到市 場的認可。 營銷推廣力度大：由于大宗地塊的總價較高，再加上開發(fā)周期較長，各開發(fā)商的資金壓力較大，因此都迫切要求資金快速回籠，在銷售手段上會加以靈活和多樣化。 由于目前市場正處于不穩(wěn)定時期，除滿了機遇和挑戰(zhàn)，競爭激烈。 橋東目前開發(fā)項目較少，區(qū)域內(nèi)競爭還不激烈，橋西板塊競爭較為激烈。機遇大于風險。這類人群屬于社會的中堅力量，他們對于其他普通市民的影響不言而喻，直接引起了邢臺對于高層住宅的關注。早期的“名仕華庭”“時代華庭”“萬隆華府”是這一階段的代表。 （ 3） 第三階段高層住宅的出現(xiàn)：由于高層住宅的量小，居民在基本認識到高層住宅的優(yōu)勢后，積攢了一定的購買欲望。 （ 4） 2021 年，凱旋城、永康國際的開盤銷售，又一次將 邢臺高層住宅的開發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺居民對高層住宅的接受度正在一步步地從認可到成熟。 （ 6） 高層優(yōu)勢： a 節(jié)約土地 b 戶型優(yōu)越 c 眼 界開闊 d 出入方便 e 空氣優(yōu)良 f 無噪音污染 g 建筑質(zhì)量保證 h 管理好綜合素質(zhì)高 鑒于購房者考慮價格、物管成本等因素，在購買高層住宅時目前還是存在一定的心理障礙，這就對高層住宅的推廣帶來了一定的難度。 從戶型上來說，設計合理、功能齊全的三室二廳最受歡迎，市場需求也最大，其中三室一廳和二室二廳的市場需求也較大。 從價格上來看，目前市場上習慣以總價為考慮因素，較為大多數(shù)人認可的總價是 20 萬左右，平均單價是 2021 元 /平米，在當前的 市場上處于偏上價位。城市中心和橋西北部這兩大區(qū)域是置業(yè)的熱點，橋東的人更愿意在市中心生活。 從目前的生活發(fā)展水平來看，無論是初次置業(yè)還是二次置業(yè)，對居住舒適度和生活的便利性的要求是一樣高的，即要求生活的方便性和環(huán)境的良好性。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，即要研究邢臺商業(yè)的情況又要研究基于商業(yè)而派生的商業(yè)投資概念的地產(chǎn)。邢臺歷史上傳統(tǒng)商業(yè)中心，以西大街、北大街為中心，故老邢臺有“好南關”的稱謂。 上世紀末，橋西新城區(qū)則以新亞購物中心 (1996 年開業(yè) )、中興大廈 (1995 年開業(yè) )，作為城市副商業(yè)中心的地位存在。但近兩年，隨著城市房地 產(chǎn)西北板塊的一再升溫，橋西將開始由副商業(yè)中心向中心商業(yè)的地位發(fā)展。橋西商圈已經(jīng)從城市副商業(yè)中心的地位變成了邢臺市的重要商業(yè)中心，形成以中興大街為中軸的，東西兩大商業(yè)中心的格局。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 19 （ 2）邢臺市的商業(yè) 地產(chǎn) 起步要晚于住宅， 2021 年，天廈公司開發(fā)的明月廣場開業(yè)，標志著邢臺市的第一家公開銷售的商業(yè)地產(chǎn)項目落成。當時的招商出現(xiàn)了商戶排隊擁堵的火爆場面。說明，在那個時期，市場對于商業(yè)地產(chǎn)的渴望。由于其地理位置良好，又是以門店步行街形式開發(fā)，符合邢臺市民的價值取向，所以銷售情況非常理想，受到眾多投資型置業(yè)者的追捧。目前，除了億德龍銷售形勢比較樂觀以外，（原因是原來的興和市場經(jīng)營狀況良好，購買者以原經(jīng)營戶居多）其他幾個項目銷售情況均不理想。一時間，商業(yè)過剩成了邢臺商業(yè)地產(chǎn)特點。 據(jù)此可以大致把握邢臺商業(yè)地產(chǎn)市場的脈絡：銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)中，門店 的風險較小，比較受市民的認可。 （ 3）缺少強勢商業(yè)項目，形不成百年老店 這些年的邢臺市商場基本形成的規(guī)律是“各領風騷沒幾年”，一個新興商業(yè)項目的建立就意味著一大批老商業(yè)項目的市場絕跡，這一點目前的邢臺百貨大樓停業(yè)就能看出。強勢商業(yè)項目形不成，導致多數(shù)消費者對于這樣投資沒有信心，誰也說不準幾年后它的經(jīng)營狀況會是怎樣。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 20 六、 商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)綜合分析： 總結(jié)《邢臺市商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況調(diào)查報告》、《邢臺市各街道業(yè)態(tài)分布調(diào)查》、《邢臺市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況報告》，我們認為： 邢臺市租金及商業(yè)地產(chǎn)銷售情況 除中興西大街達到 之外 ,中興東大街在 元之間外 ,其它街道在 元 元之間比較多 ,且橋東普遍沒有橋西價格高。 陽光國際價格想達到 元 /天 /M2，若銷售 6500 元 /M2，一、二層則有了一定的升值空間。 餐飲業(yè) 租金要求在 0。 00 元之間，好的交通和建筑，租金可達 1。目前，邢臺適應現(xiàn)代餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的建筑比較緊缺，如交通、環(huán)境、停車等，成片的餐飲一條街也沒有，因此餐飲娛樂將有大的發(fā)展。不可能形成大型餐飲企業(yè)。而個人消費市場的品牌忠誠度低，集約性要求多，該部分有望在為本案餐飲街的潛在客戶。 休閑餐業(yè)態(tài)： 目前，象茶樓、咖啡廳、冰吧等業(yè)態(tài)，邢臺尚處于萌芽狀 態(tài)，談事情到茶樓尚沒有成為消費習慣。并且與此類業(yè)態(tài)相配合的建筑、景觀、環(huán)境很少。 娛樂業(yè)態(tài)： 健身業(yè)，在消費比較高的中華大街、濱苑小區(qū)以及億德隆、港龍等地，目前健身俱樂部剛剛興起，且已初具規(guī)模，但尚處于市場初期，將會有很大的市場空間。但是在美容行業(yè)，邢臺的強勢品牌尚未出現(xiàn)。 超市類： 大型超市目前該區(qū)域尚未出現(xiàn)。有發(fā)展大型超市業(yè)的基礎。 5 公里半徑核心商圈的調(diào)查，居民應在 6 萬人左右，再加上本案即將入駐的 1。 3 萬人，則保守估計，需 3。而大型超市的商圈。 6億元的市場需求量，以目前邢臺家裝市場看，滿足家裝市場的只有辰光一家，目前此類業(yè)態(tài)有長足發(fā)展趨勢。此為一大劣勢。 C 緊臨城市政治中心 D 緊臨火車道與汽車道，是城市的交通中心 E 面臨兩條城市主干道，是連接城市南北與東西的城市主動脈 F 雖處于橋東老城區(qū)，但是周邊以國企大廠為主，人口素質(zhì)、人文環(huán)境比橋東中部與南部要好。歷史上有龍脈寶地，對項目歷史文化的挖掘?qū)⑻嵘椖科焚|(zhì)。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 24 項目的劣勢： A 位置不處于邢臺市房地產(chǎn)的熱點地區(qū)。 B 橋西居民到此處居住的心理不足，本項目目前只是一個面臨橋東居民的區(qū)域項目，與這樣一個大盤的身份不符。 D 周圍消費力量不足。 B 打通衛(wèi)生街，借順德市場的勢，可以有利我們衛(wèi)生街商鋪價值的提升 C 家樂園的品牌號召以及家樂園超市的入駐，對項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的操作成功有非常大的利好。 E 在目前這一局面中，邢臺市的開發(fā)企業(yè)沒有出現(xiàn)“霸主”，相信在未來兩年內(nèi)，將 確定霸主。項目同質(zhì)化程度較高。對本案的價格提升將產(chǎn)生一定的牽制作用。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 25 項目定位篇 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 26 八、 商業(yè)部分： 前言：商業(yè)地產(chǎn)一定要控制好六贏：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理者、消費者、政府六者的共贏。由此，來確定我們商業(yè)項目的定位及各業(yè)態(tài)的項目市場潛量與開發(fā)量。 位置是商業(yè)項目經(jīng)濟命脈的重要因素 商業(yè)項目選址是否合理直接影響到其日后的經(jīng)濟效益。在同行業(yè)商業(yè)項目之間，如果規(guī)模相當，商品構(gòu)成、經(jīng)營服務水平基本相同的情況下，必然享有更好的經(jīng)濟效益。 商業(yè)選址分析要素一：消費人口分析 目前本項目所在地的常住居民有拖拉機廠、防爆電機廠、造紙廠、電纜廠、棉紡廠等幾大生活區(qū)，供電局、人民醫(yī)院、市第一醫(yī)院等幾大事業(yè)單位生活區(qū)，居住人口密度較大，但高收入人群所占比例不足 30%，更大量是邢臺市常年效益較差的國企大廠。 商業(yè)選址分析要素二：交通易達性分析 交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點（一般是家里）到購物地點所花費的時