【文章內(nèi)容簡介】 東的商業(yè)中心，不但吸引了城市市區(qū)的大量消費(fèi)者，更由于緊臨西大街傳統(tǒng)商業(yè)中心的地緣優(yōu)勢、購物習(xí)慣優(yōu)勢，吸引了大量周邊縣區(qū)的消費(fèi)者。但近兩年，隨著城市房地 產(chǎn)西北板塊的一再升溫，橋西將開始由副商業(yè)中心向中心商業(yè)的地位發(fā)展。在新亞購物心、家樂園購物廣場的基礎(chǔ)上，港龍商業(yè)街、華天衣百盛、大洋百貨，以及正在興建的萊佛士廣場、順風(fēng)商業(yè)街，不遠(yuǎn)的將來，新城市商業(yè)中心將會重新定義。橋西商圈已經(jīng)從城市副商業(yè)中心的地位變成了邢臺市的重要商業(yè)中心，形成以中興大街為中軸的，東西兩大商業(yè)中心的格局。從 2021 年開始，隨著邢臺市西北板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱銷，大量人口向西北部進(jìn)駐，以保龍倉超市和新亞新凱龍家具為龍頭，在達(dá)活泉公園南門形成了邢臺市一個商業(yè)副中心的雛形。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 19 （ 2）邢臺市的商業(yè) 地產(chǎn) 起步要晚于住宅， 2021 年，天廈公司開發(fā)的明月廣場開業(yè)，標(biāo)志著邢臺市的第一家公開銷售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落成。主要的經(jīng)營戶是原馬路街沿街的商戶以及襄都市場的部分商戶。當(dāng)時的招商出現(xiàn)了商戶排隊(duì)擁堵的火爆場面。在其后開盤的匯源廣場，也出現(xiàn)了這樣的局面。說明，在那個時期，市場對于商業(yè)地產(chǎn)的渴望。 其后的一年，由港龍開發(fā)公司開發(fā)的港龍市場成為邢臺商業(yè)地產(chǎn)的市場焦點(diǎn)。由于其地理位置良好，又是以門店步行街形式開發(fā)，符合邢臺市民的價值取向，所以銷售情況非常理想，受到眾多投資型置業(yè)者的追捧。 其后橋東相繼開發(fā)了恒泰商城、財(cái) 富廣場、億德龍綜合市場、華北五金交電市場這幾個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，除了億德龍銷售形勢比較樂觀以外，（原因是原來的興和市場經(jīng)營狀況良好，購買者以原經(jīng)營戶居多）其他幾個項(xiàng)目銷售情況均不理想。恒泰商城、財(cái)富廣場存在著規(guī)劃設(shè)計(jì)上的治命問題，再加上項(xiàng)目定位、現(xiàn)金流、股權(quán)等其它方面的影響，更是難以收場，形成了死盤。一時間，商業(yè)過剩成了邢臺商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)。 隨后開發(fā)的萊弗士商住項(xiàng)目，目前住宅部分銷售尚可，商業(yè)門店銷售也較樂觀，但是產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售不容樂觀。 據(jù)此可以大致把握邢臺商業(yè)地產(chǎn)市場的脈絡(luò)：銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)中，門店 的風(fēng)險較小，比較受市民的認(rèn)可。而專業(yè)市場和商場鋪位由于影響經(jīng)營因素較多，經(jīng)營風(fēng)險較大，市民對其投資前景不看好。 （ 3）缺少強(qiáng)勢商業(yè)項(xiàng)目，形不成百年老店 這些年的邢臺市商場基本形成的規(guī)律是“各領(lǐng)風(fēng)騷沒幾年”，一個新興商業(yè)項(xiàng)目的建立就意味著一大批老商業(yè)項(xiàng)目的市場絕跡，這一點(diǎn)目前的邢臺百貨大樓停業(yè)就能看出。這也是為什么獨(dú)立店鋪在邢臺市場比較受歡迎的原因。強(qiáng)勢商業(yè)項(xiàng)目形不成，導(dǎo)致多數(shù)消費(fèi)者對于這樣投資沒有信心，誰也說不準(zhǔn)幾年后它的經(jīng)營狀況會是怎樣。而另一方面，由于獨(dú)立店鋪基本不受到整體經(jīng)營狀況的影響，而每一 位消費(fèi)者也愿意自己獨(dú)立運(yùn)做自己的資金，所以獨(dú)立店鋪會比整體商城分割店鋪受歡迎。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 20 六、 商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)綜合分析： 總結(jié)《邢臺市商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況調(diào)查報(bào)告》、《邢臺市各街道業(yè)態(tài)分布調(diào)查》、《邢臺市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況報(bào)告》，我們認(rèn)為： 邢臺市租金及商業(yè)地產(chǎn)銷售情況 除中興西大街達(dá)到 之外 ,中興東大街在 元之間外 ,其它街道在 元 元之間比較多 ,且橋東普遍沒有橋西價格高。那么市場價格在 3285 元 5475元之間，在消費(fèi)比較高，建筑比較好的橋西商圈，象中華大街、八一大街等，價格等同于橋東的中北商圈，比如秦塬公 寓，在 元。 陽光國際價格想達(dá)到 元 /天 /M2，若銷售 6500 元 /M2，一、二層則有了一定的升值空間。 大型百貨零售業(yè)，飽和度較高，不要再進(jìn)行建設(shè)。 餐飲業(yè) 租金要求在 0。 5元 1。 00 元之間，好的交通和建筑，租金可達(dá) 1。 00元或更多一點(diǎn)。目前，邢臺適應(yīng)現(xiàn)代餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的建筑比較緊缺，如交通、環(huán)境、停車等，成片的餐飲一條街也沒有，因此餐飲娛樂將有大的發(fā)展。只有元街和中華大街有一些雛形，但是元街的檔次較低。不可能形成大型餐飲企業(yè)。 50M2 以下和 50200M2 的小型餐飲業(yè)占了 307 家，在數(shù) 量上最多，說明邢臺市的餐飲業(yè)尤其是針對家庭或個人消費(fèi)的餐飲市場，規(guī)模小，發(fā)展水平低，隨著人們生活水平的提高，該部分有發(fā)展成為中型餐飲的市場潛在需求。而個人消費(fèi)市場的品牌忠誠度低，集約性要求多，該部分有望在為本案餐飲街的潛在客戶。 而中型餐飲 5001000M2，的餐館是二線城市中個人消費(fèi)場所的一般面積，但邢臺卻形成了葫蘆形的規(guī)模分布，說明最近針對個人消費(fèi)和針對商務(wù)消費(fèi)的餐飲店兩極分化，但是未來市場，將是針對個人消費(fèi)的中型特色餐飲大發(fā)展的時期。 休閑餐業(yè)態(tài)： 目前，象茶樓、咖啡廳、冰吧等業(yè)態(tài)，邢臺尚處于萌芽狀 態(tài)，談事情到茶樓尚沒有成為消費(fèi)習(xí)慣。全國大型連鎖類項(xiàng)目在邢較少。并且與此類業(yè)態(tài)相配合的建筑、景觀、環(huán)境很少。在未來幾年內(nèi)，將是此類業(yè)態(tài)大發(fā)展的空間。 娛樂業(yè)態(tài)： 健身業(yè)，在消費(fèi)比較高的中華大街、濱苑小區(qū)以及億德隆、港龍等地，目前健身俱樂部剛剛興起，且已初具規(guī)模，但尚處于市場初期，將會有很大的市場空間。運(yùn)動類如游泳館、 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 21 美容美發(fā)、婚紗攝影： 已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時期，此類業(yè)態(tài)并不是目前大發(fā)展的時期。但是在美容行業(yè)，邢臺的強(qiáng)勢品牌尚未出現(xiàn)。大型美容美發(fā)店有在此選址的可能。 超市類： 大型超市目前該區(qū)域尚未出現(xiàn)。居民購物以綠緣超市及一些中小超市及批發(fā)市場為主。有發(fā)展大型超市業(yè)的基礎(chǔ)。 根據(jù)團(tuán)購部對該地區(qū) 1。 5 公里半徑核心商圈的調(diào)查，居民應(yīng)在 6 萬人左右，再加上本案即將入駐的 1。 2萬人和凱旋城的 0。 3 萬人，則保守估計(jì)，需 3。6 萬平米社區(qū)商業(yè)面積。而大型超市的商圈。 裝飾市場： 兩年 360萬平米住房上市，如每平方米用于裝修的費(fèi)用如按照 100 元，則市場將產(chǎn)生 3。 6億元的市場需求量，以目前邢臺家裝市場看，滿足家裝市場的只有辰光一家，目前此類業(yè)態(tài)有長足發(fā)展趨勢。但是本案所處地區(qū)不屬于建材類選址的最佳 地點(diǎn)。此為一大劣勢。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 22 項(xiàng)目 SWOT 分析篇 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 23 七、 項(xiàng)目的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢： A 地處邢臺市中心區(qū)域 B 周邊生活配套設(shè)施完備，購物、入學(xué)（順德路小學(xué)、西倉巷小學(xué)、九中、三中等）就醫(yī)（人民醫(yī)院、市一院、眼科學(xué)院等）極為方便。 C 緊臨城市政治中心 D 緊臨火車道與汽車道，是城市的交通中心 E 面臨兩條城市主干道，是連接城市南北與東西的城市主動脈 F 雖處于橋東老城區(qū)，但是周邊以國企大廠為主，人口素質(zhì)、人文環(huán)境比橋東中部與南部要好。 G 拖拉機(jī)廠的老國企名廠的情感因素 H 原衛(wèi)生街稱為鐵崗 街，鐵代表原來是打鐵的地方，崗代表這里原稱臥龍崗。歷史上有龍脈寶地，對項(xiàng)目歷史文化的挖掘?qū)⑻嵘?xiàng)目品質(zhì)。 I 地塊大，地塊方正，利于項(xiàng)目開發(fā) J 地塊周邊臨街面面積大，臨街長達(dá) 1000 米。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 24 項(xiàng)目的劣勢： A 位置不處于邢臺市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)地區(qū)。邢臺市近年來房地產(chǎn)的主要熱點(diǎn)地區(qū)是達(dá)活泉板塊，今后有可能興起的七里河板塊，目前這里的尚不是熱點(diǎn)地區(qū)。 B 橋西居民到此處居住的心理不足，本項(xiàng)目目前只是一個面臨橋東居民的區(qū)域項(xiàng)目，與這樣一個大盤的身份不符。 C 新華北路向北不通，形成丁字路口，不利于本項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目對北部消費(fèi)力量的吸引。 D 周圍消費(fèi)力量不足。 項(xiàng)目面臨的機(jī)會點(diǎn)： A 應(yīng)力爭市府將新華北路打通。 B 打通衛(wèi)生街，借順德市場的勢，可以有利我們衛(wèi)生街商鋪價值的提升 C 家樂園的品牌號召以及家樂園超市的入駐，對項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作成功有非常大的利好。 D 隨著國家政策的宏觀調(diào)控，以及邢臺市目前房地產(chǎn)市場“百花齊放”的局面，在未來一兩年內(nèi)，將是邢臺市房地產(chǎn)的盤整年，一些開發(fā)資質(zhì)低、開發(fā)能力差的企業(yè)將退出市場，這對于本案將是一個利好。 E 在目前這一局面中，邢臺市的開發(fā)企業(yè)沒有出現(xiàn)“霸主”，相信在未來兩年內(nèi)，將 確定霸主。 項(xiàng)目面臨的問題點(diǎn)： A 目前邢臺市區(qū)域市場項(xiàng)目很多，競爭非常激烈。項(xiàng)目同質(zhì)化程度較高。 B 在過去的兩年中，高端項(xiàng)目較多，占據(jù)了區(qū)域市場高端消費(fèi)者中大量的市場份額。對本案的價格提升將產(chǎn)生一定的牽制作用。 C 邢臺市土地市場存在過量批地的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來兩年將有大量的樓盤上市，而且邢臺將有大面積的經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)，都將對本案的銷售帶來一定的制約。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 25 項(xiàng)目定位篇 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 26 八、 商業(yè)部分： 前言：商業(yè)地產(chǎn)一定要控制好六贏：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理者、消費(fèi)者、政府六者的共贏。 即： 開發(fā)商的最大投 資邊際效應(yīng) 保證投資者的租金投入 預(yù)留經(jīng)營者的增值空間 支持管理者的專業(yè)意見 符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向 站在城市建設(shè)的高度帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 27 商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險把握 商業(yè)地產(chǎn)六大風(fēng)險： 規(guī)模風(fēng)險 選址風(fēng)險 規(guī)劃風(fēng)險 定位風(fēng)險 招商風(fēng)險 銷售風(fēng)險 管理風(fēng)險 （ 1） 規(guī)模風(fēng)險 —— 控制商業(yè)總量 為此，我們對邢臺市的商業(yè)進(jìn)行了兩大項(xiàng)調(diào)查：第一是邢臺市商業(yè)數(shù)量、業(yè)態(tài)、布局的地毯式調(diào)查，對邢臺市市區(qū)范圍內(nèi)的大小 25 條道路踏街，共調(diào)查了 7000 多家店鋪，涉及業(yè)態(tài)達(dá) 100 多項(xiàng)，調(diào)查有商鋪的租金、店鋪進(jìn)深面寬、面積等，目前該 項(xiàng)工作的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還在進(jìn)行中。由此，來確定我們商業(yè)項(xiàng)目的定位及各業(yè)態(tài)的項(xiàng)目市場潛量與開發(fā)量。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 28 （ 2） 選址風(fēng)險 —— 位置 在商業(yè)界有句話講：位置、位置、還是位置。 位置是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素 商業(yè)項(xiàng)目選址是否合理直接影響到其日后的經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時選擇合理位置，就意味著其享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商業(yè)項(xiàng)目之間，如果規(guī)模相當(dāng)，商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下，必然享有更好的經(jīng)濟(jì)效益。所以，商業(yè)項(xiàng)目在分析經(jīng)濟(jì)效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目的 生死存亡。 商業(yè)選址分析要素一：消費(fèi)人口分析 目前本項(xiàng)目所在地的常住居民有拖拉機(jī)廠、防爆電機(jī)廠、造紙廠、電纜廠、棉紡廠等幾大生活區(qū)，供電局、人民醫(yī)院、市第一醫(yī)院等幾大事業(yè)單位生活區(qū)，居住人口密度較大，但高收入人群所占比例不足 30%，更大量是邢臺市常年效益較差的國企大廠。 影響商圈有北至豫讓橋商圈居民，西至凱旋城等團(tuán)結(jié)西大街的郭守敬路以東路段居民及人群。 商業(yè)選址分析要素二：交通易達(dá)性分析 交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)（一般是家里）到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時間。，從 不同地方來到一個商業(yè)場所需要花費(fèi)的時間一般是 1215 分鐘，最多不能超過 25 分鐘。特別需要指出的是空間距離和汽車行走需要的時間有區(qū)別。 如果新華北路打通，我們的商圈可以輻射到城市北部尤其是公園東街的新興居住區(qū)居民。城北居民到達(dá)本項(xiàng)目的行車時間將小于 車流中心 交通暢，客源廣 人氣旺，商場就旺 人流中心 輻射面廣， 銷售吸納能力強(qiáng) 地理中心 消費(fèi)中心 消費(fèi)能力高， 銷售量就大 發(fā)展中心 政府重視 發(fā)展空間就大 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 29 到達(dá)冶金路口的橋西商圈，將會吸引該部分人群。 商業(yè)選址分析要素三：區(qū)位分析 不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市交通，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物機(jī)會。但是，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū) 變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢，把大量消費(fèi)人口從城市中心帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引起了零售額的重新分布，也就是在北京等大城市城市商業(yè)副中心開始出現(xiàn)。 但是在我們這一地塊，作為城市副商業(yè)中心，它又沒有與城市中心商業(yè)形成商圈的分離，兩個商圈交叉合并區(qū)域面積較大。因此我們的 商業(yè)定位應(yīng)是城市中心商圈的補(bǔ)充業(yè)態(tài) 即：新概念的城市商業(yè)定位 （ 3） 定位風(fēng)險 —— 商業(yè)街定位 總體定位：面向全城的新型消費(fèi)中心 集星級酒店、 青春動感體驗(yàn)街區(qū)、城市商務(wù)休閑街區(qū)、城市酒水批發(fā)專賣街區(qū)、新型家居建材展銷中心、大型寫字