【正文】 規(guī)模，這就決定了土地的供應(yīng)量不會 增長過快，隨著邢臺的城市化進(jìn)程不斷加快，城區(qū)人口必然會逐年增多（《 邢臺市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確提出，到 2021 年，市區(qū)人口達(dá)到 100 萬人以上） ，人多地少，土地價格必然上漲，再加上全國的房地產(chǎn)熱而導(dǎo)致的建筑材料漲價，以及人們居住要求的提高導(dǎo)致的施工費(fèi)用的增長，這些因素都將導(dǎo)致住宅建設(shè)的成本提高，售價也必然要提高。 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 %， 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 % 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 % 2021 年上半年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 % 表明集資房、經(jīng)濟(jì)房和商品房在一定時間內(nèi)長期并存，各領(lǐng)風(fēng)騷。 房地產(chǎn)政策： 以國家房地產(chǎn)政策為主導(dǎo)，根據(jù)邢臺市實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)節(jié)。 另由于邢臺市區(qū)域范圍較小，人與人之間、公司廠礦之間又比較熟知，對于項目整體包裝中對開發(fā)商或個人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個很有說服力的環(huán)節(jié)。） （ 4）文化引導(dǎo)的前提基礎(chǔ) 相對來說，邢臺消費(fèi)者不是能快夠快速接納新鮮事物，這一點(diǎn)在零售業(yè)尤為明顯。因此在置業(yè)上，目標(biāo)客戶的地域范圍選擇有很大的擴(kuò)張。隨著戶籍制度的進(jìn)一步放開，會有更多的人選擇到城市來居住生活，這一特征會更加明顯。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 ? 囤房：空置房較多嚴(yán)控展期貸款 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部 批準(zhǔn)。各級城市 (包括縣城 )人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)?“十一五 ”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。 另外，與本項目密切相關(guān)的政策還有以下幾點(diǎn) 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 6 ? 買房：個人按揭貸款首付不低于 30% 為抑制房價過快上漲，從 2021 年 6 月 1 日起，個人住房按揭貸款首付 款比例不得低于 30%。在城鎮(zhèn)居民收入差距拉大，中高收入家庭住房更新還沒有結(jié)束的時候，依靠市場自覺進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整非常困難。宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)的健康發(fā)展雖是有利支撐，但是房地產(chǎn)業(yè)保持健康發(fā)展更依賴于行業(yè)本身的素質(zhì)。 （ 2）房地產(chǎn)政策： 2021 年， 房地產(chǎn)政策將呈現(xiàn)因地制宜、抑制影響房地 產(chǎn)發(fā)展不健康因素、確保中低收入家庭住房、側(cè)重節(jié)能環(huán)保等傾向。國土資源部 門 “密切關(guān)注市場變化，及時調(diào)整土地供應(yīng)計劃，嚴(yán)格控制高檔住房建設(shè)用地，增加中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的土地供應(yīng) ”政策已顯現(xiàn)了效果并將繼續(xù)保持。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 5 國家土地和房地產(chǎn)政策環(huán)境： （ 1） 土地政策： 2021 年中央宏觀調(diào)控步伐不會停止，中央各項政策仍將保持持續(xù)穩(wěn)定執(zhí)行。 改革開放以來，邢臺市工業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展， 已形成以煤炭、電 力、機(jī)械工業(yè)為主，鋼鐵、紡織、輕工、建材、化工、食品、皮革、制革、電子儀器等工業(yè)相應(yīng)發(fā)展的工業(yè)城市，為河北省和華北地區(qū)的重要能源基地之一。地勢西高東低，是太行山隆起與華北平原沉降區(qū)之間的過渡帶。因此，本項目中在初期策劃，工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時間上把好關(guān)，做好充分準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達(dá)，為居家、辦公提供了非常便利的條件。區(qū)內(nèi)有大型商場 6 家，綜合性批發(fā)市場 3 個，大型建材批發(fā)市場 2 個，大型花卉市場 2 個，市屬大中型企業(yè) 30 余家，影劇院及大型綜 合性娛樂場所 10 家，邢臺市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)亦在橋東區(qū)?？?cè)丝?225872 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 210909 人。 醫(yī)療： 市重點(diǎn)醫(yī)院人民醫(yī)院、和平 醫(yī)院、眼科醫(yī)院、第一醫(yī)院、縣醫(yī)藥公司、口腔醫(yī)院。 拖拉機(jī)廠項目 市場定位與可行性分析 （第一稿） 公元顧問機(jī)構(gòu) 202184 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 1 基本篇 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 2 一、 項目基本情況及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目地塊主要情況 該地塊位于橋東區(qū)，新華路和團(tuán)結(jié)大街交口處東南角，新華路以東、鳳麟街以西、團(tuán)結(jié)大街以南，緊鄰兩大城市主干道，由七宗地塊組成，總占地面積 325 畝，規(guī)劃中的衛(wèi)生街東西貫穿而過，因而被分割成南北兩大塊，最大一塊有 223 畝。 教育： 順德路小學(xué)、鐵路中學(xué)、市九中、市三中、市第一幼兒園等 配套： 市政府、證券交易部、邢州大酒店、煙草大廈、國貿(mào)大廈、糧貿(mào)大廈等單位環(huán)伺周邊 購物： 順德路商業(yè)街、綠緣超市、順德路小商品市場等 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 3 項目立地區(qū)域 橋東區(qū)概況 橋東區(qū)是邢臺市兩個轄區(qū)之一，邢臺市委、市政府、軍區(qū)分區(qū)及邢臺縣委、縣政府駐地在區(qū)內(nèi)，是邢臺市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 橋東區(qū)是邢臺的老城區(qū)，可稱為 “古邢臺 ”，有著悠久的歷史。區(qū)內(nèi)交通便利，邢臺火車站和邢臺長途汽車站均位于區(qū)內(nèi)鬧市，京廣、邢濟(jì)、邢德等公路干線在區(qū)內(nèi)交匯，邢臺市南、北、東四個出口均在橋東區(qū)。隨著城市整體發(fā)展，橋東區(qū)憑著優(yōu)良的地理位置將承擔(dān)起城市形象重塑的重任。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 4 二、 宏觀市場環(huán)境分析 邢臺市概況： 邢臺市位于河北省南部，地處北緯 176。大致以京廣鐵路為界，東部地區(qū)為山前洪積沖積平原，地勢開闊平坦，土質(zhì)肥沃；西部為侵蝕剝蝕地形，山脈、丘陵、盆地相間，地表形態(tài)差異大。 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及發(fā)展?fàn)顩r 今年一季度邢臺市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，項目建設(shè)增勢強(qiáng)勁，全部工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 ％入統(tǒng)工業(yè)增加值、利稅、利潤均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長，入統(tǒng)工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 15％ 民營經(jīng)濟(jì)也異軍突起：個體私營經(jīng)濟(jì)攤點(diǎn)達(dá)到 11 萬多戶，從業(yè)人員 80 余萬人。作為參與宏觀調(diào)控的部門之一，國土資源部門也仍將繼續(xù)自己的歷史使命，保持宏觀調(diào)控從緊的政策。為此， 2021 年，國土資源部將 優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 首先，房地產(chǎn)政策將在堅持宏觀調(diào)控穩(wěn)定和持續(xù)的同時，更加關(guān)注市場變化的動態(tài)。虛假信息、虛假銷售、哄抬房價等行為都將破壞市場持續(xù)健康發(fā)展。 第四，節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保也將是今后的政策取向。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在 2021 年 9 月底前向社會公布。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎 經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。潛在置業(yè)需求很大，提前置業(yè)的意向也較突出，遷移人群會更渴望成為 “真正的市民 ”，而在城市擁有自己的住房，則是很多人的追求。 （ 3） 邢臺的消費(fèi)者對公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。做為一個老城市，消費(fèi)觀念目前還比較保守，對于深層文化的或是新概念的東西，比如 “白領(lǐng) ”、 “小資 ”、 “BOBO 族 ”等文化理念理解和接受存在障礙。 虛實(shí)結(jié)合的情境營銷更適合邢臺市場 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 9 住宅地產(chǎn)篇 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 10 四、邢臺市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析： （詳見《邢臺市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》） 邢臺土地政策和房地產(chǎn)政策 土地政策趨勢： 加大規(guī)劃管理力度，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量控制。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 11 邢臺市近年住宅建設(shè)狀況 序號 年分 工程數(shù)量 住宅面積 /萬平米（已發(fā)放建設(shè)工程許可證） 公建 面積 （平米） 總建 筑面積 （平米） 總計 商品房 經(jīng)濟(jì)房 集資房 舊城改造 舊村改 造 1 2021 年 162 項 2 2021 年 135 項 3 2021 年 133 項 0 4 2021 上半年 70 項 397200 合計 500 項 從表中可以看出： 從 2021 年到今年上半年，住宅建筑總量呈逐年上升趨勢，但是工程數(shù)量從 2021 年到現(xiàn)在卻穩(wěn)中有降，表明單位項目開發(fā)體量增大， 總建筑面積大幅度增加。 舊城改造、舊村改造面積逐年減少甚至萎縮，表明隨著土地價格上漲，市區(qū)拆遷成本和拆遷難度越來越大，舊村 改造、公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 12 舊城改造項目越來越不被用地單位和開發(fā)商看好，也從另一側(cè)面表明 邢臺市土地供應(yīng)相對較為寬松。隨著人們對生活質(zhì)量要求的提高，開發(fā)商也在不斷地提高著設(shè)計和房屋建筑質(zhì)量的水平，過去單一的建筑模式被多種類型取代，再加上新技術(shù)新材料的大量應(yīng)用，居住空間和格局的變化以及居住品質(zhì)的 提升也是一種無形的增值。 2021 年 4 月到 7 月底已拍賣 3 宗地塊，共 平方米（ 畝）。紅色數(shù)字為高層價格） 邢臺市區(qū)人口只有 70 萬左右，人均收入水平在河北省排名居中，人口素質(zhì)也參差不齊，生活水平一般。而房地產(chǎn)項目的成敗最終由產(chǎn)品差異公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 14 性競爭轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌的競爭，如此，在挖掘項目的最大潛在值、獲取利益最大化的同時如何樹立企業(yè)的品牌將是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。在其周圍動作較大的樓盤有“陽光國際”、“永輝 巴黎”、“凱旋城”“鴻溪 書香園”等級項目。 價格走高：在社區(qū)環(huán)境的營造上各開發(fā)企業(yè)都意識明顯，由于市場有限，出于競爭的需要，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和景觀建設(shè)上投入的力度加大，因此成本增加，再由于高層的品質(zhì)得到認(rèn)可以及存量較少，在單價上正逐漸呈上升的趨勢。縱觀當(dāng)前，市場領(lǐng)導(dǎo)者還沒有浮出水 面，新的競爭模式還沒有出現(xiàn)。 公元顧問 .邢臺拖拉機(jī)廠項目專案 15 高層市場透視： （ 1）高層開發(fā)起步較晚： 邢臺市第一批出現(xiàn)的高層住宅是一些單位的福利分房，入住的基本上都是收入較高、社會地位穩(wěn)定、企事業(yè)單位中高層管理人員。它們的出現(xiàn)對整個邢臺的高層住宅市場起到了帶動和促進(jìn)作用，以“萬隆華府”為例，銷售情況較好，且入住業(yè)主多為收入穩(wěn)定的事業(yè)人群，地緣因素明顯，這一階段高層商品房的成功，說明目前的邢臺市場已經(jīng)開始接受并認(rèn)可高層住宅。 （ 5） 未來城市用地的逐漸減少，高層住宅將是一個發(fā)展方向，按目前邢臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)發(fā)展水平，未來 3—5 年將是高層大發(fā)展的時代。從目前的人民生活水平來看，功能齊全且面積適中的戶型是市場追逐的熱點(diǎn)。從跨區(qū)域置業(yè)來看，橋西到橋東買房的人數(shù)要少于橋東到橋西的人數(shù)，即橋東的人愿意到橋西居住較多，而橋西愿意到橋東居住的人較少。 （ 1）邢臺商業(yè)發(fā)展歷程： 商業(yè)中心西遷：縱觀邢臺的商業(yè)發(fā)展，其變化軌跡是這樣的。橋東的商業(yè)中心，不但吸引了城市市區(qū)的大量消費(fèi)者，更由于緊臨西大街傳統(tǒng)商業(yè)中心的地緣優(yōu)勢、購物習(xí)慣優(yōu)勢，吸引了大量周邊縣區(qū)的消費(fèi)者。從 2021 年開始，隨著邢臺市西北板塊房地產(chǎn)項目的熱銷，大量人口向西北部進(jìn)駐，以保龍倉超市和新亞新凱龍家具為龍頭，在達(dá)活泉公園南門形成了邢臺市一個商業(yè)副中心的雛形。在其后開盤的匯源廣場，也出現(xiàn)了這樣的局面。 其后橋東相繼開發(fā)了恒泰商城、財 富廣場、億德龍綜合市場、華北五金交電市場這幾個商業(yè)地產(chǎn)項目。 隨后開發(fā)的萊弗士商住項目，目前住宅部分銷售尚可，商業(yè)門店銷售也較樂觀，但是產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售不容樂觀。這也是為什么獨(dú)立店鋪在邢臺市場比較受歡迎的原因。那么市場價格在 3285 元 5475元之間，在消費(fèi)比較高，建筑比較好的橋西商圈，象中華大街、八一大街等，價格等同于橋東的中北商圈，比如秦塬公 寓，在 元。 5元 1。只有元街和中華大街有一些雛形，但是元街的檔次較低。 而中型餐飲 5001000M2，的餐館是