【正文】 目前最好的選擇是在團(tuán)結(jié)大街與新華北路交口。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，尚可以繼續(xù)此類項(xiàng)目的招商談判工作。星級(jí)酒店可以做為我們這一大型房地產(chǎn)項(xiàng)目群的一大賣點(diǎn)，一個(gè)提升品質(zhì)炒作的因素。 七、 星 級(jí)酒店提升價(jià)值 目前邢臺(tái)尚無四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店，這與邢臺(tái)的城市形象與城市發(fā)展水平是不相對應(yīng)的。公園東街在泉北大街至團(tuán)結(jié)路段規(guī)劃嚴(yán)重滯后，打通新華北路到泉北大街，將有利地提升邢臺(tái)城市北部居民進(jìn)入城市中心的距離。 六、 打通新華北路提升價(jià)值 目前，邢臺(tái)西北部云集了邢臺(tái)市最有消費(fèi)能力與消費(fèi)水平的人群。 利用沿街面大的特點(diǎn)，作大型戶外廣告牌，將樓盤現(xiàn)場包裝提升到邢臺(tái)前所未有的高度；利用現(xiàn)有廠房，作超大型售樓處起名叫“營銷展示中心，面積和層高上先聲奪人。 五、 樓盤造勢提升價(jià)值 營銷策略高舉高打，借造城的氣勢，引領(lǐng)市場，令邢臺(tái)人震驚，并產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理震憾，“我就是趨勢”。作為中學(xué)尚小。合作形式可以多種多樣，以有利于項(xiàng)目合作成功為目的。因此，優(yōu)秀的教育資源將成為我們的提升住宅品質(zhì)、拓展市場容量、激發(fā)新的市場需求的一大因素。 （ 七 ）、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 土地利用的程度要高 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 46 規(guī)避政策限制 成本控制 利潤保證 （八） 、項(xiàng)目可提升價(jià)值因素： 一、 商業(yè)概念提升價(jià)值 利用商業(yè)街，利用全新的街區(qū)建筑模式，成為邢臺(tái)新形象的代表，成為新城市名片，打造新城市生活概念，提升生活居住品質(zhì) 二、 名校教育概念提升價(jià)值 利用與名校聯(lián)辦中學(xué)，促進(jìn)周邊縣城居民向城市居住購房，并提升本案租務(wù)市場。 由于目前該地塊所處區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，要盡可能營造此處馬上會(huì)繁榮起來的形象，可以開展公益性的 項(xiàng)目改良與提升，樹立起項(xiàng)目的社會(huì)形象。利用家樂園集團(tuán)經(jīng)營項(xiàng)目，既可在項(xiàng)目生產(chǎn)宣傳過程中降低成本，也可在銷售過程中提高家樂園的聲譽(yù)，使公司的現(xiàn)有資源得以充分利用。 推廣思路： 賦予文化內(nèi)涵 復(fù)興城市精神 城市尋根 在項(xiàng)目銷售過程中，利用家樂園集團(tuán)經(jīng)營項(xiàng)目，發(fā)揮公司優(yōu)勢、挖掘潛在資源，在售樓部 的裝修、工地包裝、大門至售樓部路段上充分利用燈光優(yōu)勢，盡量使賣場顯得色彩亮麗、溫馨怡人。 根據(jù)項(xiàng)目周邊無大規(guī)模競爭樓盤的特點(diǎn)，創(chuàng) 造性的采用形象先行、環(huán)境先行、景觀先行、物業(yè)先行等戰(zhàn)術(shù)，結(jié)合差異化競爭等手段， 在統(tǒng)一項(xiàng)目整體形象的前提下分期分批、分組團(tuán)的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，最大限度的發(fā)揮土地價(jià)值，追求利潤的合理化和最大化。針對三代同住，想住的近又不想在一起的現(xiàn)實(shí)情況，可以采取優(yōu)惠的方式把大、小兩套一起銷售。 注重細(xì)節(jié)： 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 45 第一期要從人性化、科技化角度考慮，在細(xì)節(jié)上要下功夫，顯出精品、高檔樓盤的精神來。 首期入市定價(jià)原則： 前期已經(jīng)拉高了人們對項(xiàng)目的心理價(jià)格，在項(xiàng)目首次推出市場，為測試市場反應(yīng)通常先推出少量單位作內(nèi)部認(rèn)購，根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購反應(yīng)情況適當(dāng)調(diào)整銷售策略、銷售價(jià)格后再進(jìn)行公開發(fā)售。 首期銷售目標(biāo) 項(xiàng)目推廣的目的是通過前期推售多層及部分小高層住宅，采用“低開高走”的方式，吸納區(qū)域性客戶，繼 而擴(kuò)展至全市內(nèi)的客戶。況且，本項(xiàng)目與在售樓盤相比較具有規(guī)模和中式園林的賣 點(diǎn)。按行內(nèi)運(yùn)作方式，正式發(fā)售期不會(huì)太晚，相信年末會(huì)有許多盤正式上市，到明年 3 月份，市場推出量可能會(huì)很多，競爭力會(huì)加大。 花園洋房雖然產(chǎn)出投入比 比 較高，但預(yù)期總利潤較低，最主要的是花園洋房市場價(jià)格決定了這種建筑形式不能作為 本項(xiàng)目 的主打產(chǎn)品， 與我們的主流消費(fèi)人群定位不符。 建安成本 650 元 600 元 1000 元 每 建筑 平方米分擔(dān)土地成本 1090 元 800 元 600 元 社會(huì)配套 200 元 200 元 200 元 每 建筑 平方米綜合成本 2090 元 1750 元 2021 元 預(yù)期售價(jià) 2400 元 1950 元 2200 元 預(yù)期單位利潤 310 元 200 元 200 元 總投入 15400 萬元 17500 萬元 26666 萬元 預(yù)期總利潤 2273 萬元 2021 萬元 2666 萬元 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 44 從以上 模擬 數(shù)據(jù)顯示 ： 小高層與多層相比建筑面積多出了 萬多平方米，總投入是多層的 倍，預(yù)期總利潤是多層的 倍，單價(jià)偏高，但建筑密度比多層低，從而對環(huán)境景觀有了更大的塑造空間，對提升樓盤品質(zhì)有重要影響。 100000m178。園區(qū)北 部 的 高 層 可 有90160M2 戶型，新華北 路 沿 線 高 層 以60110M2 小戶型為主 園區(qū)北部主要是從日照間距考慮，北部有條件實(shí)現(xiàn)高層；新華北路高層第一是為了向市場提供中小戶型的產(chǎn)品，二是應(yīng)對亦商亦住，利用建筑結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)可分可合，提高房地產(chǎn)的租務(wù)市場份額。在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)注意控制面積與總價(jià)。 小高層產(chǎn)品將代表城市房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 小高層 90M2160M2，其中以 90120M2面積為主。以及其它零散地塊。 占總量的 5% 樓盤中心景觀帶周圍 花園洋房類產(chǎn)品的提供，是為了提升整體樓盤的品質(zhì)，也可以與中央景觀帶一起形成園區(qū)一景。戶型從 60M2 到 200M2 的戶型，從二室一廳、三室二廳、躍層、復(fù)式等多樣戶型。 （ 4）特色及個(gè)性化樓盤才能在眾多樓盤脫穎而出，吸引同檔次樓盤的客源，甚至推動(dòng)上、下檔次的客源 地 域 性客戶 物 業(yè) 性客戶 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 42 （ 四 ）戶型配比 對于我們這樣的大盤，對于我們這樣一個(gè)三線城市，項(xiàng)目的產(chǎn)品線應(yīng)該豐富，以為市場提供較為豐富與多樣的選擇。 一次性 按 揭 按付款方式判定客戶實(shí)力 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 41 （ 2）按性質(zhì)劃分 項(xiàng)目地域性的第一意向客戶基本存在（橋東缺少高層物業(yè)）；物業(yè)性客戶主 要是以跨區(qū)域客戶為主體，市場面還相當(dāng)大，因此項(xiàng)目在價(jià)格定位上要刺激本區(qū)域的客戶群（這將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶）和在推廣上注重跨區(qū)域的客戶群。因此本項(xiàng)目要做精品物業(yè)從眾多樓盤中脫穎而出是獲得市場的關(guān)鍵。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 40 （三）價(jià)格定位： 定價(jià)原則： A、開發(fā)成本分析 B、市場競爭程度分析 C、開發(fā)商預(yù)期利潤分析 D、項(xiàng)目自身素質(zhì)分析 E、項(xiàng)目綜合性分析 以目 前邢臺(tái)市場上的高層價(jià)格來看，單價(jià)在現(xiàn)有產(chǎn)品類型中最高。 對象特征描述：收入穩(wěn)定、生活穩(wěn)定、進(jìn)取心強(qiáng)；善于學(xué)習(xí)、交際廣泛、享受生活；自我要求較高、文化檔次較高、消費(fèi)欲旺盛；家庭觀念較強(qiáng)，舍得對子女進(jìn)行投資。 瞄準(zhǔn)橋東高層市場空白點(diǎn)，以在城市中心為優(yōu)勢，推出高品質(zhì)適中價(jià)位的高層住宅。 邢臺(tái)目前還沒有富人區(qū)的概念，也沒有在地段、產(chǎn)品、景觀、規(guī)模上同時(shí)發(fā)力的項(xiàng) 目，在高端市場和低端市場外還沒有對中端市場影響力以及吸引力都很大的項(xiàng)目，因此，我們能可以憑優(yōu)勢在中高端市場做一個(gè)細(xì)分。 ⑦ 建立服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。 ⑤ 智能化樓宇 、車庫 控制及 安 防報(bào)警、互聯(lián)網(wǎng)寬帶社區(qū)等。 ③ 生活設(shè)施：小型購物中心、網(wǎng)吧、氧吧、干濕桑拿、咖啡屋等。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 38 配套 ① 會(huì)所設(shè)計(jì)應(yīng)包含“文化特色、大社區(qū)特色、 合院文化特色、 VIP 理念 ” 既滿足 業(yè)主交流 方面 的需要求， 形成獨(dú)特的社區(qū)文化，又不缺乏應(yīng)有的生活功能。建立精神堡壘 項(xiàng)目 LOGO 實(shí)物化。 ⑧ 用優(yōu)質(zhì)景觀營造項(xiàng)目的氣質(zhì)和特點(diǎn)，拉高人 們對項(xiàng)目形成的心理價(jià)位。沿新華路先做標(biāo)志性的高層，顯示出大手筆和大氣勢。 可以借鑒和剪接 老邢臺(tái) 8 大景 、 臥龍崗龍脈之地 、邢臺(tái)老城的水井文化、 合院文化 等文化元素 ⑥ 可以考慮修建設(shè)計(jì)藝術(shù)長廊等藝術(shù)性小品。 ④ 盡可能保留和利用項(xiàng)目地塊上原有的法桐等區(qū)內(nèi)沿路綠化景觀 。 可以考慮在項(xiàng)目入口兩邊或周圍退出適當(dāng)距離作公益性景觀，既提升了地塊價(jià)值，又能提升項(xiàng)目品質(zhì)。 綠化 及景觀 ① 對 于整天淹沒于城市物欲中的人們來說，回歸自然是他們最熱烈的渴求， 將 綠地、森林、陽光、水 等諸多元素巧妙組合，形成本項(xiàng)目 的重要賣點(diǎn) 。 ⑤ 其它戶型設(shè)計(jì)暫不考慮。 ③ 利用周邊醫(yī)院較多的環(huán)境優(yōu)勢 ，可以推出一部分專為老年人設(shè)計(jì)的單元，作為養(yǎng)老用房。 ⑦ 在園區(qū)西部（臨近新華路部分做高層）、園區(qū)最北部做板式高層（ 18 層） 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 37 戶型 ① 戶型設(shè)計(jì)要充分考慮 家樂園開發(fā)的系列性思路及品牌開發(fā)思路 ，要 盡可能 做到 小進(jìn)深大面寬、 動(dòng)靜分區(qū)明確 、功能性、人性化 、明廚明衛(wèi)、注重細(xì)部處理 。 ⑤ 樓座布局要分布合理，不相互干擾。 ② 整體形象 要和項(xiàng)目定位相吻合，做到 高低錯(cuò)落有致 ，并能保證其要做到 功能齊全，居住舒適，生活方便。 ② 懷舊 邢臺(tái)老城 老邢臺(tái) 8 大景 臥龍崗龍脈之地 合院文化 邢臺(tái)老城的水井文化 ③ 總體風(fēng)格“現(xiàn)代中國式” 在現(xiàn)代鮑豪斯建筑風(fēng)格上融入 中國傳統(tǒng)民居（重點(diǎn)是邢臺(tái)民居）建筑符 號(hào) ，而不是簡單的仿古或復(fù)古。文化的魅力是使樓盤與眾不同的關(guān)鍵所在，也是不同的品位得以體現(xiàn)的決定性的因素，所以必須將 “居住文化 ”概念注入鋼筋水泥之中 。住宅建設(shè)在地理位置、周邊環(huán)境、歷史沿革、目標(biāo)客戶、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的差異決定了每個(gè)項(xiàng)目均有其獨(dú)到的文化特色。 產(chǎn)品印象： 開放性、 標(biāo) 志性、前瞻性、 現(xiàn)代、繁華、文化、宜居、人性化、物超所值、健康、環(huán)保、生態(tài) 。高品質(zhì) ， 有文化內(nèi)涵的宜居之地 。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 35 項(xiàng)目定位思路 在 3 級(jí)城市中享受 1 級(jí)城市的生活 ， 城市中心大規(guī)模、高品質(zhì)、布局合理、功能齊全的理想生活社區(qū)。 第五步： 撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (暨投資建議書 ) 第六步： 吸引投資商合作投資 第七步： 大型商家招商確定 第八步： 商業(yè)街規(guī)劃確定 第九步： 商業(yè)街、住宅開工建設(shè) 第十步： 住宅銷售 第十一步： 商業(yè)街、寫字樓銷售 第十二步： 商業(yè)街招商 針對邢臺(tái)市的商業(yè)情況，進(jìn)入本案的可行性項(xiàng)目包括： 大型洗浴城：可以達(dá)到 6000M2； 運(yùn)動(dòng)場館： 3000M2 健身俱樂部： 1500M2 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 33 家電商場： 5000M2 銀行辦事處： 500M2*3 個(gè)，即 1500M2 音像文化店： 1000M2 眼鏡店： 400M2 中小型餐飲店： 300M2*10 家，即 3000M2 茶樓、咖啡館： 400M2*5 家，即 2021M2 美容美發(fā)： 300M2*5 家，即 1500M2 1 大中型餐飲店： 800M2*5 家，即 4000M2 1 藥店： 1000M2 1 足療： 1000M2 1 KTV： 2021M2 1 網(wǎng)吧： 1000M2 合計(jì)： 340000M2 因此，項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營 成功可行性 60%。因此將項(xiàng)目前期的規(guī)劃 第一步： 市場調(diào)研 第二步： 項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性研究 以客觀、準(zhǔn)確的市場調(diào)研為依據(jù)，作出項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性研究報(bào)告 并確定項(xiàng)目初步規(guī)劃 (如商業(yè)街規(guī)劃、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)確定等 ) 根據(jù)業(yè)態(tài)定位確定目標(biāo)招商大商家客戶名單 第三步： 大商家招商引進(jìn) 依據(jù)可行性研究，針對國內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè) 企業(yè)開展入駐、合作開發(fā)等的意向洽談。 商鋪面積： 380M*18M=6840M2 總商鋪面積： 30200M2 D 地下商場： 地下超市主入口設(shè)于新華北路與衛(wèi)生街交口。 商鋪面積： 280M*15M*2=8400M2 C 團(tuán)結(jié)東大街沿線： 由于此處有常年形成的小樹林，自然景觀非常良好，在樹林的南邊開一條內(nèi)街，汽車可以進(jìn)入。在大的規(guī)劃定位確定后，即開始商業(yè) 街內(nèi)主力店與旗艦店的招商，目的是一是利用其的號(hào)召力與聚客能力，以吸引與帶動(dòng)相關(guān)店鋪的招商；二是有部分業(yè)態(tài)它是有其對店鋪的特殊要求的，招商先行可以規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。北部娛樂城應(yīng)是全透明玻璃體建筑，成為整個(gè)街區(qū)的亮點(diǎn)。由南到北，完全從心理的體驗(yàn)去進(jìn)行商業(yè)的定位組合。 24 小時(shí)不夜城。形成地下與地上人流有互動(dòng)與共享。地下為地下商業(yè)廣場。門洞下面的店鋪可以由于有了“頂”，可以將商品或桌椅放于室外。道路設(shè)計(jì)彩色地?zé)簟⒙窡?、城市街區(qū)小品等，并且建筑外立應(yīng)活潑，店鋪進(jìn)深有多種變化，以適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)需要。除南北主入口之外，在新華路上設(shè)三個(gè) 入口，入口寬度應(yīng)在 10 米，對應(yīng)三個(gè)入口在內(nèi)街形成一個(gè)小型廣場，車輛可以停于此。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 31 商鋪面積： 280M*15M=4200M2