【正文】 如果沒(méi)有合適的投資者，此類項(xiàng)目可以暫時(shí)不做，該設(shè)計(jì)改為小戶型公寓。但星級(jí)酒店投資較大，投資回收周期較長(zhǎng)，對(duì)于我們開(kāi)發(fā)商來(lái)講，尚不具備進(jìn)行此類項(xiàng)目的投資的條件。從地理位置上看，由于達(dá)活泉的存在，邢臺(tái)西北部道路建設(shè)成為了邢臺(tái)北部進(jìn)入邢臺(tái)城市中心的瓶頸。令項(xiàng)目進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。 地點(diǎn)：在新華北路以西，但該地塊只有 29 畝地。 有簽于項(xiàng)目體量很大，目前邢臺(tái)市場(chǎng)房地產(chǎn) 即存在著大量的市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品，且項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中尚還有大量的經(jīng)濟(jì)適用房及商品房上市，與我們的項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，我們作為一個(gè)大盤(pán)，在營(yíng)銷(xiāo)思路上要高舉高打，要做的工作有：一、引領(lǐng)市場(chǎng)；二、開(kāi)拓新的市場(chǎng)需求 ；三、拓展新的市場(chǎng)。 景觀先行：在開(kāi)工初期就要先做中心景觀，樹(shù)立項(xiàng)目高檔的形象。 公司現(xiàn)有資源的利用：家樂(lè)園集團(tuán)在邢臺(tái)市家喻戶曉，美譽(yù)度較高，實(shí)力雄厚，我們要把人們對(duì)家樂(lè)園的信任轉(zhuǎn)嫁到本項(xiàng)目上， 利用家樂(lè)園的品牌知名度和美譽(yù)度來(lái)提升形象和促進(jìn)銷(xiāo)售。 在銷(xiāo)售手法上可以采用捆綁式銷(xiāo)售。 首期銷(xiāo)售目的： （ 1） 盡快回籠資金 （ 2） 通過(guò)小區(qū)第一期建設(shè)，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風(fēng)格的美好前景，為小區(qū)二、三期的銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備 （ 3） 通過(guò)會(huì)所的外部包裝和一層的開(kāi)放，給客戶灌輸文化型、園林式住宅小區(qū)的主題概念 （ 4） 通過(guò)突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營(yíng)造出項(xiàng)目的良好購(gòu)買(mǎi)熱潮，樹(shù)立品牌效應(yīng)。但比較而言，明年下半年市場(chǎng)在售量上會(huì)比上半年更多，因而及早入市可以 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。小高與多層可以作為主打建筑形式。 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 43 （ 五 ）成本分析： 以 100 畝地為例，對(duì)幾種建筑形式進(jìn)行投入產(chǎn)出分析： 花園洋房 多層（ 6 層） 小高層（ 12 層） 容積率 建筑密度 土地面積 100 畝 100 畝 100 畝 建筑面積 73333m178。小高層在生活舒適度、樓間綠地等方面都將優(yōu)于多 層。 在年底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，推出部分多層與小高層住宅，迅速聚居人氣。 產(chǎn)品類別 戶型面積 戶型比例 所處位置 其它說(shuō)明 花園洋房 160M2220M2 ，以 160M2190M2為主。 明年小高層價(jià)格預(yù)測(cè) （ 1） 預(yù)測(cè)明年的 小 高層價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在 2021— 2400 元 /m2之間 ； （ 2） 素質(zhì)好及有地段優(yōu)勢(shì)的在 2400— 2700 元 /m2之間，但銷(xiāo)售速度比較緩慢； （ 3） 2200— 2500 元 /m2中高檔次小高層樓盤(pán)，將會(huì)是市中心 及副中心高層競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。鑒于對(duì)項(xiàng)目的總體定位，以及打造品牌的需要考慮， 我們的思路是： 走高檔品牌適中價(jià)格路線 目前邢臺(tái)高層的樓盤(pán)發(fā)展處于初級(jí)階段，決定物業(yè)的素質(zhì)比較低，主要以地段、價(jià)格及之前的推出時(shí)機(jī)（市場(chǎng)的供不應(yīng)求）之要素決定銷(xiāo)售（當(dāng)然開(kāi)發(fā)商實(shí)力也相當(dāng)重要）。 目標(biāo)客戶定位： （ 1） 具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的中高收入階層； （ 2） 文化素質(zhì)與生活品質(zhì)比較高的人群； （ 3） 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、銀行、電信、郵政等職員； （ 4） 對(duì)居住品質(zhì)有更高要求的二次置業(yè)者； （ 5） 對(duì)環(huán)境、配套、醫(yī)療、服務(wù)有較高要求的老年養(yǎng)老者； （ 6） 中、長(zhǎng)線物業(yè)投 資者； （ 7） 周邊郊縣準(zhǔn)備向市區(qū)搬遷的成功人士。 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 39 （二） 市場(chǎng)及功能定位： 瞄準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品高端、價(jià)位中端 在邢臺(tái)高端市場(chǎng)容量有限，目前陽(yáng)光國(guó)際瞄準(zhǔn)的是高端人群，銷(xiāo)售狀況良好，而其他有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目也有部分高端產(chǎn)品，勢(shì)必要分流一些客源。 ④ 采用新材料新 技 術(shù)：如 新型建筑材料、 雙層玻璃、地暖、太陽(yáng)能 、供熱分戶計(jì)量系統(tǒng) 。 ⑩可以考慮將部分小高層電梯做成戶外觀景梯。 并形成豐富的天際線。 ⑤ 突出文化氛圍的渲染與鋪陳。 ② 針對(duì)地塊在老工業(yè)區(qū)，環(huán)境、形象不好，從小區(qū)的景觀、綠化上做優(yōu)。 ④ 臨新華路部分可以考慮做亦商亦住小戶型、中央交通核的純寫(xiě)字間等。 ⑥利用距市政府比較近的優(yōu)勢(shì)，做成一個(gè)形象工程、樣板工程 。 （以下為參考圖片） 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 36 規(guī)劃設(shè)計(jì) 方向 ①在統(tǒng)一項(xiàng)目整體形象的前提下 將本項(xiàng)目 分 為幾個(gè) 組團(tuán) ，用隱蔽的方法（如綠化隔離帶等）巧妙的將組團(tuán)分割開(kāi)來(lái)。對(duì)于企業(yè)而言，文化定位可以提高項(xiàng)目的知名度和可識(shí)別性；文化品位與文化環(huán)境的塑造又有助于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，使項(xiàng)目更好地融入周邊的文化環(huán)境，同時(shí)也使目標(biāo)客戶產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感。 強(qiáng)化該地塊位置優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目體量?jī)?yōu)勢(shì)，使該項(xiàng)目成為大都市的理想生活典范 ， 雕刻城市年輪，復(fù)興城市居住文化 。 （ 6） 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)（略） （ 7） 管理風(fēng)險(xiǎn)（略） 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 34 九、 住宅部分： （一） 項(xiàng)目 定位與設(shè)計(jì)思路 總體定位 ： 城市中堅(jiān)力量的新生活示 范 區(qū) 邢臺(tái) 的 城市 名片 “大都市”生活的示范區(qū) 定位總體特點(diǎn)： 大氣勢(shì)、 前瞻性 、標(biāo)志性、綜合性戰(zhàn)略布局，兼顧細(xì)節(jié)。 總建筑面積： 65M*324M=20800M 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 32 （ 5） 招商風(fēng)險(xiǎn) 招商工作計(jì)劃：商業(yè)地產(chǎn)招商應(yīng)在項(xiàng)目定位前期進(jìn)行開(kāi)始。比如電影院、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等對(duì)建筑柱距與層高的的特殊要求等。 業(yè)態(tài)：從南向北，從以小飾品、小商品、特價(jià)服裝店、小型快餐等中等大眾日常消費(fèi)到婚紗攝影、健身、美容、美發(fā)、網(wǎng)吧、運(yùn)動(dòng)休閑、 KTV、精品影廳、餐飲店等以都市年青人（心理年齡為 2035 歲）為主要消費(fèi)對(duì)象的業(yè)態(tài)。 定位：城市青年動(dòng)感街區(qū)。三個(gè)小型廣場(chǎng)象三個(gè)明珠由商業(yè)內(nèi)街穿到一起。內(nèi)街要是曲線的，讓人一眼望到頭，提高逛的樂(lè)趣。如好利來(lái)、麥當(dāng)勞、上島咖啡、全聚德、百姓大藥房等。局部可以有作三層，形成活潑的建筑外立。 過(guò)去在商業(yè)我們的布局一般是按照商品的類別去劃分，現(xiàn)在新的商業(yè)理念是按照人的心理體驗(yàn)與需求去劃 分。 進(jìn)深設(shè)計(jì)為 15 米，可以為兩層，一層為批零、二層為辦公及倉(cāng)儲(chǔ)。打通衛(wèi)生街，該道路將成為連接順德路與新華北路一條城市重要道路。而與此同時(shí)，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢(shì)，把大量消費(fèi)人口從城市中心帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引起了零售額的重新分布，也就是在北京等大城市城市商業(yè)副中心開(kāi)始出現(xiàn)。城北居民到達(dá)本項(xiàng)目的行車(chē)時(shí)間將小于 車(chē)流中心 交通暢，客源廣 人氣旺，商場(chǎng)就旺 人流中心 輻射面廣， 銷(xiāo)售吸納能力強(qiáng) 地理中心 消費(fèi)中心 消費(fèi)能力高， 銷(xiāo)售量就大 發(fā)展中心 政府重視 發(fā)展空間就大 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 29 到達(dá)冶金路口的橋西商圈，將會(huì)吸引該部分人群。 商業(yè)選址分析要素二：交通易達(dá)性分析 交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購(gòu)物者從起點(diǎn)（一般是家里）到購(gòu)物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。在同行業(yè)商業(yè)項(xiàng)目之間，如果規(guī)模相當(dāng)，商品構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本相同的情況下，必然享有更好的經(jīng)濟(jì)效益。由此，來(lái)確定我們商業(yè)項(xiàng)目的定位及各業(yè)態(tài)的項(xiàng)目市場(chǎng)潛量與開(kāi)發(fā)量。對(duì)本案的價(jià)格提升將產(chǎn)生一定的牽制作用。 E 在目前這一局面中，邢臺(tái)市的開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有出現(xiàn)“霸主”，相信在未來(lái)兩年內(nèi)，將 確定霸主。 D 周?chē)M(fèi)力量不足。 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 24 項(xiàng)目的劣勢(shì)： A 位置不處于邢臺(tái)市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)地區(qū)。 C 緊臨城市政治中心 D 緊臨火車(chē)道與汽車(chē)道，是城市的交通中心 E 面臨兩條城市主干道，是連接城市南北與東西的城市主動(dòng)脈 F 雖處于橋東老城區(qū)，但是周邊以國(guó)企大廠為主，人口素質(zhì)、人文環(huán)境比橋東中部與南部要好。 6億元的市場(chǎng)需求量，以目前邢臺(tái)家裝市場(chǎng)看，滿足家裝市場(chǎng)的只有辰光一家，目前此類業(yè)態(tài)有長(zhǎng)足發(fā)展趨勢(shì)。 3 萬(wàn)人，則保守估計(jì)，需 3。有發(fā)展大型超市業(yè)的基礎(chǔ)。但是在美容行業(yè)，邢臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)品牌尚未出現(xiàn)。并且與此類業(yè)態(tài)相配合的建筑、景觀、環(huán)境很少。而個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)的品牌忠誠(chéng)度低，集約性要求多，該部分有望在為本案餐飲街的潛在客戶。目前，邢臺(tái)適應(yīng)現(xiàn)代餐飲娛樂(lè)業(yè)發(fā)展的建筑比較緊缺，如交通、環(huán)境、停車(chē)等，成片的餐飲一條街也沒(méi)有，因此餐飲娛樂(lè)將有大的發(fā)展。 餐飲業(yè) 租金要求在 0。 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 20 六、 商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)綜合分析： 總結(jié)《邢臺(tái)市商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況調(diào)查報(bào)告》、《邢臺(tái)市各街道業(yè)態(tài)分布調(diào)查》、《邢臺(tái)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況報(bào)告》，我們認(rèn)為： 邢臺(tái)市租金及商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況 除中興西大街達(dá)到 之外 ,中興東大街在 元之間外 ,其它街道在 元 元之間比較多 ,且橋東普遍沒(méi)有橋西價(jià)格高。 （ 3）缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)商業(yè)項(xiàng)目，形不成百年老店 這些年的邢臺(tái)市商場(chǎng)基本形成的規(guī)律是“各領(lǐng)風(fēng)騷沒(méi)幾年”，一個(gè)新興商業(yè)項(xiàng)目的建立就意味著一大批老商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)絕跡，這一點(diǎn)目前的邢臺(tái)百貨大樓停業(yè)就能看出。一時(shí)間，商業(yè)過(guò)剩成了邢臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)。由于其地理位置良好，又是以門(mén)店步行街形式開(kāi)發(fā)，符合邢臺(tái)市民的價(jià)值取向，所以銷(xiāo)售情況非常理想，受到眾多投資型置業(yè)者的追捧。當(dāng)時(shí)的招商出現(xiàn)了商戶排隊(duì)擁堵的火爆場(chǎng)面。橋西商圈已經(jīng)從城市副商業(yè)中心的地位變成了邢臺(tái)市的重要商業(yè)中心，形成以中興大街為中軸的，東西兩大商業(yè)中心的格局。 上世紀(jì)末，橋西新城區(qū)則以新亞購(gòu)物中心 (1996 年開(kāi)業(yè) )、中興大廈 (1995 年開(kāi)業(yè) )，作為城市副商業(yè)中心的地位存在。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，即要研究邢臺(tái)商業(yè)的情況又要研究基于商業(yè)而派生的商業(yè)投資概念的地產(chǎn)。城市中心和橋西北部這兩大區(qū)域是置業(yè)的熱點(diǎn)，橋東的人更愿意在市中心生活。 從戶型上來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)合理、功能齊全的三室二廳最受歡迎，市場(chǎng)需求也最大，其中三室一廳和二室二廳的市場(chǎng)需求也較大。 （ 4） 2021 年，凱旋城、永康國(guó)際的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，又一次將 邢臺(tái)高層住宅的開(kāi)發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺(tái)居民對(duì)高層住宅的接受度正在一步步地從認(rèn)可到成熟。早期的“名仕華庭”“時(shí)代華庭”“萬(wàn)隆華府”是這一階段的代表。機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。 由于目前市場(chǎng)正處于不穩(wěn)定時(shí)期，除滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 高層化發(fā)展方向明顯：從目前在售項(xiàng)目中可以看到，高層住宅的售價(jià)普遍要比多層高，出于對(duì)出房率和利潤(rùn)的追求，開(kāi)發(fā)商會(huì)增加容積率，但又會(huì)適當(dāng)?shù)囊蠛徒ㄖ芏瘸室环N平衡關(guān)系，因此高層是一種趨勢(shì)，同時(shí)高層的綜合素質(zhì)也在逐漸得到市 場(chǎng)的認(rèn)可。在未來(lái)幾年，達(dá)活泉將成為邢臺(tái)市的政治中心，周邊機(jī)關(guān)眾多，人口密度大，學(xué)校較多，生活設(shè)施齊全便利，人口素質(zhì)較高。 從開(kāi)發(fā)思路來(lái)看，目前邢臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃不足，對(duì)企業(yè)品牌的塑造不夠重視。 項(xiàng)目名稱 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 占地面積 建筑面積 建筑類型 永輝 巴黎 2021/2250 3300 165 萬(wàn) 多、高 金水灣 1250 1590 1860 100 10 萬(wàn) 多層 永康國(guó)際 1888 2021 2400 6000 萬(wàn) 高 中央名城 1563 1960/2200 2320 10 萬(wàn) 多 高 5 陽(yáng)光國(guó)際 2600/2300（ soho） 150 萬(wàn) 多 1高 7 青青家園 1400 1930 2140 337 40 萬(wàn) 多、別 上院 1600 2050 2400 53 萬(wàn) 多 高 4 世紀(jì)名都 1078 1430 1698 1268 100 萬(wàn) 多、高 、別 書(shū)香園 1500 2100 2300 210 20 萬(wàn) 多、高 天闊上城 1780 2120 2300 50 多、高 凱旋城 2260 2500 3400 105 10 萬(wàn)余 多 1高 8 調(diào)查項(xiàng)目基本情況一覽表 （注：多，指多層；高，指小高層和高層；別，指別墅。 公元顧問(wèn) .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 13 住宅樓盤(pán)調(diào)查分析 ： 從 2021 年至 2021 年 3 月底，經(jīng)過(guò)招、拍、掛獲得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目共有十五塊，擬征地用地面積 559147 平方米，實(shí)發(fā)用地面積 平方米，總投資 億元，總建筑面積 1111448 平方米。 原因在于 ：目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫， 一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)， 為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊和損失，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，為了 進(jìn)一步發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用，必然要嚴(yán)格控制建設(shè)用地