【正文】 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。 租金升幅的假定 在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r， 設(shè)定租金每五年絕對升幅為 5％。 稅費(fèi)的規(guī)定 本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年（ 2021 年至 2032 年，共 28 年）。 期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定 設(shè)定為 7％。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 8 表 11 項(xiàng)目損益表 序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 收入 764391 0 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 銷售收入 78860 22656 36598 19606 租賃收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 2 總成本費(fèi)用 171271 11502 17490 14333 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)? 38339 11502 17253 9585 用于租賃物業(yè)折舊 132932 237 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 3 稅金 125770 1391 2301 2079 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 銷售稅金及附加 4842 1391 2247 1204 租賃稅金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 4 土地增值稅 789 227 366 196 5 利潤總額 (1)(2)(3)(4) 466561 9537 16748 7961 10441 14769 18823 19951 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 14592 6 所得稅 (5)*33% 153965 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 4815 7 稅后利潤 (5)(6) 312596 6390 11221 5334 6995 9895 12611 13367 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776 9776 續(xù)表 11 項(xiàng)目損益表 序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 2021 2021 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 銷售收入 租賃收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 總成本費(fèi)用 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)? 用于租賃物業(yè)折舊 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 3 稅金 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 銷售稅金及附加 租賃稅金及附加 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4 土地增值稅 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 9 5 利潤總額 (1)(2)(3)(4) 14592 14592 15560 15560 15560 15560 15560 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16813 6 所得稅 (5)*33% 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 7 稅后利潤 (5)(6) 9776 9776 10425 10425 10425 10425 10425 11105 11105 11105 11105 11105 11105 11105 11265 分析：項(xiàng)目年投資利潤率為 ％ 基準(zhǔn)收益率 7％，基本達(dá)到行業(yè)收益水平， 可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。 表 12 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 764396 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 銷售收入 78860 22656 36598 19606 租賃收入 685536 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 現(xiàn)金流出 50000 2425 29019 42150 65537 6699 9054 11260 11874 11330 11551 10637 9283 8393 8958 8958 建設(shè)投資 171270 50000 2425 24254 33956 60635 銷售 5631 1618 2613 1400 銷售稅金及附加 4842 1391 2247 1204 土地增值稅 789 227 366 196 租賃稅金及附加 70710 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 所得稅 153963 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 3 凈現(xiàn)金流量 5000 2425 6363 5245 40968 11743 14643 17359 18115 17446 17718 16592 14925 13829 14524 14524 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5000 7425 13788 19033 60001 48258 33615 16256 1859 19305 37023 53615 68540 82369 96894 111418 續(xù)表 12 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)