【正文】 出租物業(yè)的期末轉售價值 本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉售價值。 房策網 更多資料盡在《 2021 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 12 （四）項目資金來源與運用表 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的能力，是財務評價的重要依據。本項目盈虧平衡點的出租率為 ％，可見其風險程度較低。 （二）租賃部分盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且租賃價與收款進度如基準方案所設，則由于出租部分的物業(yè)出租率為 ％時，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 自有資金投資現(xiàn)金流量表 本項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表 13 所示。 出租物業(yè)的折舊 本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。目前廣州市房地產開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以 的系數，即本項目當前融資成本為年利率： ％ *＝ ％?？紤]到開發(fā)商已投入了 50000 萬元完成了項目前期的有關工作，因此本項目實際資金缺口為55220 萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金 970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 45500 萬元用于投資，剩余部分 66051 萬元由租售收入補充，總追加投資為 121271萬元。 表 1 西塔樓（全天候商務寫字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負一層 商場 3013 3013 小計 7647 1 層 大堂、商場等 2648 2648 2 層 商場 1541 1541 3 層 商場 1541 1541 4 層 酒樓、餐廳 2505 2505 5 層 技術層 1774 1774 6～ 16 層 寫字樓 1541 16951 17 層 避難層 1541 1541 18 層 設備層 1541 1541 19～ 29層 寫字樓 1541 16951 30 層 避難層 1541 1541 31～ 39層 寫字樓 1541 13869 40 設備層 1541 1541 40 停機坪 180 180 小計 64124 合計 71771 房策網 更多資料盡在《 2021 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 2 表 2 東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負二層 管理中心、維修間、變壓器房等 2048 2048 負一層 管理 中心、低壓配電房 2048 2048 小計 4096 1 層 大堂、商場等 2048 2048 2 層 商場 1803 1803 3 層 商場 1803 1803 4 層 商場 2048 2048 5 層 技術夾層 2048 2048 6～ 18 層 寫字樓 2048 26624 19 層 避難層 2048 2048 20～ 35 層 寫字樓 1536 32768 36 層 寫字樓 1536 1536 37 層 避難層 1536 1536 38～ 45 層 寫字樓 1536 12888 46～ 49 層 寫字 樓 1024 4096 50 層 設備層 1024 1024 50 層核心部 設備層 283 283 小計 91953 51～ 55 層 寫字樓 1024 5120 合計 101169 二、 項目投資估算與資金籌措 （一）項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表 本項目的開發(fā)總工期為三年，從 2021 年 10 月起，至 2021 年 9 月。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。 表 9 銷售稅金及附加一覽表 序號 項目 計算依據 建設經 營期 合計 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 22656 36598 19606 78860 2 銷售稅金及附加 1391 2247 1204 4842 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 1133 1830 980 3943 城市維護建設稅 （ ） *7％ 79 128 69 276 教育費附加 （ ） *3％ 34 55 29 118 防洪工程維護費 （ 1） *％ 20 33 18 71 交易印花稅 （ 1） *％ 11 18 10 39 交易管理費 （ 1） *％ 113 183 98 394 3 土地增值稅 （ 1） *1％ 227 366 196 789 表 10 租賃稅金及附加估算一覽表 序號 項目 計算依據 合計 建設經營期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 租賃收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 租賃稅金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 34276 15 248 922 1185 1431 1499 1439 1463 1361 1210 1111 1174 1174 城市維護建設稅 （ ） *7％ 2399 1 17 65 83 100 105 101 102 95 85 78 82 82 教育費附加 （ ） *3％ 1028 0 7 28 36 43 45 43 44 41 36 33 35 35 防洪工程維護費 （ 1） *％ 617 0 4 17 21 26 27 26 26 25 22 20 21 21 交易印花稅 （ 1） *％ 343 0 2 9 12 14 15 14 15 14 12 11 12 12 房產稅 （ 1） *12％ 82264 37 596 2213 2844 3434 3599 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818 房策網 更多資料盡在《 2021 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 7 續(xù)表 10 租賃稅金及附加估算一覽表 序號 項目 計算依據 建設經營期 2021 2021 2021 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 租賃收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租賃稅金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 城市維護建設稅 （ ） *7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 教育費附加 （ ） *3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 防洪工程維護費 （ 1） *％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 交易印花稅 （ 1） *％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 房產稅 （ 1） *12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3