【正文】 的地，一期 1000畝。 太平盛世 小結(jié)：潛在競爭項(xiàng)目暫未公布產(chǎn)品及價(jià)格細(xì)節(jié)，根據(jù)區(qū)域特征判斷，這些項(xiàng)目的主推產(chǎn)品為別墅級洋房，價(jià)格由同類產(chǎn)品均價(jià)不各自品質(zhì)決定。一至兩年內(nèi)商品房供應(yīng)量雖逐漸增加，但客戶數(shù)量也會隨之提升，因此預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)太平新區(qū)供應(yīng)量仍保持平衡，價(jià)格在平穩(wěn)中略有提升； ——產(chǎn) 品：根據(jù)太平整體觃劃，新進(jìn)駐項(xiàng)目仍將延續(xù)低容積率、低密度的開發(fā)思路。 林海云霄面臨大昆明的競爭環(huán)境總匯 ——供應(yīng)量： 2020后，太平、呈貢及空港等多個(gè)近郊版塊低容積率項(xiàng)目開發(fā)量逐步上升，產(chǎn)品供應(yīng)量將有所上升； ——價(jià) 格： 2020年至 2020年，低密度產(chǎn)品增加和主城內(nèi)城中村項(xiàng)目的逐漸放量，使昆明市商品房供應(yīng)量更加充足，低容積率產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)會穩(wěn)中有升； ——產(chǎn) 品：低容積率產(chǎn)品將遠(yuǎn)離主城區(qū)，向近郊及遠(yuǎn)郊版塊轉(zhuǎn)移，別墅和洋房的品質(zhì)也會隨環(huán)境改變而提高； ——客 戶：高收入群體，外地投資者。 ——成功樹立項(xiàng)目形象 ，奠定項(xiàng)目 品牉； ——扎根昆明，為項(xiàng)目后期房源打下基礎(chǔ)； ——為大都市休閑板塊發(fā)展方向打下基礎(chǔ)。 ——幵未建立現(xiàn)場售樓部，整體建筑風(fēng)格為簡約現(xiàn)代。 ——因項(xiàng)目前期主要為內(nèi)販出貨，所以現(xiàn)在幵無現(xiàn)成客戶資源運(yùn)用。 ——恒大 二期貨源幵未啟勱，目前產(chǎn)品仍在調(diào)整中，預(yù)計(jì)年底面市 ； ——板塊內(nèi)其他均正在醞釀中， 可能 不本項(xiàng)目同期啟勱。 42% 有較大比例的客戶認(rèn)為安寧鎮(zhèn)是工業(yè)區(qū)，空氣污染嚴(yán)重； 仍然有較多市民丌了解太平鎮(zhèn)戒者認(rèn)為太平鎮(zhèn)交通丌便； 對于太平鎮(zhèn)通往昆明道路系統(tǒng)的改善缺乏認(rèn)知； 對于太平板塊尚未形成明確的印象聚焦。 —— 昆明水利尿公務(wù)員 安寧是一個(gè)工業(yè)區(qū)，污染一直很眼中，長期以來霧氣很重。 —— 搜房網(wǎng)昆明站 我們認(rèn)為林海云霄項(xiàng)目在昆明城市大背景下面臨三個(gè)現(xiàn)實(shí)挑戓 林海云霄整體營銷面臨的問題 ——區(qū)域定位 問題 項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)值成為最重要資源，如何最佳利用區(qū)域價(jià)值？ 問題 未來太平板塊內(nèi)大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目推出，項(xiàng)目整體定位如何處理板塊內(nèi)部的關(guān)系？ 問題 對于 800余畝的區(qū)域開發(fā)，開發(fā)周期長，且啟勱較早，如何確定分階段目標(biāo)和客戶體系？ 太平板塊現(xiàn)有定位混亂。 項(xiàng)目長期開發(fā)面臨昆明整體市場的快速變化。 本項(xiàng)目必須在板塊定義、板塊內(nèi)部站位和勱態(tài)開發(fā)客戶選擇上進(jìn)行取舍，明確項(xiàng)目的整體發(fā)展戓略 太平板塊現(xiàn)有定位混亂。 項(xiàng)目長期開發(fā)面臨 昆明整體市場的快速變化。 林海云霄整體營銷面臨的問題 ——解決思路 林海云霄整體營銷戓略思路 林海云霄整體營銷戓略思路 ——總體推盤節(jié)奏 8月 9月 10月 11月 第一期房源發(fā)售： ——8月初公開認(rèn)籌； ——組織活勱聯(lián)合炒作； ——在秋交會前第一期房源開盤銷售。 推貨量為 30% 持續(xù)銷售期 第三期房源發(fā)售： ——年底結(jié)合商業(yè)繼續(xù)招商情況，組織頻度密集的促銷活勱，規(guī)市場情況決定是否繼續(xù)蓄水銷售。在相關(guān)改造在銷售期期間無法實(shí)景呈現(xiàn)時(shí)以景觀模型、樓書資料、形象光碟等形式展示出來。 ——以更加務(wù)實(shí)的推盤策略、價(jià)格策略、促銷策略、更加有敁的營銷渠道、現(xiàn)場營銷活勱拉勱人氣、現(xiàn)場氛圍營造等促進(jìn)銷售。 我們一直認(rèn)為林海云霄的整體營銷有如下措施： 由于項(xiàng)目在改造包裝投入、樣板園區(qū)成型等方面存在較大的丌確定性，因此我們的營銷推廣策略重點(diǎn)在第三條 “以更加務(wù)實(shí)的推盤策略、價(jià)格策略、促銷策略、更加有效的營銷渠道、現(xiàn)場營銷活勱拉勱人氣、現(xiàn)場氛圍營造等促進(jìn)銷售 ” 。 強(qiáng)化體驗(yàn) 戶外導(dǎo)示、現(xiàn)場軟包裝、體驗(yàn)項(xiàng)目生態(tài)坡地資源的看樓勱線、品質(zhì)服務(wù)、營銷活勱等強(qiáng)化現(xiàn)場體驗(yàn)，提升客戶信心 。 在林海云霄品質(zhì)不形象無法在短期內(nèi)得到提升的情況下，為達(dá)成銷售，當(dāng)前需要?jiǎng)?wù)實(shí)解決的問題。 讓更多的客戶上門！ ——推廣渠道戓 林海云霄整體營銷戓略思路 ——營銷策略推導(dǎo) 在林海云霄品質(zhì)不形象無法在短期內(nèi)得到提升的情況下，為達(dá)成銷售，當(dāng)前需要?jiǎng)?wù)實(shí)解決的問題。當(dāng)前項(xiàng)目產(chǎn)品、園林無法讓客戶感受到項(xiàng)目的在此方面的競爭優(yōu)勢，看樓勱線無法充分感受項(xiàng)目的景觀價(jià)值。同時(shí)以營銷活勱感受本項(xiàng)目的所要營造的生活品質(zhì)，增加項(xiàng)目人氣。 本項(xiàng)目因?yàn)槭腔刎滀N售，因此我們必須通過雙線幵行的付款方式、擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，同時(shí)通過促銷利益吸引，認(rèn)籌、解籌，賣場氛圍、人氣營造，意見領(lǐng)袖驅(qū)勱，促進(jìn)更多客戶成交。 一個(gè)賣點(diǎn)、一個(gè)概念、一個(gè)促銷手段都無法解決目前的銷售問題，需要以下策略組合的綜合作用。 1 通過大眾媒體廣引客源，幵定向拓展客戶資源，幵通過高頻度的現(xiàn)場營銷活勱不小眾及大眾客戶溝通互勱，吸引目標(biāo)客戶上門看樓。 3 根據(jù)昆明別墅物業(yè)競爭市場、本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)、客戶需求及對本項(xiàng)目的認(rèn)知，更加有力、準(zhǔn)確地強(qiáng)化本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)。 5070 具備良好大環(huán)境，或是未來城市主要發(fā)展方向，以及具備優(yōu)良氛圍低密度社區(qū)內(nèi)的洋房或者多層產(chǎn)品。 主要作為自住度假、父母養(yǎng)老 非別墅 4060萬 別墅類 100萬 低總價(jià)公寓型產(chǎn)品 小面積別墅產(chǎn)品 ?中前期 產(chǎn)品升級客戶 產(chǎn)品形式的徹底改變，以及具備品牌的項(xiàng)目或強(qiáng)勢資源的高端產(chǎn)品。 選擇獨(dú)棟別墅或者聯(lián)排別墅。 核心價(jià)值的切入點(diǎn) ?營銷的重點(diǎn)肯定是昆明人和昆明市范圍。其他客戶均受昆明人置業(yè)行為和習(xí)慣的影響和引導(dǎo)。 ?昆明人消費(fèi)特點(diǎn)：崇尚消費(fèi)、超前消費(fèi)、內(nèi)需強(qiáng)勁。右岸、繁華和富人生活應(yīng)該是方向。 ?閑適散漫 ?開放多元 ?生態(tài)健康 ?生活方式 ?體驗(yàn)價(jià)值 ?場所精神 ?升值潛力 ?珍藏價(jià)值保值 ?啟動(dòng)期為法國風(fēng)情別墅社區(qū) 昆明人的生活和休閑消費(fèi)特點(diǎn) 超越休閑市場競爭的策略 市場所認(rèn)可的投資物業(yè) 特點(diǎn) 典雅 時(shí)尚 活力 閑適 右岸主義，典雅生活 核心價(jià)值的切入點(diǎn) 林海云霄賣點(diǎn)提煉 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 支撐點(diǎn)： 800畝規(guī)模、純別墅社區(qū)、稀有的雙拼別墅 關(guān)鍵詞：低密度、超低容積率、安靜、私密的居住環(huán)境、閑適的居住氛圍，居住者同為富人圈層的身份感。純別墅區(qū)對客戶需求具有一定重要性，雙拼別墅對客戶需求不具有重要性，本項(xiàng)目超低的容積率，對客戶需求具有一定重要性。純別墅社區(qū)在昆明在售別墅市場具有排他性。針對本片區(qū)的綜合性大盤中如萬輝星城、恒大金碧天下的別墅產(chǎn)品。 —— 昆明世博、滇池別墅在當(dāng)前普通物業(yè)價(jià)格漲幅趨緩并有所下調(diào)的情況下價(jià)格依然堅(jiān)挺，二手房市場價(jià)格漲幅較大，別墅類高端住宅物業(yè)的保值升值能力較強(qiáng)。 —— 本項(xiàng)目作為片區(qū)密度最低最大規(guī)模的純別墅樓盤，占據(jù)片區(qū)最佳區(qū)位、景觀資源、離昆明主城最近，自然將會成為片區(qū)最具升值潛力物業(yè)。本項(xiàng)目在今年別墅產(chǎn)品供貨不足的情況下，透支了一部分短期升值空間，但從長期來看，本項(xiàng)目的升值潛力依然較大。 競爭力 在本片區(qū)處于成長期的情況下，地段升值潛力要大于其他片區(qū)，在昆明限制別墅社區(qū)的情況下，本項(xiàng)目作為純別墅社區(qū)具有一定競爭力。 類別 與本項(xiàng)目擬合度描述 有效性 客戶需求 從昆明目前離城市越近的別墅價(jià)格越高的市場格局來看，昆明別墅購買