【正文】 現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況 ，呈現(xiàn)供小于求的局面，后面的項(xiàng)目供應(yīng)量也少，住宅的價(jià)格也基本上達(dá)到 4000 元 左右的水平 ，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷售價(jià)格上會(huì)有所提升。 A. 天一雅居 商鋪類型 :街區(qū)商鋪 建筑類型 :12 層連體 商鋪價(jià)格：一層均價(jià) 16000，二層均價(jià) 60008000 左右 B．天鵝城 商鋪類型 :街區(qū)商鋪 建筑類型：?jiǎn)螌? 商鋪價(jià)格：均價(jià) 20200/平米 2）沿街租金分析 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 4 針對(duì)本項(xiàng)目 的位置屬性，對(duì) 項(xiàng)目區(qū)域的重點(diǎn)街道建設(shè)西路作出了商鋪?zhàn)饨鸬幕菊{(diào)查，基本情況如下 : 調(diào)查 路段 :建設(shè)西路紅綠燈位置至建設(shè)西路與天仙河路交口位置 調(diào)查方式：現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)訪談 商鋪面積：該路段商鋪的面積都集中在 3050 平米之間 商鋪?zhàn)饨鹚剑?812 元 /平米 /天（備注：租金水平呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢(shì)） 總結(jié)： 岳西目前尚未進(jìn)入大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段，現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)仍然是以街區(qū)商鋪為主要的發(fā)展類型， 岳西整體 區(qū)域的 租金水平也較低，除了岳西汽車站商業(yè)中心的租金水平較高，無(wú)論 是建設(shè)西路還是建設(shè)東路，商業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展形象 都較低 ，商業(yè)租金水平也就在一個(gè)較低的水平上。 調(diào)查說(shuō)明：岳西并無(wú)正規(guī)化的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其表現(xiàn)的形式是以露天的個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)和地下攤位 集中經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)目前岳西市場(chǎng)尚未存在。 經(jīng)營(yíng)面積：地下集市經(jīng)營(yíng)面積一般在 30 平米左右的簡(jiǎn)易攤位，地上零散經(jīng)營(yíng)一般在 23 個(gè)平米的攤位進(jìn)行，無(wú)正規(guī)性明顯的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)分城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 5 區(qū)的設(shè)置。 租金水平：地下租金水平一般在 100200/每月不等，地上屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng)，僅收 一般 的管理費(fèi)用。 租戶態(tài)度：現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境太差，經(jīng)營(yíng)的布局雜亂，迫切希望正規(guī)專業(yè)化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)興起，對(duì)現(xiàn)有的狀態(tài)進(jìn)行革新。 項(xiàng)目 基本情況分析 項(xiàng)目緣起 本項(xiàng)目 是 2020 年 8 月份政府所公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目， 被天潤(rùn)房產(chǎn)公司所競(jìng)得。其建設(shè)的意義將會(huì)得到政府部門的大力支持。 地塊四至 北面： 項(xiàng)目北面被民建筑物阻擋 西面： 西面與振岳集團(tuán)毛家飯店緊密相連 東面： 東面面臨 長(zhǎng)度約 80米，寬 12 米左右的中州路 南面： 南面緊靠岳西縣城核心干道建設(shè)路 主要規(guī)劃指標(biāo) 及規(guī)劃條件 項(xiàng)目建設(shè)西路段 項(xiàng)目中州路段 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 6 建筑 面積： 14555 平方米。 容 積 率： 。 項(xiàng)目主要產(chǎn)品類型 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件，現(xiàn)有的產(chǎn)品類型包括 停車場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街商鋪及回遷安置房、 辦公用房、 商品房 。 6．環(huán)境分析： 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 7 ⑴． 區(qū)域環(huán)境：地塊位于 城西區(qū) ，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多，區(qū)域 發(fā)展形勢(shì) 看好。 ⑶． 商業(yè)環(huán)境： 建設(shè)路是岳西商業(yè)的核心干道， 本項(xiàng)目商業(yè)氣氛 能夠滿足項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求 ，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。 ⑸． 類比環(huán)境： 本項(xiàng)目的區(qū)域位置為城西城市主干道建設(shè)路核心位置，且配備專業(yè)正規(guī)化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 。 ⑵．交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 緊鄰岳西主要核心干道建設(shè)路 ，對(duì)外交通便捷。 2．劣勢(shì)（ WEAKNESS） ( 1 )． 項(xiàng)目的區(qū)域項(xiàng)目較多，項(xiàng)目體量規(guī)模又大，產(chǎn)品的品質(zhì)要比本項(xiàng)目要高，且項(xiàng)目周邊的房屋建筑都比較陳舊，景觀環(huán)境配套不足。 總結(jié) ： 項(xiàng)目自身項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品特點(diǎn)是項(xiàng)目的一大關(guān)鍵核心賣點(diǎn)，另一方面項(xiàng)目?jī)?yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)也是項(xiàng)目營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)力之一，加上作為政府重點(diǎn)性項(xiàng)目的支持的有效保障，對(duì)項(xiàng)目的成功 運(yùn)營(yíng)將會(huì)是關(guān)鍵中關(guān)鍵，我們要在營(yíng)銷推廣運(yùn)營(yíng)中把握以上幾點(diǎn)。因此，如何在項(xiàng)目的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，規(guī)避和減弱這兩點(diǎn)的影響，在保證銷售速度和銷售價(jià)格的城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 8 基礎(chǔ)上，挖掘項(xiàng)目的利潤(rùn)空間點(diǎn)， 將是營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要考慮的一個(gè)重要方面。 該項(xiàng)目將會(huì)是滿足 基本的中產(chǎn)階層和工薪階層 為產(chǎn)品的主力訴求群體 ， 把握 市場(chǎng) 最廣泛的群體資源，以超高的性價(jià)比滿足此類客戶群體對(duì)城市居住的需求，同時(shí) 客戶定位方面應(yīng) 盡可能擴(kuò)大 投資客戶 客源 群體 ，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主， 一網(wǎng)打盡式客戶定位 ，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析： ⑴．客源區(qū)域 ①．一級(jí)區(qū)域： 岳西縣 主城區(qū)內(nèi)； ②．二級(jí)區(qū)域： 周邊溫泉、蓮云等主要 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 ⑦． 岳西本地高層企業(yè)管理者； 2．主力客源分析 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 9 本案 規(guī)模較小 ， 其主要客源把握中產(chǎn)階層和工薪階層的需求，在適當(dāng)基礎(chǔ)上把握部門中高層投資客戶全體的需求 ，從而達(dá)到 符合 本 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的 和 快速 順利去化目的。 現(xiàn)將著重分析 此類客戶群體 對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為。 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 10 第三部分 產(chǎn)品策略 策劃思路 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 岳西現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平不高 ， 人均生活消費(fèi)水平也處于一個(gè)相對(duì)較低的位置，項(xiàng)目所處位置也不是岳西繁華中心，周邊的景 觀居住形象也一般，項(xiàng)目客戶定位也是滿足中層階層和工薪階層的需求， 結(jié)合我們項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目概念定位為： 陽(yáng)光宜居 生活便捷 結(jié)合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境分析，針對(duì)本項(xiàng)目周邊尚有規(guī)劃 和其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 ，因此確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為： 中端的“ 生活 社區(qū)”路線 產(chǎn)品定位策略 我們的 營(yíng)銷 策略 要把握 ： 從生活宜居入手，推崇便捷 成熟 生活理念 ，把項(xiàng)目打造 滿足居民全方位生活居住需求的現(xiàn)代化居住社區(qū) 。對(duì)此，實(shí)行 分兩階段性銷售， 價(jià)格上采取 低 開(kāi) 高 走的策略 ， 實(shí)現(xiàn)快速安全銷售和價(jià)值利潤(rùn)空間提升的目的 。 2） ．低價(jià)輔助策略：低單價(jià)低總價(jià)體現(xiàn) 一階段 銷售時(shí)， 把部分 位置、景觀一般的房型及面積較小的房型 和搭配少量?jī)?yōu)質(zhì)的位置房型，以較低單價(jià)或較低總價(jià)首先推出，給客戶樹(shù)立產(chǎn)品超高性價(jià)比的心里暗示 。 價(jià)格策略及推貨策略 1） 從上面的產(chǎn)品類型可以看出，現(xiàn)有的商鋪可售數(shù)量少，僅有 7 套，商鋪的的營(yíng)銷問(wèn)題將不是項(xiàng)目的主要解決點(diǎn)，且商鋪價(jià)值的提升會(huì)隨著時(shí)間的推移有所增值，因此，在項(xiàng)目銷售中將現(xiàn)有的商鋪銷售放在 住宅銷售結(jié)束后進(jìn)行。 3