【正文】 況相匹配的也是社會(huì)餐館式的無(wú)規(guī)則服務(wù)狀態(tài)。在天通苑這個(gè)市場(chǎng)的建立和發(fā)展過(guò)程中，任何投資者都會(huì)在投入與回報(bào)中結(jié)合市場(chǎng)的具體狀況來(lái)確認(rèn)裝修成本。在與這兩家企業(yè)的調(diào)研交流中得到了“看好這個(gè)市場(chǎng)”的信息，他們認(rèn)為天通苑社區(qū)的發(fā)展迎來(lái)了投資機(jī)遇。天通苑小區(qū)本身的特點(diǎn)及居民的結(jié)構(gòu)多樣性決定了餐飲菜品的多樣性。由于區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，又無(wú)大手筆或大品牌（僅肯德雞已入駐）餐飲商家進(jìn)入，再者，前幾年的市場(chǎng)狀況相比現(xiàn)在相差較大，較前投資的商家考慮市場(chǎng)狀況，在定位和管理上都選擇了低成本運(yùn)作，所以菜品、服務(wù)、環(huán)境三產(chǎn)品檔次相對(duì)偏低。這在中餐區(qū)域市場(chǎng)中是常見(jiàn)現(xiàn)象，在沒(méi)有新鮮血液加入和競(jìng)爭(zhēng)體制的導(dǎo)入之前，這些商家會(huì)知足于現(xiàn)狀。但從上面的分析中能夠找到消費(fèi)低的原因：一是天通苑是一個(gè)界于“問(wèn)題兒童”（也就是初級(jí)市場(chǎng)，解析見(jiàn)附表三）和明星（也就是發(fā)展市場(chǎng)）市場(chǎng)之間，這是市場(chǎng)本身的原因；二是餐飲質(zhì)量不高，天通苑存在著高消 費(fèi)人群，但由于本身餐飲環(huán)境的原因，這些消費(fèi)人群在選擇高檔商務(wù)就餐時(shí)，并沒(méi)有選擇天通苑餐飲市場(chǎng)；三是由于天通苑社會(huì)功能暫不健全，企業(yè)和政府機(jī)關(guān)相對(duì)很少，也影響了人均消費(fèi)的提高；四是餐飲商家本身經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，相對(duì)而言，現(xiàn)在天通苑 90%的餐飲商家屬于三流甚至不入流的餐飲企業(yè)，經(jīng)營(yíng)和管理水平本身和人均消費(fèi)是成正比的。大量的居民工作在北京市區(qū)，午間基本不回天通苑，消費(fèi)人群自然少。但也有部分商家午間的經(jīng)營(yíng)狀況也是不錯(cuò)的，如慶豐 包子、大鴨梨等，這也于菜品內(nèi)容定位有關(guān)。天通苑本身屬于潛在發(fā)展的市場(chǎng)范疇，雖然現(xiàn)在到了一個(gè)餐飲投資的好時(shí)候，但本身也是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。所以，結(jié)合這個(gè)矛盾有兩種選擇：一是較大投入（主要反映在硬件上），占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，做這個(gè)區(qū)域的龍頭；二是慎重投資，重視軟件的建設(shè)，按照“進(jìn)入、試探、穩(wěn)定、發(fā)展”的原則進(jìn)行操作。 （二）區(qū)域戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和潛在商機(jī) 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力較大； 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力是指目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)人群數(shù)量、消費(fèi)潛力、消費(fèi)總量和消費(fèi)檔次的綜合能力。見(jiàn)證指標(biāo)：居民數(shù)量、社區(qū)規(guī)劃發(fā)展、社區(qū)功能逐步完善、企業(yè)入駐及消費(fèi)帶動(dòng)、消費(fèi)潛力等等。從天通苑的初建到現(xiàn)在的發(fā)展角度，不論是從數(shù)據(jù)還是感官，都能確認(rèn)這個(gè)區(qū)域存在著無(wú)限商機(jī)。 經(jīng)營(yíng)優(yōu)越性便于突出； “小溝好過(guò)，深壑難越”。在現(xiàn)有的天通苑餐飲環(huán)境下，我們極容易取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，是很好的投資機(jī)遇。 餐飲經(jīng)營(yíng)機(jī)遇良好； 在初級(jí)市場(chǎng)中，好的經(jīng)營(yíng)和管理可以引導(dǎo)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，而這也是利潤(rùn)最大化最好的保障。見(jiàn)證指標(biāo)：天通苑的發(fā)展前景。建議以品牌發(fā)展為目標(biāo)，來(lái)取得利潤(rùn)最大化。另外，譚園天通苑目標(biāo)載體對(duì)面的停車場(chǎng)在今后的經(jīng)營(yíng)中將起到極大的作用，要重點(diǎn)計(jì)劃。 № 2 譚園天通苑 經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告 一、 經(jīng)營(yíng)檔次定位 硬件配套（裝修和配套）結(jié)合經(jīng)營(yíng)理念最小化投資； 在能足夠體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念的前提下，將裝修和配套投資最小化，以應(yīng)對(duì)天通苑市場(chǎng)暫不成熟的風(fēng)險(xiǎn)因素。 經(jīng)營(yíng)檔次（產(chǎn)品檔次 —— 服務(wù)、菜品和環(huán)境）中高檔定位； 做就做最好的軟件，我們不需要 100%的顧客走進(jìn)來(lái)，只需要我們需要的顧客走進(jìn)來(lái)。 建議：經(jīng)營(yíng)上另辟新境、引導(dǎo)消費(fèi)。 二、 經(jīng)營(yíng)理念定位 [譚園官家宴 ]菜品理念； 在現(xiàn)有的以“譚家菜”為基礎(chǔ)的官府菜菜品理念的基礎(chǔ)上，再著重將“養(yǎng)生和營(yíng)養(yǎng)”及官府菜家常化元素貫穿其中，利用譚園管理公司在外埠市場(chǎng)上的傳統(tǒng)與現(xiàn)代菜品理念的有效融合，借助服務(wù)理念（具體見(jiàn)下面）的組合重點(diǎn)推廣。 [譚園官家宴 ]菜品理念 —— 引導(dǎo)詞：飲食文化、官府菜、譚家菜、官府 筵席、典故、家私、養(yǎng)生和營(yíng)養(yǎng)。這是譚園公司的優(yōu)勢(shì)資源，可自如體現(xiàn)。 官府筵席服務(wù)流程的導(dǎo)入； 經(jīng)營(yíng)中高檔次定位的體現(xiàn)范疇，不細(xì)述。 品牌戰(zhàn)略發(fā)展的理念堅(jiān)持； 只要建立品牌和戰(zhàn)略發(fā) 展的理念，才會(huì)在定位和日常經(jīng)營(yíng)及管理中始終如一，才能在發(fā)展中保持自我，并形成模式的標(biāo)準(zhǔn)化和人才的戰(zhàn)略培養(yǎng)。 三、 經(jīng)營(yíng)菜品定位（建議） 膠東海鮮和膠東海鮮家常菜 /魯菜家常菜（ 70%）； 結(jié)合相關(guān) 資料 和信息，在北京有如下菜式的經(jīng)營(yíng)比較突出：海鮮（粵式海鮮、膠東海鮮和大連海鮮為主）、官府菜、粵菜、浙菜、川菜、湘鄂菜、方菜家常菜、北京家常菜和北京小吃。粵菜的盛行離不開(kāi)海鮮，中西結(jié)合高檔國(guó)宴筵席離不開(kāi)海鮮、如今盛行的膠東和大連海鮮更是突出表現(xiàn)出旺盛的生命力和資源本身的優(yōu)勢(shì)。這種萎縮既與市場(chǎng)有關(guān)，又與市場(chǎng)無(wú)關(guān)。 （ 2）選擇膠東海鮮，是因?yàn)槟z東海鮮的基礎(chǔ)是魯菜，和大連海鮮一樣 更容易適合北京地區(qū)的消費(fèi)口味特點(diǎn)。再者，粵菜的人力成本相對(duì)較高。膠東海鮮中的“小海鮮”可面向中低消費(fèi)群體；“大海鮮”可面向整個(gè)消費(fèi)群體。魯菜家常菜人力成本較低、受重群體也比較廣泛，并在北京具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，新魯菜家常菜的操作模式也比較新穎和實(shí)用，值得推廣。兼顧要得，但必須點(diǎn)到為止，建議杜絕“不倫不類，特點(diǎn)不鮮明”。 北京及川味、東北家常菜（ 15%）； 考慮到現(xiàn)行天通苑餐飲商家的菜品特點(diǎn)及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，組織 20道左右的此類菜品作為主打菜品的補(bǔ)充。很顯然，譚家菜在發(fā)展中的天通苑市場(chǎng)只能作為一種補(bǔ)充菜品。 北京傳統(tǒng)小吃（ 5%）； 增加 10 種北京傳統(tǒng)小吃，作為在北京 開(kāi)餐館 中的必備菜肴內(nèi)容。全年?duì)I業(yè)日按 300 天進(jìn)行保守預(yù)測(cè)。 人均消費(fèi)暫設(shè)定為 50元 /位和 80 元 /位，也是結(jié)合天通苑市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)定位設(shè)置的。參數(shù)的設(shè)定也是結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位和市場(chǎng)調(diào)研設(shè)置的。 經(jīng)營(yíng)預(yù)算如下： 全年?duì)I業(yè)天數(shù)：按 300 天 其中 周末（ A）： 按 90 天 全天上座率≈ 140%（ A） 法定節(jié)假日（ B）：按 15 天 全天上座率≈ 120%（ B） 剩余： ①按 195 天（ C） 午市上座率≈ 50%（ C1） 晚市上座率≈ 70%（ C2） ②按 195 天（ C） 午市上座率≈ 80%（ C3） 晚市上座率≈ 100%（ C4） 餐位數(shù)（ D）： ① 按 160 位（ D1） ② 按 200 位（ D2