【正文】 20 個城市中，湘潭排名第 3位 ,在中國大陸最適宜居住的城市中，湘潭排名第 9 位。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價計算，同比增長 %，高于全省平均水平 1個百分點。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值為 23672元，增長 %。據(jù)快報統(tǒng)計，全市財政總收入 ，增長 %，其中地方財政收入 億元，增長 %。全市全社會固定資產(chǎn)投資突破 300億元，達 ，增長 %。全年施工項 目 1405個，其中建成投產(chǎn)項目 725個。全年 95 個在建的重點工程建設項目實際投資 ，增長 %。河東大道改造提質，體育公園、湘江防洪景觀道城區(qū)段和福星中路等城建重點項目加快推進。湘潭、湘鄉(xiāng)火車站改擴建工程開工建設，湘潭火車站站房面積將擴大到 2萬平方米，成為規(guī)模始發(fā)站。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %。房屋建筑施工面積 1156 萬平方米，增長 %；房屋建筑竣工面積 324萬平方米，下降 27%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，下降%。 （四）湘潭房地產(chǎn)價格的增長： 隨著長株潭三市建設兩型社會的逐步實施、城市中心區(qū)的東移和城市化進程步伐的加 快，我市房地產(chǎn)市場價格并未受到太多市場影響價格依然堅挺。在房屋銷售中，新建商品小高層住宅均價達 3080元 /平方米，同比上漲 %，新建非住宅商品房銷售均價達 6180 元 /平方米，上漲 %，二手住房銷售均價為 1100 元 /平方米，上漲 %。受以上 因素的影響，以及湘潭與鄰近的長沙、株洲市房地產(chǎn)比價的影響，預計我市房地產(chǎn)價格年內仍是堅挺甚至有可能小幅上升的趨勢。據(jù)城市居民戶抽樣調查， 2020 年 1 月3 月我市城市居民家庭可支配收入 3409 元，同比增長 14%；消費支出 2763 元，同比增長 %。同時高層住宅均價很有可能突破3000 元的大關。 我市人均可支配收入預測圖 湘景豪庭項目可行性研究報 告 12 2020 年 2020 年湘潭市人均可支配收入預測圖（單位：元 /年） 根據(jù)湘潭市城市居民年人均可支配收入的增長率來計算， 2020年我市年人均可支配收入將達到 16470 元。 備注 :以上預測佐證均來源于 20202020湘潭統(tǒng)計年鑒以及湘潭統(tǒng)計公報等數(shù)據(jù)。 本項目住宅總建筑面積為 59000 平方米，約六百套住房左右 ,遠遠不能滿足中、低收入家庭的購房需求。 五、項目優(yōu)勢分析 區(qū)位好、交通方便、方便住戶的生活。 本項目有其自身的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、集中了當今所有成功開發(fā)樓盤的精髓。 綜上所述： 根據(jù)我市 GDP以及其他相關調研數(shù)據(jù)資料顯示，現(xiàn)階段不論是經(jīng)濟的發(fā)展、房產(chǎn)的開發(fā)、商品房銷售以及價格又或者是年人均可支配收入都在一個良性的、穩(wěn)定的上升過程中。 第二章 項目客戶定位 一、項目客戶群體與銷售總量比例定位 根據(jù)市場調研的結果與周邊物業(yè)業(yè)主的統(tǒng)計，針對本項目的的情況，特將本項目的消費者定位如下： （一）建設路、芙蓉路沿線的經(jīng)營戶、個體、私營業(yè)主 （約占銷售總量的 20%— 30%） （二）河東新城行政事業(yè)單位公務員、投資者 （約占銷售總量的 30%— 45%） （三）湘鋼、電機、電業(yè)局職工以及河西河東一般購房戶 （約占銷售總量的 50%— 25%） 二、項目客戶定位理由 （一）私營業(yè)主：首次購房戶或多次購房戶，通常購買動機為方便經(jīng)營自己的生意而購買，在潭做生意時自住，離潭時可做投資。 （三）公務員、一般購房戶：多為首次購房，通常購買動機為純自住，投資者 /公務員：多為多次購房但也不排除首次購房的可能，主要是選擇自己看中的而且認為有一定投資前景的住宅，通常購買動機為投資或出租。收入來源：主要為經(jīng)營收入，屬于早期經(jīng)商者，經(jīng)濟能力強且償還貸款能力強。 （二）單位職工 /投資者 /公務員 /一般購房戶：單位職工與公務員年齡可定位為 30— 60歲之間，年齡層次跨度較大，屬于工作有保障，福利齊全的企事業(yè)單位的工作人員，有一定的經(jīng)濟能力且還貸能力較強，月收入情況約 1500 元 — 2500元，購買方式：銀行按揭。 四、項目價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格以及銷售情況的調查 與分析，結合本項目的直接建筑成本、競爭對手和市場需求情況，對項目作出初步價格定位如下： （一）預售時間定于 2020年 10 月左右 高層住宅 均價： 2780 元 / M2 湘景豪庭項目可行性研究報 告 16 車 位 均價： 60000 元 /個 沿街商業(yè) 均價： 6000 元 / M2 多層住宅 均價： 1680 元 / M2 酒店出租 租金均價： 20 元 / M2/月 第三章 競爭對手分析 根據(jù)市場調查數(shù)據(jù)顯示，以及從我市房地產(chǎn)開發(fā)總量來看，現(xiàn)階段就中高檔高層住宅小區(qū)的銷售以及竣工量上來說，河東高層住宅項目較多且價格混亂，競爭激烈。 表一 競爭對手分析 項目名稱 所在位置 銷售均價 優(yōu)勢 備注 東方名苑 雙擁中路 3090 元 /M2 高檔住宅 納帕溪谷 河東大道 2850 元 /M2 高檔住宅 金僑書香庭院 絲綢路 2980 元 /M2 品牌價值 眾一國際 芙蓉路與吉安路交匯處 2290 元 /M2 大型高層 湘景豪庭項目可行性研究報 告 17 時尚康都 雙擁路 2908 元 /M2 單體高層 新景家園 河西韶山東路 1780 元 /M2 群體多層 城郊香樟園 河西韶山東路 1680 元 /M2 群體多層 第四章 項目方案 一、項目選址 本項目用地位于絲綢路與書院路交匯處，交通便利。湘潭市氣候屬亞熱帶季風濕潤氣候 區(qū)，四季分明，年均降雨量 1400 毫米，雨季為47月，多有洪水發(fā)生，湘江湘潭段最高峰水位 ，但本項目地面高程在 62 米以上，故無水患之憂。 （二）設計方案 湘景豪庭項目可行性研究報 告 19 住宅：為 17 層的全框架高層住宅以及 6 層磚混結構住宅。 該項目住宅全部南北朝向，并設計外墻保溫隔熱以及中空玻璃、且建筑日照間距為 1： ,完全滿足健康住宅和生態(tài)住宅的要求。小區(qū)除建有綠化廣場外，還有小型超市，小區(qū)服務中心、公共停車場、垃圾轉運站等配套服務和公共設施。 （二）供水 小區(qū)內設兩條 DN150 供水主管。 給水管道管徑為 DN300，通過止回閥和水表后，與小區(qū)給水管網(wǎng)相連接，給水管在小區(qū)內布置成環(huán)狀。 （ 四）供電 根據(jù)初步測算，小區(qū)內用電容量約 1800KVA，從絲綢路接入 10KV城市供電網(wǎng)接線。 （六）電訊電視工程 ⑴ 電話通訊 本工程住宅用戶按 2 對／戶預留，從市政話網(wǎng)引入電纜至每棟交接箱，并從弱電豎井配電至各層電話分線箱，再配至各戶用戶終端。 5 dB 設計， 圖象質量不低于四級。整個小區(qū)的綠化率達到 35%。 （八）勞動安全與消防 在規(guī)劃設計時，全面考慮項目的安全措施，包括人流、車流、道路、停車場的安排，建筑設計時要按設計規(guī)范充分考慮房屋的結構安全與使用安全，特別是對建設部有關強制性條文規(guī)定應嚴格執(zhí)行，確保安全。因此，安全生產(chǎn)極為重要，必須要求施工單位嚴格按《國家工程安全生產(chǎn)管理條例》的有關規(guī)定，堅持以人為本，突出生命，進行安全管理和安全設防： ⑴施工單位應成立安全領導小組，制訂安全施工方案，設專職安全管理員，加強對職工的安全教育，做到不自傷、不傷害他人、不被他人傷害，確保施工安全。 ⑶危險品倉庫應遠離施工現(xiàn)場，嚴格執(zhí)行材料的保管使 用制度，并設置消防水源。 消防 室外消防給水管與生活給水管共用，消防給水主管不小于DN100，并敷設到每棟房屋前，以保證消防半徑能覆蓋到整個建筑物。 （九） 項目節(jié)水、節(jié)能措施 1 節(jié)水措施 我國人均水資源擁有量只有世界人均擁有量的四分之一，我國水湘景豪庭項目可行性研究報 告 22 資源的短缺已日益呈現(xiàn)出來，“缺水危機”已成為國人關注的焦點。到 2030 年，我國將出現(xiàn)缺水高峰。 2 節(jié)能措施 我國的能源利用效率比國際先進水平低 20%，單位建筑面積采暖能耗相當于氣候條件相近發(fā)達國家的 2倍，能源的短缺與能源利用效率低已成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展的制約因素，因此，節(jié)約能源、降低能耗，建設節(jié)能型社會是我們共同的責任。住宅的外墻應采用保溫隔熱材料和保溫砂槳。在電力電器設備的配置上要選擇節(jié)能型變壓器、發(fā)電機、電動機，裝設低壓電力電容器，以補償無功功率，并采用高效低耗節(jié)能燈具，以減少能源的消耗量。（十）項目環(huán)保措施 生活污廢水經(jīng)室外鋼筋砼消毒池和化糞池后進入城市污水管道排入污水處理廠進行深度處理。本項目努力營造小區(qū)綠洲，設立綠化廣場，屋頂花園、綠化帶、輔以灌木、草壇、花壇、噴泉、雕塑等綠化景觀。本項目實行招標投標管理包括以下內容： 1 招標類別 根據(jù)《