【正文】 ...................................................................... 54 投資構(gòu)成 .................................................................................... 54 資金籌措 .................................................................................... 55 第十三章 工程招投標(biāo) ..........................................................................55 編制依據(jù) .................................................................................... 55 招標(biāo)的基本情況 ........................................................................ 55 第十四章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ..............................................................................56 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) .................................................................................... 56 產(chǎn)品總成本費(fèi)用計(jì)算 ................................................................ 56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................... 57 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................... 60 第十五章 結(jié)論 ......................................................................................61 創(chuàng)富物流園區(qū)項(xiàng)目 可行性 報(bào)告 2021069 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 ： 項(xiàng)目名稱 : 創(chuàng)富物流園區(qū) 建設(shè)地點(diǎn) :長(zhǎng)春 寬城區(qū) 蘭家鎮(zhèn) 5 建設(shè)規(guī)模 :占地 50 萬平方米 ,建筑面積 385000平方米 。 其中 :貨倉(cāng) 202100 平方米 (均指建筑面積 ,下同 )。 建設(shè)期： 30個(gè)月 項(xiàng)目總投資： 69700萬元 其中：固定資產(chǎn)投資 66700 萬元）， 啟動(dòng)資金 3000 萬元。是集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、路橋建設(shè)、工程監(jiān)理、機(jī)械租賃、新型建筑材料生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、勞務(wù)輸出 ,園林綠化和商品運(yùn)輸為一體的大型企業(yè)集團(tuán)。公司凈資產(chǎn)上億元，擁有 20 多萬平方米的生產(chǎn)建設(shè)基地，企業(yè)在冊(cè)職工一千五百多人，各類高、中級(jí)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員 200多人。 6 企業(yè)經(jīng)過不懈努力，奮力拼搏，業(yè)績(jī)斐然。積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，管理水平得到飛速提高，企業(yè)效益同步增長(zhǎng)，得到了社會(huì)各界的公認(rèn)和好評(píng)。長(zhǎng)春市政協(xié)辦公樓、綠園區(qū)公安分局辦公樓、中美合資一汽散熱器廠現(xiàn)代化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的廠房，一汽四環(huán)工業(yè)區(qū)機(jī)加廠房、一汽四環(huán)沖壓件聯(lián)合廠房，辦公樓群等具有長(zhǎng)春市標(biāo)志性建筑的重點(diǎn)工程，被載入吉林省建筑史冊(cè)。企業(yè)將堅(jiān)持誠(chéng)信為根本，信譽(yù)為中心，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)秀的人才搭建施展能力的平臺(tái)，通過 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，先進(jìn)的技術(shù)，成功的經(jīng)驗(yàn)，銳意進(jìn)取的奮斗精神，高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富， 集團(tuán)公司擬在長(zhǎng)春寬城區(qū)鐵北建立物流園區(qū)，本著?以客戶為中心，通過增值服務(wù)，努力降低客戶的經(jīng)營(yíng)成本，并以客戶結(jié)成‘雙贏’式戰(zhàn)略聯(lián)盟?的經(jīng)營(yíng)理念，依據(jù)?以現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，不斷提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力?的戰(zhàn)略決策，積極發(fā)展現(xiàn)代化第三方物流，通過采用 EDI 技術(shù)搭建物流信息平臺(tái)，積極依托自方優(yōu)勢(shì)，借助打造東北亞經(jīng)濟(jì)圈之東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)物流手段現(xiàn)代化，最終實(shí)現(xiàn)?構(gòu)筑全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)，參與國(guó)際物流大循環(huán)?的戰(zhàn)略目標(biāo)。 吉林省政府對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)極為重視， 2021 年在《吉林省政府工作報(bào)告》中 7 就特別提出，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)。 2021 年長(zhǎng)春市把寬城區(qū)蘭家物流園區(qū)列為重點(diǎn)項(xiàng)目。發(fā)展現(xiàn)代物流對(duì)于長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的騰飛，鐵北經(jīng)濟(jì)的持續(xù)跨越式發(fā)展將起到重要作用。通過物流園區(qū)的建設(shè)和新型物流服務(wù)的開發(fā)，喚起中小工業(yè)、加工企業(yè)潛在的物流需求，鼓勵(lì)其將物流職能從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中剝離出來，由專業(yè)物流公司提供規(guī)?；奈锪鞣?wù)，降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。通過物流企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化的物流運(yùn)作，降低物流成本。 2．通過物流園區(qū)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 物流園區(qū)的一個(gè)重要功能是集聚效應(yīng)，通過集聚擴(kuò)大了企業(yè)的商圈，增加了交易的機(jī)會(huì)。物流園區(qū)的建設(shè)對(duì)整合流通產(chǎn)業(yè)鏈、提升流通業(yè)整體水 8 平、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起著重要作用。完備的基礎(chǔ)設(shè)施和物流系統(tǒng)的支持能夠使入園企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本，增加 企業(yè)效益，這會(huì)給企業(yè)帶來實(shí)實(shí)在在的好處，使企業(yè)獲得更強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式可以看出，發(fā)達(dá)國(guó)家在核心產(chǎn)業(yè)建設(shè)之前，相關(guān)的物流產(chǎn)業(yè)設(shè)施以及其他相關(guān)配套設(shè)施就已經(jīng)初具規(guī)模，使入駐周邊園區(qū)的企業(yè)大幅度 增加 對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施的投入，縮短生產(chǎn)準(zhǔn)備周期，降低物流成本。 4．改善城市環(huán)境 通過優(yōu)化整合現(xiàn)有零散資源，發(fā)揮園區(qū)系統(tǒng)、集散、整合的優(yōu)勢(shì)，采 用統(tǒng)一發(fā)展的模式，以利于生產(chǎn)、方便生活、優(yōu)化交通、改善環(huán)境、滿足城市功能發(fā)展的需要，有利于提高城市形象，成為城市功能的重要組成部分。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，物流作為城市功能的重要組成部分已被大多數(shù)人所接受。 報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍 報(bào)告 編制的主要依據(jù) （ 1）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 9 （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； （ 3）國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、對(duì)外經(jīng)貿(mào)合作部、中國(guó)民航總局，國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)引（ 2021） 607號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》； （ 4） 全國(guó)物流標(biāo)準(zhǔn) 2021 年 — 2021 （ 5） GB/T 183542021 物流術(shù)語(yǔ) （ 6）長(zhǎng)府發(fā)〖 2021〗 27 號(hào)文件《 長(zhǎng)春市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2021— 2021年）》 （ 7） 《 長(zhǎng)春市城市總體規(guī)劃 (20212020)》 （ 8） 《 長(zhǎng)春市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年 規(guī)劃 綱要》 報(bào)告編制的原則 本報(bào)告以市場(chǎng)為向?qū)?，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)為中心，發(fā)揚(yáng)求實(shí)和創(chuàng)新精神，采用先進(jìn)、適用、成熟的現(xiàn)代物流新技術(shù)，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 報(bào)告編制的范圍 主要從以下幾點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證： （ 1）市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)； （ 2）建設(shè)條件、規(guī)模及方案論證； （ 3）工藝及設(shè)備技術(shù)方案； （ 4）環(huán)境保護(hù)及勞動(dòng)安全； （ 5）投資估算及資金來源； 10 （ 6）經(jīng)濟(jì)效益初步評(píng)價(jià)等。 （ 2）建設(shè)條件優(yōu)良， 長(zhǎng)春素有北國(guó)春城之稱。 這種特殊的地理位置，使長(zhǎng)春成為中國(guó)東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。長(zhǎng)春龍嘉機(jī)場(chǎng)是國(guó)際航空港，開辟有多條國(guó)際航線，將使長(zhǎng)春的對(duì)外交往更加便捷。 （ 3）經(jīng) 2021年區(qū)域物流作業(yè)量和 2021 年區(qū)域物流生成量初步預(yù)測(cè)，具 有廣闊的市場(chǎng)前景和較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 5）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 建設(shè)長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)是十分必要和迫切的，且建設(shè)條件成熟，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目總投資 ： 69700萬元 其中：固定資產(chǎn)投資 66700 萬元 啟動(dòng)資金 ： 3000 萬元 2 總用地面積 ： 50萬平方米 12 3 總建筑面積 ： 385000平方米 其中： 貨倉(cāng) 202100 平方米 序號(hào) 名稱 數(shù)量 單位 交易中心、展示大廳 ： 50000平方米 增值加工車間 ： 50000平方米 車輛及設(shè)備維修中心 ： 31000 平方米 辦公樓及生活配套設(shè)施 ： 53500 平方米 電子、通訊、衛(wèi)星跟蹤系統(tǒng) : 500 平方米 4 集裝箱堆坊、停車場(chǎng)、道路 : 50000 平方米 5 容積率 6 綠化率 ≥ 25% 7 正常年銷售收入 : 23631 萬元 8 正常年總成本費(fèi)用 : 萬元 9 正常年利潤(rùn)總額 : 萬元 10 正常年稅后利潤(rùn) : 萬元 11 投資利潤(rùn)率 % % 12 投資利稅率 % % 13 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，滿足市場(chǎng)需求 長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)項(xiàng)目是長(zhǎng)春市寬城區(qū)確定的重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目之一。 建設(shè)長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)是滿足長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)現(xiàn)代化物流服務(wù)需求的客觀需要，是我市物流企業(yè)與國(guó)際接軌，參與國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的需要，是我市物流企業(yè)與國(guó)際接軌 ，參與國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的需要，也是長(zhǎng)春市商貿(mào)發(fā)展以及完善全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)的需要。 項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 長(zhǎng)春市是吉林省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。 05’～ 45 176。 18’～ 127 176。幅員 20604 平方公里。人口總數(shù)為 萬人。屬大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，在全國(guó)干濕氣候分區(qū)中，地處濕潤(rùn)區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。春季干燥多風(fēng)，夏季濕熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長(zhǎng)，具有四季分明，雨熱同季，干濕適中的氣候特征，為人類開發(fā)和利用大自然提供了良好的氣候環(huán)境。 C，最高溫度 176。 C,日照時(shí)間 2,688 小時(shí)。年 平均降水量522 至 615 毫米，夏季降水量占全年降水量的 60%以上；最熱月（ 7 月）平均氣溫 23℃。 長(zhǎng)春市現(xiàn)轄 6區(qū)， 4縣 (市 )，及 16 個(gè)開發(fā)區(qū)。 交通運(yùn)輸：全年公路貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里 ,比上年增長(zhǎng) %；民航完成貨郵吞吐量 萬噸，比上年增長(zhǎng) %； 該項(xiàng)目屬于無污染、低 能 耗的項(xiàng)目，長(zhǎng)春市投資環(huán)境好，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，地方政府大力支持企業(yè)發(fā)展，該項(xiàng)目的實(shí)施，必將產(chǎn)生企業(yè)效益和社會(huì)效益雙贏的局面。 15 第三章 物流業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 物流需求預(yù)測(cè)的依據(jù) 物流園區(qū)物流量的預(yù)測(cè) ， 是以當(dāng)?shù)丶拜椛浞秶鷥?nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)的，同時(shí)受當(dāng)?shù)匚锪鞴┬锠顩r影響。物流園區(qū)需求的預(yù)測(cè)，既要有適度超前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的意識(shí)，有要符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況，充分合理利用可用的土地資源和便利的集疏運(yùn)條件，發(fā)揮其區(qū)位輻射優(yōu)勢(shì)。通過建立數(shù)學(xué)模型，確定運(yùn)輸量與其自身系統(tǒng)及其他經(jīng)濟(jì)因素的定位、定量關(guān)系，預(yù)測(cè)運(yùn)輸量的發(fā)展水平。 根據(jù)目前掌握的初步資料和數(shù)據(jù)，對(duì)長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)的需求僅僅做一個(gè)初步的展望，精確的預(yù)測(cè)，需要在建設(shè)規(guī)劃階段經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研和取證之后才能得出。長(zhǎng)春具有很好的地緣優(yōu)勢(shì)，是東北亞幾何意義上的中心，與沈陽(yáng)、大連、哈爾濱構(gòu)成了東北和東北亞地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)體系。 16 長(zhǎng)春的物流基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。 良好的發(fā)展條件使長(zhǎng)春市物流企業(yè)不斷發(fā)展壯大，以現(xiàn)代物流經(jīng)營(yíng)理念為企業(yè)運(yùn)作指導(dǎo)思想的企業(yè)初露頭角。 2021 年統(tǒng)計(jì)，全市物流業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到 360 億元，占第三產(chǎn)業(yè)比重的 17%，增加值達(dá)到 120億元，保持了較高增長(zhǎng)速度。如西南部邊緣圍繞汽車產(chǎn)業(yè)形成的汽車物流園區(qū)、北部圍繞農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易形成的儲(chǔ)運(yùn)中心，城市東南部圍繞東站口岸和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形成的二道區(qū)生產(chǎn)資料集散 地等已粗具規(guī)模，大鐵北物流開發(fā)區(qū)正在積極規(guī)劃建設(shè)，各大物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)初步發(fā)揮了規(guī)模聚集效應(yīng)，輻射帶動(dòng)作用增強(qiáng)。 長(zhǎng)春市在?十一五?和未來 15年遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃中，多次提到要加強(qiáng)社會(huì)服務(wù)發(fā)展。長(zhǎng)春市物流業(yè)應(yīng)向如下幾個(gè)方面發(fā)展： 17 革管理體制，整合物流資源，向規(guī)模效益方向發(fā)展 中國(guó)物流業(yè)發(fā)展的突出問題是體制。這些企業(yè)用各自原始的方式瓜分著物流市場(chǎng)。 ?第三方物流? ?第三方物流?是指外部組織利用現(xiàn)代技術(shù)手段，為用戶企業(yè)或最終消費(fèi)者提供全部或部分物流，包括物料后勤保障系 統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)和管理等服務(wù)活動(dòng)的過程。以美國(guó)和日本為例，美國(guó) 57%的物流量是通過第三方來完成的，這個(gè)第三方業(yè)主包括了?第三方倉(cāng)儲(chǔ)?、第三方運(yùn)輸?和?第三方物流?。 1999 年初，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)在對(duì)中國(guó) 450 家大中型企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 45%的企業(yè)在未來一兩年內(nèi)選 擇的物流商，其中 75%的企業(yè)選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)，并且 60%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè)，這反映出在中國(guó)第三方物流的市場(chǎng)需求已相當(dāng)可觀。 18 物流是流通生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在生產(chǎn)力發(fā)展