【正文】 完成交房，充分展現(xiàn)高檔小區(qū)和物業(yè)管理的風采，按照“創(chuàng)品牌、促售樓、圖發(fā)展”整體思路，促進小區(qū)的保值增值和物業(yè)的銷售，提升二期三期開發(fā)的力度，考慮到洋房屬住房型消費，估計入伙比較集中，也是物業(yè)公司第一次在業(yè)主面前集中亮相等綜合因素，為此，本著嚴謹、科學、務實的態(tài)度，嚴格、細致、快捷的工作作風，按中海物業(yè)公司質(zhì)量 /環(huán)境 /職業(yè)健康安全的一體化管理標準，嚴格計劃并實施，高質(zhì) 量、高標準圓滿完成入伙任務，在保證別墅區(qū)等服務標準、服務質(zhì)量不受影響的前提下，同時充分考慮一些不確定因素，正確對待和處理期望與實際的差距，切實、務實、踏實地把東莞御花苑B1 區(qū)（洋房）接管入伙工作落到實處，經(jīng)與開發(fā)商等相關部門多次研究制定以下接管入伙實施方案。與水濂山公園同步開發(fā)，融自然環(huán)境為一體。小區(qū)總占地面 積為 523792 平方米，總建筑面積為 518554 平方米，總綠化面積為361416 平方米。所配套的設施有：地下車庫（屬人防工程）、紅外防盜、可視對講、 IC 卡系統(tǒng)等。 成立接管入伙工作領導小組 為了保障接管入伙工作計劃和方案落到實處，確保入伙工作順利進行，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各方關系，營造一個高效、優(yōu)質(zhì)、安全的入伙份圍和工作機制，成立由開發(fā)商牽頭，物業(yè)公司和相關單位通力合作協(xié)調(diào)的接管入伙工作領導小組： 組長： 劉紅軍（開發(fā)商領導） 副組長： 丁勝年（海外物業(yè)總經(jīng)理）、 陳憲洲（海外物業(yè)副總經(jīng)理）、 田 平（開發(fā)商物業(yè)對接小組）、 郭明祥（中海物業(yè)項目執(zhí)行總經(jīng)理） 成員： 謝寶權（海外物業(yè)副總）， 開發(fā)商工程部負責 人， 開發(fā)商市場部負責人， 慧谷負責人， 樊宏偉（中海物業(yè)駐場協(xié)管經(jīng)理）， 楊國華（中海物業(yè)駐場機電經(jīng)理）， 鄭楚坤（海外物業(yè)工程師）， 葉欣勇（海外物業(yè)御花苑辦公室主任）， 龔寶妹（海外物業(yè)御花苑財務室主任）， 何旭冰（海外物業(yè)御花苑服務中心主任）。進行培訓 4 月 15日 招聘、培訓 3 落實入伙期間員工生活安排 4 月 15日 住宿 4 辦理通郵手續(xù) 4 月 15日 與當?shù)剜]政部門落實 5 辦理信報箱 4 月 15日 策劃、制作、落實 6 入伙前培訓 4 月 15日 授課示范 計劃表另列 7 業(yè)主資料交接 4 月 15日 交接、制表 8 接管驗收 4 月 20日 交接初驗、整理交接驗收 資料 9 小區(qū)入大戶 4 月 20日 與轄區(qū)派出所聯(lián)系、印制統(tǒng)一證明，以備業(yè)主辦理戶口遷移手續(xù)用 10 燃氣開戶開通 4 月 20日 與管道煤氣公司聯(lián)系 11 停車場定位、 IC 卡調(diào)試 4 月 20日 交接、試用 12 落實維修班操作間和辦公間 4 月 20日 進場辦公 13 員工工裝（協(xié)管員 15 人、維修工 3人、管理員 2 人） 4 月 20日 制作著裝 14 發(fā)出入伙通知書 4 月 20日 印制、寄發(fā)等 15 確定小區(qū)門牌號馬及樓層號 4 月 20日 策劃、制做。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)商想要樹立自己的品牌，讓客戶追隨自己，做到開發(fā)一個項目，成功一個項目，就必須在前期物業(yè)管理委托過 程中，選擇一個有實力、物業(yè)管理水平較高的物業(yè)管理公司，確實把前期物業(yè)管理工作做好，讓業(yè)主和租戶滿意，讓開發(fā)商放心，唯有這樣，才能把今后幾十年的售后服務工作做好，客戶才買得放心。結(jié)合中海 前期介入工作方案 參與圖紙匯審與施工，從物業(yè)管理和功能使用的合理性角度出發(fā)，為設計提供建設性的意見，并做到盡可能的了解工程的情況，特別是隱蔽工程，便于 今后物業(yè)管理。 參與樓盤的銷售，盡早與業(yè)主交流溝通。 樓宇及其配套設施設備的交接驗收，及各種資料檔案的建立。 做好業(yè)主入住裝修管理，小區(qū)保安、清潔、園林綠化和小區(qū)內(nèi)的房屋設施設備的維護。 全面實施規(guī)范化、標準化管理。 物業(yè)管理早日介入的必要性 有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié) 我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。而在北方，特別是東北，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中 的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚。 有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理與監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量 隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。 有利于加強對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理企業(yè)要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作，必須對土建結(jié)構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，利于后期管理工作的進行。 物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容是參與設計、施工、竣 工驗收與接管驗收。 物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設計階段的參與 規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭，物業(yè)管理的早期介入應從物業(yè)管理的規(guī)劃設計階段開始。所謂超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應該考慮房屋的使用功能 、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等?？茖W的發(fā)展，技術的進步，經(jīng)濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。因此，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，就應從頭做起，具有超前意識。 物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設計的參與職責主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種不利于后期物管的問題或缺陷，把它以咨詢報告的形式提交給開發(fā)設計單位，以供其在設計施工中予以糾正和完善。 配套設施的完善 各類配套設施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)的目的也在于此。 對于住宅小區(qū)，幼兒園、學校等公益事業(yè)，各類商業(yè)服務網(wǎng)點如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休閑交往娛樂的場所與場地的布置在規(guī)劃設計中應給予充分的考慮。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要，在上述方面應該提出意見和建議。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善，必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。不能硬套國標，否則不能正常使用或造成事故。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。 垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。此外，還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。 綠化布置 綠化主要應 考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，物別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配，最好是選用一些常年木本植物，盡量避免用草本植物因換季而造成的時效差。自動滅火器位置、自動報警器位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應便利于防災、滅災。例如大樓中的通道部分、電纜井部分在消防設計中一般都考慮不周，自動噴淋裝置也不可能顧及到每個角落（當然電路部分是怕水的）， 所以物業(yè)管理企業(yè)就應建議在這些地方配備滅火器（電器部分應用二氧化碳滅火器）或滅火沙箱。物業(yè)管理企業(yè)就根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設計單位擇優(yōu)選用。 園林綠化工程建設建議 為了把御花苑商住小區(qū)融入到東莞南城新開發(fā)區(qū)的大的氛圍中，水漾湖公園和整個周邊環(huán)境相匹配，并有所突出，并為今后創(chuàng)建市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)創(chuàng)造條件，我們建議開發(fā)商對御花苑項目的園林綠化工程給予足夠的重視，在設計上做足功夫，請名家設計，營造出亞熱帶、生態(tài)型、新加坡式園林風格特點的商住小區(qū)，全面提升小區(qū)居住及商業(yè)環(huán)境的檔次。 泛會所建設的建議 御花苑項目除了有別墅，還有商鋪、美術館、沙灘俱樂部等，為了盡早拉動人氣，營造出商業(yè)繁華的氣象，如何吸引人到項目地點來，這是一個值得考慮的問題。 安防設備建設的建議 小區(qū)的安全是物業(yè)管理工作重中之重的任務，沒有安全的小區(qū)，不會有業(yè)主的滿意，也不會有開發(fā) 商良好的口碑，更無法樹立真正的品牌。 小區(qū)智能化系統(tǒng)建設的建議 御花苑高檔山水綜合小區(qū)，其開放式的規(guī)劃建設，封閉式的管理模式，智能化系統(tǒng)不但要確實地建立起來，而且還要體現(xiàn)出一定的先進性。 對于 IC 卡管理系統(tǒng)，我們建議開發(fā)商在與乙方（設計和施工方）簽訂合同之時，約定乙方在建立軟件系統(tǒng)的過程中，必須要結(jié)合東莞地方物業(yè)管理的法規(guī)及地方特色，如摩托車與汽車之分，白天與過夜停放之分等等。同時，也是樓盤銷售的一個賣點。如何解決換水成本大、不利于環(huán)保、池水 易臟的問題，我們建議安裝池水智能型外循環(huán)系統(tǒng)設備，一勞永逸，而設備成本也不大。為此，我們將在項目規(guī)劃設計施工階段及時向開發(fā)商建議充分重視和注意此項工作。在該接管入伙方案中，我們充分根據(jù)項目的實際，編制了“物業(yè)管理用房、員工宿舍 及倉庫的配備和使用”方案一覽表，切實結(jié)合接管入伙工作和今后的物業(yè)管理實際，可充分利用架空層的方案。 在共用設施設備的選擇配置中，我們將根據(jù)在物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗，向開發(fā)商提供相關信息，以最大限度的在質(zhì)價方面、在供應商信譽方面、適宜性等方面優(yōu)化配置。 項目配置的美術館、商業(yè)中心、沙灘俱樂部、泳池待，因配套于水湔湖公園，是人們游玩觀光好去處，潛在的消費群巨大，建議應充分考慮如此資源，最大限度的吸收外來客戶，增加收入。 車輛的停車收費。 其他 規(guī)劃設計時，對室內(nèi)各種管線與設施的布局、位置、高度、與門窗距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后作用和維修的角度看，卻很重要。 類似這些細節(jié)問題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務向設計單位提出，請其注意。 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與 為了加強對建設工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，明確建設工程質(zhì)量責任，保護建設工程方面的合法權益，維護建設市場秩序，建設部已明文規(guī)定，我國的施工建設與國際慣例接軌，實行建設監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應運而生。 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保以后使用與管理方面的工程施工質(zhì)量。這樣，它對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。這些問題如有物業(yè)管理企業(yè)時常在現(xiàn)場指導和監(jiān)督，就會在施工中予 以解決而不至遺留下來成為日后使用和管理中難以克服的障礙。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。 對于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理，加強了力量，使工程質(zhì)量又多了一份保證，同時又能 保證竣工驗收、移交和日后管理的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時間，提高工程質(zhì)量、縮短工期及提高售后服務的信譽。假如其想請物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助，也只是承建商與物管企業(yè)之間的事。 4個崗位和二個場內(nèi)巡邏崗，二個場外圍巡邏崗，實行 24 小時值班，三班輪換制，共 24 個人；考慮項目售樓處等的秩序維護看樓客戶的引導，都給予了充分考慮。 項目現(xiàn)場秩序維護和控制所產(chǎn)生的人員費用等，由開發(fā)商、聘請單位與物管理企業(yè)協(xié)商按合同執(zhí)行。同時熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備； 按國家規(guī)定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術交底和圖紙會審； 工程施工中按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。與開發(fā)商工程部緊密配合，掌握安裝施工的第一手參數(shù)，實施全方位的過程監(jiān)督調(diào)試，建立完善各項資料，為杜絕返工和不達標安裝，為今后管理奠定扎實基礎。而作為消費者，當他決定購買你的房產(chǎn)之前，他考慮的因素除了樓盤的地段、周邊環(huán)境、戶型和價格之外，