【正文】 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 16 頁 共 122 頁 （六）旅游發(fā)展規(guī)劃 主題定位 休閑、度假、觀光、養(yǎng)生、健身 功能定位 生態(tài)旅游度假區(qū)，老年人休閑養(yǎng)生樂園，中青年觀光度假戀情處，中小學(xué)夏令營科考基地。 2021 年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長 12%以上；地方財(cái)政一般預(yù)算 收入增長 12%以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 25%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 15%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 9%以上；農(nóng)民人均純收入增長 9%以上；人口自然增長率控制在 6?以內(nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。因此，政府在城市配套、環(huán)境、綠化、衛(wèi)生、基礎(chǔ)建設(shè)等方面做到了大力的發(fā)展和規(guī)劃。同時(shí)優(yōu)美整潔的城市環(huán)境也提升了區(qū)域人群的素質(zhì)和品質(zhì)追求，從而引導(dǎo)市場房地產(chǎn)形態(tài)的高品質(zhì)演化。 依靠北部平整廣闊的土地條件和便捷的對外交通聯(lián)系，沿鋼城路以西的建設(shè)路建立新興工業(yè)園區(qū)，用優(yōu)惠的土地政策，相對低廉的勞動(dòng)力吸引經(jīng)濟(jì)投資，發(fā)展一、二類工業(yè)，為周邊居民提供新的就業(yè)崗位，為城市未來發(fā)展注入新的動(dòng)力，推動(dòng)市域城市化進(jìn)程。 中部 —— 埡口核心片區(qū)。繼續(xù)鞏固埡口區(qū)政治、文化的核心地位，推進(jìn)城市公共服務(wù)設(shè)施一體化建設(shè)，建立行政文化中心使其成為該區(qū)的帶動(dòng)核心，完善商業(yè)、文化、體育、醫(yī)療、教育等設(shè)施，使其向規(guī)?；l(fā)展，一改以往散亂無序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，整合居住用地，提升居住品質(zhì)，改善居住環(huán)境。 南部 —— 鋼廠工業(yè)園和石漫灘生態(tài)旅游片區(qū) ，規(guī)劃體現(xiàn)生態(tài)型 的城市特色。以生態(tài)、環(huán)保、維護(hù)城市公共利益和公共安全為前提，嚴(yán)格控制周邊用地的開發(fā)建設(shè)。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 20 頁 共 122 頁 二、區(qū)域房地產(chǎn)個(gè)案分析 秀甲中原 開 發(fā) 商 東方置業(yè) 銷售熱線 03758188888 地理位置 舞鋼市湖濱大道東段 入市時(shí)間 2021 年 產(chǎn)品規(guī)劃 6棟高層 總建面積 約 160000 ㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 全框架 容積率 未知 戶型套數(shù) 約 500套 主力戶型 123 ㎡左右， 145 ㎡ ㎡左右等 產(chǎn)品均價(jià) 現(xiàn)未出價(jià)格，估計(jì)起 價(jià)約 4000 元 /㎡ 付款方式 一次性和按揭貸款 核心賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越；環(huán)境較好 ；戶型設(shè)計(jì)合理；周邊及自身配套較好；開發(fā)商有實(shí)力。 綜合分析 此項(xiàng)目位于舞鋼寺坡區(qū)湖濱大道東段，交通便利；緊鄰劉山公園和千畝石漫灘水庫，環(huán)境優(yōu)美；開發(fā)商實(shí)力雄厚，倍受舞鋼上層人士關(guān)注；社區(qū)配套齊全，屬高檔住宅社區(qū)；但其價(jià)位高，排號(hào)門檻高。 銷售狀況 一期已銷售約 80%左右，二期正在銷售中； 銷售正常進(jìn)行中，但無任何促銷和優(yōu)惠活動(dòng)。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 22 頁 共 122 頁 華興 銷售狀況 前期有部分內(nèi)部銷售，年前層出臺(tái)過 2300元 /㎡的認(rèn)購均價(jià)，現(xiàn)已停止，暫不進(jìn)行銷售。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 23 頁 共 122 頁 桃源鑫港 開發(fā)商 河南何瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售熱線 03757787777 03758169977 地理位置 舞鋼市市場街以北舞 鋼劇院以西 入市時(shí)間 2021年 產(chǎn)品規(guī)劃 高層 總建面積 ㎡ 建 筑結(jié)構(gòu) 全框架 容積率 戶型套數(shù) 204套 主力戶型 11 12 133 ㎡左右等 產(chǎn)品均價(jià) 暫無價(jià)格 付款方式 一次性和按揭貸款 核心賣點(diǎn) 開發(fā)商實(shí)力雄厚；戶型設(shè)計(jì)合理；處新老城區(qū)結(jié)合處，升值潛力大。 綜合分析 此項(xiàng)目位于埡口行政中心，周邊行政單位分布四周，緊鄰影劇院，屬埡口中心地段，區(qū)位和交通優(yōu)勢極為突出。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 24 頁 共 122 頁 福田 銷售狀況 一期已售約 80%左右，二期尚在蓄客階段，還未出有關(guān)的價(jià)格政策。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 25 頁 共 122 頁 鋼城花園 紫荊國際 開發(fā)商 河南宏博房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 銷售熱線 03758208666 03758208222 地理位置 舞鋼市鋼城大道交警 隊(duì)向北 100 米 入市時(shí)間 2021 產(chǎn)品規(guī)劃 多層、高層 總建面積 未知 建筑結(jié)構(gòu) 磚混、全框架 容積率 未知 戶型套數(shù) 未知 主力戶型 100㎡左右， 120㎡左右等 產(chǎn)品均價(jià) 一期 1900 元 /平米，近期將出二期價(jià)格 付款方式 一次性和按揭貸款 核心賣點(diǎn) 舞鋼市城市中央?yún)^(qū)；有 5000 平方米得商鋪；配套相對齊全。 綜合分析 交通便利，升值潛力大； 二期規(guī)劃變動(dòng)大，工程較慢；自身商業(yè)氛圍較濃。 綜合分析 交通便利，但整體地勢由南向北逐漸降低，采光不是太好，有壓抑感；工程進(jìn)度較慢；自身配 套不太齊全，周邊配套也一般。 （ 2）根據(jù)對項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 28 頁 共 122 頁 調(diào)查方法 為對本項(xiàng)目所在的市場的需求特征作科學(xué)分析，我們作了相關(guān)調(diào)研： （ 1）宏觀及需求市場調(diào)查：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等相關(guān)資料收集與 分析。 （ 3）競爭市場調(diào)查：現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查；深度訪談；相關(guān)資料收集與分析。問卷 500 份全部回收。但在問卷分析過程中，發(fā)現(xiàn)存在相當(dāng)部分的回收問卷，由于部分受訪者對于問卷中部分問題缺乏購房或投資上的常識(shí)，故而該些問卷的回答缺乏有效性。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 29 頁 共 122 頁 （二）舞鋼市住宅市場消費(fèi)者問卷調(diào)查分析 80～ 135㎡的住宅面積的接受程度最為廣泛 本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購買的房子的戶型面積在 81～ 100 ㎡ 的占 %， 101～ 125 ㎡ 的占 % 其中選125135 ㎡的占 %，特大套型 135 ㎡以上的占 %可見，在戶型方面， 80～ 135 ㎡ 的住宅面積的接受程度最為廣泛。其原因是在我國特別重視家庭的完整性和和諧性，因 而消費(fèi)者在購買房屋考慮面積時(shí)考慮的一個(gè)重要的原因就是購買的房屋是否能夠使每個(gè)家庭成員都能有自己的居住空間的同時(shí)還要生活舒暢。所以需要 3 個(gè)臥室。很多家庭雖然很向往較大的房屋面積卻無力承擔(dān)較大面積的樓房價(jià)格。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 30 頁 共 122 頁 二室二廳 /三室二廳為最滿意的戶型結(jié)構(gòu) 本次調(diào)查顯示，客戶最滿意的戶型結(jié)構(gòu)是三室兩廳 。 我們從此問題上看到了被調(diào)查者以三室兩廳的選項(xiàng)為多，也說明了消費(fèi)者對于面臨多房室和樓廳的期望。而兩廳主要 是考慮到一個(gè)作為餐廳 ， 一個(gè)作為休息娛樂場所的存在，能夠消費(fèi)此項(xiàng)選擇的階層主要還是中上等條件的收入階層。本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示以上比例分別占到 %， %， %， %， %， %的比例。了解消費(fèi)者的意圖就能使開發(fā)商在建設(shè)房屋時(shí)能夠有比較明確的方向。在項(xiàng)目后期的規(guī)劃中可以針對客戶的需求對產(chǎn)品的附加值進(jìn)行提升。 這比較符合三線以下小城市消費(fèi)者的購房習(xí)慣：大多數(shù)購房者的購房觀念還是較為傳統(tǒng)的，需要準(zhǔn)備好了所有房錢才開始買房。 目前市場中的消費(fèi)者以首次購房滿足需求和改善住房條件的為主 本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購房用來改善現(xiàn)有住房條件的占大多數(shù)，所占比例為 %；滿足居住需求的剛性需求占 %；為子女購房的占 %；選擇投資的比例占 %。 此次調(diào)查結(jié)果顯 示，多層 /小高層建筑 形態(tài)市場較受青睞，別墅產(chǎn)品也有市場 通過調(diào)查，舞鋼消費(fèi)者普遍對電梯房的接受情況還是很好的，占 %，但是并不太喜歡過高的高層建筑，其中選擇小高層的占 %，選擇高層的占 %，這可能與小城市消費(fèi)人群的思維定式有關(guān)，并不屬于無法改變的市場抗性。同時(shí)，也有將近 5%的消費(fèi)者選擇了別墅形態(tài)，目前舞鋼還無別墅產(chǎn)品，說明別墅市場的空白也正調(diào)動(dòng)起一些成功人士的興趣。從與被調(diào)查者的溝通中，也了解到大多數(shù)人認(rèn)為舞鋼的房價(jià)高低分化很大，對于寺坡區(qū)域的房產(chǎn)望而生畏，從中也可以看出普遍能接受的市場價(jià)格大約在 2021 元 /㎡左右。 對舞鋼消費(fèi)者購房計(jì)劃時(shí)間的調(diào)查顯示以計(jì)劃兩年后購房的人較多 被調(diào)查者購買房屋的時(shí)間主 要集中在 2 年后的占 %， 1～ 2 年內(nèi)的占 %，一年以內(nèi)的占 %，沒有購房計(jì)劃的占 %。即使消費(fèi)者打算購買也不一定會(huì)購買商品房。所以，建議開發(fā)商在設(shè)計(jì)上能夠體現(xiàn)出樓盤的賣點(diǎn)，加大宣傳力度刺激消費(fèi)者的購買欲望。 舞鋼購房者通過宣傳單頁和已購房的親友推薦的方式獲取信息的較多 大多數(shù)消費(fèi)者在獲取購房信息的途徑上還是以傳統(tǒng)的廣告渠道為主，如傳單、報(bào)紙、戶外、電視等，其中宣傳頁比例較大，占 %；同時(shí)對于朋友推薦的方式選項(xiàng)也 較多，占 %。 （二）在戶型及面積的選擇方面， 80～ 135 ㎡的住宅面積接受程度最為廣泛，三室兩廳的戶型結(jié)構(gòu)最受消費(fèi)者歡迎，而這兩方面的選擇最終也與價(jià)格有很大的關(guān)系，若價(jià)格較高，消費(fèi)者選擇面積時(shí)相應(yīng)減少。 （三）此次調(diào)查顯示，絕大多數(shù)的調(diào)查對象對未來社區(qū)的景觀環(huán)境及針對孩子的便利方面較為 重視，喜歡多層建筑的居多，希望項(xiàng)目后期的規(guī)劃可予以借鑒。但同時(shí)也表示兩地的房價(jià)太高，尤為寺坡，對價(jià)格抗性較大。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 34 頁 共 122 頁 第三節(jié) 項(xiàng)目篇 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 35 頁 共 122 頁 一、項(xiàng)目所在片區(qū) —— 埡口 （一）埡口片區(qū)概況 區(qū)位條件 埡口 片區(qū)位于舞鋼市城區(qū)的中部，溫州路北段西側(cè)，其中西區(qū)北至支鼓山、共青水庫與朱蘭片區(qū)相接，南至劉山公園與寺坡片區(qū)相連，東至金鰲山，西至規(guī)劃西環(huán)路。轄 5個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 2 個(gè)行政村，總面積 ， 總?cè)丝? 萬人，是市黨政機(jī)關(guān)所在地，政治、文化、金融中心。溫州路南北貫穿鋼城路以西部分，其次結(jié)合中心路、文化路、常州路形成“環(huán)形”的內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)；鋼城路以東則通過村莊道路與鋼城路枝狀相連。片區(qū)內(nèi)有公共停車場 1處，位于鑫源廣場附近。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 36 頁 共 122 頁 建設(shè)用地現(xiàn)狀 片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地主要位于通平路以南、鋼城路兩側(cè)區(qū)域。現(xiàn)狀總建設(shè)用地 ，占規(guī)劃總用地的 %。 ? 普教設(shè)施現(xiàn)狀 片區(qū)內(nèi)有高中 1所，舞鋼市第一高級(jí)中學(xué)；初中 1所，舞鋼市第 一初級(jí)中學(xué)；小學(xué) 3 所，分別為舞鋼市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、舞鋼市第一小學(xué)、卜沖小學(xué)；幼兒園 2 所，分別為舞鋼實(shí)驗(yàn)幼兒園、埡口幼兒園。 （ 2） 醫(yī)療衛(wèi)生用 地 現(xiàn)狀片區(qū)內(nèi)主要醫(yī)療單位有舞鋼市中醫(yī)院、舞鋼市防疫站、舞鋼市婦幼保健站。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 37 頁 共 122 頁 （二）埡口片區(qū)居住現(xiàn)狀分析 片區(qū)內(nèi)居住用地以職工宿舍為主，少量的住宅開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模都不大，小地塊內(nèi)圍墻分割各成單位，幾乎沒有配套設(shè)施完善的成規(guī)模小區(qū)。 （三）埡口片區(qū)優(yōu)勢特征分析 區(qū)位條件：埡口片區(qū)位于舞鋼市中部，北向連接朱蘭片區(qū)，南向連接寺坡 — 院嶺片區(qū)，是城市發(fā)展的核心點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 生態(tài)環(huán)境資源：埡口片區(qū)周邊山體生態(tài)環(huán)境資源豐富，地形多樣化，為組團(tuán)特色的確立提供了優(yōu)越的條件。 舞鋼項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告 第 38 頁 共 122 頁