【正文】 畝） 東部會展區(qū) 泰高路東側(cè)、姜高路南側(cè)、海陵路西側(cè) 商業(yè) 100 36 新增 2 東部會展區(qū) 泰高路東側(cè)、姜高路南側(cè)、海陵路西側(cè) 商業(yè) 100 37 新增 3 東部會展區(qū) 泰高路東側(cè)、姜高路南側(cè)、海陵路西側(cè) 商業(yè) 100 38 新增 4 東方小鎮(zhèn) 泰高路西側(cè)、藥城大道北側(cè) 商住 50 39 新增 5 安置區(qū) 泰高路東側(cè) 商住 50 泰州項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào)告 18 40 新增 1 六、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) （ 300 畝） 森禾二期 站北路北側(cè)、站東路東側(cè) 商住 110 41 新增 2 紫金家園 站北路南側(cè)、站東路西側(cè) 商住 110 42 新增 3 一號路東側(cè)（美好家園二 期） 一號路東側(cè) 商住 80 43 新增 1 七、高港區(qū) （ 500 畝） 向陽路西側(cè) 向陽路西側(cè)、騰龍橋兩側(cè) 商住 200 44 新增 2 檢察院東側(cè) 檢察院東側(cè)、港 城路北側(cè) 商住 100 45 新增 3 “世外桃源”東側(cè) 春港路北側(cè)、王營中溝西側(cè) 商住 60 46 新增 4 金港路兩側(cè)城區(qū)舊城改造 金港路兩側(cè)、中心小學(xué)北側(cè)、宣堡港北側(cè) 商住 40 47 存量 5 各鎮(zhèn)（街道辦） 各鎮(zhèn)（街道辦）內(nèi) 商住 100 合 計(jì) 4680 從 20xx 年土地出讓情況 來看，土地上市量達(dá) 4680 畝 （ 312 萬平方米）， 合計(jì)建筑面積 468 萬平方米， 自 20xx 年以來 ， 房地產(chǎn)開發(fā)體 總 量 已達(dá)到 1268萬平方 米 ， 可 滿足近 13 萬的消費(fèi)者購買需求， 以此推斷， 不管是居住還是經(jīng)商 、投資， 房地產(chǎn)客戶群體 已經(jīng) 達(dá)到市區(qū)人口的 %以上 ， 屬于非常高的 比例數(shù)字。 泰州項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào)告 19 泰州項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào)告 20 第五節(jié) 泰州 商業(yè)地產(chǎn) 情況 從商業(yè)地產(chǎn)行情中來看， 在泰州房地產(chǎn)開發(fā)中，屬于商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目不多，但有個別項(xiàng)目體量非常大，如百飾得裝飾城，總體量達(dá) 50 萬平方米 。如果業(yè)主對 所購物業(yè)在五年內(nèi)沒有達(dá)到預(yù)期的回報(bào)值，開發(fā)商承諾可按合同價(jià)的 140%高價(jià)優(yōu)先回購 商鋪交房時(shí)間： 20xx 年 10 月 31 日 開業(yè)時(shí)間： 20xx 年 11 月底或更早 其 它： 1. 產(chǎn)權(quán)銷售：簽定商品房購房合同時(shí)，即與商業(yè)管理公司簽定三年的委托經(jīng)營管理合同，年租金收益按購房總價(jià)的 8%計(jì)算，前三年租金共計(jì) 24%在購房時(shí)給予提前支付 2. 如果業(yè)主對所購物業(yè)在五年內(nèi)沒有達(dá)到預(yù)期的回報(bào)值，開發(fā)商可以按實(shí)際簽約合同總價(jià)的 140%優(yōu)先買回 ，如此運(yùn)作，風(fēng)險(xiǎn)極大； 3. 開發(fā)商保留百飾得裝飾城 50%的物業(yè)不予出售，此舉就是 與廣大投資者進(jìn)行捆綁，一起做 大、做旺、做強(qiáng)，共同繁榮市場，同時(shí)可給廣大的投資者以足夠的信心 保障 該項(xiàng)目明顯的是采取小面積、低總價(jià)的銷售策略 項(xiàng)目名稱：財(cái)富廣場 位 置：位于泰州市中心人民路 開 發(fā) 商：泰州財(cái)富廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 招商管理：香港百老匯國際商業(yè)管理公司 體 量： 30 萬平方米 投 資： 10 億元 價(jià) 格：外鋪： 30000 多元 /平方米、內(nèi)鋪： 10000 多元 /平方米（ 20xx 年開始銷） 外鋪： 40000 多元 /平方米、內(nèi)鋪： 20xx0 多元 /平方米 （ 20xx 市場價(jià)格） 銷售狀況 |：很好，已基本賣完 泰州項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào)告 22 模 式： 1— 5 為商鋪（ 25 只租不賣） 6 層以上為住宅 1 層挑高 6 米 租 金：外鋪 10 幾萬 /年（好地段） 內(nèi)鋪 7 萬 /年（差一點(diǎn)地段） 商業(yè)模式：“一站式”的消費(fèi)天堂 集購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游、商務(wù)、居住文化于一體 統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 業(yè)態(tài)：精品鞋區(qū)、時(shí)尚女裝、婚紗攝影、品牌女裝、品牌化妝品、時(shí)尚飾品、珠寶首飾、名表眼鏡區(qū)、珠寶行、高檔煙 酒、滋補(bǔ)品、品牌男裝 ， 但是實(shí)際經(jīng)營情況并不是根據(jù)業(yè)態(tài)劃分來做的 項(xiàng)目名稱：中嘉國際裝飾城 位 置：泰州溫泰市場對面（城東） 開 發(fā) 商：泰州中嘉商貿(mào)城有限公司 投 資 商：加拿大美來國際集團(tuán) 全程營銷：常州泰薄企業(yè)管理顧問有限公司 占 地： 300 畝 體 量： 35 萬平方米（ 40 棟） 投 資： 1 億美元 外鋪開盤時(shí)間： 20xx/8/6 內(nèi)鋪開盤時(shí)間： 20xx/5 泰州項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào)告 23 價(jià) 格：一層外鋪 120xx 元（已全部銷售完）內(nèi)鋪 7000 元（去化三分之二） 二層 4000 元（已 去化百分之六十） 三層、四層（銷售很差） 層 高： 米挑高型 開 間：內(nèi)鋪（ 4 米）、外鋪（ 8 米） 進(jìn) 深：內(nèi)鋪（ 8 米）、外鋪（ 21 米） 客 戶 群：自購自營占多數(shù) 格 局：泰州首家展廳式樣商鋪 其 他： 6 年委托經(jīng)營，前 3 年（每年百分之八）租金在交房款時(shí)扣除， 5 年百分之 150 買回 運(yùn)營模式：四個統(tǒng)一：（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣） 六個區(qū)域：（展示貿(mào)易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、裝飾設(shè)計(jì)區(qū)、商業(yè)配套區(qū)、休閑娛樂區(qū)） 業(yè) 態(tài)：（陶瓷、潔具、地板、櫥柜、五金、燈具、油漆、木業(yè)、窗簾布藝） 功 能：（批發(fā)零售、現(xiàn)代會展、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、行業(yè)咨詢、高級酒店、休閑娛樂） 小結(jié)： 在泰州房地產(chǎn)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不多，但有個別項(xiàng)目體量非常大，如百飾得裝飾城，總體量達(dá) 50 萬平方米 ；從商業(yè)項(xiàng)目 銷售狀況來看，各個商家 銷售 均 都不錯 ，特別是城中心的 商業(yè)，已 基本 全部銷售， 說明客戶很是看中 商業(yè) 項(xiàng)目的 地段 ，再者是業(yè)態(tài)。從中可以看出，泰州 市場 的投資 氛圍 并不非常 樂 觀， 且 競爭 激烈 。因此日后所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，必須要從地段、定位、營銷策略等幾個方面著重下手。 所以怎樣針對我項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的包裝和推廣、怎樣進(jìn)行運(yùn)營推廣、怎樣能實(shí)實(shí)在在的讓投資者滿意、怎樣能讓經(jīng) 營者認(rèn)識到駐場經(jīng)營的必要和優(yōu)勢是我們需要考慮的問題。 這些商家主要集中在城東及城南位置， 城西及城北也有不少； 均為沿街店面，眾多商家 為 一些連家店或裙樓底商 ， 為自發(fā)性形成的小 商圈且比較分散， 不集中 。 泰州 ：（ 414） 城東 比亞迪汽車銷售中心、泰州汽車修配 廠、三泰銷售中心、汽車摩托車坐墊（車墊）、嘉樂汽配經(jīng)營部、車洋輪胎、米其林輪胎、榮昌車輛配件、輪胎電瓶、急速電動車銷售中心、摩托車電動車維修部、電焊汽車鈑金、汽車輪胎及配件、補(bǔ)胎充氣、摩托車電動車維修、裝配、汽車安全接風(fēng)玻璃、鼎鑫商場汽車接風(fēng)玻璃、后型汽配、泰州市鑫發(fā)電機(jī)設(shè)備有限公司、泰州市交通事故保險(xiǎn)理賠服務(wù)中心、哈飛汽車銷售中心、東進(jìn)汽車修理廠、駕校、東進(jìn)汽車配件供應(yīng)處、錦輝汽配、杜邦汽車漆、華明汽配、汽車裝潢音響、順心汽配、普蘭油汽車調(diào)漆中心、創(chuàng)益電動車、摩配汽車配件聯(lián)銷、保時(shí)捷汽車租售、汽車空調(diào)、華 眾汽配、萬安微型汽配、汽車鈑金油漆修理部、天林汽配、德明高級汽車修理部、東方修理廠維修、四海摩配、東風(fēng)汽車運(yùn)輸有限公司、東風(fēng)汽車修理廠、泰州市東方汽車貿(mào)易有限公司（昌河）、一汽大眾、滬陵大眾汽車維修、汽車急修部、泰康鈑金栲漆（輪胎總匯）、子順電動車配件商行、上海大眾、奇瑞、輪胎商行、柏林汽配、泰州新勁汽車調(diào)漆服務(wù)中心、宏達(dá)汽車服務(wù)中心、南汽躍進(jìn)、南京依維柯、國威電動車、躍進(jìn)汽車集團(tuán)、帕薩特 3000、萬欣汽配、叉車配件、二手叉車銷售、鵬飛汽車急修部、戈?duì)栯娖颗l(fā)總匯、汽車板金噴漆、鑫馳汽車美容、貼膜施工中心、 板金噴漆、海華摩配、車店佳汽車美容裝飾、亞明車行、長海車行、綠源電動車、誠信車行、和民車行總匯、上海大眾汽車 4S、海陵汽配、天能電池、錦風(fēng)電動車配件批發(fā)、紅紅摩托車修理部、小武摩配、維修汽車農(nóng)用車、蘇北摩配商行、中佳電腦汽車美容中心、機(jī)械大全、通達(dá)吸割機(jī)配件、華達(dá)微型汽車配件、華華汽配、大中小型挖掘機(jī)、板金噴漆、泰州項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào)告 26 廣軍汽配、米其林輪胎、煙酒潤滑油、佳通輪胎、校油泵、三星統(tǒng)一潤滑油、誠信挖機(jī)配件（ 99 家） 城東 南 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