【正文】 修，直到完全合格。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 物業(yè)管理資料對(duì)管理工作的實(shí)際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 7 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 (1)主體結(jié)構(gòu)。其中，房屋的主體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排 水暢通，無(wú)積水，不滲漏。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒流水和滲漏。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開(kāi)關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。 (5)水、衛(wèi)、消防、采暖。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過(guò) 8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門檢驗(yàn)合格證。 (6)附屬工程及其他。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。 可參照建設(shè)部 1991 年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有： (一 )接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： (2)技術(shù)資料： (1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； (2)地質(zhì)勘察報(bào)告； (3)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； (4)工程預(yù)決算； (5)圖紙會(huì)審記錄； (6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； (7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證； (8)沉降觀測(cè)記錄； (9)竣工驗(yàn)收證明書(shū)； (10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； (11)新 材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書(shū)； (12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)； 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 9 (13)砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告； (14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 規(guī)范規(guī)定。 3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順 直、無(wú)缺棱掉角。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 10 窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 (1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 水路是否暢通。 時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不小于 1兆歐／千伏。照明器具等 低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 (2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點(diǎn)和最遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在 兆帕 (滿負(fù)荷情況下 )。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。主要有如下內(nèi)容： 泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。 能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無(wú)及時(shí)補(bǔ)充更換。 (4)運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備。 (5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 12 (7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。壓力表等是否指示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無(wú)必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象。 陶瓷管、塑料管，應(yīng)無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞，自動(dòng)控制正常。 (2)砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。 (4)化糞池有無(wú)透氣管 (不能完全密閉 )。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 13 (6)小區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。具體包括以下內(nèi)容： （ 1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等）； （ 2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購(gòu)、公章雕刻等）； （ 3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）； （ 4）護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時(shí)工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等）； （ 5）維修保養(yǎng)工具的配置。 二、制度建立工作 健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。在制度未出臺(tái)之前，管理處可采取召開(kāi)專題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、考 勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 14 規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、 保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ)等。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。包括：常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理 程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。 保安準(zhǔn)備工作 （ 1）自衛(wèi)警械、對(duì)講機(jī)等裝備的購(gòu)買或調(diào)配； （ 2）保安崗位設(shè)置、排班等； （ 3） 明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立； （ 4）強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）； （ 5）崗前培訓(xùn)。 設(shè)備準(zhǔn)備工作 （ 1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看了解），對(duì)區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對(duì)照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片； （ 2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃； （ 3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； （ 4）崗前培訓(xùn)。熟悉區(qū)內(nèi)車輛的號(hào)牌、車型、車主姓名及單位，對(duì)停車場(chǎng)周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范，并及時(shí)進(jìn)行整改。對(duì)建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。 生活區(qū) 生活區(qū)除了做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作之外，還要重點(diǎn)做好住戶檔案的建立工作，在資料的收集過(guò)程中應(yīng)做到盡可能詳細(xì)。 適用范圍 適用于管理處全體員員工。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 17 各部門全體員工按照本規(guī)程開(kāi)展服務(wù)工作。 各部門主管每天至少巡視一次所屬部門員工著裝及儀容儀表情況，并將檢查結(jié)果作為員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 著裝。不得敞開(kāi)外衣，不得將衣袖、褲管卷起。 c)鞋襪須穿戴整齊。女員工須穿無(wú)花紋絲襪，襪口不外露。 d)在任何工作場(chǎng)合，不得穿背心、短褲、拖鞋。 頭發(fā)。 b) 男士不留長(zhǎng)發(fā)、大鬢角和胡須，不得染發(fā)，頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮，不遮眼。 a)保持手部干凈，指甲不得超過(guò)指頭兩毫米，指甲內(nèi)不得殘留污物，不涂 有色指甲油。 c)保持眼、耳清潔，不得殘留眼屎、耳垢。 每天上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表。必要 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 18 時(shí)應(yīng)到衛(wèi)生間或工作間整理。 在服務(wù)過(guò)程中實(shí)行“微笑服務(wù)”。熱情主動(dòng)為顧客服務(wù)。 b)耐心認(rèn)真處理每一項(xiàng)服務(wù)工作。顧客離去時(shí)，應(yīng)面帶微笑道別。 就座時(shí)姿態(tài)要端正，入座要輕緩，上身要直，人體重心垂直向下，腰部挺起，手自然放在雙膝上，雙膝并攏；目光平視，面帶微笑；男員工滿坐，女員工一律半坐。 行走： a)行走時(shí)走姿端莊，身體稍向前傾，挺胸收腹、兩肩放松、上體正直、兩臂自然前后擺動(dòng)，步伐輕快穩(wěn)重； b)行走時(shí)不得把手放入衣袋里，也不得雙手抱胸或背手走路；不許搖頭晃腦、吹口哨、打響指、吃零食； c)在工作場(chǎng)合與他人同行時(shí)，不得勾肩搭背，不得同行時(shí)嬉戲打鬧； d)行走時(shí)，不得隨意搶道穿行；特殊情況下，因向他人示意后，方可越行。 語(yǔ)言