【正文】 考慮購房比例 為 %，一年內(nèi)考慮購房比例從 去年下半年的%上升至 % 05101520253035404550 11 14 29 35 26 23 三個(gè)月內(nèi) 半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi) 本次 調(diào)研顯示： 受新政 持續(xù)加深 影響，目前意向購房者的購房積極性 依然處于近年來的較低水平，但進(jìn)入 2020 年后，房價(jià)的持續(xù)大幅度下降也提升了意向購房者購房的積極性，從 2020 年下半年的 最低 水平開始明顯反彈 ， 一年之內(nèi)明確購房的比例 從 2020 年 10 月份 的 %回升至 %，三個(gè)月有明確購房意向 從 %回升至 %， 購房積極性 明顯 升高 。 而到了 2020 年，隨著部分樓盤的大幅度降價(jià)，目前杭州房價(jià)的整體水平已經(jīng)回歸至 2020 年年末 2020 年年初的水平，特別是部分樓盤的破成本銷售，達(dá)到了部分購房者的心理預(yù)期，進(jìn)入 4 月份后 ，樓市成交量明顯上升，意向購房者的積極性也開始有所恢復(fù) 。 樓市從 集體 持續(xù) 觀望態(tài)勢 恢復(fù)到觀望減弱 ，意味著目 前杭州樓市 從 政策影響的深度 期 轉(zhuǎn)向政策影響的緩解期 ， 從原本的賣方市場轉(zhuǎn)入買房市場，這樣的轉(zhuǎn)折促使樓盤房價(jià)下降， 給樓市發(fā)展帶來了一定的活力，形成“ 成交量低下 價(jià)格下降 — 成交量上升”發(fā)展軌跡，在此情況下，不受政策影響的 剛需購房者會(huì)放棄觀望，果斷購房， 同時(shí)，目前調(diào)控政策中對購房首套房的支持政策也為剛需解除了后顧之憂， 而部分改善型購房者因政策或需求急迫性有限等因素影響，仍會(huì)繼續(xù)觀望 。 之所以出現(xiàn)歷史最悲觀心態(tài)，一方面是受目前 市 場形勢影響，成交量持續(xù)冰點(diǎn)徘徊 導(dǎo)致降價(jià)行為出現(xiàn)，而降價(jià)又促進(jìn)了成交量的上升，降價(jià)成為衡量樓市能否能成交的唯一標(biāo)準(zhǔn) ， 在降價(jià)普遍的情況下， 購房者對降價(jià)預(yù)期 形成統(tǒng)一認(rèn)知 ；另一方面，從意向購房者本身看， 在認(rèn)為杭州房價(jià)過高 的基礎(chǔ)上，大部分意向購房者期待房價(jià)下降，此也是購房者心態(tài)的真實(shí)反映。 由此可見，對于誠心購房的意向購房者而言，最實(shí)在最直接的 方式 最受青睞，而一些噱頭多、手續(xù)復(fù)雜、優(yōu)勢幅度不大的“ 銀行存款 ”、“辦會(huì)員卡”等 方式 關(guān)注不多；當(dāng)然，對于開發(fā)商而言，如果采取降價(jià)，降價(jià) 方式 無非是一種手段，不同形式的優(yōu)惠 方式 最終目的都是積累客戶、促使房源 成交。 對 后市預(yù)期悲觀、持續(xù)觀望加重導(dǎo)致對房價(jià)降幅的預(yù)期也加大。 從這點(diǎn)也可以看出，在降價(jià)日趨普遍的情況下，意向購房者對降幅的預(yù)期也明顯增加。 由此可以看出，在經(jīng)歷 2020 年 2020 年 樓市大轉(zhuǎn)折發(fā)展的洗禮后， 雖然 購房者的購房積極性、觀望心態(tài)逐漸恢復(fù)積極 ， 但 在購房者眼中，下行發(fā)展 依然 是主基調(diào)， 樓市的發(fā)展一切均以“降價(jià)為前提”，只有降價(jià)才能支撐成交量的暫時(shí)“繁榮”，也只有在降價(jià)的前提下，購房積極性才得以回升。 對比歷史數(shù)據(jù)看， 至從 2020 年后，租房的比例明顯上升，且一直保持在 30%以上的高比例，這意味著宏觀調(diào)控后，首次置業(yè)的剛性需求購房者明顯上升， 不受政策影響的首次置業(yè)者 成 為推動(dòng)樓市發(fā)展的主力之一。 從 當(dāng)前 意向購房者 居住的面積 發(fā)生變化分析，目前改善型需求的意向購房者較前三年的已明顯改變，從前三年看， 大多數(shù) 意向購房者目前 居住的基本上 為 房改房 或 第一代商品房， 戶型面積以滿足居住基本需要為主，功能實(shí) 用性為首要考慮；同時(shí)，由于 早期 的 住房 普遍 存在 規(guī)劃、 設(shè)計(jì) 、戶型以及 物業(yè)管理等缺點(diǎn) ， 隨著 家 庭積蓄的積累 及對 舒適性 要求 的 提 高，換房 需求 的產(chǎn)生已是水到渠成 。 ? 本地客占絕對主流， 降價(jià)促使 異地意向購房者 對杭州樓市保持高關(guān)注 ，異地客不再以溫州人為主，分 散在浙江省各個(gè)角落 020406080100意向購房者屬地分析 3 9 4 94 杭州本土 浙江省合計(jì) 省外 本次 調(diào)研顯示： 本地購房者 依然是 購房 絕對 主流， 占比達(dá) %。 不過不同以往的是，本次調(diào)研中的異地 購房者大多只看不買， 限購依然是緊箍咒，“看風(fēng)景、尋機(jī)會(huì)”成為現(xiàn)身房交會(huì)的主要目的 ；或者著眼商業(yè)物業(yè)市場， 19 酒店式公寓樓盤成為追逐的對象，之前大幅降價(jià)的保利灣天地大量異地購房者積聚就是一個(gè)明證 。 而相較往年，外省客戶明顯減少。 20 三、意向購房者基本需求研究 ? 置業(yè)類型： 首次置業(yè) 和二次置業(yè)共增長 ， 均創(chuàng)近三四年新高， 首次 置業(yè)成絕對主流 0102030405060702 0 0 7 .1 0 6 8 .7 2 2 .9 7 .6 0 .72 0 0 8 .5 6 1 .9 3 1 .3 5 .9 12 0 0 8 .1 0 5 1 .0 4 1 .7 6 .0 1 .32 0 0 9 .5 5 0 .5 4 0 .1 7 .9 1 .52 0 0 9 .1 0 4 5 .8 4 3 .3 8 .9 22 0 1 0 .5 5 1 .3 3 6 .7 7 .9 4 .12 0 1 0 .1 0 5 0 .6 3 4 .1 1 2 .3 32 0 1 1 .5 5 3 .5 3 6 .7 8 .5 1 .32 0 1 1 .1 0 55 3 3 .4 9 .1 2 .52 0 1 2 .5 5 5 .1 3 6 .8 5 .3 2 .8第一次 第二次 第三次 其他 本次 調(diào)研顯示： 在受訪意向者中， 首次 置業(yè)的人群 占據(jù) 絕對主力 ，占比%， 為 近 四 年 來 的最高水平 。 而二次置業(yè)者雖然也受政策影響，但在樓市大幅度降價(jià)的市場背景中，部分意向購房者購房積極性也被激發(fā)，故而二次置業(yè)者關(guān)注樓市的比例較 2020 年下半年明顯升高。 ? 改善 型 需求 依然 為 主流 ， 無房自住明顯上升 ，結(jié)婚購房大幅居前 ， 為子女購房需求提前釋放 22 意向購房者置業(yè)目的表現(xiàn)圖 21 39 13 1 3 19 32 2 無房買房自住改善居住給子女購房投資為父母購房結(jié)婚購房 小孩上學(xué) 其他 本次調(diào)研顯示： 在所有受訪意向者的購房動(dòng)機(jī)中， 改善 型 居住 需求 以%的比例占據(jù)首位， 并 較 2020 年 10 月份 有所上升 ， 處于近五年中等水平 。 因此， 綜合多種因素 ，形成第一次購房和改善需求 同時(shí)出現(xiàn)高比例 的情況 。故無房自住需求在樓市降價(jià)后得以大比例上升。由于結(jié)婚購房 是 較為剛性的需求， 也 較為緊迫， 可 拖延 時(shí)間 有限同時(shí) 結(jié)婚購房一般為首次置業(yè) ，不受政策限制， 在樓市降價(jià)的情況下，激發(fā)結(jié)婚購房需求，有些甚至提前開始準(zhǔn)備婚房， 因此， 結(jié)婚購房 在政策調(diào)控環(huán)境中依然保持高比例 ， 成為 目前購房的主要需求之一。 此外， 投資購房 需求明顯 下降 ，從 2020 年 10月 的 %下降為 %，在目前 自住 需求為主流的情況下，由于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)條件較好的 本地 家庭受限購限貸影響，投資的可行性明顯下降。 地段再次超越房價(jià)，位居第一。 本次調(diào)研 再次遵循 這種規(guī)律，系列新政重壓下，目前杭州樓市成交量出現(xiàn)低谷， 大幅度 降價(jià)現(xiàn)象 普遍 出現(xiàn)， 下行發(fā)展態(tài)勢 明顯 ，于是 “ 地段 ” 在 2020 年 10 月份 與 “ 房價(jià) ” 持平后再次 反彈，回升到 2020年 10 月以來最高水平。 此外 ，對 交通 、產(chǎn)品品質(zhì) 等因素的關(guān)注 保持較高水平 ， 意味著意向購房者對 交通的便利性和 居住的品質(zhì)要求明顯提升，產(chǎn)品品質(zhì)影響了居住的整體感覺、檔次感和舒適性，因此，對此兩項(xiàng)因素的重點(diǎn)關(guān)注體現(xiàn)了目前樓市下意向購房者的 交通便利 性和舒適度同時(shí)關(guān)注 ，也從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)購房的理性 。 在系列新政的重壓下購房關(guān)注因素出現(xiàn)結(jié)構(gòu)重組，新的發(fā)展特征引導(dǎo)樓市發(fā)展新的 方向 ，這些也給政府的城市建設(shè)和開發(fā)商的樓盤開發(fā)提出了新的課題 。 在眾多渠道中， 報(bào)紙 歷來是意向購房者了解樓市的重要 渠道 ，以信息的 27 即時(shí)性、便利 性、全面性及專業(yè)性 獲得意向購房者的認(rèn)可 ， 本次調(diào)研中大比例超過房交會(huì)渠道，位居第一，同時(shí)，各大報(bào)社媒體組織的看房團(tuán)等活動(dòng)日趨成熟，在意向購房者中的影響力也日漸加深； 隨著 電視中關(guān)于房地產(chǎn)專項(xiàng)節(jié)目的增多，電視也成為中老年群體了解樓市不可或缺的一種渠道， 電視的優(yōu)勢是動(dòng)態(tài)直播，且可深入探討某一主題，受眾面廣， 近年來比例持續(xù)上升；網(wǎng)絡(luò)是近年快 速上升的渠道，也是目前意向購房者了解樓市較為快捷和全面的途徑 ，較受年輕的購房群體歡迎，本次調(diào)研中比例快速上升，超過房交會(huì)位居第三。 除了 四 大渠道 外，朋友介紹 和售樓部 的比例 雖然有所下降，但一直 保持在 相對較高的水平 ；隨著杭州城區(qū)的擴(kuò)大、開發(fā)樓盤數(shù)量的增多，購房的可選擇余地也越來越多，對于意向購房者而言，需要面對眾多信息的篩選，而這當(dāng)中，朋友的介紹往往會(huì)起到重要的作用 ， 可以 縮小篩選范圍、促進(jìn)下單。 ? 精裝修 經(jīng)歷從排 斥到接受的根本性轉(zhuǎn)變 ， 選擇 精裝修 的比例接近 50%，達(dá)到歷史最高水平 28 0100200300400500600 18 2 9 全毛坯硬裝精裝修全裝修 其他 本次調(diào)研顯示： 受訪 意向購房者對 精 裝修 的態(tài)度經(jīng)歷了從排斥到接受的根本性轉(zhuǎn)變，接受度 總比例 接近 50%，達(dá)到歷史最高水平 。 而隨著年輕購房群體的增多，能接受精裝修的比例也明顯提升。通過對 歷年 數(shù)據(jù)調(diào)研對比可以發(fā)現(xiàn)，意向購房者對精裝修標(biāo)準(zhǔn)的接受度出現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢， 2020 年集中在 10001500 元 /㎡ ， 2020 年 10 月集中在 16002020 元 /㎡ ； 2020 年 5 月 上升為 20203000 元 /㎡ ， 進(jìn)入 2020 年后， 30014000 元 /㎡ 的標(biāo)準(zhǔn)得到大幅提升， 且成為最大選項(xiàng)， 這意味著意向購房者居住品質(zhì)要求的提升 。 30 四、意向購房者的重點(diǎn)需求研究 ? 區(qū)域選擇 “乾坤大挪移” ， 城西取代 市中心 奪得 首位 ， 城東、濱江 隨后，城東 崛起 。 調(diào)研者購房意向區(qū)域情況圖05101520253035 7 21 1 1 18 18 4 7 0 7 15 0 1 3 1 9 0 3 1 2 2 2 12 0 3 城東 城南 城西 城北市中心三墩 濱江 九堡 閑林 下沙 田園良渚勾莊轉(zhuǎn)塘老余杭臨平 蕭山 富陽 臨安 本次 調(diào)研顯示： 對比近幾年數(shù)據(jù) 發(fā)現(xiàn) ， 意向購房 者 區(qū)域 選擇 發(fā)生較大變化，城西近四年來首次超越 市中心 成為 最受歡迎的區(qū)域， 同時(shí)刷新了歷年最高的比例， 以 %位居第一； 市中心下滑至第二，選擇的比例較 2020 年10 月略有上升 ； 城西再次大比例超越市中心，與區(qū)域價(jià)格發(fā)生變動(dòng)不無關(guān)系，城西區(qū)域的熱點(diǎn)板塊申花、三墩等均出現(xiàn)較大幅度下降，而市中心板塊目前售價(jià)基本未降，兩者對比的情況下，配套成熟、性價(jià)比較高的城西比市中心更受意向購房者的歡迎 。 城東板塊在本次調(diào)研中脫穎而出，以 %的高比例位居第三，是除了 31 市中心、城西之外唯一一個(gè) 超過 15%的區(qū)域，城東板塊由于城東新城的崛起、品牌開發(fā)商匯聚、 樓盤供應(yīng)量 上升，在杭州樓市板塊發(fā)展的重要性越來越明顯，購房者的選擇率也大幅提高 ，特別是在 2020 年 34 月，城東新城的兩大樓盤 —— 曙光之城和金色黎明大幅度降價(jià)，甚至破成本銷售，引發(fā)樓市的強(qiáng)烈關(guān)注，其屢次開盤售罄的“日光”現(xiàn)象也使更多購房者關(guān)注城東新城，城東新城的知名度和影響力明顯提升 。 從以往調(diào)研數(shù)據(jù)對比可以看出，在杭州次中心特別是靠近市中心區(qū)域的房價(jià)大幅度下降后，這些區(qū)域?qū)σ庀蛸彿空叩奈γ黠@上升，如城西、市中心、城東、 城北 和濱江等區(qū)域選擇率均有所上升，而 一些前幾年相對較受歡迎的近郊板塊，如下沙、三墩、九堡、閑林等區(qū)域或多或少都有所下降， 主要 是因?yàn)樵谑袇^(qū)樓盤大幅度降價(jià)的背景下，近郊樓盤原本的低價(jià)優(yōu)勢有所減弱，在意向購房者更注重地段的情況下，意向購房者的購房區(qū)域選擇會(huì)盡量往市區(qū)靠攏，故，近郊區(qū)域選擇比例下降。在細(xì)分板塊中， 西溪濕地 、濱江、城東新城 關(guān)注度較高，選擇比 例在 10%以上， 其中，濱江和城東新城在 2020 年均出現(xiàn)大幅下降，板塊關(guān)注度明顯上升。由此可以說明，隨著杭州版圖的不斷