【正文】 重地段的因素高于房價，但同樣對房價保持高關(guān)注， 地段與房價的影響力 提升 意味著意向購房者對購房的綜合性考慮 升級 ，購房更趨理性。 結(jié)合杭州樓市 20202020 年 發(fā)展軌跡及歷史數(shù)據(jù)可見：在樓市 快速上行之 時， 在 房價的 瘋 漲 和高企的 壓力 下 ， 意向購房者對房價的關(guān)注度是首位的 ； 25 而在樓市轉(zhuǎn)折時 期 ，房價 出現(xiàn) 下行 或 滯漲 ，意向購房者的關(guān)注點就會從房價轉(zhuǎn)向選擇更優(yōu)的地段 。 ? 關(guān)注因素 排列重組 ： 地段略高于房價 ， 交通、產(chǎn)品質(zhì)量位居其次 24 05101520253035404550 22 9 9 25 3 9 9 5 4 11 4 9 9 14 3 9 3 房價 地段產(chǎn)品質(zhì)量戶型開發(fā)商品牌交通升值潛力景觀周邊環(huán)境生活配套學(xué)區(qū) 其他 本次調(diào)研顯示： 新政持續(xù) 影響下， 意向購房者 購房關(guān)注因素 排序 分別是 ： 地段（ ）、 房價 （ %）、 交通（ 10）、產(chǎn)品質(zhì)量（ %）、 周邊環(huán)境（ ）、 戶型（ ）、生活配套（ %）、 學(xué)區(qū)（ %）、 開發(fā)商品牌（ ） 、升值潛力（ %）、 和景觀（ 3%），其中 地段、 房價、 交通 和產(chǎn)品質(zhì)量 是意向購房者持續(xù)關(guān)注的四大要素 。 給子女購房比例本次調(diào)研中明顯上升，此是在目前降價的樓市態(tài)勢中，需求提前釋放的典型代表，從一般情況看，為子女購房可視子女年齡情況而定，本次調(diào)研顯 示，意向購房者以三口之家為主，其中給子女購房的家庭大多數(shù)是父母 +已成年小孩的家庭結(jié)構(gòu)，小孩大多數(shù) 就學(xué) 或未婚狀態(tài)，在樓市下降的市場環(huán)境中，提前為孩子的住房做準(zhǔn)備，也是部分父母的功課之一。 結(jié)婚購房本次調(diào)研 中依然占據(jù)較高比例 ， 但從 2020 年 10 月的 %下降至 %。 23 無房買房自住 需求 形成近三年來的較高比例 ，以 %的比例位居第二 ，一方面，由于 部分 改善型需求受到抑制，作為最剛性的無房自住需求更為突出 ；另一方面，樓市的降價刺激了經(jīng)濟實力有限 的 首次置業(yè)需求，達(dá)到或接近部分購房者的預(yù)期，使需求有所 激發(fā) 。在上文第一次購房比例 達(dá) %的前提下，改善型居 住依然出現(xiàn) %高 比例，形成矛盾 ， 主要 由于 兩種特殊 情況 存在 ，改善需求同時也是首次置業(yè) ： ，并非購買 目 前居住的房產(chǎn)為父母贊助，并非自己購買 。 首次置業(yè)群體 一 方面 由于是剛性需求， 購房的急迫性相對較高 ，另一 方 21 面 首次置業(yè)客戶尚未限購限貸， 受新政 影響 較小 ， 特別是目前杭州市場中針對 8090 方的小戶型降價較為普遍，以針對首次置 業(yè)群體為主，故首次置業(yè)群體的下單積極性明顯高于改善型客戶，部分意向購房者也因為房價下降達(dá)到購房預(yù)期而提前購房， 因此 首次 置業(yè) 購房者依然保持需求主流地位 ，為09 年以來最高水平 。 新政限貸和限購制約了 改善型 意向購房者特別是三次置業(yè)的客戶群體的購房需求 ，使部分人放棄購房 ，故 三 次置業(yè)客戶在 2020 年出現(xiàn) 大幅度下降 ，為 近 六 年的最低水平 。 異地購房者的再度 保持高水平， 可以看出，異地 購房者從未真正離開樓市， 在其他投資渠道缺乏、對房地產(chǎn)發(fā)展長期看好的情況下， 一旦市場出現(xiàn)較好的投資機會時，會再次蜂擁而至，即使在限購的情況看，也對樓市保持持續(xù)的關(guān)注 ；因此，在目前樓市已降價且降價有可能持續(xù)加深的情況下，異地購房者趁房交會之際探路樓市。 同時， 本次調(diào)研的異地購房者有了新的身份， 除了 熱衷樓市投資的溫州客 組團前來外 ， 其他地區(qū)的意向購房者也明顯增加，其中紹興、麗水、 臺州、湖州 、寧波、 諸暨 等地占比略高 ，其他如衢州、海寧、金華、桐廬等地區(qū)也開始出現(xiàn) ，異地購房者幾乎涉及了浙江省的各個地級市。 從 2020 年 5 月開始， 杭州外地戶口限購政策執(zhí)行初期，異地意向購房者急速減少，而到了 2020 年下半年 ，隨著房價的松動，投資機會再次浮現(xiàn)，異地購房者又開始活躍杭州樓市， 進(jìn)入 2020 年后，雖然外地意向購房者的比例較 2020 年下半年有所減少，但依然保持在較高水平 ， 特別是從 3 月開始，部分樓盤的大幅度降價促使外地人來杭州購房的積極性明顯升高。 而進(jìn)入 20202020 年后，改善型意向購房者目前居住的商品房的面積和品質(zhì)明顯提升，以第二代、第三代商品房甚至 18 2020 年以后的較新產(chǎn)品為主，主要是由于面積不滿足居住需求或追求更好的居住環(huán)境、地段等角度出發(fā)，產(chǎn)生更高品質(zhì)的換房需求 ，因此對品質(zhì)、環(huán)境、品牌等要求較之前的更高。 17 ? 目前 居住 主力 面積從 70 ㎡ 以下 上升到 7190 ㎡ ， 改善需求對品質(zhì)要求升級換代 051015202530354045 5 6 5 32 2 12 0 3 1 7 0 以下 7190 91110 110130 130145 1 4 5 以上 其他 本次 調(diào)研顯示： 7190 ㎡ 是 意向 購房者 目前居住 最集中的面積 范圍 ， 占%；其次為 70 ㎡ 以下 ，占 比 %； 意向購房者目前居住主力面積明顯增大。 15 二、購房者目前居住情況研究 ? 自有房 為目 前居住狀態(tài)的主流， 租房比例 明顯 上升 01020304050607080 9 27 30 自有房 租房 長期寄居 其他 16 010203040自有房類型表現(xiàn)圖 35 37 10 商品房 經(jīng)濟適用房 房改房 自建房 本次 調(diào)研顯示： 從 意向購房者 目前 的住房情況 看， 擁有 自有房 的人群占據(jù) 了 %， 成為 目前 主要 居住狀態(tài)， 這也表明，改善 型需求 是 目前意向購房者的 主流需求。 從上文看出， 從 2020 年到 2020 年，雖然同屬于政策影響期，但意向購房者的心態(tài) 發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變， 進(jìn)入 2020 年后， 在大幅度降價的刺激下， 購房積極性 從 最低點有所上升 ；觀望心態(tài) 明顯減弱，更多的剛需購房者開始有所行動 ； 但對于后市發(fā)展，同樣受降價的影響，意向購房者 對后市 將繼續(xù)降價的認(rèn)知較為統(tǒng)一，且預(yù)期降幅較 2020 年明顯加大。 從主力選擇區(qū)間看，對房價降幅的主力判斷集中在 520%的區(qū)間，在 14 目前樓市部分樓盤和區(qū)域已經(jīng)降價的情況下，再降 520%的降幅，對于杭州樓市而言，已然是非常大的降幅。 ? 降幅 預(yù)期 明顯加大，超過一半的人判斷降幅在 10%以上， 能接受的降幅集中在 520%的區(qū)間 01002002 0 1 2 .5 1 2 .9 3 1 .7 3 6 .8 1 2 .4 3 1 .3 1 .82 0 1 1 .1 0 1 7 .9 2 9 .3 27 1 7 .4 4 .2 1 .5 2 .72 0 1 1 .5 67 2 6 .8 4 .8 1 0 .4 05% 以內(nèi) 5 1 0 % 1 1 2 0 % 2 1 3 0 % 3 1 4 0 % 4 1 5 0 % 50% 以上 本次調(diào)研顯示：意向購房者對房價 降幅 的預(yù)期 明顯高于 2020 年 ， 超過一 半 的人判斷降幅在 10%以上。 ? 房價 下降， 最能接受的降價 方式 依然是 總價直減 13 0102030405060最能接受的降價方式 2折扣 總價直減 買房送車位 其他 本次調(diào)研顯示：如果認(rèn)為 房價會下降，在目前開發(fā)商常見的集中降價行為中，最直接的“總價直減”是意向購房者最受歡迎的 方式 ， 折扣位居第二，買房送車位位居第三 。 ? 后市判斷 繼續(xù) 悲觀心態(tài)，降價 認(rèn)知 高度集中，占據(jù) %的比例 01020304050602 0 0 9 . 5 2 2 . 7 2 8 . 3 2 6 . 5 2 1 . 8 0 . 72 0 0 9 . 1 0 1 5 . 9 2 6 . 6 3 7 . 1 1 9 . 6 0 . 82 0 1 0 . 5 42 2 8 . 2 1 4 . 1 1 4 . 7 12 0 1 0 . 1 0 2 4 . 5 3 5 . 5 2 0 . 9 1 9 . 1 02 0 1 1 . 5 1 6 . 5 4 7 . 4 1 8 . 3 17 0 . 82 0 1 1 . 1 0 4 3 . 7 1 0 . 6 2 0 . 1 2 4 . 3 1 . 22 0 1 2 . 5 4 8 . 5 14 7 . 9 2 8 . 4 1 . 3房價會下降 房價不漲不跌 房價將上漲 說不清楚 其他 12 0501002 0 1 2 .5 4 8 .5 14 7 .9 2 8 .4 1 .32 0 1 1 .1 0 4 3 .7 1 0 .6 2 0 .1 2 4 .3 1 .2房價會繼續(xù) 已降到底， 降后反彈 說不清楚 其他 本次 調(diào)研顯示： 進(jìn)入 2020 年后 ， 杭州樓市進(jìn)入了前所未有的“降價波動期”，部分樓盤 3040%的大幅度降價、杭州幾乎大部分熱點板塊的集體下降，使意向購房者意識到降價已經(jīng)成為一種常態(tài)，加上宏觀調(diào)控政策依然在持續(xù)，樓市向上發(fā)展的支撐力尚未出現(xiàn) ， 因此， 對后市發(fā)展判斷的悲觀心態(tài)依然在延續(xù)，且愈演愈烈， 有 %的意向購房者認(rèn)為房價在未來半年內(nèi)將會繼續(xù)下降 ，這個比例 成為 09 年以來的最高點 ，降價成為意向購房者的普遍認(rèn)知。 ? 購房者 觀望 心態(tài)有所減弱 ； 放棄購房比例較去年下半年明顯減少， 剛需購房積極性明顯上升 2020 年 5 月 2 0 1 2 年 5 月新政影響分析圖010203040502 0 1 0 . 5 2 5 . 6 44 2 9 . 2 1 . 22 0 1 0 . 1 0 3 0 . 8 4 5 . 8 1 4 . 3 9 . 22 0 1 1 . 5 18 3 4 . 3 4 1 . 8 5 . 92 0 1 1 . 1 0 2 3 . 6 25 2 1 . 6 2 9 . 92 0 1 2 . 5 3 4 . 5 2 3 . 4 2 3 . 6 1 8 . 5沒有影響不清楚，看情況再說推遲購房 放棄購房010203040502 0 1 1 .5 4 .7 1 .2 4 1 .8 3 15 3 4 .32 0 1 1 .1 0 1 1 .7 1 8 .2 2 1 .5 1 6 .3 7 .3 252 0 1 2 .5 8 .4 1 0 .2 2 3 .6 1 6 .5 18 2 3 .4因政策無法購房因政策無法按揭推遲購房目前下單是好時機不會，剛性需求說不清楚，再定 本次調(diào)研顯示： 從上文系列數(shù)據(jù)對比可以看出，雖然宏觀調(diào)控依然 11 在持續(xù)，樓市下行發(fā)展的態(tài)勢依然明顯 ，但受房價大幅度下降影響，意向購房者特別是首次置業(yè)的剛需們觀望心態(tài)明顯減弱， 認(rèn)為目前是下單好時機的比例上升到 2020 年以來的最高水平， 放棄購房的比例也明顯下降 ，而明確表明自己是剛需群體，不受政策影響的比例從 2020 年 10 月的 %快速上升至 18%，表現(xiàn)出較積極的購房心態(tài) 。 進(jìn)入 2020 年后，限貸限購限外的政 策影響力持續(xù)加重，成交量墜入歷史冰點，大幅降價現(xiàn)象出現(xiàn)，對于未來樓市形勢的不樂觀判斷和 10 對價格預(yù)期的下降，使購房者陷入持續(xù)觀望，導(dǎo)致購房積極性陷入歷史最低水平。 9 一、 意向 購房者心態(tài)研究 ? 購房積極性 從歷史最低點回暖 ， 明顯高于去年下半年。 8 ? 企業(yè)一般員工和企業(yè)中層為購房主力人群，企業(yè)中層日漸崛起 ? 1120 萬是意向購房者的主流年家庭收入，收入略有增長 從本次調(diào)研的客戶群體可 以看出， 2538 歲中青年群體成為絕對主流，其中 80 后購房群體已經(jīng)晉升為主力軍，故本次調(diào)研中年輕群體置業(yè)特征明顯：第一次購房為主、需求主力 90 方二房或三房、總價 100 萬左右，能接受精裝修等。 ? 客戶群多元行業(yè)分布，個