【正文】 ................................................................. 35 （四）疏散應(yīng)急預(yù)案 ............................................................................................... 36 一、物業(yè)項(xiàng)目組織架構(gòu)示意圖 組織架構(gòu)說(shuō)明：按目前公司組織架構(gòu)，物業(yè)項(xiàng)目辦公室隸屬公司人力資源部管轄，人事行政管理權(quán)、財(cái)務(wù)管理權(quán)均歸公司人力資源部、財(cái)務(wù)部直管，物業(yè)主管（主辦）履行物業(yè)日常工作管理權(quán)，并保證公司物業(yè)項(xiàng)目的正常動(dòng)作及發(fā)展。 管理 制度及工作流程 （建議稿） 倍訊易 編 制 說(shuō) 明 根據(jù)公司規(guī)范性文件制定本管理辦法，主要針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的一些特殊性和專業(yè)性，是公司現(xiàn)行管理制度的外延和補(bǔ)充。本辦法條文中如發(fā)生和公司新頒布的制度等規(guī)范性文件相沖突時(shí)，本辦法將做出修改直至遵從公司規(guī)范，并隨著物業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展逐步增刪、修訂和完善。 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)辦公室主管（主辦） 1 人，下設(shè)招商專員、物業(yè) 專員、車管專員、物業(yè)內(nèi)勤各 1人、車庫(kù)管理員工若干人。 物業(yè)主管（主辦） 車管專員 招商專員 物業(yè)專員 員 四海花園 裕佳花園 江南明珠 車管員 車管員 車管員 物業(yè)專員 物業(yè)內(nèi)勤 二、崗位職責(zé) （一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé) 嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。 負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的購(gòu)入及出租出售，辦理相關(guān)手續(xù)及房屋交接管理。 協(xié)助部門經(jīng)理創(chuàng)立并完善內(nèi)部管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及流程等。 負(fù)責(zé)所有物業(yè)項(xiàng)目的日常管理。 對(duì)本公司投資的物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)管，按照上級(jí)批準(zhǔn)的運(yùn)行保養(yǎng)計(jì)劃落實(shí)責(zé)任。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目辦公室的具體行政、 人事管理。 1完成總經(jīng)理和上級(jí)部門臨時(shí)交辦的其它工作。 協(xié)助物業(yè)主管（主辦）負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)的招商工作。 協(xié)助收集、整理、歸納市場(chǎng)行情、價(jià)格，以及新項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、客源等信息資料，提出分析報(bào)告，為部門業(yè)務(wù)人員、領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考。 負(fù)責(zé)招商的前期談判和招商書的起草、簽訂，并負(fù)責(zé)出租的后期管理及出租費(fèi)用的按期收取。 負(fù)責(zé)各類經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的月度、季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和報(bào)告的制作、編寫，并隨時(shí)答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)銷售動(dòng)態(tài)情況的質(zhì)詢。 具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)及溝通交際能力，勤奮敬業(yè)。 （三）物業(yè)專員崗位職責(zé) 嚴(yán)格執(zhí)行公 司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的組織實(shí)施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，為編制物業(yè)管理、租賃收支等計(jì)劃提供科學(xué)依據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃的編制工作。 按時(shí)記錄并核對(duì)水電起止度、水電費(fèi)的支出及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費(fèi)的催收。 負(fù)責(zé)落實(shí)租賃產(chǎn)生的工程或維修事務(wù)初步方案，并監(jiān)督實(shí)施。 。 。 接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)，維護(hù)車庫(kù)經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)作。 負(fù)責(zé)車場(chǎng)突發(fā)事件的前期處理并及時(shí)上報(bào) 領(lǐng)導(dǎo)。 嚴(yán)格按照車庫(kù)管理制度每天不定期巡查各車場(chǎng)的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車庫(kù)及車輛的安全，做好巡查記錄。 負(fù)責(zé)車管員的招聘錄用及儲(chǔ)備工作。 （五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé) 嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。 按時(shí)提交年度、月度工作計(jì)劃總結(jié)。 按照財(cái)務(wù)實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行收、付款手續(xù)，及時(shí)登記每一筆收、付款金額，建立收、付款日記帳和銀行票據(jù)登記臺(tái)帳，正確辦理票據(jù)結(jié)算和現(xiàn)金收付，按規(guī)定制作各類報(bào)表，并按時(shí)向總公司及相關(guān)人員填報(bào)各類賬務(wù)報(bào)表。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目備用金保管及明細(xì)帳目，嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制 度及時(shí)報(bào)銷。 負(fù)責(zé)車庫(kù)智能系統(tǒng)月停續(xù)期工作。 1負(fù)責(zé)辦公用品的領(lǐng)用、登記、發(fā)放及保管。 1文件、會(huì)議資料的打印、復(fù)印、整理及歸檔。 1完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。 實(shí)行 24 小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度，嚴(yán)格遵守交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。 負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，提醒和指揮司機(jī)按路線行駛，按定位泊車，維持停車秩序，認(rèn)真填寫《車輛出入登記表》， 做好每一次抬桿記錄，不得遺漏。 負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)的消防、安全、清潔進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)記錄并立即報(bào)車管專員或物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）。 維持道口交通秩序，保證道口暢通無(wú)阻。 (搬家等特殊情況除外 )、大型客車、車場(chǎng)規(guī)定不得入內(nèi)的車輛以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危 險(xiǎn)品的車輛禁止放行進(jìn)入車庫(kù)。 1嚴(yán)守崗位，不得撤離職守，保持警 惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。 三、物業(yè)項(xiàng)目管理制度、流程 （一）考勤管理制度 物業(yè)項(xiàng)目辦公室全體員工的考勤管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司行政制度《員工考勤與休假制度》相關(guān)規(guī)定。 物業(yè)辦公室增加夜間巡查考勤：每周至少有一次不定期不定時(shí)的夜間巡查，巡查內(nèi)容：所有物業(yè)的安全、消防、清潔以及車管員相關(guān)工作記錄的檢查、核對(duì)等，做好巡查記錄以備查。 外出巡查或處 理事情時(shí)需告知物業(yè)管（主辦），并要有巡查及處理事情的相關(guān)記錄及結(jié)果。完成清潔工作。 4 、車管員要服從安排，嚴(yán)禁私自換班，一經(jīng)查實(shí)按公司相關(guān)規(guī)定扣罰。臨時(shí)離職者當(dāng)月獎(jiǎng)金及福利費(fèi)不予計(jì)發(fā)?？劭畎凑展尽秵T工考勤制度》執(zhí)行。 （二）物業(yè)項(xiàng)目薪酬管理制度 物業(yè)項(xiàng)目辦公室全體員工的考勤管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司行政制度《員工薪酬管理制度》相關(guān)規(guī)定。 為激勵(lì)物業(yè)員工工作積極性，員工工資除按照公司的薪酬制度執(zhí)行外，可將招商及銷售的業(yè)績(jī)按比例提成，在公司規(guī)定的薪酬上，按營(yíng)業(yè)額的 3%提成。如果出現(xiàn)安全責(zé)任事故，則按照《績(jī)效考核辦法》扣罰。工齡工資以五年封頂，即入司工作滿五年后不再遞增計(jì)算工齡工資。（本條規(guī)定目前僅適用于江南明停車庫(kù)）。 公司將根據(jù)各車庫(kù)的運(yùn)營(yíng)情況保留每季度調(diào)整獎(jiǎng)金計(jì)提比例的權(quán)利。 每月 5 日前，物業(yè)辦公室將各車庫(kù)上月新增月票客戶的數(shù)據(jù)報(bào)總公司行政辦公室，由行政辦公室核算后，直接將該獎(jiǎng)金計(jì)入經(jīng)辦車管員的工資中予以發(fā)放。（考慮到各節(jié)日多在月初，為防止車管員未事先申請(qǐng)而臨時(shí)離職的原因，故以現(xiàn)金發(fā)放的過(guò)節(jié)費(fèi)均納入車管員工資中，延遲一月發(fā)放。 車管員未提前半月度提出辭 職者，取消當(dāng)月應(yīng)享受的任何獎(jiǎng)金及福利資格。 安全質(zhì)量考核：公司物業(yè)發(fā)生安全質(zhì)量事故，要在 第一時(shí)間進(jìn)行上報(bào)、處理，如因責(zé)任人工作懈怠、巡查不到位或其它主觀原因發(fā)生的安全質(zhì)量事故，視其事故大小給予警告、記過(guò)、記大過(guò)等行政處分；如造成的影響和損失較大，除行政處分、績(jī)效扣罰等，對(duì)于所造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 因車管員薪酬為單列，故對(duì)車管員的考核按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： ◆嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。 ◆車輛進(jìn)出車庫(kù)不按規(guī)定登記或漏登、補(bǔ)登，扣罰當(dāng)事人 5 元 /次，如故意者，一經(jīng)查實(shí)則按貪污處理，按未登記 數(shù)額的 3倍扣罰，金額較大或后果嚴(yán)重者，將報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。 ◆無(wú)故遲到、早退、曠工按公司《員工考勤管理制度 》扣罰。 ◆未經(jīng)物業(yè)辦公室主管（主辦）同意，私下?lián)Q班，雙方 各扣罰 50 元 /次，正常當(dāng)班者當(dāng)天工資扣除。 ◆凡遺失 IC 卡一張，按工本費(fèi) 30 元 /張賠償。 ◆上班時(shí)間無(wú)故脫崗、離崗，半小時(shí)內(nèi) 50 元 /次， 超出半小時(shí)按曠工處理（外出吃飯除外）。 ◆保持車庫(kù)清潔，違者扣罰 5 元 /次。 ◆對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)溝通，如實(shí)反映，企圖欺上瞞下者，經(jīng)查實(shí)一律除名。 首問(wèn)責(zé)任人：指當(dāng)客戶到訪或致電辦公室要求提供服務(wù)(咨詢、申訴等 )時(shí)所接觸到公司的 第一位員工。 屬首問(wèn)責(zé)任人職責(zé)范圍且能夠準(zhǔn)確答復(fù)的應(yīng)及時(shí)予以答復(fù)、處理。 在完成上報(bào)義務(wù)后須對(duì)處理情況進(jìn)行跟蹤，并告知客戶預(yù)計(jì)解決的時(shí)間。 員工不僅要精通本職業(yè)務(wù)，而且要了解本部門業(yè)務(wù)辦理程序，以便能夠更好地履行首問(wèn)責(zé)任。 嚴(yán)禁在辦公場(chǎng)地及車庫(kù)內(nèi)使用瓦絲爐、電熱風(fēng)扇等，易燃易爆等危險(xiǎn)品嚴(yán)禁帶入車庫(kù)及辦公場(chǎng)地。 工作人員應(yīng)及時(shí)清理區(qū)域內(nèi)易燃物品，以免造成火 災(zāi)隱患。 對(duì)所轄工作區(qū)域內(nèi)的消防消防設(shè)施、器材工經(jīng)常巡查，不得擅自挪用消防設(shè)施、器材的位置或改為它用，如發(fā)現(xiàn)有過(guò)期的或無(wú)法使用的應(yīng)及時(shí)報(bào)物業(yè)辦公室予以更換。 嚴(yán)格遵守公司職場(chǎng)安全相關(guān)規(guī)定，車庫(kù)必須嚴(yán)格按照安全管理和操作規(guī)程進(jìn)行，保證車庫(kù)的安全運(yùn)行。 禁止在車庫(kù)內(nèi)進(jìn)行試乘試駕，隨時(shí)巡查車輛停放情況，保證車輛安全。 1一般安全事件，及時(shí)處理，做好記錄報(bào)辦公室友備案。 （六）停車場(chǎng)管理制度 管理員必須熟悉停車場(chǎng)的車位分布情況， 通過(guò)檢查車輛停車 證，查驗(yàn)車輛是否按指定車位停放。 管理員 指揮車輛正確分區(qū)停放整齊，車輛應(yīng)在車位正中停放，不得壓車位線，不得隨意停放。 查區(qū)域內(nèi)是否有影響停車安全的因素存在，檢查車場(chǎng)設(shè)施、燈光、地面有無(wú)異物（如釘子、金屬片等）及衛(wèi)生情況，保證車輛的停放安全。