【正文】 合 即在 早期 物業(yè)管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項功能，站在 物業(yè) 使用人的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時，結(jié)合其物業(yè)特點，充分了解客戶需求 ，進一步完善各項管理方案及制度，并理順各方面的關(guān)系，在正式接管物業(yè)時，使管理磨合期接近“零”。為防止以外事件的發(fā)生，公司在“人防”、“技防”和制度建設(shè)、監(jiān)督機制等方面都有嚴(yán)格的管理措施，確保萬無一失，為了解決政府 物業(yè) 社會化改革的后顧之憂，我們著眼于長遠承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，不斷完善硬件與軟件設(shè)施，確保物業(yè)的正常安全運行，注重物業(yè)相關(guān)保險事宜，按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險、第三者責(zé)任險，并與 園區(qū)物業(yè)管理委員會 協(xié)商安防 設(shè)備保險事宜，提高 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)抗風(fēng)險能力。 —— 在保證用戶正常工作的前提下，對會妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在用戶正常上班時間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外），同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示措施后，方可進行工作。 ★－∞（無窮小）缺陷 就是要求每一個員工都要細心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點）降低到“零”的一種管理方法，零缺陷并不是說絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)嘉利物業(yè) 169。 （二）技術(shù)優(yōu)勢 —— 技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊伍 公司成立伊始，即開始管理設(shè)備先進，智能化程度高的物業(yè)項目：標(biāo)準(zhǔn)廠房、怡園市民休閑廣場（徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)便民服務(wù)中心） ，發(fā)展至今 已經(jīng)管理著許多物業(yè) 項目 ，積累了 多年 的樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員，配備有大量維修設(shè)備，維修儀器儀表和專用工具，公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法，能為 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 制訂出高效、可操作性強的設(shè)備管理方案，確保各系統(tǒng)的正常運行。 （三）經(jīng)驗優(yōu)勢 —— 豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗 徐州市嘉利 物業(yè) 管理公司自 2020 年成立以來，管理面積已經(jīng)超過 500 萬平方米，管理著 不同物業(yè)類型： 高檔住宅小區(qū)、 道路、 工業(yè)園區(qū) 、別墅、辦公寫字樓以及各類大型先進設(shè)施設(shè)備，是目前 徐州 市管理面積最多，類別最多、經(jīng)驗最豐富的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 之一 。可以說，豐富的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，是我們有信心為 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及 強 有力保障。 （五）團隊優(yōu)勢 我們擁有一支有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗、精明強干、責(zé)任心強的團隊。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠服務(wù)完美奉獻 10 潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 這一極具時代 意義的 高新技術(shù)綜合性物業(yè) ，并從業(yè)主（用戶）的角度出發(fā)，分析了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理的重點，經(jīng)歸納整理 ， 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的物業(yè) 物業(yè)管理服務(wù) 重點體現(xiàn)在以下五個方面。所以，其形象直接代表著 徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的形象，針對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)的特點，我們確立了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè) 園 整體形象定位—— 開放、高效、親和。 開放 —— 體現(xiàn) 徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 管委會 改革的思想和與國際接軌的政府辦公方式。高效 —— 展示 徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 管委會 工作的高效率。親和 —— 象征 徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 管委會 為人民服務(wù)的宗旨和親近民眾，與民同樂的政府公仆形象。 因此， 徐州清 潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。 設(shè)施設(shè)備 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化嘉利物業(yè) 169。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中 央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為 工業(yè)園區(qū) 物業(yè)，其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè) 物業(yè)管理服務(wù) 中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。與此同時，建筑物的外觀又是 徐州清潔 技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的形象。 七、主要措施 針對以上我們所列舉的管理重點及物業(yè)特性，我公司對 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的管理將采取五大措施。本物業(yè)投入使用的一些先進設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、 運行計劃，保證各項設(shè)施設(shè)備的良好、有效運作。 同時，為提高 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理的工作效率，我們將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 投入工作車一輛及現(xiàn)代化辦公設(shè)備若干，如電腦、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠服務(wù)完美奉獻 12 科技密集 型轉(zhuǎn)化： 遠程的網(wǎng)絡(luò)化管理 ： 21 世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代，而 21 世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公司不斷追求的目標(biāo)。 統(tǒng)一的軟件化管理 ：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗，本公司早在幾年前就投入巨資進行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的管理項目的管理實踐中發(fā)揮著重要的作用。（具體見措施五） 先進的智能化管理 ：智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的高低，在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的管理中，本公司將利用長期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗，利用專業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和掌握，根據(jù)經(jīng)濟和實用的原則來進行智能化設(shè)施的維護管理，同時與高科技公司建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進性并大幅度降低管理成本。本公司在現(xiàn)場勘察、實地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的安防條件，結(jié)合本公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗，依托本公司常年堅持半軍事化管理的高素質(zhì)護衛(wèi)隊伍，從實際情況出發(fā)，確立了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實行 24 小時保安全方位巡邏制、 24 小時監(jiān)控 中心 值守制。 措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理 物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；⒎较虬l(fā)展是市場的選擇和時代的要求。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠服務(wù)完美奉獻 13 施設(shè)備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化管理，同時，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，力求所費必有所值。充分體現(xiàn)本公司“以嚴(yán)謹(jǐn)細致、追求完美的工作作風(fēng)，使經(jīng)營品質(zhì)不斷提升，讓用戶獲得滿意服務(wù)”的質(zhì)量方針和“以客戶為 園區(qū) ”的經(jīng)營思想。 八、六項具體保障 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\行體系 —— 整合型管理體系 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系，在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入 ISO9000、 ISO14000、 OHSAS18000 三種管理體系，并將這三種管理體系進行完全整合，形成一個全新而充滿活力 的整合型管理體系，進而制訂綜合的管理方案，進行綜合策劃、綜合預(yù)算、實現(xiàn)多種的管理目標(biāo)，從而在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為 徐州 市一顆亮麗的明珠，同時，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠服務(wù)完美奉獻 14 理體系的運作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計劃），然后按計劃去實施，即執(zhí)行，計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時糾偏與調(diào)整，即核對檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，繼續(xù)改進，即處理階段。 2020 版對 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 所有服務(wù)程序進行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化， 引進 日檢、周檢、 月檢、巡檢、抽 檢、內(nèi)檢、外檢等各項檢驗控制手段，嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度，使得各項工作以最規(guī)范的程序進入市場，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進和提高。所謂“零排放系統(tǒng)”，也就是在生產(chǎn)和消費過程中形成一個“資源 —— 產(chǎn)品 —— 再生資源 ” 的物質(zhì)循環(huán)使用過程，最大限度減少廢棄物向外界排放，使其外排量 無限 接近于 “ 零 ” 。 基于如上考慮，本公 司將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 引進 ISO14001 環(huán)境認證并采用其標(biāo)準(zhǔn)進行物業(yè)管理。做為一個有效的手段和方法，該標(biāo)準(zhǔn)在組織原有管理機制的基礎(chǔ)上建立一個系統(tǒng)的管理機制，這個新的管理機制不但提高環(huán)境管理水平，而且還可以促進組織整體管理水平。） 并 引進 設(shè)定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案以及運行控制對重要的環(huán)境因素進行控制，有效地促進減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用 原 材料和回收利用廢舊物資，減少各項環(huán)境費用（投資、運行費、 賠 罰款、排污款）。 嘉利物業(yè) 169。另一方面，也 順應(yīng)國際和國內(nèi)在環(huán)境方面越來越高的要求，不受國內(nèi)外在環(huán)保方面的制約，而且可以優(yōu)先享受國內(nèi)外在環(huán)保方面的優(yōu)惠政策和待遇，有效地促進組織環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展 ，對于提升 徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義 。目前國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ ISO）正著手研究和討論職業(yè)健康與安全管理體系標(biāo)準(zhǔn)化問題，許多國家也相應(yīng)建立了自己的工作小組開展這方面的研究，并在本國或所在地區(qū)發(fā)展這一標(biāo)準(zhǔn)。 1999年 3月，由全球數(shù)家最知名的標(biāo)準(zhǔn)制度研究、認證機構(gòu) —— BSI、 DNV、SGS、 BVQI、 NSAI、 AS/NZ、 UNE、 LRQA、 SABS 等 13 個組織共同頒布了職業(yè)健康與安全衛(wèi)生評估系列 (OHSAS)標(biāo)準(zhǔn)，即 OHSAS 18001：《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系 —— 規(guī)范》， OHSAS 18002：《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系 —— OHSAS 18001實施指南》，成為目前國際社會普遍采用的職業(yè)健康與安全認證標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們將 引進 OHSAS 職業(yè)安全健康管理體系確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生，也為業(yè)主創(chuàng)造一個更為健康和安全的環(huán)境。 嘉利物業(yè) 169。定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。 確保 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過硬。實行擔(dān)保人制度。 練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。實行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”制度。 引進 崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，進一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。量化考核和末尾淘汰制。 激勵員工求知上進。內(nèi)部職稱評定。 嚴(yán)密的安全管理和保密體系 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠服務(wù)完美奉獻 17 為指揮調(diào)度 整個園區(qū) ，相關(guān)部門負責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位， 引進 完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。消防重點部 位重點防范，制定實施 生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū) 等重點部位的消防管理措施。保密管理 —— 所有員工均要接受《中華人民共和國保密法》的專門培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。 —— 對可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施維修施工事先經(jīng)管理局批準(zhǔn)，并由物業(yè)管理處派專人現(xiàn)場監(jiān)管。 —— 將保密管理納入公司的整合型管理體系中，并 定期進行考核。 人、財、物的有力保障 委派精銳骨干組成 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 專業(yè)管理團隊，我們將委派現(xiàn)任我公司項目經(jīng)理、具有打造“精品”物業(yè)經(jīng)驗、組織能力強、責(zé)任心強的同志出任 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實踐經(jīng)驗的工程師擔(dān)任 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師，從公司現(xiàn)有多個管理處中抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干，組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專業(yè)技術(shù)齊全的高效團隊。配置齊全、先進的 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理設(shè)備 ，為 實現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。 公司經(jīng)過 五 年的良性運作，具備了一定的資金實力和物質(zhì)基礎(chǔ)， 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 項目將作為公司的管理重點之一，重點保障。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案 徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司 至誠服務(wù)完美奉獻 18 —— 對設(shè)備做到“三好”、“四會”和“五定”。 —— 實行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護相結(jié)合的方式，以專業(yè)修理為主，同時要求設(shè)備的使用操作人員進行日常的維修保養(yǎng)和小修。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 —— 制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細的應(yīng)急處理方案，確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時及時有序