中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)(103頁)-物業(yè)管理-在線瀏覽
2024-10-19 12:17本頁面
【正文】 資 少則 8一 10年 ,長則 30一 50年甚至 60年 .資金壓力太長 （ 3）需要專門的知識經(jīng)驗(yàn) : 要有開發(fā)商應(yīng)具備的 素質(zhì)和能力 .還必須進(jìn)行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理 . 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 10 167。 ：輔助投資決策 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 11 二 .房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類 （ 1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化，成本增加，市場吸納能力變化，會對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大影響 置業(yè)投資：未來租金變化，市場出租率變化，物業(yè)毀損造成損失，資本化率變化，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)的收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響 （ 2）未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)：主要是對置業(yè)投資來說，建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑功能要求的提高，影響到物業(yè)使用，購買者須支付昂貴的更新改造費(fèi)用，這些費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)值有很大影響 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 12 （ 3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)的資本價(jià)值，會隨著收益率的變化而變化，房地產(chǎn)收益變化是復(fù)雜的，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)影響置業(yè)投資的收益，表現(xiàn)在估價(jià)誤差，市場影響，政府法律金融政策影響，宏觀經(jīng)濟(jì)形式影響，功能陳舊，通貨膨脹，法律風(fēng)險(xiǎn)。 （ 5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：適當(dāng)時(shí)間強(qiáng)調(diào)選擇合適地點(diǎn)和物業(yè)類型，進(jìn)行投資，使獲得最大投資收益的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 13 （ 1）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：置業(yè)投資經(jīng)營的費(fèi)用超過收益或銷售利潤的情況。 （ 3）市場供求風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，可通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)心使用投資分析結(jié)果，避免某些市場風(fēng)險(xiǎn)。 （ 5）政策風(fēng)險(xiǎn)：國家稅收政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可選擇政府鼓勵(lì)的有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目投資。 ，控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 15 四 .風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 投資組合理論主要論點(diǎn)： 是在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反映。 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 16 167。問月還款額為多少？如果該家庭 25%的收入可以用來支付住房消費(fèi)，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？ 解 :（ 1）抵押貸款額Ｐ =25Ｘ 70% =（萬元） （ 2）月貸款利率 i =15%/12 =%, 計(jì)息周期數(shù) n =10X12 =120個(gè)月 （ 3）月還款額 A = P i （ 1+i） n / （（ 1+ i ） n –1） = %（ 1+%） 120/ （（ 1+ %） 120 –1） = （ 4）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 26 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 ?167。 開發(fā)商獲取土地的幾種方式 : 出讓年限： 居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教科文衛(wèi)體用地 50年； 商業(yè)旅游娛樂用地 40年；綜合或其他用地 50年 出讓形式： 協(xié)議；招標(biāo)；公開拍賣；補(bǔ)地價(jià) 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 30 167。詳細(xì)規(guī)劃 :和國土規(guī)劃 ,區(qū)域規(guī)劃 ,江河流域規(guī)劃 ,土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào) 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 32 三 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 居住區(qū)總用地；居民人均占地；居住區(qū)總建筑面積；總戶數(shù)總?cè)丝冢骄繎羧丝?；平均每戶居住面積；居住建筑密度（建筑基底面積 /建筑用地面積）；居住面積密度（居住面積 /居住建筑用地面積）；容積率（居住建筑面積 /居住建筑用地面積）；人口毛密度（總?cè)丝?/總用地）；人口凈密度（總?cè)丝?/居住建筑用地面積）；平均層數(shù)（住宅總面積 /住宅基底總面積）；高層（ 7層以上） 比例（高層建筑面積 /居住總面積）；住宅間距；居住區(qū)總造價(jià)；建設(shè)周期 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 33 ? 指標(biāo) 建筑容積率； 總建筑面積 地上建筑面積 建筑密度 規(guī)劃建設(shè)用地面積 建筑高度 綠化比率 停車位個(gè)數(shù) 有效面積系數(shù) 開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)，平均造價(jià)和開發(fā)建設(shè)周期 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 34 四 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理 ,定點(diǎn)審批階段 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 35 ? 五 .城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)開發(fā)服從于城市規(guī)劃的管理 ,而城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn) ,則有賴于房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入 .要糾正兩種錯(cuò)誤觀念 : ? ? ,不能改變的 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 36 ?167。對各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，比較和論證。 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 39 ? ： ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)，社會和環(huán)境效益。 ? 一 .建筑工程施工招投標(biāo)基本概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，招請若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競爭，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者并與之達(dá)成協(xié)議，簽定合同的過程 . 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 64 ?二 .開發(fā)建筑項(xiàng)目的招標(biāo)方式 ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 65 ?三 .招標(biāo)機(jī)構(gòu) ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 66 ?四 .招標(biāo)程序 ? ? ? ? ，發(fā)
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