【正文】 理辦法代替了商品化的經(jīng)營管理。從 20 世紀 80 年代起，中國的市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設事業(yè)迅速發(fā)展，以住房商品化、房屋產(chǎn)權私有化為標志的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制改革逐步加快。作為一個新興的行業(yè)，物業(yè)管理剛開始還只是沿海部分大中城市的專利，并且還只是作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的附屬，尚未為人們接受，也沒有在全國推廣。 1993 年，建設部房地 產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開了第一屆全國物業(yè)管理研討會，深圳物業(yè)管理協(xié)會也于此時成立，這就標志著中國的物業(yè)管理進入了新的時期。 1995 年國家又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的配套工程這一高度，要求全社會給予支持。 2021 年 9 月 1 日起實施的《物業(yè)管理條例》是中國物業(yè)管理發(fā)展史上的又一里程碑，它標志中國物業(yè)管理的 發(fā)展正式納入了法制化軌道，對維護房屋所有人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理行為，有著十分重要的意義。 二 、 物業(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的影響 （一） 物業(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的積極影響 隨著我國住房制度改革的逐漸深入，規(guī)模不等、風格各異的住宅小區(qū)如雨后春筍般在全國各地拔地而起。因其廣闊而燦爛的發(fā) 展前景，物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。 物 業(yè)管理是城市管理的縮影 。高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間 ?？梢哉f，物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。 物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性 的單一管理，并形成公眾自下而上地 參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。 城市從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段， 亟待建立長效 管理 機制。對于業(yè)主， 房產(chǎn)最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理 公司，從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化。常州市在老小區(qū)整治基本結束后，制訂了《老住宅小區(qū)物業(yè)管理標準和考核辦法》、《老住宅小區(qū)物業(yè)管理群眾滿意度測評細則》等規(guī)章，確保老小區(qū)的 長效管理。 今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。另一方面，物業(yè)管理對擴大消費，拉動經(jīng)濟增長也有重要作用，據(jù)測算，在房屋 70 年的使 用過程中，物業(yè)管理及裝修、房屋修繕、設施改造的長期消費支出與購房支出的比例為 ： 1 。 物業(yè)管理師促進了和諧 。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用 。行業(yè)的發(fā)展離不開人才的培養(yǎng)和引進，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質的人才做中流砥柱。由于物業(yè)管理人得不到社會的普遍尊重，因此，各高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學生很少進入物業(yè)管 理領域。同時，大量的企業(yè)改制“淘汰”人員、自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務質量難以服人，業(yè)主滿意度不高。 投入與產(chǎn)出比例失調(diào)。電力公司可以要求物業(yè)公司代收小 區(qū)電費，自來水公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)水費，物業(yè)公司既不能加價收費，又沒有代辦費用，相反還要投入人力物力來征收水電費，同時還要彌補小區(qū)的水電損耗。計生、流動人口普查等等??哪一樣都少不了小區(qū)物管的勞動。物業(yè)管理企業(yè)收費難成為行業(yè)不爭的事實，整個行業(yè)的物業(yè)費收繳率不足 80%。業(yè)主因認識上的不足而拒絕交物業(yè)管理費 。物業(yè)合同以外的特殊服務，物業(yè)公司如未及時解決，業(yè)主就拒絕繳費 。 責任與收益的不對等。可物業(yè)公司收取的安保費只占物業(yè)管理費中很小的比例，兩者相比反差巨大。即使有足夠證據(jù)證明物業(yè)公司無過錯，物業(yè)公司也要花費大量的人力物力才能免責。 隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，住宅小區(qū)化是大勢所趨。物業(yè)管理行業(yè)要走出困境，實現(xiàn)行業(yè)的現(xiàn)代化管理，筆者認為要從以下幾個方面著手： 加強政府監(jiān)督指導。政府應首先完善物業(yè)管理領域的相關法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的自由競價還沒有形成的背景下，保留《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》，實行政府指導價是一種現(xiàn)實的選擇，但應妥善處理好業(yè)主選擇權和政府指導價的關系?？v觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強的過程中，政策的支持都是不可或缺的因素。同時，對于老小區(qū)物業(yè)管理的困難情況，尤其是一些設施缺位、功能不全、貧困人員多的老小區(qū)，要進行政策扶持，使公共設施補充到位，必要的要進行二次整治，為老小區(qū)物業(yè)管理市場化運作創(chuàng)造條件。“水能載舟 ，亦能覆舟”，行業(yè)的興衰與社會的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。對于廣大業(yè)主，應通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達到雙贏。現(xiàn)代社會的宣傳效應不能忽視。一方 面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風貌 。 大力加強行業(yè)隊伍建設?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應重點致力于自身隊伍建設。與此同時，加大內(nèi)部培訓力度培養(yǎng)人才。 廣開財源，提高行業(yè)經(jīng)濟效益。比如：室內(nèi)水電維修、家政保潔、房屋出租中介等等，既能滿足業(yè)主的特殊需求，獲得業(yè)主的理解與支持，又能創(chuàng)收。 三 、 物業(yè)發(fā)展的相應對策 （一） 國家與社會的物業(yè)發(fā)展對策 發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)崗位。如果加上清潔、綠化、秩序維護等專業(yè)分包出去的一并計算，物業(yè)服務的從業(yè)人員應該在 500萬以上。其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護人員、其他勤雜工種分別占 %、 %、 %、 %、 %和 %。 據(jù)不完全統(tǒng)計 ，按照 10 萬平方米新建住宅配備 7080人參與物業(yè)管理和服務計算，僅承擔去年一年售后商品房的管理服務的人員就超過 60 萬人。今后相當長一段時期，隨著住宅建設的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)將進一步持續(xù)發(fā)揮積極作用。經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示， 2021 年底物業(yè)管理企業(yè)在管面積 億平方米，較 2021 年增長了 335%。 目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務的重要組成部分。 發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社會穩(wěn)定。在 2021 年春節(jié)前冰雪災害和“五 北京奧運會期間，物業(yè)服務企業(yè)承擔大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，為奧運會各項活動的順利開展作出了貢獻。 鑒于發(fā)展物業(yè)管理是與擴大居民