【導(dǎo)讀】技能綜合水平，是物業(yè)真正的走上興盛之路。物業(yè)管理在國內(nèi)發(fā)展已有20年的歷史，且在部分地區(qū)初具規(guī)模。的土壤及氛圍，造就了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和出色的專業(yè)人才，對(duì)企業(yè)的發(fā)展壯大起著決定性作用。開放的市場(chǎng)環(huán)境已為每個(gè)物業(yè)。就業(yè)形式及相應(yīng)對(duì)策對(duì)我國物業(yè)發(fā)展具有重大現(xiàn)實(shí)與社會(huì)意義！的空前緊張成為一大社會(huì)問題。低廉租金租給貧民和工人家庭居住。由于住宅設(shè)施極為簡(jiǎn)陋，環(huán)境條。況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重。企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理已成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。于20世紀(jì)80年代初期，以深圳市物業(yè)管理公司的成立為標(biāo)志。英、法等租界地區(qū)出現(xiàn)了不少西式風(fēng)。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部先后成為中央政府房地產(chǎn)管理的職能機(jī)構(gòu)。1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司。法》，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的獨(dú)立地位。生活和工作環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理行為，有著十分重要的意義。

　　

【正文】 四，物業(yè)前景展望 規(guī)范化管理 ， 期待詳盡的法律文本 物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)滯后。到目前為止，我國尚沒有一部完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，這些因素使得物業(yè)管理工作缺乏指導(dǎo)依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。 比如：《物權(quán)法（草案）》規(guī)定： “會(huì)所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有 ”。但在商品房銷售過程中，處于強(qiáng)勢(shì)地位的開發(fā)商多在合同中約定將小區(qū)中的會(huì) 所、綠地及法定停車位所有權(quán)或者使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利歸屬于賣方。那么依據(jù)《物權(quán)法（草案）》的 “從約定制度 ”，上述權(quán)屬當(dāng)然歸之于開發(fā)商；但作為業(yè)主來講，早已將上述會(huì)所、綠地、車庫 (車位 )所占用的土地進(jìn)行了分?jǐn)?，?jì)入房屋銷售價(jià)格，那么在購房者支付對(duì)價(jià)的情況下，卻享受不到應(yīng)有的權(quán)益，在情理、法理上是不是有那么一點(diǎn)點(diǎn)不公平 …… 因此，盡快制定物業(yè)管理法規(guī)，明確解決遺留問題以及將來可能會(huì)產(chǎn)生的問題的解決辦法，已是當(dāng)務(wù)之急?，F(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都意識(shí)到：內(nèi)地物業(yè)管理的法律法規(guī)貧乏，且缺少操作性，讓很多問題 “懸而未決 ”。 歐美國家及港澳地區(qū)都擁有詳盡的物業(yè)管理方面的法律文本，這給西安的物管行業(yè)提供了參照，是未來幾年內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展的方向。人性化服務(wù) 增加帶有人情味的服務(wù) 物業(yè)管理的重要特征就是它的服務(wù)性。因?yàn)槲飿I(yè)本身屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理的主要服務(wù)對(duì)象是物業(yè)的使用者， 通過管理者的熱情服務(wù)，為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和居住環(huán)境。 進(jìn)入 2021 年以后， 政府 對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)控力度逐漸加大，不管是《物權(quán)法（草案）》還是《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)物業(yè)管理都有新的定位，對(duì)有爭(zhēng)議的地方都做了進(jìn)一步完善。 業(yè)界人士認(rèn)為：盡管規(guī)定沒有對(duì)物業(yè)服務(wù)測(cè)評(píng)，但不能說社區(qū)服務(wù)就只求數(shù)量不管質(zhì)量。物業(yè)管理的態(tài)度應(yīng)該端正，用一種更人性化的服務(wù)取代原有的 “管理 ”，這才是未來的發(fā)展大計(jì)。對(duì)于這樣的典 型，有業(yè)主推薦了高新區(qū)某小區(qū)。前幾日，記者在該小區(qū)看到：業(yè)主甲帶著孩子和 一大堆物品進(jìn)小區(qū)，保潔員看見了，馬上就推過來一輛小車，并幫業(yè)主把東西放在車上；下雨時(shí)，業(yè)主乙沒有帶雨具，剛進(jìn)小區(qū)大門，就有保安撐傘送他到電梯口；業(yè)主丙的自行車沒氣了，保管員主動(dòng)地拿出氣筒幫業(yè)主把氣充足 …… 整個(gè)小區(qū)就好像是一個(gè)和諧的大家庭。 其實(shí)，這種人性化的物業(yè)管理并不一定投入太多的成本，從某種意義上看是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的感情投資。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果物業(yè)管理公司能加大對(duì)業(yè)主帶有人情味的服務(wù)的話，不僅能給自己創(chuàng)收，解決物管生存難題，也會(huì)減少很多投訴，改善物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系。 未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望 （一）國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，將為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均 GDP 超過 800 美元之后，人們對(duì)住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的 問題 基本解決。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)提高居民住房質(zhì)量將是人民消費(fèi)的熱點(diǎn)，將強(qiáng)有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 和現(xiàn)有城市中近 60%物業(yè)管理沒有覆蓋的面積將為未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。 （二）、豐富的勞動(dòng)力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證 ， 物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，技術(shù)含量較低，大部分一線員 工不需要較高的文化知識(shí)，這些行業(yè)特征在現(xiàn)階段正好符合我國大量勞動(dòng)力就業(yè)矛盾的特點(diǎn)，所以說現(xiàn)階段勞動(dòng)力資源也是物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。 （三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟 “條例 ”的頒布和實(shí)施使物業(yè)行業(yè)開始進(jìn)入了以法管理的起步階段，經(jīng)過２０年的物業(yè)實(shí)踐人們對(duì)物業(yè)管理的作用在思想上，物質(zhì)上的接受能力也得到了加 強(qiáng)，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各級(jí)政府已將城市的管理列到重要的議事日程，隨著城市管理力度的增加，必將促進(jìn)人民群眾遵守公共秩序的自覺性。 （四）、整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)為專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)提供了快速發(fā)展的時(shí)機(jī)建管分離，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制的實(shí)行，有效的遏制了建管壟斷的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，社會(huì)的專業(yè)分工越來越細(xì)，地產(chǎn)商和物管企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受，既促進(jìn)了地產(chǎn)商的房屋銷售，又為規(guī)范化，專業(yè)化，信譽(yù)好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準(zhǔn)入制度，將為規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)起到積極的促 進(jìn)作用。 （五）專項(xiàng)維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂有了完善的住房專項(xiàng)維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因?yàn)橘Y金 問題 ，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因?yàn)榻庸芘f小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。 （六）、業(yè)主大會(huì)制度較好地解決了對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制的 問題 從實(shí)踐上看，業(yè)主委員會(huì)制度在一定程度 上對(duì)物業(yè)企 業(yè)的監(jiān)督管理起到了積極促進(jìn)作用。但由于我國現(xiàn)階段人民群眾自覺參與社區(qū)公眾事物管理意識(shí)較差，往往使業(yè)主委員會(huì)決策和執(zhí)行為一體，很難真正代表全體業(yè)主的意愿。甚至有個(gè)別業(yè)主委員會(huì)為了幾個(gè)人的利益不惜損害全體業(yè)主的共同利益。新的制度將重大事件的決策權(quán)交給全體業(yè)主，執(zhí)行權(quán)是業(yè)主委員會(huì)。決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)的分離較好的解決了長(zhǎng)期以來業(yè)主委員會(huì)對(duì)社區(qū)重大事件決策缺乏有效監(jiān)督的矛盾。 （七）、行業(yè)自律、公平競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)素質(zhì)不斷提高 各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門和物業(yè)協(xié)會(huì)的有效工作，前期物業(yè)管理招投標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入、資質(zhì)的 管理、專項(xiàng)維修基金制度的建立強(qiáng)有力的凈化了物業(yè)市場(chǎng) 。條列及相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)促進(jìn)了全行業(yè)管理水平的提升 。規(guī)范服務(wù)、扶優(yōu)扶強(qiáng)、優(yōu)勝劣汰使從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高，市場(chǎng)對(duì)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化的呼聲促進(jìn)了全行業(yè)物業(yè)管理水平的提升。我們驚喜的發(fā)現(xiàn)越來越多的大專院校陸續(xù)開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)，很快將有大量經(jīng)過正規(guī)教育，有志投身物業(yè)管理行業(yè)的有識(shí)之士加入物業(yè)管理行業(yè)，這些專業(yè)人員的加入必將對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀、物業(yè)管理的市場(chǎng)化，專業(yè)化、規(guī)范化起著巨大的推動(dòng)作用。對(duì)物業(yè)管理理論研究和解決物業(yè)管理糾紛的法制化建設(shè)方面也將起著積極的作用。 綜上所述 ，成績(jī)和 問題 并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國物業(yè)發(fā)展的美好明天，讓我們齊心協(xié)力，共創(chuàng)未來。 參 考 文 獻(xiàn) [1] 方芳 呂萍主編，《物業(yè)管理》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 [2] 武智慧主編，《物業(yè)管理概論》，重慶大學(xué)出 版社 2021 年第二 版 . [3] 魯捷主編，《物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練》，電子工業(yè)出版社， 2021 年版 [4]李宇峰 . 物業(yè)管理收費(fèi) 難問題的現(xiàn)狀及對(duì)策分析 [J]. 現(xiàn)代物業(yè) , 2021,(12) .