【導(dǎo)讀】技能綜合水平，是物業(yè)真正的走上興盛之路。物業(yè)管理在國內(nèi)發(fā)展已有20年的歷史，且在部分地區(qū)初具規(guī)模。的土壤及氛圍，造就了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和出色的專業(yè)人才，對企業(yè)的發(fā)展壯大起著決定性作用。開放的市場環(huán)境已為每個物業(yè)。就業(yè)形式及相應(yīng)對策對我國物業(yè)發(fā)展具有重大現(xiàn)實與社會意義！的空前緊張成為一大社會問題。低廉租金租給貧民和工人家庭居住。由于住宅設(shè)施極為簡陋，環(huán)境條。況時有發(fā)生，嚴重影響了業(yè)主的經(jīng)濟收益。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重。企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理已成為一個新型的服務(wù)行業(yè)。于20世紀80年代初期，以深圳市物業(yè)管理公司的成立為標志。英、法等租界地區(qū)出現(xiàn)了不少西式風(fēng)。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部先后成為中央政府房地產(chǎn)管理的職能機構(gòu)。1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司。法》，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的獨立地位。生活和工作環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理行為，有著十分重要的意義。

　　

【正文】 四，物業(yè)前景展望 規(guī)范化管理 ， 期待詳盡的法律文本 物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)滯后。到目前為止，我國尚沒有一部完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，這些因素使得物業(yè)管理工作缺乏指導(dǎo)依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。 比如：《物權(quán)法（草案）》規(guī)定： “會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有 ”。但在商品房銷售過程中，處于強勢地位的開發(fā)商多在合同中約定將小區(qū)中的會 所、綠地及法定停車位所有權(quán)或者使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利歸屬于賣方。那么依據(jù)《物權(quán)法（草案）》的 “從約定制度 ”，上述權(quán)屬當(dāng)然歸之于開發(fā)商；但作為業(yè)主來講，早已將上述會所、綠地、車庫 (車位 )所占用的土地進行了分攤，計入房屋銷售價格，那么在購房者支付對價的情況下，卻享受不到應(yīng)有的權(quán)益，在情理、法理上是不是有那么一點點不公平 …… 因此，盡快制定物業(yè)管理法規(guī)，明確解決遺留問題以及將來可能會產(chǎn)生的問題的解決辦法，已是當(dāng)務(wù)之急?，F(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都意識到：內(nèi)地物業(yè)管理的法律法規(guī)貧乏，且缺少操作性，讓很多問題 “懸而未決 ”。 歐美國家及港澳地區(qū)都擁有詳盡的物業(yè)管理方面的法律文本，這給西安的物管行業(yè)提供了參照，是未來幾年內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展的方向。人性化服務(wù) 增加帶有人情味的服務(wù) 物業(yè)管理的重要特征就是它的服務(wù)性。因為物業(yè)本身屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理的主要服務(wù)對象是物業(yè)的使用者， 通過管理者的熱情服務(wù)，為業(yè)主們創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和居住環(huán)境。 進入 2021 年以后， 政府 對物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)控力度逐漸加大，不管是《物權(quán)法（草案）》還是《西安市物業(yè)管理條例》，對物業(yè)管理都有新的定位，對有爭議的地方都做了進一步完善。 業(yè)界人士認為：盡管規(guī)定沒有對物業(yè)服務(wù)測評，但不能說社區(qū)服務(wù)就只求數(shù)量不管質(zhì)量。物業(yè)管理的態(tài)度應(yīng)該端正，用一種更人性化的服務(wù)取代原有的 “管理 ”，這才是未來的發(fā)展大計。對于這樣的典 型，有業(yè)主推薦了高新區(qū)某小區(qū)。前幾日，記者在該小區(qū)看到：業(yè)主甲帶著孩子和 一大堆物品進小區(qū)，保潔員看見了，馬上就推過來一輛小車，并幫業(yè)主把東西放在車上；下雨時，業(yè)主乙沒有帶雨具，剛進小區(qū)大門，就有保安撐傘送他到電梯口；業(yè)主丙的自行車沒氣了，保管員主動地拿出氣筒幫業(yè)主把氣充足 …… 整個小區(qū)就好像是一個和諧的大家庭。 其實，這種人性化的物業(yè)管理并不一定投入太多的成本，從某種意義上看是物業(yè)公司對業(yè)主的感情投資。業(yè)內(nèi)人士認為，如果物業(yè)管理公司能加大對業(yè)主帶有人情味的服務(wù)的話，不僅能給自己創(chuàng)收，解決物管生存難題，也會減少很多投訴，改善物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系。 未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望 （一）國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，將為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間 。 經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗表明：當(dāng)人均 GDP 超過 800 美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴重短缺的 問題 基本解決。居民住房需求進入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長的一段時期內(nèi)提高居民住房質(zhì)量將是人民消費的熱點，將強有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 和現(xiàn)有城市中近 60%物業(yè)管理沒有覆蓋的面積將為未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。 （二）、豐富的勞動力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證 ， 物業(yè)行業(yè)是勞動密集型企業(yè)，技術(shù)含量較低，大部分一線員 工不需要較高的文化知識，這些行業(yè)特征在現(xiàn)階段正好符合我國大量勞動力就業(yè)矛盾的特點，所以說現(xiàn)階段勞動力資源也是物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。 （三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟 “條例 ”的頒布和實施使物業(yè)行業(yè)開始進入了以法管理的起步階段，經(jīng)過２０年的物業(yè)實踐人們對物業(yè)管理的作用在思想上，物質(zhì)上的接受能力也得到了加 強，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，各級政府已將城市的管理列到重要的議事日程，隨著城市管理力度的增加，必將促進人民群眾遵守公共秩序的自覺性。 （四）、整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場為專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)提供了快速發(fā)展的時機建管分離，前期物業(yè)管理招投標制的實行，有效的遏制了建管壟斷的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈，社會的專業(yè)分工越來越細，地產(chǎn)商和物管企業(yè)強強聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受，既促進了地產(chǎn)商的房屋銷售，又為規(guī)范化，專業(yè)化，信譽好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會，物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準入制度，將為規(guī)范物業(yè)市場起到積極的促 進作用。 （五）專項維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因為資金 問題 ，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因為接管舊小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。 （六）、業(yè)主大會制度較好地解決了對業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督機制的 問題 從實踐上看，業(yè)主委員會制度在一定程度 上對物業(yè)企 業(yè)的監(jiān)督管理起到了積極促進作用。但由于我國現(xiàn)階段人民群眾自覺參與社區(qū)公眾事物管理意識較差，往往使業(yè)主委員會決策和執(zhí)行為一體，很難真正代表全體業(yè)主的意愿。甚至有個別業(yè)主委員會為了幾個人的利益不惜損害全體業(yè)主的共同利益。新的制度將重大事件的決策權(quán)交給全體業(yè)主，執(zhí)行權(quán)是業(yè)主委員會。決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)的分離較好的解決了長期以來業(yè)主委員會對社區(qū)重大事件決策缺乏有效監(jiān)督的矛盾。 （七）、行業(yè)自律、公平競爭，行業(yè)素質(zhì)不斷提高 各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門和物業(yè)協(xié)會的有效工作，前期物業(yè)管理招投標、市場競爭機制的引入、資質(zhì)的 管理、專項維修基金制度的建立強有力的凈化了物業(yè)市場 。條列及相關(guān)法規(guī)的出臺促進了全行業(yè)管理水平的提升 。規(guī)范服務(wù)、扶優(yōu)扶強、優(yōu)勝劣汰使從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高，市場對服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化的呼聲促進了全行業(yè)物業(yè)管理水平的提升。我們驚喜的發(fā)現(xiàn)越來越多的大專院校陸續(xù)開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)，很快將有大量經(jīng)過正規(guī)教育，有志投身物業(yè)管理行業(yè)的有識之士加入物業(yè)管理行業(yè)，這些專業(yè)人員的加入必將對行業(yè)現(xiàn)狀、物業(yè)管理的市場化，專業(yè)化、規(guī)范化起著巨大的推動作用。對物業(yè)管理理論研究和解決物業(yè)管理糾紛的法制化建設(shè)方面也將起著積極的作用。 綜上所述 ，成績和 問題 并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國物業(yè)發(fā)展的美好明天，讓我們齊心協(xié)力，共創(chuàng)未來。 參 考 文 獻 [1] 方芳 呂萍主編，《物業(yè)管理》，上海財經(jīng)大學(xué)出版社 [2] 武智慧主編，《物業(yè)管理概論》，重慶大學(xué)出 版社 2021 年第二 版 . [3] 魯捷主編，《物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練》，電子工業(yè)出版社， 2021 年版 [4]李宇峰 . 物業(yè)管理收費 難問題的現(xiàn)狀及對策分析 [J]. 現(xiàn)代物業(yè) , 2021,(12) .