【正文】 顧問(wèn)團(tuán) 3~5 人 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 赴現(xiàn)場(chǎng)工作 3次，每次 23 個(gè)工作日，考察時(shí)間擬分別安排于簽約后兩周內(nèi) /設(shè)施、設(shè)備集中選型階段 /工程交接驗(yàn)收階段。 駐場(chǎng)顧問(wèn) 2 人 常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。 另：除上表中所列顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，顧問(wèn)商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求 ，并結(jié)合顧問(wèn)管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)，顧問(wèn)團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì)。 前期介入階段，顧問(wèn)團(tuán)人員通常為 機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專 業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。顧問(wèn)團(tuán)對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第二部分 顧問(wèn)管理工作范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù) 。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。 1 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。 1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第三部分 顧問(wèn)管理工作內(nèi)容 一、前期介入階段 合作期限： 由簽約之日起至 海濱新城一期入伙之日前二個(gè)月 結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。 （二） 根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè) 計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建 議； 1 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等 )，提出糾正及修改建議； 1 給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見(jiàn)； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議； 1 對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保 持長(zhǎng)久的美觀； 1 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議； 1 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議； 1 對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。 （三） 從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來(lái)物管的難度。 （五） 從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議： 根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議； 對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)（商鋪）、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議； 根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。 （八） 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （十） 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。 前期籌備期 指一期物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。 （二） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案； ? 協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類崗位責(zé)任制。 ? 人工費(fèi)用測(cè)算； ? 設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算； ? 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算； ? 清潔定額費(fèi)用測(cè)算； ? 園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。 ? 提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃； ? 協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)； ? 協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)； ? 協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見(jiàn)故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)； ? 就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。 （六） 協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序 ： ? 按照 ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 ? 指導(dǎo)召開(kāi)各種入伙專題會(huì)議。 ? 協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組，并制定交接驗(yàn)收計(jì)劃。 （八） 指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工 作的程序等 級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。 （十） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物 業(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。 （十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。 ? 協(xié)助制訂入伙計(jì)劃。 ? 指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算，管理成本核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備 條件（例如：通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂閱等）。 ? 指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 集中入伙期 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為 集中入伙期工作的難點(diǎn)。 為此中海將提供以下顧問(wèn)服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)： ? 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。 ? 協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入