【正文】 中 心 二零零七 年 七 月 十四 日 目 錄 第 2 頁(yè) 共 77 頁(yè) 一、 基本 原則 （一） 雙方合作宣言 （二） 工程建設(shè) 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃控制 （三） 對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃的考核模式 （四） 工程管理目標(biāo)及原則 （五） 合同有效文件的執(zhí)行順序 （六） 工程建設(shè)的各主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容 （七） 工程管理對(duì)營(yíng)銷的影響 （八） 樣板間、樣板區(qū) 二、開(kāi)工準(zhǔn)備 （一）工程開(kāi)工的標(biāo)準(zhǔn) （二）開(kāi)工前具體工作的相關(guān)做法 核查施工單位質(zhì)保體系 施工單位進(jìn)場(chǎng)溝通內(nèi)容及安排 施工單位報(bào)送施工組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容要求 圖紙進(jìn)行會(huì)審 三、施工過(guò)程管理 工程例會(huì)制度 進(jìn)度質(zhì)量文明施工評(píng)比方案 安全文明施工標(biāo)準(zhǔn) 施工現(xiàn)場(chǎng)用電管理規(guī)定 第 3 頁(yè) 共 77 頁(yè) 材料設(shè)備報(bào)驗(yàn)收制度 進(jìn)度付款程序 工程款支援的規(guī)定 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收條例 變更管理 工程簽證管理制度及整理標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑垃圾管理規(guī)定 四 、竣工交付 交付工作規(guī)定 物業(yè)驗(yàn)收制度 竣工及備案資料整理標(biāo)準(zhǔn) 五 、工程維修 保修合同 質(zhì)保金支付 一、 基本 原則 第 4 頁(yè) 共 77 頁(yè) （一） 雙方合作宣言 甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，就開(kāi)展相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合作已達(dá)成初步意向；在甲乙雙方簽訂相關(guān)合同之前，雙方共同發(fā)表合作宣言，并秉持共同遵守： 甲方 宣言： （ 1）奉行雙方共贏的基本原則 公司在開(kāi)展各項(xiàng)對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，堅(jiān)持在平等互利的基礎(chǔ)上，保障合作雙方的合同利益得以實(shí)現(xiàn)；在力所能及的范圍內(nèi)，我公司將給予合作方最大的工作配合。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我公司堅(jiān)持維護(hù)雙方合作的合同契約關(guān)系和雙方的商業(yè)信譽(yù)形象，力求通過(guò)溝通和合作，督促雙方嚴(yán)格依據(jù)合同盡到自己的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)最大限度的維護(hù)雙方的合同權(quán)利。我們?cè)敢夂退械恼嬲\(chéng)合作者建立長(zhǎng)期的利益戰(zhàn)略聯(lián)盟；在相同的合同條件下，我公 司更愿意和誠(chéng)實(shí)守信的合作過(guò)的公司進(jìn)行再次合作。 （ 2）我公司必須最大限度的保證公司的利益，保持鑫苑人良好的形象，消除對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的違規(guī)行為和腐敗現(xiàn)象。 我公司要求 我方的當(dāng)事人，絕不允許出現(xiàn)在對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有吃、拿、卡、要的行為。 我公司也同樣要求與我方合作的公司或個(gè)人，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)與我方人員真誠(chéng)合作，只有這樣各自的利益才會(huì)得到保障，其它的真誠(chéng)合作以外的違規(guī)行為，我公司都會(huì)嚴(yán)正拒絕。 （ 3）“誠(chéng)信為本、操守為重”，我公司在對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中將嚴(yán)厲打擊任何形式的“假冒偽劣”產(chǎn)品和“假冒偽劣”服務(wù)。 凡乙方為我方提供項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等其它形式的服務(wù)，乙方必須嚴(yán)格遵守雙方合同中的相關(guān)約定，嚴(yán)禁在合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)服務(wù)第 6 頁(yè) 共 77 頁(yè) 人員不是合同中承諾的原班人員；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)， 我公司將嚴(yán)正提出，督促乙方盡快兌現(xiàn)合同承諾；督促無(wú)效，我方將立即終止合同，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失全部由乙方承擔(dān)。 凡乙方承攬我方項(xiàng)目建設(shè)工程的，乙方必須嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)文件、投標(biāo)書和雙方簽訂合同中的相關(guān)約定。每一項(xiàng)合作合同執(zhí)行完畢后，我公司要對(duì)合同項(xiàng)目的運(yùn)行情況及效果，進(jìn)行評(píng)估，檢驗(yàn)項(xiàng)目運(yùn)行效果是否達(dá)到了預(yù)期目的。 （ 5）互相理解，互相支持，互相幫助的原則 只有在這個(gè)原則上的合作才會(huì)發(fā)展成真正的戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們也將在這個(gè)基礎(chǔ)上選擇和確定與對(duì)方的長(zhǎng)期合作關(guān)系。 （ 2）若乙方違背雙方合作宣言中的原則規(guī)定，雙方在遵守相關(guān)合同條款 的前提下，乙方自愿放棄與甲方的合作機(jī)會(huì)，并愿意承擔(dān)相第 7 頁(yè) 共 77 頁(yè) 應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。 0 180 日歷天：主體二層結(jié)頂 200 日歷天：主體五層結(jié)頂（正式開(kāi)盤銷售） 280 日歷天：主體結(jié)頂 360 日歷天：外架拆除 440 日歷天：工程整體交付 地下室施工工期 第 8 頁(yè) 共 77 頁(yè) 一層： 40 日歷天 二層（地下車庫(kù)）： 100 日歷天 園林、水、電、氣、暖等外網(wǎng)施工計(jì)劃 在外架拆除后三個(gè)月內(nèi)全部完成。 （ 1） 按政府規(guī)定辦理《施工許可證》、 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督手續(xù)，確保工程建設(shè)過(guò)程合乎法律規(guī)定；若因甲方原因造成辦證延期 ,由甲第 9 頁(yè) 共 77 頁(yè) 方承擔(dān)責(zé)任 . （ 2） 用公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)。 按《招投標(biāo)法》規(guī)定，在 政府 招標(biāo)辦公室的監(jiān)督下進(jìn)行工程公開(kāi)招標(biāo)。 用公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式在全國(guó)范圍內(nèi)選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)，確保施工企業(yè)的資質(zhì)條件、資金能力、誠(chéng)信意識(shí)、管理水平等符合工程要求。建設(shè)規(guī)劃方案由總工程師、 工程 副總 審定 ， 項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按審定的建設(shè)規(guī)劃方案執(zhí)行。 嚴(yán)格按合同規(guī)定與施工企業(yè)、材料設(shè)備供應(yīng)商開(kāi)展合作。 施工合同報(bào)主管行政機(jī)關(guān)備案，保證合同合法化。 簽訂《雙方合作宣言》作 為合同的附件，重申誠(chéng)信合同、法律意識(shí)。 按工程里程碑節(jié)點(diǎn)支付工程款，調(diào)動(dòng)施工企業(yè)的積極性。 嚴(yán)格執(zhí)行工程后評(píng)價(jià)制度，對(duì)履約優(yōu)秀的合作單位授予誠(chéng)信合作單位 榮譽(yù) 。 第 10 頁(yè) 共 77 頁(yè) （ 1） 質(zhì)量控制 分部分項(xiàng)工程專業(yè)工程師抽檢率不低于 60%，主任工程師不低于 30%，總工不低不 10%，工程竣工交付前進(jìn)行 100%檢查。 工程竣工交付合格率 100%，業(yè)主滿意率 95%以上。 （ 2） 進(jìn)度控制 （ 3） 投資控制 第 11 頁(yè) 共 77 頁(yè) 嚴(yán)格按政府規(guī)定實(shí)施工地安全文明施工管理 （五）合同有效文件的執(zhí)行順序 施工合同及補(bǔ)充協(xié)議書 招標(biāo)文件 預(yù)算答疑 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件 圖紙 工程量清單 工程預(yù)算書 投標(biāo)書及附件 （六）工程建設(shè)各主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容 序號(hào) 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工作內(nèi)容 1 拿地后 30 日歷天 方案設(shè)計(jì)完成 2 拿地后 40 日歷天 工程管理團(tuán)隊(duì)組建完成 3 拿地后 40 日歷天 地質(zhì)勘探系統(tǒng)確定 4 拿地后 60 日歷天 地質(zhì)勘探完成 5 拿地后 90 日歷天 施工圖設(shè)計(jì)完成 6 拿地后 100 日歷天 管理單位確定 7 拿地后 110 日歷天 內(nèi)部招標(biāo)完成 8 拿地后 110 日歷天 文物勘探完成 9 拿地后 120 日歷天 三通一平完成 第 12 頁(yè) 共 77 頁(yè) 10 拿地后 120 日歷天 工程正式開(kāi)工 11 開(kāi)工后 50 日歷天（多層） 開(kāi)盤銷售、現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)盤條件 12 開(kāi)工后 80 日歷天（小高層） 開(kāi)盤銷售、現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)盤條件 13 開(kāi)工后 110 日歷天（多層） 現(xiàn)場(chǎng)樣板間完成 14 開(kāi)工后 120 日歷天（小高層） 現(xiàn)場(chǎng)樣板間完成 15 主體完成 2/3 確定外墻保溫材料 16 主體完成 2/3 確定電梯、屋面瓦、面磚、配電箱合同 17 主體結(jié)頂前 確定涂料、暖氣片、進(jìn)戶門、窗戶、合 同、園林施工合同 18 外架拆除前 確定外網(wǎng)配套合同 19 主體結(jié)頂前 確定智能化設(shè)備型號(hào) 20 交付前 60 天 確定標(biāo)識(shí)、游樂(lè)設(shè)施、健身器材合同 備注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)為最后期限 （七）工程管理對(duì)營(yíng)銷的影響 工程進(jìn)度計(jì)劃能否按時(shí)完成，直接決定項(xiàng)目能否按計(jì)劃開(kāi)盤。全集團(tuán) 10 個(gè)項(xiàng)目，影響銷售額 3 億元，現(xiàn)金回款 1 億元??同時(shí)，推遲開(kāi)盤，客戶流失無(wú)法計(jì)算。 工程延遲交付，造成客戶索賠、滿意度?? 鑫苑名家一期延遲交付，直接賠付 150 萬(wàn)左右。 在開(kāi)工前的施工交底會(huì)上就應(yīng)向施工單位明確樣板間或樣板區(qū)的位置、施工時(shí)間、配合要求，要求施工單位、監(jiān)理公司提前做好安排。 樣板區(qū)、樣板間的選擇：（ 1）公司認(rèn)為銷售阻力最大的戶型；（ 2）最有代表性的戶型；（ 3）最有利于看房的樓號(hào)或區(qū)域；（ 4）最能體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的區(qū)域。 二、開(kāi)工準(zhǔn)備 （一）工程開(kāi)工的標(biāo)準(zhǔn) 三通一平工作完成 施工用水已到位，并按規(guī)定接到每個(gè)標(biāo)段 施工用電已經(jīng)接通，按規(guī)定將電源接到每標(biāo)段 施工道路施工已完成，具備通車條件 施工場(chǎng)地平整到位 第 14 頁(yè) 共 77 頁(yè) 臨建已基本搭設(shè)完成 施工合同已簽訂完成 施工許可證已辦理完成（特殊狀況提前開(kāi)工，開(kāi)工后辦證） 施工 單位 項(xiàng)目部管理人員已全部到崗 土方開(kāi)挖的機(jī)械設(shè)備、人員已到位 監(jiān) 理公司已下達(dá)正式開(kāi)工 令 正式開(kāi)挖基礎(chǔ)土方（樁基施工不計(jì)正式開(kāi)工） 甲方、監(jiān)理、施工單位 三方制度培訓(xùn)會(huì)議已召開(kāi)，工程管理的規(guī)矩已經(jīng)建立。若違反上述條例，發(fā)包人有權(quán)終止合同，留置全部施工機(jī)械、設(shè)備，要求承包人無(wú)條件撤離，并賠償因此造成的一切損失，同時(shí)，罰處全部履約保證金。 1) 第一次溝通會(huì)（組織者：甲方） 時(shí)間：中標(biāo)后第二天 第 15 頁(yè) 共 77 頁(yè) 主題：相互認(rèn)識(shí)及下一步工作安排 參加人員： 甲方：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、主管工程師 監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項(xiàng)目總工 施工：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人 溝通內(nèi)容： ? 三方互相介紹人員，互相留聯(lián)系方式； ? 確定第二次溝通的時(shí)間和第一次監(jiān)理例會(huì)時(shí)間； ? 強(qiáng)調(diào)施工組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容； ? 強(qiáng)調(diào)會(huì)議時(shí)關(guān)閉手機(jī)和帶筆記本； ? 強(qiáng)調(diào)按照招標(biāo)文件及答疑的重要性； ? 發(fā)放圖紙及變更； ? 看現(xiàn)場(chǎng)。 主題：監(jiān)理工作開(kāi)展 參加人員： 甲方：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、主管工程師 監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項(xiàng)目總工 第 17 頁(yè) 共 77 頁(yè) 施工：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、相關(guān)管理人員 溝通內(nèi)容：正常例會(huì)內(nèi)容 施工單位報(bào)送施工組織設(shè)計(jì) 的 內(nèi)容 要求 ： 1） 符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的施工總平面圖 2） 項(xiàng)目管理人員名單、職務(wù)、資質(zhì)及聯(lián)系方式； 3） 質(zhì)量保證體系、安全保證體系； 4） 安全文明施工措施，其中必須有二層以上采取挑腳手架的方案； 5） 麥?zhǔn)铡⑶锸談趧?dòng)力組織計(jì)劃及措施 6） 符合合同要求 的施工進(jìn)度總計(jì)劃及各施工階段勞動(dòng)力安排； 施工單位進(jìn)場(chǎng)十日內(nèi)，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審。 會(huì)議時(shí)間： 由監(jiān)理公司和甲方共同確定。 （ 2） 確有特殊情況，必須在會(huì)前書面向監(jiān)理部請(qǐng)假，電話請(qǐng)假無(wú)效；不得連續(xù)兩次以 上（不包括兩次）請(qǐng)假，否則將按曠會(huì)論處； （ 3） 會(huì)議期間不得隨意外出，手機(jī)務(wù)必設(shè)為振動(dòng)狀態(tài)或關(guān)閉，否則一次罰款 50 元。 （ 4） 各項(xiàng)目部最遲不得晚于周四上午 12： 00 把下周計(jì)劃報(bào)到監(jiān)理部，每月的 25 日前應(yīng)把下月計(jì)劃報(bào)到監(jiān)理部，否則將給予 500元罰款、累計(jì)超過(guò)兩次的（不包括兩次）加倍處罰。重點(diǎn)匯報(bào)擬采取的措施及須甲方、監(jiān)理協(xié)調(diào)的問(wèn) 題，否則將提出批評(píng)。 以上各條對(duì)與會(huì)人員具有同等效力，請(qǐng)各方認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 （ 5） 對(duì)于出現(xiàn)進(jìn)度嚴(yán)重滯后的，進(jìn)行處罰，提前完成計(jì)劃的給予獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì) 3000 元。 （ 6） 獎(jiǎng)罰在最近的一次工程款支付中予以兌現(xiàn)。 安全文明施工評(píng)比 依據(jù)安全文明評(píng)比表格， 每周進(jìn)行質(zhì)量檢查的同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工進(jìn)行評(píng)比。 評(píng)比時(shí)間 每周檢查督促進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工；每周 二、周五 進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明大檢查，周五例會(huì)時(shí)宣布評(píng)比結(jié)果。 4）圍墻外必須做到無(wú)建筑垃圾，無(wú)積水，無(wú)建筑材料。 施工現(xiàn)場(chǎng)必須做到場(chǎng)地平整，道路通暢，嚴(yán)禁停放各種車輛；四 施工 用電 電箱下引線有序，電線無(wú)破損，線路過(guò)道設(shè)保護(hù)線 2 現(xiàn)場(chǎng)使用電線不能老化，電線綁在絕緣子上 2 開(kāi)關(guān)箱位置適當(dāng)，有防雨措施，有保護(hù)接零或接地，一機(jī)一閘，一漏一箱，有門有鎖，內(nèi)無(wú)雜物 5 熔絲安裝符合要求 1 六 塔吊 有力矩限制器，力矩限制器靈敏 4 有限位器 ，限位器靈敏 4 吊鉤，卷?yè)P(yáng)機(jī)滾筒有保險(xiǎn)裝置 4 有專人指揮，持證上崗 4 有準(zhǔn)運(yùn)證 4 七 施工 機(jī)械 電鋸傳動(dòng)部位有防護(hù)罩，有防護(hù)擋板，有保護(hù)接地或接零，有漏電保護(hù)裝置 2 手持電動(dòng)工具有保護(hù)接地或接零，安裝有觸電保護(hù)器 2 鋼筋機(jī)械：傳動(dòng)部位有防護(hù)罩，有保護(hù)接地或接零 2 電焊機(jī)：有良好保護(hù)接地或接零，有防雨措施，配線有序，焊把、把線絕緣可靠，不隨地拖拉 2 攪拌機(jī)：有保護(hù)接地或接零，有保險(xiǎn)掛鉤 2 八 合計(jì) 100 第 23 頁(yè) 共 77 頁(yè) 場(chǎng)區(qū)道路施行分配管理，施工單位應(yīng)每天對(duì)分配的道路進(jìn)行清潔，保持路面干凈整潔； 圍墻、擋板離開(kāi)路面一米，擋板與道路之間進(jìn)行綠化。 施工現(xiàn)場(chǎng)固定機(jī)械設(shè)備要及時(shí)清洗養(yǎng)護(hù)， 且必須搭棚防護(hù)，設(shè)備旁必須懸掛操作規(guī)程牌和設(shè)備標(biāo)牌。 施工現(xiàn)場(chǎng)各作業(yè)面材料應(yīng)堆