【正文】 過程記錄及報告等。 記錄的標識和檢索、編號按《文件控制程序》規(guī)定執(zhí)行。記錄標識應(yīng)反映活動的名稱、編號、時間。必要時要對記錄進行編目，以便檢索。應(yīng)標識活動的內(nèi)容和時間。、磁盤、磁帶等形式的記錄必須將儲存的位置、記錄保管人、記錄名稱填入。 記錄的保存、保護 各部門的資料員必須把所有的記錄分類，依日期順序整理好，存放于通風(fēng)、干燥地方。磁盤記錄還應(yīng)及時以其他形式備份，防止丟失，不被修改。 管理部編制《質(zhì)量記錄清單》，將企業(yè)所有與質(zhì)量管理體系運行有關(guān)的記錄匯總，規(guī)定記錄名稱、編號、保存期、使用部門、保存地點等內(nèi)容。 企業(yè)的技術(shù)數(shù)據(jù)、商業(yè)秘密、財務(wù)報表屬于企業(yè)的保密記錄。除非有合同的規(guī)定，經(jīng)經(jīng)理批準方可向外部提供。，從中識別各種改進的機會。 各相關(guān)部門可根據(jù)工作需要提出對記錄格式設(shè)計更改，執(zhí)行《文件控制程序》有關(guān)文件更改的規(guī)定。2 適用范圍適用于公司總經(jīng)理為建立和改進質(zhì)量管理體系的承諾提供證據(jù)。 總經(jīng)理負責制定批準公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標,參見《質(zhì)量方針、目標管理》。 總經(jīng)理應(yīng)確保公司質(zhì)量管理體系運作能獲得必要的資源，執(zhí)行《資源管理》的規(guī)定?？偨?jīng)理應(yīng)以實現(xiàn)業(yè)主和住戶滿意為目標，為此應(yīng)做到： 確定業(yè)主和住戶的需求和期望。 將業(yè)主和住戶的需求和期望轉(zhuǎn)化為對公司的要求。 確保己轉(zhuǎn)化的要求得到滿足：a、 公司必須滿足法律法規(guī)及強制性國家和行業(yè)標準的規(guī)定；b、 業(yè)主和住戶的期望和需求、法律法規(guī)及強制性國家和行業(yè)標準的要求也會隨時間而修訂，因此公司己轉(zhuǎn)化的要求及建立的質(zhì)量管理體系也應(yīng)隨之更新，執(zhí)行《管理評審控制程序》、《文件和資料控制程序》。2． 適用范圍適用于公司質(zhì)量方針目標的制訂、執(zhí)行、評審和修訂的控制。 管理者代表負責質(zhì)量方針的宣貫、落實、檢查、評審和報告。4． 質(zhì)量方針制訂過程，了解外部環(huán)境，并關(guān)注業(yè)主所關(guān)心的問題，本公司應(yīng)制定相應(yīng)的對策，以滿足業(yè)主的需要；同時也考慮到企業(yè)現(xiàn)有的狀況和企業(yè)的宗旨，從企業(yè)的實際出發(fā)來制定符合本企業(yè)利益的各種措施。，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)制定出相應(yīng)的總目標，以質(zhì)量方針為中心，以事實為依據(jù)，目標值應(yīng)可測量，并盡可能可量化。 各職能部門應(yīng)針對質(zhì)量方針的意圖，堅持以數(shù)據(jù)說話的原則，展開質(zhì)量目標，目標值應(yīng)盡可能定量化，不能空洞或不切實際。 質(zhì)量目標由各職能部門主管負責編寫，管理者代表負責批準。6質(zhì)量方針為實現(xiàn)以業(yè)主和住戶滿意為目標，確保他們的需求和期望得到確定，并轉(zhuǎn)化為公司的服務(wù)要求，特確定本公司的質(zhì)量方針為：“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅、發(fā)展”舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。安全：安全防范是物業(yè)管理的一項專項業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。年度無重大責任事故發(fā)生。（9）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（10）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%保安部：（1）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（2）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（3）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（4）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（5）、 限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%工程部：（1）、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（2）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（4）、機電設(shè)備檢修及時率100%（5）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（6）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%（7）、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%（8）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%第三節(jié) 質(zhì)量管理體系策劃1． 目 的對質(zhì)量管理體系進行策劃，確保有效和高效地實現(xiàn)組織質(zhì)量目標，以滿足業(yè)主需求。3． 職 責。 經(jīng)策劃的質(zhì)量管理體系的所有變更也應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準。4．2公司領(lǐng)導(dǎo)對質(zhì)量策劃的輸出應(yīng)組織相關(guān)部門人員進行系統(tǒng)的審核和評價，以確定所需的產(chǎn)品實現(xiàn)和支持過程是否滿足質(zhì)量目標并確保有效性。3）各級人員崗位職責和權(quán)限；4）改進的需求，包括方法和工具的改進需求，評價本公司業(yè)績改進成果的指標。4．4當由于各種原因?qū)е沦|(zhì)量管理體系變更時，如：組織機構(gòu)變化、接管大型不同類型型物業(yè)，均可能對服務(wù)質(zhì)量造成重大影響。4．5策劃結(jié)果經(jīng)評審若不能滿足要求時，應(yīng)進行重新策劃。第四節(jié) 內(nèi) 部 溝 通1．最高管理者保證在公司內(nèi)部各層面建立內(nèi)部溝通的渠道，并創(chuàng)造條件促進內(nèi)部溝通，提高體系運行的效果和有效性。上下級溝通的行式通常采取通過工作報告、會議討論、面談、合理化建議、目標制定和考核等形式。4．管理者代表應(yīng)負責監(jiān)控內(nèi)部溝通的效果，并向最高管理者匯報。1 使用表單無第一節(jié) 職 能 分 配 表職 能 部 門質(zhì)量體系要 求 總經(jīng)理 管理者代表 綜合管理部 工程部 保安部 管理處總 要 求 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆總 則 ■ ★ ☆ ☆ ☆質(zhì)量手冊 ■ ★ ☆ ☆ ☆文件控制 ■ ★ ☆ ☆ ☆記錄控制 ■ ★ ☆ ☆ ☆管理承諾 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆以顧客為關(guān)注點 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆質(zhì)量方針 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆體系策劃 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆職責權(quán)限溝通 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆管理評審 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆資源管理 ★ ★ ☆ ☆ ☆ ☆人力資源 ■ ★ ☆ ☆ ☆基礎(chǔ)設(shè)施 ■ ☆ ★ ☆ ☆工作環(huán)境 ■ ★ ★ ★ ★產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃 ■ ★ ☆ ☆ ☆與顧客有關(guān)過程 ■ ★ ☆ ☆ ★采 購 ■ ★ ☆ ☆ ★生產(chǎn)和服務(wù)運作 ■ ★ ★ ★ ★測量和監(jiān)控裝置 ■ ☆ ★ ☆ ☆顧客滿意 ■ ★ ☆ ☆ ★內(nèi)部審核 ★ ★ ☆ ☆ ☆過程的監(jiān)視測量 ★ ★ ☆ ☆ ☆產(chǎn)品監(jiān)視和測量 ■ ★ ☆ ☆ ☆不合格控制 ■ ★ ☆ ☆ ☆數(shù)據(jù)分析 ■ ★ ☆ ☆ ☆持續(xù)改進 ■ ★ ☆ ☆ ☆糾正措施 ■ ★ ☆ ☆ ☆預(yù)防措施 ■ ★ ☆ ☆ ☆備注：■為主管領(lǐng)導(dǎo) ★為責任部門 ☆ 為協(xié)作或執(zhí)行部門 第六節(jié) 職責及權(quán)限總經(jīng)理a、 全面領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作，向公司傳達滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)要求的重要性；b、 以顧客為中心，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，批準公司質(zhì)量手冊及各部門工作手冊；c、 主持管理評審；d、 確保確保質(zhì)量管理體系運行所必要的資源配備；e、 負責擬訂公司年度工作計劃和工作總結(jié)；f、 負責召集和主持總經(jīng)理辦公會議；g、 負責公司各部門經(jīng)理職務(wù)以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作；h、 負責公司重要的投標書和公司所有經(jīng)濟合同的審批；i、 負責公司各類費用收支的審批；j、 履行公司安全，消防第一責任人的所有職責；管理者代表a、 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項工作，對總經(jīng)理負責。e、 主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)；f、 負責新接近樓盤前期介入、接管驗收、業(yè)主入主、管理和服務(wù)的前期介入策劃、實施工作管理部主管a、 確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運行，管理和監(jiān)督部門員工按工作程序為業(yè)主、住戶提供服務(wù)，達到公司要求、業(yè)主和住戶滿意；b、 全面負責開展公司的多種經(jīng)營，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行，開展多項有償便民服務(wù)；c、 負責對常規(guī)和特殊合同的歸口管理；d、 組織策劃各種為客戶服務(wù)的活動，搞好社區(qū)文化建設(shè)；e、 代表業(yè)主、住戶就物業(yè)管理事務(wù)與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)處理；f、 監(jiān)督管理公司檔案；g、 負責服務(wù)所有物資的采購和倉儲管理；h、 負責公司員工的招聘和培訓(xùn)工作。j、 協(xié)助管理者代表具體組織實施質(zhì)量管理體系運行的各項服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核；k、 跟蹤了解國家有關(guān)法律法規(guī)的最新動態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報并組織落實工作；l、 組織采用適用的統(tǒng)計技術(shù)進行數(shù)據(jù)分析，為提高服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)；m、 負責管理公司質(zhì)量管理體系文件。負責組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作；f、 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；g、 對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價；h、 負責審核本部門提交的物品申購報告，并報總經(jīng)理批準；i、 負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合管理部組織實施；j、 監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作；保安部主管a、 全面支持保安部工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行；b、 負責指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；c、 負責應(yīng)聘保安員的資格審核；d、 負責組織實施對保安員的培訓(xùn)及考察，對不合格保安員提出處理意見；e、 負責每月會同相關(guān)部門對各部門實施消防安全檢查；f、 負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。為確保運作有效性，強調(diào)內(nèi)部溝通，在公司內(nèi)各單位及人員之間應(yīng)建立一種融洽的工作氛圍，實行有效的溝通和交流。 范 圍適用于檢查質(zhì)量體系的運行狀況和評價質(zhì)量體系對實現(xiàn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的適合程度，包括評價質(zhì)量管理體系改進的機會和變更的需要。 管理者代表負責向總經(jīng)理匯報質(zhì)量管理體系運行情況，提出改進建議。，提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料,并負責實施管理評審中提出相關(guān)的糾正預(yù)防措施。 管理評審由管理者代表策劃，總經(jīng)理確定。ａ、企業(yè)組織機構(gòu)、產(chǎn)品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時ｂ、發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶關(guān)于質(zhì)量有嚴重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時ｃ、當法律、法規(guī)、標準及其他要求有變化時；ｄ、市場需求發(fā)生重大變化時；ｅ、質(zhì)量體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時。ａ、各種審核結(jié)果，包括內(nèi)部審核，外部審核；ｂ、業(yè)主的反饋，包括業(yè)主滿意程度的測量結(jié)果及與業(yè)主溝通的結(jié)果；ｃ、過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性，包括過程、服務(wù)測量和監(jiān)視的結(jié)果；ｄ、預(yù)防和糾正措施的狀況，包括：對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格品采取的糾正措施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果，對業(yè)主的滿意程度具有重大影響的糾正和預(yù)防措施。ｇ、改進的建議 評審準備 評審前一周按照管理評審策劃的安排，通知相關(guān)人員準備本次評審有關(guān)資料。 管理評審的輸出應(yīng)包括ａ、對組織質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性的總體評價結(jié)論，質(zhì)量管理體系變更的需要，改進的機會，質(zhì)量方針和質(zhì)量目標改進的需求和體系運行情況的說明。ｃ、與業(yè)主有關(guān)的產(chǎn)品的改進決定和措施，包括針對業(yè)主規(guī)定的明示和未明示的要求及法律法規(guī)的要求對產(chǎn)品特性的改進。 評審會議結(jié)束后，由管理部根據(jù)管理評審輸出的要求進行總結(jié)，編寫《管理評審報告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準，由管理部發(fā)至相應(yīng)部門。管理部負責跟蹤監(jiān)控執(zhí)行情況，并反饋各部門實施落實情況。6 相關(guān)文件7 附件 FM5601 《管理評審?fù)ㄖ獑巍?FM5602 《管理評審會議簽到表》 FM5603 《管理評審報告》第三章 資源管理第一節(jié) 總 則1． 資源是質(zhì)量管理體系各過程的組成之一，本公司在實施、保持和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系有效性的各項活動中，所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財力資源、工作環(huán)境等。資源管理是間接過程，它作用于產(chǎn)品實現(xiàn)過程，使產(chǎn)品增值，并保證方針、目標的實現(xiàn)，以持續(xù)達到滿足業(yè)主要求并增進業(yè)主滿意。4． 物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營活動所必須的各種設(shè)備、設(shè)施及監(jiān)視和測量設(shè)備等管理。5． 工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)（工作）場所、公共場所、自然環(huán)境和設(shè)施環(huán)境等的管理。范 圍適用于承擔QMS規(guī)定職責的所有人員，包括臨時雇用的人員，也可包括供方的人。 負責上崗前的基礎(chǔ)教育 負責組織對培訓(xùn)效果進行評價。《崗位職責及任職要求》。程 序 人員安排，從教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷方面考慮?！秿徫宦氊熂叭温氁蟆方?jīng)審批后，作為公司選擇、招聘、安排人員的主要依據(jù)。a、公司的基礎(chǔ)教育：包括本公司簡介、員工紀律、方針、目標，質(zhì)量、安全和環(huán)保意識，相關(guān)法律法規(guī)，質(zhì)量管理體系標準基礎(chǔ)知識等的培訓(xùn)，在進入本公司一個月內(nèi)，由各部門組織進行。（轉(zhuǎn)崗員工按此條款進行培訓(xùn)）c、崗位技能培訓(xùn)：學(xué)習(xí)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書、所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項及緊急情況的應(yīng)變措施等，由所在崗位技術(shù)負責人組織進行，并進行書面和操作考核，合格者方可上崗。 特殊工作人員培訓(xùn)a、 特殊工序、關(guān)鍵工序人員由所在部門負責人培訓(xùn)，合格后持證上崗，每年還應(yīng)進行培訓(xùn)和考核。c、 質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認證咨詢機構(gòu)培訓(xùn)、考核。 通過教育和培訓(xùn)，使員工質(zhì)量意識得到強化。b、 自己從事的崗位的工作與本公司發(fā)展的相關(guān)性。 評價所提供培訓(xùn)的有效性a、 通過理論考核、操作考試、業(yè)績評定和觀察等方法，評價員工培訓(xùn)的有效性，評價被培訓(xùn)人員是否具備了所需能力。C、管理部加強對員工日常工作業(yè)績的評價，可隨時對各部門員工進行現(xiàn)場抽查，對不能勝任本職工作的員工，應(yīng)及時暫停工作，安排培訓(xùn)、考核或轉(zhuǎn)崗，使員工能夠勝任本職工作。 每次培訓(xùn)的有關(guān)記錄交管理部存檔。 人員招聘渠道：A、人才市場 B、學(xué)校推薦 C、相關(guān)人員推薦 流程： 制定計劃→人員招聘渠道→收集應(yīng)聘者資料→篩選→安排面試→確定錄用者→培訓(xùn)上崗《勞動法》及有關(guān)規(guī)定，參照相關(guān)的崗位職責嚴格審核，確定是否錄用。