【正文】 押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； 例如： 二手房交易 什么叫二手房： 即舊房。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣 掉自己的多余住房換取收益。 ? 建筑商 是指承包開發(fā)商的房屋的企業(yè) ,修房屋的企業(yè) ? 代理商 ： 經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務的企業(yè)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。 ? 如何辦理產(chǎn)權(quán)？ ： 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。也可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。 房 屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 ? 房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。 ? 土地使用權(quán)： 是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用； ? 房屋使用權(quán)： 是指對房屋擁有的享用權(quán)。 ? 生地： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地 ? 熟地： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地 ? 三通一平： 是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整。 ? 用地紅線 ： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設(shè)用地范圍邊界線。建筑紅線可與道路紅線重合 ,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后 ,以便騰出用地 ,改 善或美化環(huán)境 ,取得良好的效果。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。 ? 總建筑面積： 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。（如：在 10 萬平方米的土 地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ? 房屋的 建筑面積 ： 按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 ），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 勒腳 建筑物的外墻與室外地面或 散水 接觸部位墻體的加厚部分 勒腳的作用是防止地面水、 屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護墻面，保證室內(nèi)干燥，提高建筑物的耐久性 計算全部建筑面積的范圍： ⑴單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。 ⑶穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 ⑷樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 ⑹挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 ⑺地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 ⑼玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。 ⑾依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的按其高度在 以上部位的外圍水平投影面積計算。 計算一半建筑面積的范圍： ⑴與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 ⑶未封閉、半封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 ⑸有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算 不計算建筑面積的范圍： ⑴層高在 以下（不含 ，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在 以下的地下室和半地下室。 ⑶房屋間無上蓋的架空通廊。 ⑸建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺 及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 ⑺利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 ⑼獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線 ⑽與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。 套內(nèi)墻體面積： 是指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。 （ 1）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。 （ 2）共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣 除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多 棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。 分攤系數(shù)＝需要分攤的公用面積之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。 ? 房屋產(chǎn)權(quán)面積： 是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。 ? 公攤面積 ： 商 品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 商品房有哪些公共面積需要分攤 ？ 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 套內(nèi)建筑面積 /套建筑面積（銷售面積）之比 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 套建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積 ? 標準層 : 是指平面布置相同的房屋樓層。 ? 地下室 : 是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者。 ? 建筑密度 ：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10 萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為 8萬平方米，其建筑覆蓋率為 〈建筑密度為80%〉） ? 綠化率： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠 化 面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共綠地、宅旁綠地等。 ? 綠化覆蓋率 指 綠化植物的 垂直投影面積 占 建設(shè) 總 用地面積 的比值 ? 房屋層數(shù)： 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。房 屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 ? 建筑高度 ：建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。 ? 建筑間距： 兩棟建筑物或 構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。房屋開間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過 米。 住宅房子的東西走向的寬度 。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為 了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設(shè)計上有一定的要求， 不宜過大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)自然光線不足。 ? 層高： 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度， 即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 ? 道路紅線 ： 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 ? 隔斷 : 是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到 頂?shù)陌虢亓⒚?。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 ? 現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 ? 尾房 又稱掃尾房。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 ? 何謂生態(tài)房屋 : 生態(tài)房屋是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染，生態(tài)平衡的建 筑環(huán)境。培育生態(tài)房屋概念主要是在這種觀念的影響下，在房屋建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使房屋區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。實際上較高的綠化率只是“綠色房屋”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色房屋”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。具有節(jié) 地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。房屋的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。房屋采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。 垃圾的分類處理。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色房屋”的內(nèi)容。 ? 定金 : 是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣 。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期 限。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 “訂金 ”的效力取決于雙方當事人的約定。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。二、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。四、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性質(zhì)。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 ? 配套費 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費用。 包括： （ 1）國有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 主體有電梯 3% 主體無電梯 2% ? 按揭 ： 是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整 個運行機制和管理的制 度。（ 2）按 統(tǒng)一管理 的原則管理住房公積金。 ? 印花稅 ： 印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。 ? 房產(chǎn)稅 ： 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 ? 個人所得稅 ： 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 (2) 按窗戶的造型可分為 :平門窗、推拉窗、折疊窗、轉(zhuǎn)窗 ,轉(zhuǎn)窗又可分為上懸窗 ,下懸窗 ,中懸窗 ,立轉(zhuǎn)窗，百葉窗。 (4) 按窗的位置 :窗分為側(cè)窗 (設(shè)在內(nèi)外墻上 )和天窗。而塑鋼平開窗的氣密性又高于推拉窗的氣密性，一般情況下，平開窗的氣密性可達四級，推拉窗可達三級。塑鋼平開窗的水密性又遠高于推拉窗，一般情況下，平開窗的水密性可達到五級，推拉窗可達到三 級至四級。一般高層建筑可選擇大斷面推拉面推拉窗或內(nèi)平開窗，抗風壓強度可達六度以上，低層建筑可選用外平開窗或小斷面推拉窗，抗風壓強度一般在三級。 6．耐腐蝕性：塑鋼異型材具有獨特的配方，具有良好的耐腐蝕性，因此塑鋼門窗的耐腐蝕性能主要取決于五金件的選擇，如選防腐五金件，不銹鋼材鋼，其使用壽命是鋼窗的 10 倍左右。塑鋼門窗可長期使用于溫差較大的環(huán)境中（ 50℃ ～ 70℃ ），烈日暴曬、潮濕都不會使其出現(xiàn)變質(zhì)、老化、脆化等現(xiàn)象，最早的塑鋼門窗已使用 30年，其材質(zhì)完好如初，按此推算 ，正常條件下塑鋼門窗使用壽命可達 50 年以上。 1 斷橋鋁門窗保溫隔熱性好。利用壓力平衡原理設(shè)計有結(jié)構(gòu)排水系統(tǒng)，下滑設(shè)計斜面階梯式，設(shè)排水口，排水暢 通，水密性好。斷橋鋁型材可實現(xiàn)門窗的三道密封結(jié)構(gòu)，合理分離水汽腔，成功實現(xiàn)氣水等壓平衡，顯著提高門窗的水密性和氣密性，達到窗凈明亮的效果。其結(jié)構(gòu)經(jīng)精心設(shè)計，接縫嚴密，試驗結(jié)果，空氣隔聲量達到隔音 3040db，能保證在高速公路兩側(cè) 50 米內(nèi)的居民不受噪音干擾，毗鄰鬧市也可保證室內(nèi)寧靜溫馨。內(nèi)框直料采用空心設(shè)計、抗風壓變形能力強 ，抗震動效果好。斷橋鋁窗體抗拉伸和抗剪切強度及抵御熱變形能力強度高，堅固耐用 斷橋鋁型材不易受酸堿