【正文】 手等情況；還需要了解國家和地方政府在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)營中的政策法規(guī)。 上述只是在開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店前為尋找和選擇店鋪所應(yīng)該做的準(zhǔn)備工作，在具體選擇時還需根據(jù)自身的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營內(nèi)容，按照必要的程 序有效推進(jìn)。 （一）市場定位 即明確門店主營業(yè)務(wù)的目標(biāo)市場、客戶人群及經(jīng)營戰(zhàn)略。（詳見第一節(jié)第二條“選擇門店的條件”） （三）鎖定區(qū)域 即根據(jù)市場定位和選擇的條件， 通過網(wǎng)絡(luò)對比或地圖，初步作出尋找門店的區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的理想位置。在綜合各方面因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行評估，然后選擇若干可行地點(diǎn)作為店鋪的備選區(qū)域。 （五）落實(shí)責(zé)任 即在確定門店的區(qū)域、條件、規(guī) 模的基礎(chǔ)上落實(shí)專人負(fù)責(zé)門店開業(yè)的相關(guān)工作和完成時限。尤其是在成熟的區(qū)域街道，一般不會有什么合適的空關(guān)店鋪?；蛭恢煤线m，但目前不是商業(yè)用房，經(jīng)努力仍有可能“破墻開店”且可以“居轉(zhuǎn)非”的。這樣比落實(shí)專職開發(fā)部門的幾個專職人員的信息量更大，從而讓專職人員從主要精力花在滿街尋找，轉(zhuǎn)為勘察、洽談、對比、篩選上。通過和開發(fā)商的良好關(guān)系，擴(kuò)大在區(qū)域內(nèi)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的視野，獲取可租賃門店的信息，同進(jìn)還可通過長期的業(yè)務(wù)合作，贏得客戶信息。有些網(wǎng)站，如：房產(chǎn)之窗、搜房網(wǎng)等不僅可以提供免費(fèi)的 登錄，也會有一些商鋪的租賃信息，所以也是有效的渠道。 （八）初步洽談 目的是充分了解視覺外的其他要素，通過正面的洽談及必要的文件，了解房東的背景及店鋪的詳情，包括： 物業(yè)屬性 確認(rèn)意向店鋪的房屋類型是否為商業(yè)用房，因?yàn)榉巧虡I(yè)用房將導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照和無法開業(yè)的風(fēng)險。所以無論是直接出租還是轉(zhuǎn)租，承租人都必須要求出租人提供能夠證明店鋪房屋用途屬商業(yè)用房的證明，以確保房屋屬性能滿足 工商登記的要求，并作為合同的附件。（ 2）出租方是否有共同產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，如有應(yīng)得到共有人的同意且委托出租方洽談的書面證明。（ 4）出租方是轉(zhuǎn)租的是否有完全的轉(zhuǎn)租權(quán)，原租賃是否已經(jīng)在政府有關(guān)部門進(jìn)行房地產(chǎn)租賃登記，若 已經(jīng)登記的，是否會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，如不能登記可能使得所租門店的租賃關(guān)系無法對抗第三，并有可能導(dǎo)致所租店鋪申辦營業(yè)執(zhí)照受阻。如系承續(xù)原合同的還需注意：出租方應(yīng)向承租方的權(quán)利、義務(wù)，出租的范圍和時間應(yīng)在約定的權(quán)限內(nèi)。 相鄰關(guān)系 包括分隔的界限，分?jǐn)偟馁M(fèi)用，分管的責(zé)任以及裝修過程中相鄰關(guān)系的協(xié)調(diào)。（ 2）門面兩邊的門柱使用權(quán)。（ 4）門前三包的范圍。 可塑程度 即明確是否能夠滿足裝修設(shè)計(jì)落實(shí)的需要，包括原結(jié)構(gòu)是否可以拆除、改變；新設(shè)備、燈箱、店招是否可以安裝及安裝的位置和要求。并注意以下問題：（ 1）年限不宜過短。（ 2）轉(zhuǎn)租必須在有效期內(nèi)。（ 3）爭取免租期。但在免租期中承租人仍需承擔(dān)所發(fā)生的水、電、煤氣 等費(fèi)用。（ 5）租賃期內(nèi)承租人是否可以轉(zhuǎn)租，租賃到期后承租人是否可以延期、是否有優(yōu)先承租權(quán)。 租金和租金的支付方式 需具體明確：（ 1）租金的計(jì)算方法：是以總價計(jì)，還是按面積計(jì)，如是按面積計(jì)，還應(yīng)明確是按建筑面積計(jì)，還是按使用面積計(jì)；是以年計(jì)、月，還是以天計(jì)。如有，應(yīng)明確遞增的時間和方法。同時應(yīng)明確出租人在收到房租時是否開具稅務(wù)發(fā)票、租金是否含稅。 租賃保證金 是承租人對應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的承諾和一旦發(fā)生違給后承付能力的保證。租賃保證金可以是相當(dāng)于一個月的租金，也可以是約定的金額。 租賃期內(nèi)的相關(guān)稅、費(fèi)及承付責(zé)任 主要是明確與租賃物業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)由誰在何時支付，另外對在承租期內(nèi)的物業(yè)管理、保潔保安費(fèi)等也應(yīng)通過初步商洽予以明確。如是使用權(quán)房的還應(yīng)向有關(guān)部門支付一定的土地使用費(fèi)，具體由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門確定并征收。 另外對在承租期內(nèi)的物業(yè)管理、保潔保安費(fèi)等也應(yīng)通過補(bǔ)步商洽予以明確。上述稅費(fèi)從法規(guī)上約定是由出租人和轉(zhuǎn)租人繳納的。 其他物業(yè)使用過程中的費(fèi)用，如：水、電、煤氣、通訊等由承租人承擔(dān)。 租賃后的裝修及使用中的維修責(zé)任 包括：（ 1）出租人和產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的維修范圍和維修責(zé)任的界定。（ 3）屬于出租方承擔(dān)的裝修，在約定期內(nèi)出租方未修復(fù)的，約定期后承租人可以自行維修，但費(fèi)用由出租方承擔(dān)，并可在當(dāng)期或下一期的房租中抵扣。（ 4）租賃期滿時，裝修和附屬設(shè)施的處置方法。 1租賃期內(nèi)的違約責(zé)任 屬于出租方的主要有：（ 1）出租方延遲交房的。（ 3）出租方出租時存在權(quán)利限制應(yīng)告知而未告知，導(dǎo)致承租方損失的。（ 5）由于出租方原因?qū)е伦赓U協(xié)議提前終止或承租方提前退房的。（ 7）由于出租方未事先告知或未征得承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)而出售承租方的 承租物業(yè)，導(dǎo)致承租方損失的。（ 2）租賃期內(nèi)承租方在裝修、經(jīng)營等活動中應(yīng)辦而未辦妥有關(guān)手續(xù)而導(dǎo)致出租方損失的。 對以上但不限于以上的可能違約事項(xiàng)，應(yīng)盡可能寫入租賃合同，并明確違約事項(xiàng)一旦發(fā)生時的處置、賠償及爭議解決的方法。 （十）起草合同 在確定所選 店鋪后起草合同是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。使用非格式合同的應(yīng)爭取請有經(jīng)驗(yàn)的律師審核，使用出租方提供的格式合同時要注意權(quán)利、義務(wù)對等原則。 合同條款 應(yīng)盡可能寫得明白而無歧義，應(yīng)包括：（ 1）如需簡寫的，應(yīng)有名詞解釋。（ 3）租賃的位置和 面積要標(biāo)明。（ 5）保證金和租金的支付方法。 （十一）合同簽訂 產(chǎn)權(quán)人有充分的處置權(quán)；法人主體應(yīng)完整；簽約人應(yīng)是持有法人代表證書的法人代表或持有委托書的法人代表的委托人；所用印章與產(chǎn)權(quán)人相一致。 （十三）辦理相關(guān)手續(xù) 目前，按照政府有關(guān)部 門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店管理的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店在開業(yè)前還應(yīng)辦理：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、經(jīng)紀(jì)組織備案、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人注冊登記等必要手續(xù)（詳見本章第三節(jié)第三條“門店的開業(yè)手續(xù)”）。 （十五）物品配置 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的物品配置不僅要滿足經(jīng)紀(jì)人自身開展業(yè)務(wù)的需要，還應(yīng)滿足門店接待客戶的需要。 （十六）擇日開張 不僅僅是選一個好日子，更重要的做好開張的準(zhǔn)備工作，避免開“冷門”。 二、門店選擇的因素 選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪要考慮的因素主要有空間因素、區(qū)位因素、門店因素、競爭因素等。其中： 政治因素 主要是指政府對房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的 支持度和寬容度。 法律因素 主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律、法規(guī)的健全、規(guī)范，及對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的約束、限制，如：物權(quán)法的通過并頒布實(shí)施，一定對會房地產(chǎn)市場帶來很大的影響，由此也一定會波及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 社會因素 主要是指社會的穩(wěn)定、人心的向背、城市化進(jìn)程、就業(yè)率高低等。 以上這些宏觀方面的因素，雖然對房經(jīng)紀(jì)門店的選擇沒有直接的影響，但對宏觀因素的了解和把握，卻是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必修課，不僅可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的投資人了解和把握市場的趨勢，而且可以幫助把握出擊的時機(jī)和規(guī)模。這是房地產(chǎn)商品與其他商品最本質(zhì)的區(qū)別，也是房地產(chǎn)商品最重要的特性。區(qū)域內(nèi)的房地 產(chǎn)商品的現(xiàn)狀及發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店成功與否的一半。個人或門店無能為力，但地理位置的狀態(tài)和價值會隨著地理位置及地理位置周邊環(huán)境的改善而改變。但經(jīng)過十多年的開發(fā)、發(fā)展，如今上海的浦東不僅房價不比浦西低，而且還創(chuàng)出了陸家嘴、聯(lián)洋等名揚(yáng)海內(nèi)外的高級商住區(qū)。 建筑年代 房地產(chǎn)商品的建造年代，不僅可以幫助我們了解房屋的品質(zhì)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù)。 80 年代后期是大室小廳（廳多為門廳、走道廳）；90 年代前期是小室大廳（中廳或大廳小窗，廳的采光不很理想）； 90年代后期是明室明廳；進(jìn)入 21 世紀(jì)，開始講環(huán)保 ，講節(jié)能，講品質(zhì)，品位追超國際，房價一路飛漲。 建筑密度 一般意義上的建筑密度是 區(qū)域內(nèi)的建筑占地與區(qū)域面積之比，低則用地面積多，高則用地面積少，一定程度上反映了樓盤品質(zhì)的高低。就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，在等量區(qū)域內(nèi)建筑密度與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成正比。 配套情況 既包括區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 、大型超市、菜場等生活設(shè)施是否齊全，也包括區(qū)域托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等教育衛(wèi)生設(shè)施；銀行、證券、保險等金融服務(wù)設(shè)施；公園、文化館、電影院等文化娛樂設(shè)施。其中，道路通達(dá)度主要是指道路的寬度、等級、車流量、人流量等。交通樞紐地不僅是客戶容易到達(dá)、容易積累人氣，而且有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和門店的形象宣傳。如 所處的區(qū)域處于舊區(qū)改造的過程中，那么通過改造將發(fā)展成為中高檔居住區(qū)，還是高級商務(wù)區(qū)，或是公共綠地工交通樞紐等，必須在決策前做到心中有數(shù)。 （ 1）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：一是應(yīng)為非居住用房，否則不可能注冊登記；二是出租方應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人或在承租期內(nèi)的有效權(quán)利人。 （ 2）出租人：出租方應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人或權(quán)利人相一致，簽約人是法人代表的，應(yīng)有法人代表證書，如是委托人的，應(yīng)由法人代表的授權(quán)委托書。 店鋪狀況 （ 1）面積大?。簯?yīng)與經(jīng)營業(yè)務(wù)需要相匹配。 （ 2）店面朝向。一般而言，店鋪以座北朝南為好，相對采光好。 （ 3）臨街寬度。 （ 4）店面高度。尤其要注意店面上是否有足夠的燈箱位及對樓上業(yè)主的影響。在其他條件相同的情況下，店面的商業(yè)價值與可視角度成正比。 租賃價格：一是要通過市場比較選擇可接受的價格；二是付款方式要合理，盡可能分批短期；三是要注意如有轉(zhuǎn)讓費(fèi)或裝修補(bǔ)償金或中介費(fèi)的應(yīng)分推到租賃期內(nèi)的租金上。忌與有濃重異味、噪音、污染、雜亂的門店相鄰。同其他商業(yè)服務(wù)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店也有一個市場容量和市場屬性對其的影響，如果盲目重復(fù)設(shè)店，不考慮自己的經(jīng)營能力和經(jīng)營特點(diǎn)，簡單地看到其他經(jīng)紀(jì)門店業(yè)務(wù)繁忙就盲目擠進(jìn)去開店，距離過近，不僅加劇了企業(yè)之間的過度競爭，而且容易造成相 對租賃成本高。 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品先天差異化導(dǎo)致市場自然分流，最大化的避免同質(zhì)化惡性競爭，緩解了行業(yè)競爭局面，在一定程度上增強(qiáng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的共存性。因此，在選擇店鋪時如何做到“知己知彼”、“量力而行”，就顯得尤為重要。 讓有需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的客戶容易到達(dá)。 與門店的經(jīng)營范圍和經(jīng)營能力相匹配。一般應(yīng)控制在目標(biāo)經(jīng)營收入的 10－ 15%為好。如公交站點(diǎn)、超市（大賣場）、證券公司、學(xué)校、公園、住宅區(qū)的出入口等人口集中或人們常去的位置。 定量法 即在對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑數(shù)量和類型、人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)交易量等基本情況充分了解的基礎(chǔ)上，對備選位置進(jìn)行人員流量和流動人員構(gòu)成做出相對精確的實(shí)地勘 察、測量、統(tǒng)計(jì)。 速決法 好的位置好的門店，能夠預(yù)先獲知，當(dāng)然是比較理想的，但更多的往往剛一露市就已被人租用，所以要當(dāng)機(jī)立斷，發(fā)現(xiàn)好的（能夠滿足主要條件且有較高性價比）店鋪要迅速的拿下，以防迅速的拿下，以防節(jié)外生枝，錯失良機(jī)。 隨著城市改造的快速發(fā)展，在舊城區(qū)中選擇店鋪時，需特別注意觀察和了解近期是 否有動拆遷的可能。 （ 2）目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的交易量及發(fā)展前景。 （ 4）所選店鋪本身的性價比和經(jīng)營后的成本消化能力。 （ 6）如是連鎖經(jīng)營企業(yè)還應(yīng)充分考慮新 增店鋪對總體布局的影響。 （二）門店的租賃 選定理想的地域位置后，就要正式著手店鋪的租賃工作了。因?yàn)樽赓U費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店除人工費(fèi)外的最主要的支出和成本。基于這些問題，在租賃店鋪時，可通過采取一些措施來控制成本，如： （ 1）多方收集信息，進(jìn)行橫向比較，以期做出最合理的選擇。通常發(fā)展成熟的區(qū)域內(nèi)，店鋪的租賃價格往往相對偏高。在租賃這類店鋪時，應(yīng)爭取和業(yè)主或有處置權(quán)人簽訂盡可能長的租賃合同，這對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店自身的長遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)有利的。租賃的方法有直接從業(yè)主手中租賃和從承租人手中轉(zhuǎn) 租兩種情況。 第三節(jié) 門店的裝潢布置及開業(yè)準(zhǔn)備 一、門 店外部的形象設(shè)計(jì) 門店的外部形象設(shè)計(jì)是吸引顧客眼球的直接因素，包括門店的店招、門頭、櫥窗等外部形象的設(shè)計(jì)，基本要求是簡潔、醒目、和諧。店招一般設(shè)置在門店的店門之上，與店面等寬。 （ 2）高度?？梢暚F(xiàn)場實(shí)際有所調(diào)整，但不宜過于懸殊。盡可能醒目和容易識別?？砂舅緲?biāo)、公司名稱或公司簡稱、門店的店名和店號，雖然門店的電話出現(xiàn)在店招上能夠方便客戶與門店的聯(lián)系，但需得 到工商、市容相關(guān)管理部門的審批。忌布局時雜亂無章，使用時隨心所欲。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店對櫥窗都十分重 視，且會盡可能的充分利用，但并非用得越足效果越好。這里充分利用是為了提高展示度，美觀協(xié)調(diào)是為了吸引客戶，最終目的是為了讓客戶愿意看和看得清楚。接待區(qū)的面積應(yīng)盡可能的大，辦公區(qū)則只要滿足使用即可。切忌隨心所欲，為掛而掛、為貼而貼。 （四）地面 地面的顏色要與店面的內(nèi)部設(shè)計(jì)及辦公用品的顏色相協(xié)調(diào)，材料應(yīng)注意耐久、防滑、易清潔。 三、門店的裝潢配置 門店的裝修是門店落實(shí)外部設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)，并使之最終能夠體現(xiàn)公司形象，是落實(shí)公司品牌戰(zhàn)略的重要組成部分，須注意以下幾個環(huán)節(jié)： （ 1）門店的裝修設(shè)計(jì)要服從于公司對外形象傳播的總要求。 （ 2）內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)要協(xié)調(diào)，包括配置、顏色、大小、長寬等。 （ 4）施工時嚴(yán)格按施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，如監(jiān)督、驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格，一律不能交付使用。 總之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店要求內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、玻璃透明、燈光明亮、簡潔美觀、地板耐久、耐臟、易清洗。有多家門店或?qū)嵭羞B鎖經(jīng)營的門店應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一裝修。 （一）營業(yè)執(zhí)照辦理 如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店是獨(dú)立企業(yè)法人的，應(yīng)辦理企業(yè)法人資格營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)法人資格營業(yè)執(zhí)照所在區(qū)工商行政管理局受理審核，除提供經(jīng)營場地的相關(guān)合法證明外，同時必須提供：（ 1）企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書。（ 3）股東會決議。（ 5）全體股東指定的