【正文】 要低于 米。 （二）墻面 房地產經紀門店因政府有關部門的要求，有許多內容必須公示，張貼也有一定要求，因此，墻面的基層一定要清潔、防腐、防起殼、防脫落，墻面的布置既要滿足功能需要，又要盡可能注意整體協(xié)調。 二、門店內部的設計和布局 （一）平面 房地產經紀門店的平面布局一般宜根據(jù)各自的功能特 點，劃分成接待區(qū)和辦公區(qū)等數(shù)個功能區(qū)。櫥窗的設計既要充分利用，又要整體美觀、協(xié)調，更要使用展示的房源讓客戶看得清楚。 （三）櫥窗 房地產經紀門店的櫥窗是展示房源的最佳位置。 （二）門頭 力求簡潔、明了、規(guī)范，突出主營業(yè)務。 （ 4）內容。 （ 3）字體與顏色。店招的高度在不影響左右上下相鄰關系的情況下應盡可能不低于面寬的20%。由于房地產經紀的門店相對較小，因此門店的門面一般也不會很寬，所以在做店招時盡可能寬是可以理解的，但如超出店面本身的寬度未必能取得好的效果，甚至給人以雜亂的感覺。 （一）店 招設計 （ 1）寬度。在租賃中應明確包括物業(yè)屬性、產權歸屬、相鄰關系、可塑程度、可租賃的年限、交房時間、租金和租金的支付方式、保證金的具體金額及用途、租賃期內的相關費用及承付責任、租賃后的裝修及使用中的裝修責任、租賃期內的違約責任等諸多內容，并盡可能落實到租賃合同中去（具體細節(jié)詳見本章第二節(jié)第一條“門店選擇的程序”中的相關內容）。 房地產經紀門店除極少數(shù)利用自有店鋪或購買的外，一般都采用租賃。而在那些仍在發(fā)展中的，有潛力的地區(qū)里往往能找到比較經濟的店面，但需要有一個過渡期。 （ 2）以長遠眼光來選址。它不僅在前期是一筆巨大的投入，還會對以后每個月的經營成本構成影響，會對經營者造成 心理負擔。這時能夠通過努力，爭取一個價格合適的店鋪租賃價格和付款方式，對于日后的成功經營是十分關鍵的。 雖然房地產經紀門店的選址是一項比較慎重的工作，但在對備選店鋪的基本情況和評估參數(shù)進行充分比較的基礎上仍應盡快作出結論性意見，否則滿意的可用店鋪，因為決策的延誤，而失去將是很大的遺憾。 （ 5）也可根據(jù)自身特點預先設定一些評估參數(shù)，給予這些參數(shù)不同的分值或排序，然后根據(jù)所選店鋪的狀況打分，經過加權平均或總分比較，再作選擇。 （ 3）目標區(qū)域內，房地產經紀企業(yè)或門店在市場中與競爭對象的優(yōu)劣比較。 四、門店選址的評估及租賃 （一）門店的評估 評估選擇時要考慮的主要內容有： （ 1）位置條件與上述相關條件、要求及企業(yè)本身市場定位的相符程度。 分步法 對于從房地產經紀企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，一時又找不到合適店鋪的，只要位置和門店可以接受，價格比較低廉的，可以采取先做起來，搶占市場，然后，再在經營中不斷關注和捕捉機會。在其中最主要的路段上選址。 競爭法 即選在房地產經紀活動已經比較成熟、房地產經紀門店相對比較集中的地方，因為，房地產商品的差異性和房地產經紀企業(yè)經營定位的差異性決定了房地產經紀門店不僅可以共存，而且對品牌公司來說，還可以通過自己的實力，降低進入市場和占領市場的成本，減少開店的盲目性和縮短客戶培育期；對小公司、小門店來說，也可通過錯位經營、個性服務來減少進入市場和尋找客戶的成本。 （二）門店選址的方法 從眾法 即在目標區(qū)域內尋找客戶最容易到達的、相對人流較大的位置。 店鋪的租賃成本在承受范圍內，預期經營有充分消化的能力。 與房地產經紀的競爭者相對于有利的位置。 三、門店選址的原 則及方法 （一）選址的原則 產權清晰，以滿足政府主管部門對房地產經紀門店登記備案要求。隨著房地產存量的不斷增加，房地產商品分類的不斷細化，房地產經紀服務行業(yè)的服務產品也會不斷豐富和延伸，房地產經紀的空間會越來越大，但這并不意味房地產經紀企業(yè)相互之間沒有競爭，相反，由于目前房地產經紀門店的低門檻、低成本、低交易量，更激化了房地產經紀門店之間的競爭。對于連鎖企業(yè)則不僅要考慮與其他門店的距離因素，還要考慮自己所屬門店的相對距離，不僅要看單店開設條件，還要看 店與店之間的機會成本。 （四）競爭因素 主要是競爭者（即包括其他房地產經紀企業(yè)的門店，也包括本企業(yè)房地產經紀企業(yè)的門店）的相對距離。 相鄰關系。位于拐角的店面可視度可大于 180 度，不在拐角位的小于 180度，如兩邊有山墻、其他廣告牌等的遮擋，可能會小于 90 度。 （ 5）可視角度。店面的高度不僅影響店面的采光和視覺，還會影響店面的裝修和形象。在等量面積下， 店面的商業(yè)價值與臨街寬度成正比。但房地產店鋪選擇的朝向不能簡單的一概而言，還要兼顧店面外是否有樹蔭遮光。朝向好不僅使人心情舒暢，而且可以節(jié)約能源，甚至影響經營業(yè)務。能滿足接待客戶時咨詢、查詢、洽談、簽約等的需要。如企業(yè)更名造成與產證不一致的，應取得有效證明。如是住宅改建的，應是已辦理“居轉非”手續(xù)或事先確認可以辦理“居轉非”手續(xù)；如是承租人進行轉租，則要看原租賃合同約定是否可以轉租，如可以轉租，則租賃期不能超過原合同的有效期（即原合同承租期 的截止日）。 （三）店鋪因素 產權狀況：再好的店鋪，如權屬不清，也可能造成不必要的麻煩和損失。 發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃決定了門店開設后經營業(yè)態(tài)的可能和變動趨勢。公交便捷率是指所選位置周邊地鐵、輕軌、汽車等公交站點的線路多少、距離遠近等。 交通情況 主要考量道路通達度和公交便捷率兩個方面。 人口狀況 房地產經紀業(yè)務所關注的人口狀況不僅是人口數(shù)量的現(xiàn)狀，更應該關心人口數(shù)量的增 長；不僅要關心戶均人數(shù)、套內人口結構、常住人口數(shù)量變動情況，更應該關心所處人口的組織機構、文化觀念、經濟收入、消費能力。而選擇店鋪所要考察的建筑密度不僅是指區(qū)域內的建筑總量與區(qū)域面積之比，還應考量區(qū)域內的住宅套數(shù)與區(qū)域面積之比。區(qū)域內住宅50、 60年代的多，要注意可能動遷改造對房地產經紀業(yè)務的影響；至今仍住在 70、 80年代建筑中的住戶，最有改善需求，但可能支付能力不足，應注意人均面積、戶均人口和家庭購買力對房地產經紀業(yè)務的影響；能夠入住 90 年代建造的房屋，應是當時有一定社會地位和較高經濟收入的，但其居住水平在現(xiàn)時又顯得標準不高，是既有改善動力又有支付能力的，是房地產經紀業(yè)務的重要來源；近期建造的房屋要注意入住率和區(qū)域租賃狀況對房地產經紀業(yè)務的影響。一般而言， 20 世紀 50 年代建造的住宅，大都無煤衛(wèi)，無灶間或灶間合用； 60年代建造的住宅大都有衛(wèi)無煤； 70 年代建造的大都是煤衛(wèi)合用； 80 年代前期是煤衛(wèi)獨用無廳（玉屏新村、天鑰新村）。因此，選擇地理位置時不僅要關注所在區(qū)域內房地產商品的現(xiàn)狀，也要展望所在區(qū)域內房地產商品的發(fā)展，并根據(jù)房地產經紀企業(yè)自身經營戰(zhàn)略的定位和作出選擇，即要明確所在 的行政區(qū)域和所在街道，明確所在地段是住宅區(qū)，還是商業(yè)服務區(qū)。如在浦東開發(fā)前，市民中流傳的是“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”。需要提醒的是房地產不可移動是就其位置而言。由于房地產商品的不可移動性決定了地理位置是影響房地產價格和價值的最重要因素，也是房地產經紀企業(yè)在選擇門店時必須考慮的重要因素。 （二）區(qū)位因素 是房地產經紀企業(yè)選擇門店時所要關注的最直接因素，它主要包括： 地理位置 房地產之所以稱為不動產，其根本的原因就是土地不可再生，位置不可移動。 文化因素 主要是市民的消費心理、消費習慣、消費意識對房地產市場的影響，包括市民對改善居住現(xiàn)狀的迫切度、對房地產商品的偏好、對接受房地產經紀的認識度等。 經濟因素 主要是整個國 家和地區(qū)的經濟發(fā)展水平、市民的收入狀況，在滿足基本生活需要后的可 支配程度及房地產業(yè)中的各項經濟指標，如房地產價格指數(shù)、房地產開發(fā)量、房地產上市量、房地產銷售量、房地產空置量、房地產存量、房地產供求比率等。近幾年國家階段性地在房地產市場宏觀調控中出臺的各項政策，對房地產市場，包括存量房交易市場都會有很大的影響，如：在空置量大時實行的買房減契稅、退個人收入所得稅；為抑制房地產市場投資和漲幅過大實行的不免契稅，開征個人房地產轉讓營業(yè)稅和轉讓收入調節(jié)稅，采取對外資進入房地產市場限制等。 （一）空間因素 所謂空間因素，主要是指政治、法律、經濟、社會、文化等方面的因素。要通過必要的前期準備和“預熱”，使門店開張日成為市民對門店的認知日，在區(qū)域內形成一定的“轟動效應”，為日后門店的正常運作尋求一個良好的開端，為門店與客戶之間打好和諧的基礎。除應配備必要的接待客戶所需的桌椅、對外聯(lián)系必須的電話、傳真，有條件的還應配備方便客戶查詢、有網絡支持的專用電腦。 （十四）門店裝潢 （詳見本章第三節(jié)第一條“門店外部形象設計”、第三節(jié)第二條“門店內部的設計和布局”）。 （十二）店鋪交接 移交時的現(xiàn)狀和合同約定的相一致，包括店鋪面積（主要是分割租賃部分的）、裝修、配置的設備和辦公用品（品牌、型號、數(shù)量、完好度）、水、電、煤、電話、物業(yè)管理等的記數(shù)和繳付情況。（ 6）相關費用支付的內容。（ 4）租賃的期限要注明租賃起訖日、滿期及滿期后的處置方法。（ 2）涉及金額的應有大寫。不論采用哪種合 同都應將有關租賃事項中甲乙雙方的權利義務及口頭約定應盡可能在合同中予以明確。要把握好以下幾個環(huán)節(jié)： 合同文本 應盡可能使用由上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局聯(lián)合制訂的《上海市房屋租賃合同》或《上海市公有非居住房屋租賃合同》。 （九）評估選擇 即評估房地產經紀門店的選擇是否與所在房地產企業(yè)的戰(zhàn)略定位和經營需要相適宜。（ 3）租賃期內承租方擅自退租，導致出租方損失的。 屬于承租方的主要有：（ 1）承租方未征得出租方同意或超出約定同意范圍裝修或增加設施，出租方要求承租方恢復，而承租方未恢復的。（ 6）由于出租方未辦理房屋租賃登記備案或變更、終止登記備案引起法律糾紛，導致承租方損失的。（ 4）由于出租方原因導致房屋或設備損壞，致使承租方受到損失的。（ 2）出租方在交房時存在應予修復而未修復的缺陷，逾期未修復的。（ 5）非承租人原因提前解除合同時，出租 人和產權人對承租人裝修的補償方法。屬于承租方維修的，由承租人自行維修，費用由承租方承擔。（ 2）出租人是否有權同意和產權人是否同意承租人對店鋪進行裝修及承租人的裝修方案是否需要出租人或產權人簽字確認。如屬于分租部分商業(yè)用房的，要明確水、電、設備、保安、保潔等的分攤方法；如水、電、煤氣、通訊等不是單獨直接與供應部門發(fā)生關系，而是與產權人結算后由產權人支付給相關部門的，則應明確結算的時點、付款的標準、付費的方 式、收費的憑證、延期支付的責任。但也可通過租賃合同約定實際承付人。由于門店的物業(yè)屬性和管轄情況比較多樣，因而在不同區(qū)域不同物業(yè)狀態(tài)下的稅費征收方法也有所不同。而轉租人則應承擔相當于租金 %的稅金（含苞欲放：營業(yè)稅及附加是租金的 %；印花稅是租金的 %）。 按照目前政府的有關法規(guī)，房地產出租人應承擔相當于租金 %的稅金（含：營業(yè)稅及附加是租金的 %；房產稅是租金的 12%；印花稅是租金的 %）。出租人在收取承租人的保證金時，也應出具收款憑證，但不需要是稅務發(fā) 標。租賃保證金可用于抵沖承租人應付而未付的費用和支付違約費用。（ 4）租金的支付時間。（ 3）租金的支付方法：可以是押一付三（即押相當于一個月房租的 保證金，租金每三個月付一次）；也可以是押二付二（即押相當于二個月房租的保證金，租金每二個月付一次）；或押二付一（即押相當于二個月房租的保證金，租金每個月付一次）等多種方法。（ 2）租賃期內是否遞增。 交房時間 即明確交易的具體日期，并對延遲交房的責任和處置方法進行約定。（ 4）租賃期內產權人如需出售該物業(yè)，承租人是否擁有優(yōu)先購買權。一般租賃用于房地產經紀門店的店鋪，要滿足房地產經紀企業(yè)自身形象宣傳的需要，都會對所租用的店鋪進行裝修，而這段時間是不能接待、營業(yè)的，所以應盡可能爭取出租人同意在交房后有一定時間不收取租金（俗稱“免租期”），并在租賃合同中對交房時間、免租期和租賃的實際起止時間作明確表述。即租賃期限不能超過轉租方原有租賃合同（協(xié)議）中的有效期。由于房地產經紀門店的店鋪從租賃到開張需要經過裝修、配置、布置的過程，房地產經紀業(yè)務需要有 一個從溝通到確認的過程，因而房地產經紀門店的店鋪租用期限因與所在房地產經紀企業(yè)的戰(zhàn)略定位相適宜。 租賃期限 要明確約定租賃的年限和租賃的具體起止日期。（ 5）需分隔的還應落實誰分隔，如需使用者在裝修前分隔的，應明確分隔的具體位置和落實分隔費用。（ 3）空調外機的安裝位置。具體明確以下幾個方面：（ 1）門面上端是否可以 安裝燈箱及允許的高度和寬度。（ 6）無論是直接出租還是轉租，都應十分關注店鋪本身是否存在產權或其他方面的糾紛。（ 5）對于一次性收取轉讓費后退出的：要明確是承續(xù)原合同義務還是重新簽訂合同。（ 3）出租方是轉租的應得到產權人同意轉租的書面證明或提供原來就與產權人在租賃協(xié)議中明確承租方有權轉讓的原有合同；轉租期是否在約定權限范圍和約定期限內；付款時間與原協(xié)議是否相一致。 物業(yè)處置權 需確認：（ 1）出租方是不是產權人直接出租，是直接出租的是否有充分處置權，如有抵 押的應得到他項權利人的同意。需要注意的是有些雖在經營，但不一定物業(yè)性質就是商業(yè)用房。 （七）實地勘察 即根據(jù)確定的條件，派有經驗的相關人員到實地勘察和評定。 通過媒體發(fā)布需要信息