泰州坡子街商鋪項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀分析報(bào)告46頁-商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-10-16 11:34本頁面
【正文】 租金過高， 90%的商鋪處于虧損狀態(tài)， 30%的商鋪處于嚴(yán)重虧損，約有 10%左右的經(jīng)營業(yè)主在 08 年上半年 3 到 5 月間 相繼 退出該項(xiàng)目， 5%的在營商鋪白天時(shí)間常常關(guān)門打佯，輿論給項(xiàng)目造成負(fù)面影響嚴(yán)重，進(jìn)一步影響著項(xiàng)目后期的招商。據(jù) 老板介紹，一層商鋪開盤以來平均價(jià)格升值一萬左右 ，二層價(jià)格也是水漲船高，但是南北核心位置都是企業(yè)老板一到三層上千平米與開發(fā)商多次協(xié)議 價(jià)優(yōu)惠 后 購買。未開工建設(shè)的二期為四棟高層商住房， 2到 4 層預(yù)計(jì)選擇性規(guī)劃為商鋪。 裙房商鋪一層基本售盡， 3 層半數(shù)以上商鋪滯售，目前幾乎無人問津。 項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 210000 平方米 ,占地面積約 畝。坡子街商業(yè)中心項(xiàng)目是集購物、休閑、餐飲、娛樂、居住、商辦集旅游觀光于一體的大型商業(yè)中心，是泰州市提升城市商業(yè)環(huán)境和品味的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，也是泰州市十大重點(diǎn)建設(shè)工程之一。 泰州坡子街項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀分析報(bào)告 目錄： 項(xiàng)目綜述與報(bào)告說明 詳細(xì)個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查一手資料 面積配比 1）項(xiàng)目總商業(yè)配比 2）項(xiàng)目各層商業(yè)配比細(xì)化 3）各層商鋪經(jīng)營分類配比 項(xiàng)目特點(diǎn) 1） 道路交通規(guī)劃 2） 主力店匯總 項(xiàng)目的租金及經(jīng)營現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查過程中反應(yīng)出的各種問題 總結(jié)規(guī)避項(xiàng)目不足，啟發(fā)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的介意 項(xiàng)目綜述與報(bào)告說明 1） 項(xiàng)目綜述： 泰州坡子街商 業(yè) 中心 從 拿地拆 遷 有多年， 由 泰州寶江置業(yè)有限公司 (二級(jí)資質(zhì) )05 年開發(fā)，當(dāng)年 7 月項(xiàng)目正式開盤。 地處泰州市中心核心商業(yè) 街區(qū)的坡子街，是泰州的傳統(tǒng)商業(yè)街，有著百年悠久的商業(yè)歷史，底蘊(yùn)深厚的商業(yè)文化。 項(xiàng)目所處地理位置得天獨(dú)厚 ,周邊交通網(wǎng)發(fā)達(dá) ,配套設(shè)施應(yīng)有盡有。項(xiàng)目分兩期 ,一期４棟高層住房帶 6 層裙房商業(yè)樓，目前住宅部分銷售完畢。項(xiàng)目 單產(chǎn)權(quán) 商 鋪 原規(guī)劃 共計(jì) 440 套，而項(xiàng)目 4 到 6 層為辦公房。 項(xiàng)目商鋪至 07 年底一層以漲至 25000 到 58000 元，二層 11000 到 18000，三層 5000 到 8000。 購買業(yè)主 95%是外地人，他們來直全國各地，以江浙、上海、 北京、 安徽居多，年齡大多在在 40 歲以上，而 90%的經(jīng)營老板是泰州本地人， 經(jīng)營者中 95%以上 的老板為 2 次置業(yè)以上，或者家族有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，老板年齡層在 30 到45 歲之間的占 85%，他們年富力強(qiáng)，具有很強(qiáng)的社會(huì)洞察能力與事業(yè)主動(dòng)性 。項(xiàng)目 5到 6月份間 商 鋪業(yè)主給經(jīng)營業(yè)主租金紛紛降價(jià)，降價(jià)幅度普遍都在 30%到 40%之間，但仍有不少經(jīng)營業(yè)主不滿意而離開， 經(jīng)營業(yè)主掃興 而去， 帶走了對(duì)坡子街商業(yè)投資不好的印象。 坡子街項(xiàng)目目前對(duì)外打出廣告稱已經(jīng)與韓國大型超市易買得簽下合同，今年 12 月 25 號(hào)圣誕節(jié)該超市正式開業(yè)于 坡子街 地下一層。 2） 報(bào)告說明 ： 該項(xiàng)目二、三層目前經(jīng)營商鋪數(shù)量極少，層間電梯未啟動(dòng)，且衛(wèi)生環(huán)境欠佳 ，個(gè)別案例不足以構(gòu)成項(xiàng)目分析的依據(jù)，且經(jīng)營老板都是委托經(jīng)理經(jīng)營。待年底 易買得大型超市進(jìn)駐后 ， 站在我公司商業(yè)項(xiàng)目前期定位基礎(chǔ)上進(jìn)行思深度考， 我們 再進(jìn)一步針對(duì)性完善的坡子街市場(chǎng)調(diào)查 研究 分析報(bào)告 。租金已降 3 萬，但老板 仍然準(zhǔn)備年底看情況撤走 繽紛前線（服裝） 70 7 萬 虧損 康威體育 84 9 嚴(yán)重虧損 德爾惠 84 11 嚴(yán)重虧損 老板沒在，員工在 一單元南商鋪組團(tuán)，以左上角商鋪逆時(shí)針順序羅列各個(gè)商鋪市調(diào)情況 BEYOND服裝 135+51=186 虧損 2 商鋪連起經(jīng)營一個(gè)品牌 三福大型潮流飾品、衣服店 一層 211 平米，二層 570平米 較好盈利 該店貨品比較新穎且非常齊全，導(dǎo)購員也不少。該組團(tuán)在營商家極少，白天交通光線也十分暗，幾乎沒有人從該組團(tuán)經(jīng)過。該 區(qū)域朝西門面光線很暗，那個(gè)區(qū)域附近虧損嚴(yán)重的店鋪較多 132 53 64 77 51 13601939 618 51 51 90 72 47 63 15896017150 79 77 13701432193 77 48 85695819 57 13641562608 波士登 76+76=152 2 店連通 嚴(yán)重虧損 秋季來臨，生意開始好轉(zhuǎn) 麻辣燙 58 店面裝修中 47 47 59 40 此兩店 由購房老板拆分出租一個(gè)給日?qǐng)?bào)社 日?qǐng)?bào)晚報(bào)接待處 40 ========= 63 冰淇淋甜品店一直未營業(yè) 一層三單元分為三個(gè)片區(qū) (西 \南 \東 ) 三 單元西 商鋪組團(tuán)，以左上角商鋪逆時(shí)針順序羅列各個(gè)商鋪市調(diào)情況 香港步步高鞋 39+37=76 12 虧損 兩店連通，且開間較打 鴨血粉絲 77 較好盈利 115 13805262686 77 13921715668 77 13951164008 新概念鞋城 108 業(yè)務(wù)員說老板生意不這么好 77 13052981133 巴拉巴拉童裝 77 ========= 老北京布鞋 27 13625171950 豆豆飾品 26 43 39 13236183099 我型我秀飾品店 35 6 嚴(yán)重虧損 降了 萬，以前是 萬。原關(guān)之琳店同一個(gè)老板的店 關(guān)之琳手機(jī)賣場(chǎng) 105 虧損 具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，手機(jī)比中百一店價(jià)格便宜 100 到150，市場(chǎng)回頭率比較高 ，單利潤沒有體現(xiàn)，目前鄰店競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)減小 街客飲料 25 盈利 生意還是可以，但是租金也很高，值的一提的是營業(yè)員覺得朋友在海陵路城中路口的生意比他們?nèi)藲馔?，面積小，單租金還稍低一點(diǎn) 飄香栗與茶風(fēng)暴 26 盈利 夏季生意挺 好，應(yīng)該盈利，但是達(dá)不到原投資回報(bào)計(jì)劃的目標(biāo)，估計(jì)以后生意會(huì)更好 ====== 30 15952614535 該店已經(jīng)撤走 漢崇男裝 60 虧損 租金壓力很大，鄰店無服裝店，該店顯得很不協(xié)調(diào) 祥發(fā)一刻 50 虧 損 三星專賣 59+65+95 =219 嚴(yán)重虧損 三店合一，租金壓力打，該店沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，難以存活 小超市 33 盈利 南北碼頭 74 虧損 106 = = = = = = 48 15896013078 嚴(yán)重虧損 原都市牛仔，轉(zhuǎn)讓 58 值的注意的是該店內(nèi)部寫在墻體正中央的大字公告語，大肆批評(píng)開發(fā)商不誠信，測(cè)繪部門枉法。 四單元南商鋪組團(tuán)，以左上角商鋪逆時(shí)針順序羅列各個(gè)商 鋪市調(diào)情況 82 90 71 35 5 萬， 元 三個(gè)鋪面一個(gè)老板購買，購買時(shí)間早，價(jià)格不到 2萬。 其生意在泰州平日跟泰州生意最好的時(shí)代肯德基店基本持平，節(jié)日略高于時(shí)代店，經(jīng)理期待年底與易買得超市舉行 頻繁 的
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