洛陽(yáng)升龍西小屯地產(chǎn)項(xiàng)目20xx年?duì)I銷(xiāo)推廣執(zhí)行報(bào)告(38頁(yè))-地產(chǎn)策劃-在線(xiàn)瀏覽
2024-10-16 11:31本頁(yè)面
【正文】 10 價(jià)值① 占有城市最優(yōu)越休閑、景觀(guān)資源的價(jià)值 高品質(zhì)生活帶來(lái)的社會(huì)認(rèn)可價(jià)值 城市 成熟配套 發(fā)展擁有的升值價(jià)值 提前入主城市高端生活區(qū)的生活價(jià)值 價(jià)值② 價(jià)值③ 價(jià)值④ 綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值 價(jià)值⑤ 發(fā)展價(jià)值思考 —— 基于項(xiàng)目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來(lái)區(qū)域的變化特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征等諸多因素，項(xiàng)目整體在開(kāi)發(fā)定位方面將突出 5大價(jià)值體系 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 11 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 —— 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 中央生活圈 國(guó)際人居復(fù)合地產(chǎn) 住宅 —— 高端物業(yè)下的市場(chǎng)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 街區(qū)商業(yè) —— 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容 集中式商業(yè) —— 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓 —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿(mǎn)足高端及主流客戶(hù)群體需求，提升項(xiàng)目形象 12 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 住宅 —— 高端下的市場(chǎng)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 高層住宅：強(qiáng)調(diào)景觀(guān)資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，挑戰(zhàn)市場(chǎng) ? 物業(yè)檔次偏重于實(shí)用型，戶(hù)型面積處于市場(chǎng)跟隨者； ? 適應(yīng)洛陽(yáng)主流客戶(hù)群體的需求，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新挑戰(zhàn)市場(chǎng)； ? 強(qiáng)化其景觀(guān)資源的占有率，在洛陽(yáng)市場(chǎng)建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)桿； 13 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 街區(qū)商業(yè)：主題帶動(dòng)，提升收益 ? 主題式商業(yè)街依托集中式商業(yè)發(fā)展，借助業(yè)態(tài)差異提升商業(yè)價(jià)值； ? 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿(mǎn)足住區(qū)日常生活需求； ? 商業(yè)產(chǎn)品以商鋪為主，考慮項(xiàng)目后期銷(xiāo)售，對(duì)面積進(jìn)行控制； ? 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過(guò)規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)情主題； 集中式商業(yè)：引進(jìn)主力，帶動(dòng)其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值 ? 集中集中式商業(yè)引入大型國(guó)際知名主力店超市，向整個(gè)區(qū)域輻射，滿(mǎn)足整個(gè)居住片區(qū)主流客群日常生活需求； ? 集中式商業(yè)規(guī)劃以“步行街區(qū)”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場(chǎng)帶來(lái)全新的消費(fèi)模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動(dòng)其他商業(yè)價(jià)值； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)之一。 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 14 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展 ? 作為提升項(xiàng)目形象價(jià)值的商務(wù)產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配備中西餐、休閑、會(huì)議接待等服務(wù)內(nèi)容； ? 功能上與項(xiàng)目會(huì)所、商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 產(chǎn)品方面與公寓形成互補(bǔ)，開(kāi)辟另類(lèi)投資渠道； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)之一。 15 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿(mǎn)足高端及主流客戶(hù)群體需求，提升項(xiàng)目形象 會(huì)所：內(nèi)外兼營(yíng)，品質(zhì)制勝 ? 外向型以休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)為主導(dǎo)，兼顧一部分商務(wù)功能； ? 內(nèi)向型以高端休閑、交流為主導(dǎo)，服務(wù)于住區(qū)高端客戶(hù)群體所需 ? 服務(wù)于整個(gè)住區(qū)的主流等客戶(hù)群體及洛陽(yáng)高收入階層； ? 功能上與酒店形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)之一。 16 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶(hù)定位、價(jià)格定位、形象定位 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)模式、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)排期與營(yíng)銷(xiāo)策略 啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)排期、營(yíng)銷(xiāo)策略、費(fèi)用預(yù)算 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境與前景 17 1 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶(hù)定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思考 18 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 ——資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 ——一線(xiàn)品牌運(yùn)作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) ——招商資源造勢(shì)，銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì) 配 套 ——會(huì)所彰顯品質(zhì)，教育提升價(jià)值 19 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 —— 作為 “ 洛陽(yáng)城市中央國(guó)際人居標(biāo)桿、城市名片 ”的綜合體項(xiàng)目 ，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位將采用 “ 重點(diǎn)突出， 全面覆蓋 ” 的戰(zhàn) 略 ， 以 中 高 端住宅 產(chǎn)品為主線(xiàn)，以 投資商務(wù)產(chǎn)品 作為價(jià)值提升點(diǎn)，保障項(xiàng)目整體 利潤(rùn) 率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線(xiàn)，形成開(kāi)發(fā)組合，逐步提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，滿(mǎn)足現(xiàn)金流； ? 以寫(xiě)字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點(diǎn)，穿插于項(xiàng)目整盤(pán)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價(jià)格拉升的作用，滿(mǎn)足項(xiàng)目成長(zhǎng)的利潤(rùn)點(diǎn)； ? 利用項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì)，利用景觀(guān)資源提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀(guān)與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽(yáng)市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一臶，有力提升項(xiàng)目后期產(chǎn)品的價(jià)值量； ? 控制集中式商業(yè)的開(kāi)發(fā)面積，使其對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)功能形成強(qiáng)調(diào)，放臵項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)，并為先期開(kāi)發(fā)物業(yè)制造賣(mài)點(diǎn)； ? 控制固定會(huì)所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會(huì)所、景觀(guān)先行，幼兒園放臵中后期開(kāi)發(fā)，使其對(duì)整個(gè)住區(qū)居住氛圍和附加價(jià)值提升做出貢獻(xiàn)； 20 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 ——“品質(zhì)重點(diǎn)突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接 ” 初級(jí)產(chǎn)品 中級(jí)產(chǎn)品 高級(jí)產(chǎn)品 滿(mǎn)足居住功能 滿(mǎn)足最初層的居住要求，價(jià)格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。 終極產(chǎn)品 環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）。 文化風(fēng)情 生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。屬于奢華型居住物業(yè)。 26 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽(yáng)項(xiàng)目戶(hù)型面積配比統(tǒng)計(jì) 戶(hù)型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計(jì)
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